›
›

Bài giảng Kế toán tài chính II - Chương 5: Kế toán bất động sản đầu tư

pdf 48 trang Gia Huy 24/05/2022 3320
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Bài giảng Kế toán tài chính II - Chương 5: Kế toán bất động sản đầu tư", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfbai_giang_ke_toan_tai_chinh_ii_chuong_5_ke_toan_bat_dong_san.pdf

Nội dung text: Bài giảng Kế toán tài chính II - Chương 5: Kế toán bất động sản đầu tư

  1. CHƯƠNG 5 KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ (INVESTMENT PROPERTY) 1
  2. MỤC TIÊU Sau khi nghiên cứu chương này người học có thể:  Xác định đối tượng kế toán để ghi nhận là bất động sản đầu tư, phân biệt với bất động sản chủ sở hữu, hàng hóa bất động sản và thành phẩm bất động sản  Hiểu được đặc điểm và yêu cầu quản lý đối với bất động sản đầu tư  Nắm được nguyên tắc kế toán bất động sản đầu tư  Biết cách xác định nguyên giá và gia trị hao mòn của bất động sản đầu tư  Xử lý được kế toán các trường hợp liên quan đến việc hình thành, chuyển đổi, khấu hao, nhượng bán, thanh lý và cho thuê bất động sản đầu tư 2
  3. TÀI LIỆU HỌC TẬP  Chuẩn mực 05  Thông tư 200/2014/TT/BTC  Giáo trình Kế toán tài chính (tái bản lần 4) – Quyển 2 3
  4. NỘI DUNG CHƯƠNG 5.1 Những vấn đề chung 5.2 Kế toán BĐS đầu tư 5.3 Thông tin trình bày trên BCTC 4
  5. 5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG KHÁI NIỆM BĐS đầu tư (Investment Property) BĐS chủ sở hữu (Property) Hàng hóa BĐS (Inventory) Thành phẩm BĐS (Inventory) 7
  6. 5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG KHÁI NIỆM Gồm quyền sử dụng đất; nhà, hoặc một phần của nhà; hoặc cả nhà và đất; cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo HĐ thuê tài chính Mục đích - Thu lợi từ việc cho thuê - Chờ tăng giá Mục đích - Sử dụng cho sx, cung cấp hàng hóa, dịch vụ, hoặc sử dụng cho mục đích quản lý - Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông 8 thường
  7. 5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG KHÁI NIỆM Là những BĐS do người chủ sở hữu hoặc đi thuê tài sản theo HĐ thuê tài chính nắm giữ Mục đích - Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý. 9
  8. 5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG KHÁI NIỆM Gồm quyền sử dụng đất; nhà; hoặc nhà và quyền sử dụng đất; cơ sở hạ tầng mua - Bán trong kỳ hoạt động kinh Mục đích doanh bình thường - BĐS đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đính bán 10
  9. 5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG KHÁI NIỆM Gồm quyền sử dụng đất; nhà; hoặc nhà và quyền sử dụng đất; cơ sở hạ tầng đầu tư xây dựng Mục đích - Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình thường 11
  10. 5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG Phân loại BĐS trong các trường hợp sau: BẤT ĐỘNG SẢN Phân loại 1. Mua đất nắm giữ thời gian dài để chờ tăng giá BDS đầu tư 2. Nhận đất do nhà nước cấp để góp vốn kinh BĐS CSH doanh 3. Mua đất mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng BĐS đầu tư tương lai 4. Thuê tài chính một tòa nhà để triển khai cho thuê BĐS đầu tư hoạt động 5. Mua nhà làm văn phòng chi nhánh công ty BĐS CSH 6. Xây nhà để bán trong kỳ hợp động kinh doanh Thành thông thường phẩm BĐS 12
  11. 5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG LƯU Ý 1: BĐS sử dụng cho 2 mục đích - Bất động sản mà doanh nghiệp nắm giữ:  một phần nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá, và  một phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc cho quản lý Cho thuê Văn phòng và cửa hàng 13
  12. 5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG LƯU Ý 1: BĐS sử dụng cho 2 mục đích: + TH xác định bán riêng rẽ/ cho thuê riêng rẽ Dùng sản xuất, Dùng cho thuê/ Cho thuê quản lý chờ tăng giá TSCĐ BĐS đầu tư Văn phòng 14 và cửa hàng
  13. 5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG LƯU Ý 1: BĐS sử dụng nhiều mục đích: Ước tính giá trị hợp lý từng bộ phận Cho thuê Ghi nhận phù hợp với mục đích sử dụng Văn phòng 15 và cửa hàng
  14. 5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG LƯU Ý 2: BĐS có dịch vụ cung cấp kèm theo - Trường hợp DN cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người sử dụng BĐS do DN sở hữu là phần tương đối nhỏ trong toàn bộ thỏa thuận –> DN ghi nhận là BĐS đầu tư 16
  15. 5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG ĐIỀU KIỆN GHI NHẬN: BĐS được ghi nhận là TS khi thỏa mãn đồng thời 2 điều kiện: . Chắc chắn thu được LIKT trong tương lai. . Nguyên giá xác định một cách đáng tin cậy 17
  16. 5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ: . Phải ghi sổ ban đầu theo NGUYÊN GIÁ . Nguyên giá là toàn bộ các chi phí bằng tiền và tương đương tiền mà DN bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản khác để trao đổi nhằm có được BĐS đầu tư tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành  Mua  Xây dựng cơ bản 18
  17. 5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ: TH mua sắm: NGUYÊN GIÁ = GIÁ MUA + CP LIÊN QUAN - Giá mua: tính theo giá trả ngay - CP liên quan: lệ phí trước bạ, chi phí giao dịch 19
  18. 5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ: TH xây dựng cơ bản: NGUYÊN GIÁ = GIÁ QUYẾT TOÁN ĐƯỢC DUYỆT + CP LIÊN QUAN Lưu ý: - Giá quyết toán được duyệt dựa trên cơ sở chi phí xây dựng cơ bản thực tế sau khi loại trừ phần bồi thường, chi phí vượt định mức. 20
  19. 5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ: . Do đặc điểm BĐS đầu tư sử dụng trong thời gian dài và có hao mòn, do đó kế toán cần phải xác định giá trị còn lại Nếu nắm giữ chờ tăng giá: 21
  20. 5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG CHI PHÍ SAU KHI GHI NHẬN BAN ĐẦU: Có khả năng chắc chắn tạo ra LIKT > Có Nguyên Mức hoạt động ban giá đầu Không 217 Chi phí 632 kinh doanh 22
  21. 5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ TÀI KHOẢN SỬ DỤNG: BĐS đầu tư 217 BĐS chủ sở hữu 211/213 Hàng hóa BĐS 1567 Thành phẩm BĐS 1557 23
  22. 5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ MUA SẮM: N.GIÁ = Giá mua + CP liên quan 11*, 331 217 Giá mua CP liên quan - Giá mua: tính theo giá trả ngay - TH mua trả góp thì chênh lệch giữa giá trả ngay và giá trả góp ghi nhận vao CP trả trước, sau đó phân bổ vào CP tài chính (trừ TH vốn hóa) 24
  23. 5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG Mua trả góp 1 căn hộ để cho thuê, giá mua trả ngay chưa thuế 2.200.000.000đ (trong đó quyền sử dụng đất 1.000.000.000đ), thuế GTGT 10%, lãi trả góp trong thời gian 2 năm là 72.000.000đ. 25
  24. 5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG Mục đích - Thu lợi từ việc cho thuê - Chờ tăng giá Nợ 217: 2.200.000.000 Nợ 133: 120.000.000 Nợ 242: 72.000.000 Có 331: 2.392.000.000 26
  25. 5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NGUYÊN GIÁ = GIÁ QUYẾT TOÁN ĐƯỢC DUYỆT CƠ BẢN: + CP LIÊN QUAN 2412 217 Giá quyết toán được duyệt 632 CP không hợp lý 27
  26. 5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG Công trình xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê đã hoàn thành và bàn giao như sau: - Tổng chi phí xây dựng : 1.250.000.000 đ - Chi phí vượt mức DN chịu : 12.000.000 đ Công trình nghiệm thu, kế toán ghi nhận TS vào đối tượng quản lý tương ứng. 28
  27. 5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG Mục đích - Thu lợi từ việc cho thuê - Chờ tăng giá Nợ 217: 1.238.000.000 Nợ 632: 12.000.000 Có 2142: 1.250.000.000 29
  28. 5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH TSCĐ BĐS đầu tư cho SỬ DỤNG: thuê 211, 213 217 (1) Chuyển nguyên giá 2147 2141 (2) Chuyển hao mòn 30
  29. 5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG Cty đang sở hữu một tòa cao ốc, hiên được sử dụng làm văn phòng làm việc, cty quyết định chuyển sang cho thuê. Nguyên giá quyền sử dụng đất 25 tỷ đồng, nguyên giá tòa nhà trên đất 29 tỷ đồng, hao mòn lũy kế tính đến thời điểm chuyển 5 tỷ đồng. 31
  30. 5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG TSCĐ BĐS đầu tư cho thuê a) Chuyển nguyên giá: b) Chuyển hao mòn: Nợ 217: 54.000.000.000 Nợ 2141: 5.000.000.000 Có 211: 29.000.000.000 Có 2147: 5.000.000.000 Có 213: 25.000.000.000 32
  31. 5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH TSCĐ BĐS đầu tư chờ SỬ DỤNG: tăng giá 211, 213 217 2141 (1) Chuyển (2) Chuyển hao mòn nguyên giá 33
  32. 5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG: HTK BĐS đầu tư 1557, 1567 217 (1) Chuyển giá trị HTK thành nguyên giá 34
  33. 5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH BĐS đầu tư Hàng hóa SỬ DỤNG: BĐS 217 2147 1567 11*, 331 154 GTCL CP sửa K/c CP chữa Lưu ý: BĐS đầu tư hàng hóa BĐS được ghi nhận khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai mục đích bán mà cần phải sửa chữa trước khi bán 35
  34. Chấm dứt thời hạn hợp đồng cho thuê hoạt động 1 căn nhà, DN quyết định chuyển sang bán. Căn nhà có nguyên giá 2.200.000.000đ, giá trị hao mòn lũy kế 500.000.000đ. DN quyết định sơn sửa trước khi chuyển nhượng. Sau hai tháng, việc sửa chữa hoàn tất, chi phí phải trả bên nhận thầu sửa chữa 88.000.000đ (trong đó thuế GTGT 8.000.000đ). 36
  35. BĐS đầu tư Hàng hóa BĐS a) Chuyển thành HH BĐS: b) CP sửa chữa: Nợ 1567: 1.700.000.000 Nợ 154: 80.000.000 Nợ 2147: 500.000.000 Nợ 133: 8.000.000 Có 217: 2.200.000.000 Có 331: 88.000.000 c) K/c chi phí: Nợ 1567: 80.000.000 Có 154: 80.000.000 37
  36. 5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH BĐS đầu tư BĐS chủ SỬ DỤNG: sở hữu 217 211, 213 (1) Chuyển nguyên giá 2141 2147 (2) Chuyển hao mòn 38
  37. Hết hạn hợp đồng cho thuê nhà 2 năm, DN nhận lại và chuyển sang sử dụng làm văn phòng chi nhánh mới. Nguyên giá 1.750.000.000đ (trong đó quyền sử dụng đất lâu dài 1.300.000.000đ), hao mòn lũy kế 100.000.000đ. DN chuyển khoản hoàn lại tiền ký cược cho bên thuê 50.000.000đ. 39
  38. BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu a) Chuyển nguyên giá: b) Chuyển hao mòn: Nợ 211: 450.000.000 Nợ 2147: 100.000.000 Nợ 213: 1.300.000.000 Có 2141: 100.000.000 Có 217: 1.750.000.000 c) Hoàn lại tiền ký cược: Nợ 344: 50.000.000 Có 112: 50.000.000 40
  39. 5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ BÁN BĐS ĐẦU TƯ: 5117 632 217 2147 5117 11* 632 333 11*, GTCL CP liên quan 41
  40. 5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ 1. Bán một lô đất (quyền sử dụng đất vô thời hạn) trước đây mua với mục đích chờ tăng giá bán kiếm lời, với giá bán 1.700 trđ, giá trị sổ sách (nguyên giá) 1.000 trđ . Chi phí môi giới 10 trđ. 2. DN chấm dứt cho thuê 1 cửa hàng và bán cửa hàng này với giá bán 700 trđ. Quyền sử dụng của cửa hàng có nguyên giá 500 trđ. Cửa hàng có nguyên giá 300 trđ, hao mòn lũy kế 250 trđ. Chi phí môi giới 10 trđ. Tất cả thanh toán qua chuyển khoản. 42
  41. 5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ 1. Bán một lô đất (quyền sử dụng đất vô thời hạn) trước đây mua với mục đích chờ tăng giá bán kiếm lời, với giá bán 1.700 trđ, giá trị sổ sách (nguyên giá) 1.000 trđ. a) Nợ 112: 1.700 Có 5117: 1.700 b) Nợ 632: 1.000 Có 217: 1.000 43
  42. 5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ 2. DN chấm dứt cho thuê 1 cửa hàng và bán cửa hàng này với giá bán 700 tr. Quyền sử dụng của cửa hàng có nguyên giá 500 trđ. Cửa hàng có nguyên giá 300 tr, hao mòn lũy kế 250 trđ. Chi phí môi giới 10 trđ. Tất cả thanh toán qua chuyển khoản. a) Nợ 112: 700 Có 5117: 700 c) Nợ 632: 10 b) Nợ 632: 550 Có 112 : 10 Nợ 2147: 250 Có 217: 800 44
  43. 5.3. TRÌNH BÀY BCTC BẢNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN: BĐS đầu tư được trình bày trên Bảng CĐKT như sau: - Trình bày ở phần Tài sản, loại B – Tài sản dài hạn, nhóm III “Bất động sản đầu tư” theo nguyên giá và giá trị hao mòn lũy kế. 45
  44. 5.3. TRÌNH BÀY BCTC BẢNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN: TÀI SẢN MS Số Cuối Số đầu năm năm 1 2 4 5 B – TS DÀI HẠN III. Bất động sản đầu tư - Nguyên giá - Giá trị hao mòn lũy kế 46
  45. 5.3. TRÌNH BÀY BCTC THUYẾT MINH BCTC BĐS đầu tư được trình bày trên Thuyết minh BCTC như sau: - Mục 12. Tăng, giảm BĐS đầu tư cho thuê (nguyên giá, giá trị hao mòn lũy kế, giá trị còn lại) và BĐS đầu tư nắm giữ chờ tăng giá (nguyên giá, tổn thất do suy giảm giá trị, giá trị còn lại) - Giá trị còn lại cuối kỳ của BĐS đầu tư dùng để thế chấp, cầm cố đảm bảo khoản vay - Nguyên giá BĐS đầu tư đã khấu hao hết nhưng vẫn cho thuê hoặc nắm giữ chờ tăng giá - Thuyết minh số liệu và giải thích khác 47
  46. TÓM TẮT CHƯƠNG 5 - Để quản lý BĐS đầu tư trong doanh nghiệp, kế toán phải xác định nguyên giá BĐS đầu tư làm cơ sở phản ánh vào sổ chi tiết theo dõi - Trong quá trình sử dụng, khi chuyển đổi mục đích sử dụng kế toán phải chuyển giá trị BĐS đầu tư sang đối tượng quản lý tương ứng - Việc ghi nhận giảm BĐS đầu tư phải ghi nhận theo nguyên giá và giá trị hao mòn lũy kế - Thu nhập phát sinh từ hoạt động cho thuê, nhượng bán BĐS đầu tư được ghi nhận vào doanh thu kinh doanh BĐS, chi phí được ghi nhận vào giá vốn hàng bán 48