Bài giảng Thị trường bất động sản - Nguyễn Thị Hải

Nội dung text: Bài giảng Thị trường bất động sản - Nguyễn Thị Hải

1. ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TS. NGUYỄN THỊ HẢI BÀI GIẢNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Huế, năm 2020 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
2. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
3. CHƯƠNG 1: CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Khái niệm và phân loại bất động sản 1.1.1. Khái niệm về bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại. Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức ). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch 1 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
4. chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ ” cũng là các bất động sản. Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 107 có quy định: “Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật”. Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản. Hơn nữa, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. 1.1.2. Phân loại bất động sản Bất động sản được phân loại dựa vào nhiều cách phân loại khác nhau. Cụ thể: * Phân loại dựa vào yếu tố đầu tư xây dựng Căn cứ vào yếu tố đầu tư xây dựng thì bất động sản được chia thành 3 loại gồm bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không có đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt. Trong đó: - Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản làm nhà ở, bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc v.v Trong bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững đồng thời là nhóm bất động sản chiếm đa số trong các giao dịch trên thị trường bất động sản. - Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng. - Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. 2 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
5. * Phân loại theo các yếu tố cấu thành nên bất động sản Nếu dựa vào các yếu tố cấu thành thì bất động sản được phân thành 3 nhóm gồm: đất đai, các công trình xây dựng gắn liền với đất và các bất động sản đặc thù. Trong đó: - Đất đai: bao gồm tất cả các loại đất theo quy định của Luật Đất đai. - Các công trình xây dựng gắn liền với đất như công trình làm nhà ở, công trình thương mại dịch vụ, công trình công nghiệp, công trình đặc biệt - Các bất động sản đặc thù: pháp luật một số nước quy định các tài sản như máy bay, tàu thủy, tàu hỏa cũng là bất động sản. * Phân loại dựa vào mục đích sử dụng của bất động sản Nếu dựa vào mục đích sử dụng thì bất động sản được chia thành các loại gồm: bất động sản sử dụng vào mục đích ở, bất động sản thương mại và văn phòng, bất động sản công nghiệp, bất động sản chuyên biệt. * Phân loại theo hình thức sở hữu đối với bất động sản Theo cách phân loại này, bất động sản được chia thành bất động sản toàn quyền sở hữu và bất động sản thuê theo hợp đồng. Trong đó: - Bất động sản toàn quyền sở hữu là bất động sản của một chủ sở hữu nhất định, đây là người có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt bất động sản. - Bất động sản thuê theo hợp đồng là bất động sản được chủ sở hữu bất động sản cho một chủ thể khác thuê với thời gian được xác định trong hợp đồng cho thuê. Theo đó, chủ sở hữu bất động sản đã tạm thời chuyển một số quyền năng về bất động sản gồm quyền chiếm giữ và sử dụng bất động sản cho bên thuê. 1.2. Các quyền liên quan đến bất động sản 1.2.1. Quyền sở hữu bất động sản Theo nội dung của quyền sở hữu tài sản được quy định trong Luật dân sự năm 2015, có thể hiểu quyền sở hữu bất động sản là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một chủ thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt bất động sản. Trong đó: Quyền chiếm hữu bất động sản là quyền của chủ sở hữu bất động sản được pháp luật bảo vệ trong việc được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, quản lý bất động sản theo quy định của pháp luật. Người được 3 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
6. chủ sở hữu uỷ quyền quản lý bất động sản được thực hiện việc chiếm hữu bất động sản đó trong phạm vi, theo cách thức, thời hạn do chủ sở hữu xác định. Quyền sử dụng bất động sản là quyền được pháp luật bảo vệ để khai thác các đặc tính hữu ích tự nhiên của bất động sản và sử dụng lợi ích của nó. Lợi ích có thể là thu nhập, có thể là khả năng đáp ứng của bất động sản cho các nhu cầu sử dụng của con người và các lợi ích khác. Quyền định đoạt bất động sản là quyền chuyển giao quyền sở hữu bất động sản, từ bỏ quyền sở hữu bất động sản hoặc tiêu hủy bất động sản. Tuy nhiên do đất đai là tài sản không thể bị tiêu hủy nên việc tiêu hủy bất động sản chủ yếu là tiêu hủy nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng đó. Như vậy, có thể thấy khi nói về quyền định đoạt bất động sản thì chủ yếu nói về việc quyết định số phận pháp lý của bất động sản. Có 3 hình thức sở hữu về bất động sản bao gồm: - Sở hữu nhà nước: Chủ sở hữu bất động sản là nhà nước. - Sở hữu tập thể, cộng đồng: Chủ sở hữu bất động sản là tập thể hoặc cộng đồng. - Sở hữu cá nhân: chủ sở hữu bất động sản là cá nhân. Chủ sở hữu bất động sản có quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích của người khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản. Quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của tòa án. Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi chủ sở hữu bất động sản từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, chuyển quyền sở hữu cho người khác hoặc bất động sản bị thu hồi theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc theo phán quyết của toàn án. 1.2.2. Các quyền sử dụng đất * Chuyển đổi quyền sử dụng đất 4 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
7. Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất không có mục đích thương mại. Chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện trong những trường hợp sau đây: - Nông dân đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, khắc phục manh mún của ruộng đất - Những người có đất ở trong cùng một địa phương có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. * Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện khi người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không còn khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép Trong trường hợp này, người nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí mà họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc điểm của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: - Việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất. - Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất. - Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất. - Mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai. * Cho tặng, để thừa kế quyền sử dụng đất Cho, tặng, để thừa kế quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong tình huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. * Thế chấp quyền sử dụng đất Người có quyền sử dụng đất có quyền đem quyền sử dụng đất đi thế chấp vay vốn. Trong trường hợp này người sử dụng đất đem quyền sử dụng đất làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ đối với người cho vay. * Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 5 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
8. Chủ thể có quyền cho thuê đất là Nhà nước và người được nhà nước giao đất có thu tiền theo quy định của Luật Đất đai. Chủ thể có quyền cho thuê lại đất là người được nhà nước cho thuê đất. Cụ thể: Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền cho thuê quyền sử dụng đất; có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất nếu được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp thì có quyền cho thuê lại đất. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng khu công nghiệp. * Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là hình thức mà người có quyền sử dụng đất có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh khai thác phát triển nhà cửa, đất đai, sản xuất, xây dựng xí nghiệp 1.2.3. Quyền đối với bất động sản liền kề Quyền đối với bất động sản liền kề được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 1995, năm 2005 và tiếp tục ghi nhận trong Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, tại Điều 245 Luật Dân sự 2015 quy định: Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác. Như vậy, theo nghĩa rộng, quyền đối với bất động sản liền kề là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng một bất động sản liền kề thuộc sở hữu của một chủ thể khác nhằm khai thác, sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình một cách hợp lý. Theo nghĩa hẹp, quyền đối với bất động sản liền kề là quyền của chủ sở hữu bất động được sử dụng bất động sản của người khác trong những phạm vi xác định để thỏa mãn việc khai thác, sử dụng một cách hợp lý bất động sản thuộc sở hữu của mình. Ví dụ chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi 6 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
9. thường. Hoặc trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy 1.3. Điều kiện để bất động sản được phép đưa vào kinh doanh trên thị trường Bất động sản chỉ được coi là hàng hoá của thị trường khi đáp ứng được các điều kiện gồm: Bất động sản phải có chủ sở hữu cụ thể, phải được pháp luật cho phép và phải có đủ điều kiện để giao dịch. Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên ở Việt Nam, hàng hóa trên thị trường bất động sản là quyền sử dụng đất và nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai. Tại điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định điều kiện để bất động sản được phép đưa vào kinh doanh như sau: * Đối với nhà và công trình xây dựng Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây: - Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. - Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất. - Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. * Đối với đất đai Đất đai được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. - Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất. - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. - Trong thời hạn sử dụng đất. 7 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
10. 1.4. Đặc điểm của hàng hóa bất động sản Bất động sản là hàng hóa nên có những đặc điểm chung của một hàng hóa thông thường là có giá trị và giá trị sử dụng. Bên cạnh đó, hàng hóa bất động sản còn có các đặc điểm cơ bản sau: * Bất động sản có tính cố định về vị trí Bất động sản là tài sản có sự cố định về vị trí. Đặc điểm này của bất động sản gắn liền với tính cố định của đất đai. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên không thể di chuyển từ chỗ này sang chỗ khác, nên bất động sản bị cố định về vị trí. Do có sự cố định về vị trí nên giá trị sử dụng cũng như khả năng sinh lời của bất động sản ở các vị trí khác nhau là không giống nhau. Do vậy, đặc điểm này ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của bất động sản cũng như việc đầu tư vào bất động sản. * Bất động sản có tính cá biệt và khan hiếm Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế vì chúng có vị trí không gian khác nhau. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân * Bất động sản có tính bền lâu Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Một bất động sản thường có tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế. Trong đó, tuổi thọ kinh tế của bất động sản sẽ chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với 8 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
11. lợi ích thu được từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì tuổi thọ vật lý của bất động sản chỉ chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của bất động sản có liên quan đến tính chất sử dụng của bất động sản đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. * Bất động sản có tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau Trong thực tế, các bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn và dưới sự ảnh hưởng này, giá trị của một bất động sản có thể bị thay đổi do tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến. * Bất động sản có tính thích ứng Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác. * Bất động sản phụ thuộc vào năng lực quản lý Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. * Bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội 9 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
12. Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản. 1.5. Đăng ký bất động sản 1.5.1. Khái niệm và vai trò của đăng ký bất động sản Đăng ký bất động sản là việc cơ quan có thẩm quyền đăng ký bất động sản ghi vào Sổ đăng ký bất động sản việc xác lập, thay đổi, hạn chế hoặc chấm dứt quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhằm phát sinh giá trị pháp lý theo quy định của pháp luật. Đăng ký bất động sản là một công cụ để nhà nước bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của công dân. Cụ thể: Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: - Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng. - Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật. - Giám sát giao dịch đất đai - Phục vụ quy hoạch - Phục vụ quản lý trật tự trị an Lợi ích đối với công dân: - Tăng cường sự an toàn về chủ quyền bất động sản - Khuyến khích đầu tư cá nhân - Mở rộng khả năng vay vốn - Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản - Giảm tranh chấp đất đai 1.5.2. Chức năng và đối tượng đăng ký bất động sản Chức năng của đăng ký nhà nước về bất động sản bao gồm: 10 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
13. - Công nhận, đảm bảo và bảo vệ các quyền về bất động sản bởi nhà nước - Hỗ trợ cho việc hình thành thị trường bất động sản - Thiết lập hệ thống thông tin về quyền và những hạn chế về các quyền về bất động sản - Cung cấp thông tin về các quyền và các hạn chế liên quan đến bất động sản cho các cơ quan quản lý nhà nước trung ương, cơ quan quản lý địa phương, các cơ quan tư pháp, pháp nhân, các ngân hàng và mọi công dân. Đối tượng đăng ký bất động sản là các quyền về bất động sản 1.6. Giá trị và giá cả bất động sản 1.6.1. Khái niệm * Giá trị bất động sản Có nhiều quan niệm về giá trị bất động sản. Quan niệm cổ điển cho rằng, giá trị bất động sản cũng giống như giá trị của các loại hàng hóa thông thường khác, tức là giá trị bất động sản là do các yếu tố lao động kết tinh tạo thành. Theo quan niệm này thì giá trị bất động sản là tổng hợp của giá trị quyền sử dụng đất và chi phí xây dựng các công trình trên đất. Tuy nhiên với quan niệm này thì giá trị bất động sản chỉ được tính bằng chi phí lao động bỏ ra để cải tạo đất đai cùng với giá trị của sản phẩm nông nghiệp được tạo ra từ đơn vị diện tích đó và các chi phí vật chất ( lao động, nguyên vật liệu) đầu tư vào để xây dựng các công trình trên đất. Quan điểm này chỉ được sử dụng trong các quan hệ phi thị trường hoặc sử dụng trong các mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất để thực hiện các chính sách liên quan đến đất đai như bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất, thực hiện các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Theo quan điểm hiện đại, đứng trên góc độ thị trường để xác định thì một hàng hóa được coi là có giá trị cao khi việc sử dụng hàng hóa đó mang lại nhiều lợi ích. Giá trị của một ngôi nhà không chỉ phụ thuộc vào quy mô diện tích mà phụ thuộc chủ yếu vào các lợi ích mà nó mang lại. Cùng dùng cho mục đích để ở nhưng một ngôi nhà nằm ở vùng trung tâm có các tiện tích công cộng phát triển sẽ mang lại nhiều lợi ích về cuộc sống hơn cho người sử dụng nên có giá trị cao hơn ngôi nhà tương tự nhưng không nằm ở vùng trung tâm, không có các công trình tiện ích công cộng. Chính vì vậy, giá trị bất động sản được xác định căn cứ vào luồng thu nhập mang lại cho người sở hữu và sử dụng bất động sản. * Giá cả bất động sản 11 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
14. Giá cả bất động sản (hay còn được gọi là giá bất động sản) là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa bất động sản, là số tiền mà người mua trả cho người bán để nhận được bất động sản đó trên thị trường. Giá cả và giá trị là hai yếu tố cơ bản của hàng hóa bất động sản và có mối quan hệ mật thiết với nhau. Giá cả bất động sản được hình thành dựa trên cơ sở là giá trị của bất động sản. Giá cả bất động sản có thể lên cao hơn, xuống thấp hơn hoặc ngang bằng với giá trị bất động sản nhưng luôn xoay quanh giá trị bất động sản. Trong nền kinh tế thị trường, khi nhắc đến giá bất động sản thường là muốn nói đến giá thị trường của bất động sản. Theo đó, giá thị trường của bất động sản là giá bán có thể thực hiện tốt nhất của bất động sản, là mức giá thịnh hành dưới các điều kiện thị trường xác định, trong đó các bên giao dịch hoàn toàn tự nguyện và được thông tin đầy đủ về bất động sản là đối tượng mua bán. Khi một người đang có nhu cầu về bất động sản hoàn toàn phù hợp với tiêu chuẩn của mình, sau khi đánh giá giá trị của bất động sản, người đó sẽ sẵn sàng đặt giá cho bất động sản đó để mua. Nếu mức giá đó thấp hơn giá trị mong đợi của chủ nhà thì chủ nhà sẽ không chấp nhận và chờ ở một mức giá cao hơn. Giá cả bất động sản là mức giá khi người chủ bất động sản chấp nhận bán, nó phải bằng hoặc cao hơn giá trị mong đợi của chủ bất động sản. Giá được các bên chấp nhận chính là giá thị trường của bất động sản đó. Ở đây không có sự cưỡng chế giá đến người bán cũng như đối với người mua trong quá trình giao dịch mà là mức giá thoả thuận có lợi cho cả hai bên. Người bán sẽ chỉ bán nếu nhận được số tiền đòi hỏi của mình và người mua sẽ chỉ mua nếu họ cho đó là giá phải chăng. Như vậy, giá thị trường gắn người kinh doanh và người tiêu dùng bất động sản với nhau. Giá thị trường chỉ có được khi giao dịch về bất động sản được hoàn tất. 1.6.2. Đặc điểm của giá bất động sản Giá bất động sản có các đặc điểm sau: - Giá bất động sản có tính song trùng - Giá bất động sản có tính khu vực - Giá bất động sản được hình thành trong các giao dịch riêng lẻ - Giá bất động sản phụ thuộc vào các quyền và lợi ích chưa đựng trong bất động sản - Xét về dài hạn, giá bất động sản luôn có xu hướng tăng lên 12 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
15. 1.6.3. Phân loại giá bất động sản Giá cả bất động sản được phân loại dựa trên nhiều cách phân loại khác nhau. Cụ thể: Dựa vào các yếu tố cấu thành nên bất động sản thì giá bất động sản được phân thành 3 loại là giá đất, giá công trình và giá bất động sản (bao gồm cả giá đất và giá công trình). Dựa vào thể cách thể hiện thì giá bất động sản được phân thành 2 loại là giá tổng (giá toàn nhà ) và giá đơn vị (m2 sàn) Dựa vào phương pháp tính thì giá bất động sản được phân thành 3 loại là giá thị trường, giá lý thuyết và giá ước tính. Dựa vào công dụng của giá bất động sản thì giá bất động sản được phân thành các loại sau: - Giá thị trường dùng trong giao dịch mua bán - Giá thuê dùng trong giao dịch cho thuê - Giá thế chấp dùng để thế chấp khi vay tiền - Giá đền bù dùng trong giải phóng mặt bằng - Giá khởi điểm đấu giá dùng trong giao dịch đấu giá bất động sản - Giá do chủ nhà tự dùng dùng để quản lý tài sản - Giá sử dụng hiện thời - Giá phát triển dùng khi nâng cấp cải tạo bất động sản - Giá bảo hiểm bất động sản dùng cho bảo hiểm bất động sản - Giá tính thuế - Giá trưng mua bất động sản khi chính phủ cần huy động bất động sản 1.6.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản a.Các yếu tố gắn với bất động sản * Yếu tố tự nhiên - Vị trí của bất động sản: Bất động sản có vị trí càng thuận lợi, có khả năng mang lại lợi ích cho chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng càng nhiều thì giá của bất động sản đó càng lớn cao. 13 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
16. - Kích thước, hình thể, diện tích: Bất động sản có kích thước, hình thể và diện tích tối ưu sẽ có giá cao hơn so với bất động sản có kích thước, hình thể và diện tích không tối ưu. Nguyên nhân là do kích thước, hình thể và diện tích tối ưu là thông số thoả mãn được nhu cầu cụ thể của đại đa số dân cư trong vùng. - Địa hình: địa hình nơi bất động sản toạ lạc cao hay thấp so với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản. Ở những khu vực có địa hình thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá của bất động sản sẽ cao hơn. - Kiến trúc của bất động sản: Kiến trúc của bất động sản ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị của bất động sản đó. Nếu 2 bất động sản có vị trí như nhau, chi phí đầu tư xây dựng như nhau nhưng bất động sản nào có kiến trúc đẹp, phù hợp với thị hiếu của thị trường hơn thì giá của bất động sản đó sẽ cao hơn và ngược lại. - Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ phì của đất, tính chất vật lý của tầng đất mặt ): Mức độ ảnh hưởng của những yếu tố này đến giá bất động sản tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ độ dầy và tính chất thổ nhưỡng của đất có ảnh hướng lớn đến giá đất nếu đất đó được sử dụng vào mục đích nông nghiệp nhưng sẽ ít ảnh hưởng hơn nếu đất đó được sử dụng vào mục đích xây dựng. - Yếu tố cảnh quan: Các bất động sản có cảnh quan xung quanh đẹp thường có giá cao hơn so với bất động sản có cảnh quan kém hơn. - Yếu tố môi trường: Những yếu tố môi trường ảnh hưởng đến giá bất động sản bao gồm: nước sinh hoạt, không khí, tiếng ồn Mức độ ảnh hưởng đến giá bất động sản của các yếu tố nêu trên ngày càng lớn nhất là tại các khu vực đô thị, các khu công nghiệp, khu kinh tế. * Yếu tố kinh tế - Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá của bất động sản. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá của nó càng cao và ngược lại. 14 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
17. - Các công trình kết cấu hạ tầng gắn liền với bất động sản: quy mô, chất lượng của các công trình kết cấu hạ tầng gắn liền với bất động sản như hệ thống điện, nước, thông tin liên lạc có ảnh hưởng rất lớn đến giá của bất động sản. Nếu các công trình này có quy mô hợp lý, chất lượng tốt sẽ làm gia tăng giá của bất động sản và ngược lại. * Yếu tố pháp lý - Tình trạng pháp lý của bất động sản: Tính pháp lý của bất động sản sẽ liên quan đến các quyền và lợi ích của chủ sở hữu hoặc sử dụng bất động sản. Do vậy, các bất động sản có tính pháp lý sẽ luôn có giá cao hơn so với các bất động sản không có tính pháp lý. - Các quy định về quy hoạch, xây dựng gắn với bất động sản: mục đích sử dụng đất được xác định trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất. Do vậy, cùng một quy mô diện tích đất, cùng vị trí đất nhưng mục đích được phép sử dụng theo quy hoạch của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau. Các hạn chế về xây dựng và kiến trúc cũng ảnh hưởng đến giá của bất động sản. b. Các yếu tố liên quan đến thị trường - Quan hệ cung - cầu bất động sản trên thị trường Bất động sản thường được đánh giá cao nếu cung khan hiếm trong khi nhu cầu và sức mua ngày càng cao và ngược lại. Giá bất động sản chịu ảnh hưởng lớn nhất khi quan hệ cung - cầu đạt trạng thái đỉnh của sự mất cân đối và chịu ảnh hưởng thấp nhất khi quan hệ cung - cầu đạt trạng thái cân bằng. - Tính chất cạnh tranh của thị trường: Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo nhiều khi còn mang tính độc quyền do vậy giá cả bất động sản thường có xu hướng lớn hơn giá trị của bất động sản. -Tâm lý khách hàng Bất động sản là hàng hóa đặc biệt, việc sử dụng và khai thác bất động sản ngoài việc căn cứ vào giá trị sử dụng còn phụ thuộc rất lớn vào tâm lý của khách hàng. Các yếu tố tâm lý của khách hàng về các vấn đề liên quan đến bất động sản như hướng, phong thủy, tâm linh đều ảnh hưởng đến giá bất động sản. Do đó, có những bất động sản được đánh giá cao bởi khách hàng này nhưng lại bị 15 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
18. đánh giá thấp bởi khách hàng khác, việc đánh giá này phụ thuộc vào tâm lý thỏa mãn của khách hàng đối với bất động sản. d. Các yếu tố liên quan đến nhà nước và pháp luật Sự thay đổi về đường lối, chính sách của Nhà nước sẽ tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Sự thay đổi đó có thể làm tăng hoặc giảm nhu cầu về bất động sản từ đó ảnh hưởng đến giá bất động sản. Một số chính sách tác động đến giá bất động sản gồm: chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản; chính sách đầu tư phát triển kinh tế theo vùng; chính sách đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng 1.6.5. Mục tiêu và trình tự định giá bất động sản * Mục tiêu định giá bất động sản Người đầu tư bất động sản thông qua việc định giá để thực hiện các mục tiêu của họ. Các mục tiêu đó có thể là: - Để tồn tại trong lúc kinh tế suy thoái, thị trường ảm đạm, cung vượt quá cầu, cạnh tranh quá kịch liệt hoặc thị hiếu đã thay đổi - Để kiếm lợi nhuận tối ưu trước mắt. - Để kiếm doanh thu tối đa trước mắt - Để đạt lượng tiêu thụ tối đa - Để kiếm lợi nhuận thị trường tối đa - Để chiếm vị trí dẫn đầu trong nghề hay trong một số mặt hàng bất động sản. - Để phục vụ định hướng của Chính phủ * Trình tự định giá bất động sản Bước 1: Lựa chọn mục tiêu định giá cụ thể, rõ ràng Bước 2: Điều tra thị trường, thu thập thông tin, thăm dò yêu cầu, tìm hiểu giá cả của đối thủ cạnh tranh. Bước 3: Ước lượng giá thành trên cơ sở đơn giá, dự toán, dựa vào kinh nghiệm thực tế và tình hình giá trên thị trường xây dựng. 16 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
19. Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản Bước 5: Xác định giá chuẩn Bước 6: Điều chỉnh giá đơn nguyên trên cơ sở giá chuẩn sao cho phù hợp với các vị trí khác nhau, tầng khác nhau, hướng nhà khác nhau Bước 7: Điều chỉnh giá và thay đổi giá kịp thời với tình hình biến đổi của thị trường và yêu cầu của sách lược tiêu thụ của bản thân doanh nghiệp. CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 1 Câu 1: Hãy trình bày khái niệm bất động sản. Câu 2: Hãy phân tích các đặc điểm của hàng hóa bất động sản. Câu 3: Hãy trình bày về điều kiện để bất động sản tham gia vào thị trường. Câu 4: Hãy trình bày về khái niệm và vai trò của đăng ký bất động sản Câu 5: Hãy trình bày khái niệm và các đặc điểm của giá bất động sản. Câu 6: Hãy trình bày về phân loại giá bất động sản. Câu 7: Hãy trình bày về trình tự và mục tiêu định giá bất động sản. 17 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
20. CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1. Các vấn đề chung về thị trường 2.1.1. Khái niệm, chức năng và phân loại thị trường 2.1.1.1. Khái niệm thị trường Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thông hàng hoá. Thừa nhận sản xuất hàng hoá không thể phủ định sự tồn tại khách quan của thị trường. Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề phức tạp. Từ những nghiên cứu sơ lược, cổ xưa cho đến những nghiên cứu quy mô khoa học ngày nay phạm trù thị trường luôn được đưa thêm những nội dung mới. Tuỳ từng điều kiện và góc độ nghiên cứu mà người ta đưa ra các khái niệm thị trường khác nhau. Khái niệm cổ điển cho rằng: thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá. Theo khái niệm này người ta đã đồng nhất thị trường với chợ và những địa điểm mua bán hàng hoá cụ thể. Theo sự tương tác của các chủ thể trên thị trường người ta cho rằng thị trường là quá trình người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hoá mua bán. Theo nội dung, có thể quan niệm: thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu thông hàng hoá và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ. Như vậy, có thể tổng hợp lại rằng thị trường là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, trao đổi một loại hàng hóa nào đó với số lượng và giá cả được xác định giữa người bán và người mua. Chủ thể của thị trường là những người hoạt động trao đổi hàng hóa trong thị trường bao gồm: người sản xuất hàng hóa là người tạo ra cơ sở vật chất của thị trường; người tiêu dùng là người có tiền đi mua hàng và người môi giới thương mại, đây là người đóng vai trò người mua, người bán, là người trung gian giữa người sản xuất và tiêu dùng. Khách thể của thị trường là số hàng hóa có thể đưa ra trao đổi mua bán, ngoài các hàng hóa tiêu dùng và các tư liệu sản xuất còn bao gồm cả các yếu tố cần cho sản xuất như tiền vốn, công nghệ, thông tin, sức lao động, bất động sản Khách thể là cơ sở vật chất cho sự tồn tại của thị trường. 18 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
21. 2.1.1.2. Chức năng của thị trường Thị trường có các chức năng sau: - Chức năng trao đổi: Khi mua bán người ta chuyển nhượng quyền sở hữu đối với hàng hóa, thông qua đó thực hiện giá trị của hàng hóa, dẫn đến việc phát triển sản xuất theo chiều hướng của yêu cầu tiêu dùng. - Chức năng điều tiết: Thị trường hoạt động trên cơ sở các quy luật cung cầu, quy luật giá cả và quy luật cạnh tranh do đó có khả năng tự động vận hành nền kinh tế và việc phân phối người lực của xã hội cho các ngành kinh tế, các vùng và các doanh nghiệp, không những điều tiết kết cấu và số lượng của hàng hóa mà còn tự phát điều tiết lợi ích kinh tế của cả hai bên mua bán. Đây là chức năng quan trọng nhất của thị trường. - Chức năng thông tin: thị trường phát ra các loại thông tin đến người sản xuất, người kinh doanh và người tiêu dùng về cung cầu, về chất lượng, giá cả, thị hiếu, nguồn vốn, tỷ suất lợi nhuận Khi trình độ công nghệ thông tin của xã hội ngày càng được nâng cao thì chức năng thông tin của thị trường ngày càng được tăng cường, nhạy bén. - Chức năng liên hệ kinh tế: Thị trường phá vỡ mọi ngăn cách của bất cứ lĩnh vực kinh tế, các ngành, các địa phương và doanh nghiệp đều trở thành một bộ phận hữu cơ của nền kinh tế quốc dân của một nước tiến tới hội nhập kinh tế toàn cầu. Tóm lại, thị trường là một hệ thống mở. 2.1.1.3. Phân loại thị trường Thị trường có thể được phân loại theo nhiều cách khác nhau như sau: - Căn cứ vào việc khống chế vĩ mô: thị trường được chia thành hai loại là thị trường tự do và thị trường có kế hoạch. - Căn cứ vào công dụng của hàng hóa: thị trường được chia thành thị trường hàng hóa và thị trường các yếu tố sản xuất như thị trường tư liệu sản xuất, tiền vốn, sức lao động, công nghệ thông tin, thị trường bất động sản - Căn cứ vào khu vực hoặc phạm vi lưu thông: thị trường được chia thành thị trường đô thị, thị trường nông thôn, thị trường trong nước, thị trường quốc tế. - Căn cứ vào trình độ cạnh tranh: thị trường được chia thành thị trường cạnh tranh hoàn toàn, thị trường độc quyền hoàn toàn, thị trường cạnh tranh độc quyền. 19 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
22. - Căn cứ vào địa vị của chủ thể: thị trường được chia thành thị trường bên bán, thị trường bên mua và thị trường cân bằng. 2.1.2. Cơ chế vận hành của thị trường Thị trường chịu sự tác động của quy luật giá trị,quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh. Các quy luật này có mối quan hệ khăng khít với nhau, khi tác động lên thị trường thì hình thành cơ chế vận hành của thị trường. Cơ chế vận hành của thị trường thường được gọi tắt thành cơ chế thị trường bao gồm 3 cơ chế là cơ chế giá cả, cơ chế cung cầu và cơ chế cạnh tranh. * Cơ chế giá cả Cơ chế giá cả là nội dung chủ yếu của cơ chế thị trường. Cơ chế giá cả tự phát điều tiết các hoạt động kinh tế như sản xuất, tiêu dùng và quan hệ cung cầu. Cơ chế giá cả là công cụ quan trọng cung cấp thông tin cho chính phủ để tiến hành điều tiết vĩ mô về kết cấu của cung cầu, đảm bảo cho nền kinh tế hoạt động được ổn định và thông suốt. * Cơ chế cung cầu Cơ chế cung cầu biểu hiện mối quan hệ giữa hàng hóa và tiền, mặt khác cũng biểu hiện mối quan hệ giữa người mua và người bán, quan hệ giữa lượng hàng hóa có thể cung cấp của bên bán và sức mua hàng của bên mua. Giữa cung và cầu thường xuất hiện mâu thuẫn trên bốn mặt: số lượng, kết cấu, không gian và thời gian. Khắc phục được các mâu thuẫn đó thì sẽ thiết lập được cân bằng giữa cung và cầu. Như vậy thông qua cơ chế cung cầu mà cơ chế giá cả mới phát huy tác dụng, làm cho giá cả và giá trị tiến tới nhất trí. Cần chú ý rằng, quan hệ cung cầu luôn luôn biến động, sự cân bằng giữa cung và cầu chỉ là tạm thời, là tương đối, còn mất cân bằng giữa cung và cầu lại rất phổ biến, có tính tuyệt đối. * Cơ chế cạnh tranh Cơ chế cạnh tranh biểu thị sự tranh đoạt lợi ích giữa các chủ thể của thị trường, bao gồm ba loại hình sau: - Cạnh tranh giữa người cung ứng trên thị trường (người bán) với nhau nhằm thực hiện giá trị của hàng hóa, thu hút người mua về phía mình. Loại hình cạnh tranh này có hai dạng cạnh tranh trong cùng một bộ phận và cạnh tranh giữa các bộ phận nhằm thay thế nhau. 20 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
23. - Cạnh tranh giữa người có nhu cầu (bên mua) nhằm tranh đoạt giá trị sử dụng, dẫn đến nâng cao giá cả. - Cạnh tranh giữa bên cung ứng và bên có nhu cầu (giữa bên bán và bên mua) nhằm tranh đoạt doanh lợi về phái mình. Sự so sánh lực lượng giữa đôi bên sẽ quyết định ảnh hưởng của mỗi bên đối với giá cả. Đây là loại hình cạnh tranh cơ bản nhất của cạnh tranh trên thị trường, chỉ có thông qua cạnh tranh giữa hai bên cung và cầu mới có thể kiểm nghiệm được hiệu quả cuối cùng của nền sản xuất xã hội. Ba loại cơ chế trên đây hình thành cơ chế thị trường, trong đó có chế giá cả cung cấp thông tin phản hồi về động lực của thị trường, cơ chế cung cầu điều tiết sự sản xuất và tiêu dùng còn cơ chế cạnh tranh là chất xúc tác đảm bảo cho cơ chế giá cả và cơ chế cung cầu phát huy được đầy đủ công năng của thị trường. Như vậy, nếu muốn thị trường vận hành đúng đắn theo cơ chế của nó thì phải tạo điều kiện cho cơ chế cạnh tranh tác động mạnh mẽ, tức là doanh nghiệp phải có quyền tự chủ kinh doanh, hạch toán độc lập, tự chịu lỗ lãi và được hưởng lợi ích kinh tế từ kết quả cạnh tranh, mặt khác phải chống lại cạnh tranh phi pháp, bảo vệ cạnh tranh lành mạnh và phải chống độc quyền. 2.2. Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản 2.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản Dựa trên các phân tích lí luận về thị trường, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về bất động sản trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm về thị trường bất động sản như sau: - Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì. - Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá bất động sản. - Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường bất động sản. 21 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
24. - Khái niệm 4: thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch về bất động sản gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản, có thể khái quát chung về khái niệm về thị trường bất động sản như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa - tiền tệ diễn ra trong không gian và thời gian xác định. 2.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản * Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu bất động sản. Một tài sản muốn trở thành bất động sản phải gắn liền với đất đai. Trong khi đó, đất đai không bao giờ hao mòn và mất đi trừ những trường hợp đặc biệt do thiên nhiên tác động, người có quyền sở hữu đất đai (quyền sử dụng đất) không sử dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái mà họ có thể sử dụng chính là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Tính chất này của đất đai là yếu tố cơ bản tác động đến tính đặc thù của các giao dịch trên thị trường bất động sản. Chính vì vậy, giá đất không phản ánh giá trị của hàng hóa đất đai mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư vào đất. Đối với nước ta, Luật Đất đai đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện làm chủ sở hữu. Như vậy, với xã hội Việt Nam, nhà nước là người đại diện duy nhất có quyền quyết định, định đoạt quỹ đất đai còn các thành viên khác trong xã hội chỉ là những người sử dụng đất có quyền hưởng lợi ích từ việc sử dụng và chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê, góp vốn liên doanh chứ không có quyền định đoạt về đất đai. Do vậy, thực chất trên thị trường bất động sản, các giao dịch về đất đai chỉ đơn giản là giao dịch các quyền và lợi ích do việc sử dụng đất mang lại chứ không phải là giao dịch bản thân đất đai. Và dù cho đất đai có chuyển quyền sử dụng từ người này sang người khác, một lần hay nhiều lần thì đất đai vẫn thuộc quyền sở hữu của nhà nước và nhà nước vẫn là người có khả năng định đoạt quỹ đất đó. * Thị trường bất động sản có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch 22 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
25. Đối với các loại hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch chính là nơi có sự hiện diện của hàng hóa, ở đó người bán và người mua vừa xem hàng hóa vừa đàm phán giao dịch. Thị trường bất động sản cũng hình thành các địa điểm giao dịch nơi mà người mua, người bán, người môi giới tham gia thị trường có thể gặp gỡ trực tiếp nhau để thực hiện thương lượng, đàm phán và giao dịch liên quan đến bất động sản. Tuy nhiên, do đặc tính cố định không thể di dời được của bất động sản nên việc giao dịch hàng hóa bất động sản thường không phải là nơi có sự hiện diện của bất động sản. Chính vì vậy, địa điểm giao dịch bất động sản rất đa dạng như sàn giao dịch, phòng giao dịch, quán nước, nhà riêng hoặc thậm chí không cần địa điểm cụ thể mà có thể tiến hành giao dịch qua điện thoại hoặc internet * Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc Bất động sản là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá bất động sản có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản khác nhau. Thị trường bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường bất động sản ở nông thôn, miền núi v.v *Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế- xã hội. Do đó, Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản, luôn điều chỉnh chính sách về bất động sản và thị trường bất động sản nhằm huy động các nguồn lực về bất động sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội. Xuất phát từ lý do này nên thị trường bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật nói chung và các quy phạm pháp luật nói riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. 23 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
26. *Thị trường bất động sản có nội dung phong phú nhưng là dạng thị trường không hoàn hảo Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch về bất động sản nên là thị trường có nội dung vô cùng phong phú. Tuy nhiên, do bất động sản bị cố định về vị trí trong khi đó mỗi vùng lại có những đặc trưng riêng về điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội nên đã làm cho ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch bất động sản cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước. Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt khác, thị trường bất động sản không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác. * Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn Việc đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn, một phần lớn nguồn vốn này được huy động từ thị trường vốn. Khi bất động sản tham gia lưu thông trên thị trường bất động sản, các giá trị cũng như các quyền về bất động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh đã giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường bất động sản là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay. * Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến tư vấn với trình độ cao Bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn, giá cả của loại hàng hóa này chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Bên cạnh đó thông tin về bất động sản trên thị trường thường không hoàn hảo và không liên tục. Do vậy người bán và 24 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
27. người mua thường thiếu thông tin về các giao dịch đã xảy ra trước đó. Vì vậy khi mua bán, giao dịch bất động sản cần thiết phải có sự tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá nhà đất có chuyên môn tuy giá cả của các chuyên gia ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm, có kiến thức chuyên môn, nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản nên có thể giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản có thể thỏa mãn nhu cầu đặt ra. *Cung trong thị trường bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu Mọi hàng hóa được đưa ra thị trường khi được thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng luợng cung lên nhanh chóng. Tuy nhiên, đó là đặc điểm chung của các hàng hóa thông thường, còn riêng đối với bất động sản ở thì khi lượng cầu tăng lên thì cung về bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hóa thông thường khác. Nguyên nhân dẫn đến điều này là do việc tăng cung của một loại nhà đất với mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian và khó khăn hơn các hành hoá thông thường. Đó là thời gian dành cho việc tạo nguồn cung cho thị trường như tìm hiểu thông tin thị trường, chuyển nhượng đất đai, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công Trong khi đó, các thủ tục pháp lý về bất động sản thường khá phức tạp, thêm vào đó là do giá trị của bất động sản lớn nên việc chuẩn bị được một lượng vốn lớn để tham gia vào thị trường cũng chính là nguyên nhân làm cho việc cung bất động sản trên thị trường nhà đất diễn ra chậm. Những biến động xảy ra trong thị trường bất động sản chậm hơn nhiều so với phần lớn các thị trường khác. Tuy nhiên trong ngắn hạn, cung của một loại bất động sản cụ thể có thể tăng lên bằng cách chuyển từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác. Ví dụ, nếu số lượng căn phòng làm việc không đủ để cho thuê, thì người cho thuê có thể cải tạo nhà ở chuyển thành văn phòng. Nhưng việc thay đổi mục đích sử dụng đó chỉ có thể được thực hiện khi quy hoạch cho phép và ngược lại. 2.3. Phân loại thị trường bất động sản 2.3.1. Phân loại dựa vào khu vực có bất động sản Căn cứ vào khu vực có bất động sản, thị trường bất động sản được chia thành các loại như sau: 25 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
28. - Thị trường bất động sản ở khu vực đô thị: gồm thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại, thị trường bất động sản công cộng - Thị trường bất động sản ở khu vực nông thôn: gồm thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v ), thị trường bất động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản công cộng - Thị trường bất động sản ở khu vực giáp ranh giữa đô thị và nông thôn; gồm thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường bất động sản công cộng 2.3.2. Phân loại dựa vào hàng hóa bất động sản trên thị trường Căn cứ vào các loại hàng hóa bất động sản trên thị trường có thể chia thị trường bất động sản thành các loại sau: - Thị trường đất đai: các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất với các mục đích sử dụng khác nhau. - Thị trường nhà ở: các giao dịch liên quan đến nhiều loại nhà ở như nhà chung cư, nhà biệt thự, nhà liền kề - Thị trường bất động sản thương mại và dịch vụ: các giao dịch liên quan đến các bất động sản sử dụng vào mục đích bán hàng và cung cấp các dịch vụ như cửa hàng, trung tâm thương mại, ki ốt bán lẻ - Thị trường bất động sản văn phòng công sở: các giao dịch liên quan đến các bất động sản là các văn phòng, các trụ sở làm việc của các doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực khác nhau. - Thị trường công trình công nghiệp: các giao dịch liên quan đến các bất động sản là nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, kho bãi - Thị trường bất động sản nông nghiệp: các giao dịch liên quan đến bất động sản sử dụng vào mục đích nông nghiệp. 2.3.3. Phân loại dựa vào các hoạt động trên thị trường bất động sản Căn cứ vào các hoạt động trên thị trường bất động sản có thể chia thị trường bất động sản thành các loại sau: 26 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
29. - Thị trường mua bán bất động sản Đây là loại thị trường được hình thành sớm nhất trong các loại thị trường bất động sản. Hoạt động mua bán, trao đổi chuyển nhượng này có thể diễn ra trực tiếp giữa những người có nhu cầu với nhau hoặc diễn ra gián tiếp thông qua các tổ chức dịch vụ môi giới, tư vấn về nhà đất - Thị trường cho thuê bất động sản Thị trường cho thuê bất động sản là thị trường mà người có nhu cầu thuê bất động sản chỉ sử dụng bất động sản đó trong một thời gian nhất định. Người có bất động sản cho thuê trên cơ sở nghiên cứu thị trường sẽ quyết định việc cho thuê bất động sản nhằm đảm bảo lợi ích thu được là cao nhất. Trong thị trường cho thuê bất động sản, giá cả cho thuê được hình thành do quan hệ cung cầu về nhà đất cho thuê. Các giao dịch về thuê nhà đất có thể tiến hành trực tiếp giữa người có bất động sản cho thuê và người có nhu cầu thuê bất động sản hoặc được thực hiện gián tiếp thông qua các tổ chức trung gian môi giới bất động sản như công ty kinh doanh nhà đất, các tổ chức tư vấn, môi giới đất đai - Thị trường thế chấp bất động sản Trong nền kinh tế thị trường, việc dùng bất động sản làm tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng nhằm giải quyết các nhu cầu khác là phổ biến. Để vay vốn phục vụ sản xuất, kinh doanh và các nhu cầu khác của đời sống, người có bất động sản được thế chấp bất động sản này với ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng để vay vốn, hay nói cách khác là dùng bất động sản làm tài sản để đảm bảo tiền vay. Việc dùng bất động sản làm tài sản thế chấp vay vốn làm nảy sinh các giao dịch liên quan đến bất động sản thế chấp. Cụ thể, nảy sinh nhu cầu định giá bất động sản làm giá thế chấp. Việc định giá này được xác định trên cơ sở giá thị trường. Tuy nhiên, việc định giá này chỉ mang tính tương đối và chịu ảnh hưởng rất lớn bởi quan hệ cung cầu về vốn. Trong một số trường hợp khi các khoản vay được chuyển nhượng từ người này sang người khác, từ công ty này sang công ty khác sẽ dẫn đến quyền nắm giữ tài sản bất động sản thế chấp cũng bị chuyển dịch theo. Do vậy làm nảy sinh giao dịch về chuyển nhượng quyền nắm giữ tài sản thế chấp (trường hợp này thường xảy ra ở các nước có thị trường vốn phát triển, có sự góp cổ phần tại các ngân hàng, các tổ chức tín dụng ). Khi khoản vay không có khả năng hoàn trả thì chủ nợ có quyền phát mại bất động 27 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
30. sản thế chấp để thu hồi vốn, hiện tượng này là khá phổ biến. Các giao dịch liên quan đến bất động sản dùng làm tài sản thế chấp đã hình thành nên thị trường bất động sản dùng làm tài sản thế chấp. - Thị trường bảo hiểm bất động sản: Trên thị trường bảo hiểm bất động sản diễn ra các giao dịch liên quan đến bảo hiểm bất động sản. 2.3.4. Căn cứ theo trình tự thời gian bất động sản tham gia thị trường Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường, thị trường bất động sản được chia thành: - Thị trường cấp 1: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp. Thị trường sơ cấp được hình thành từ khi nhà nước giao hoặc cho thuê đất. Chủ thể tham gia thị trường này là Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu sử dụng đất. - Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê. - Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê. Giai đoạn từ sau khi nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hành đầu tư tạo lập bất động sản (xác định vị trí tạo lập, xác lập quyền sở hữu hoặc sử dụng, xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc, ), sau đó tiến hành các giao dịch về hàng hoá bất động sản nhà đất như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm Giai đoạn này gọi là thị trường thứ cấp. 2.3.5. Phân loại dựa vào mức độ kiểm soát của nhà nước đối với thị trường Dựa vào mức độ kiểm soát của nhà nước đối với thị trường bất động sản, có thể chia thị trường bất động sản thành hai loại gồm: - Thị trường bất động sản chính thức: Các hoạt động của thị trường chịu sự kiểm soát của nhà nước và tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật. - Thị trường bất động sản phi chính thức: Các hoạt động của thị trường không tuân thủ hoặc không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật. 28 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
31. 2.4. Các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản 2.4.1. Chủ thể cung bất động sản Chủ thể cung bất động sản là những người có quyền đưa bất động sản tham gia vào các giao dịch mua bán, cho thuê, thế chấp trên thị trường. Nói cách khác đây là những người có quyền sở hữu bất động sản hoặc có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem bất động sản làm tài sản thế chấp để vay vốn, góp vốn liên doanh. Chủ thể cung bất động sản có thể là hộ gia đình, cá nhân nhưng cũng có thể là một tập thể. Tập thể đóng vai trò cung bất động sản có thể là các công ty xây dựng, các tập đoàn phát triển bất động sản hoặc các công ty đầu tư, kinh doanh bất động sản. Nhà nước cũng là một trong những chủ thể cung bất động sản vì nhà nước cung ứng đất đai thông qua việc giao và cho thuê đất trên thị trường sơ cấp. 2.4.2. Chủ thể cầu bất động sản Chủ thể cầu bất động sản là những đối tượng có nhu cầu về bất động sản và có khả năng thanh toán để nhận được bất động sản đó trên thị trường. Chủ thể cầu bất động sản có thể là những người muốn mua bất động sản để phục vụ mục đích tiêu dùng như dùng để ở hoặc dùng để phục vụ cho các hoạt động sản xuất kinh doanh. Ngoài ra, chủ thể cầu bất động sản cũng có thể là những người muốn mua bất động sản để tích trữ tài sản hoặc để bán lại kiếm lời. 2.4.3.Các tổ chức trung gian của thị trường Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, việc giao dịch bất động sản rất phức tạp, bên cạnh đó thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo nên việc giao dịch về bất động sản luôn cần đến sự hỗ trợ của các tổ chức trung gian của thị trường. Do vậy, trên thị trường bất động sản các tổ chức trung gian phát triển rất mạnh. Các tổ chức này bao gồm: - Tổ chức cung cấp thông tin: Các tổ chức cung cấp thông tin trên thị trường bất động sản rất đa dạng bao gồm các cơ quan quản lý nhà nước có trách nhiệm cung cấp thông tin về luật pháp, chính sách, thông tin về quy hoạch, kế hoạch Các cơ quan truyền thông cung cấp thông tin về giá cả, diễn biến thị trường. Các công ty kinh doanh dịch vụ cung cấp thông tin và phân tích thị trường, tư vấn đầu tư bất động sản 29 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
32. tiến hành cung cấp thông tin về phân tích thị trường, phân tích sản phẩm hoặc đưa ra các dự báo xu hướng thị trường nhằm làm cơ sở cho các quyết định đầu tư. Các tổ chức môi giới trên thị trường bất động sản cũng thực hiện chức năng cung cấp thông tin trong quá trình môi giới bất động sản. - Tổ chức tư vấn: Các tổ chức tư vấn trên thị trường bất động sản có chức năng tư vấn để giúp bên mua và bên bán bất động sản hiểu biết về các vấn đề pháp lý, thể thức giao dịch, cách thức mở đầu và kết thúc một quá trình giao dịch bất động sản. Nội dung dịch vụ tư vấn bao gồm tư vấn pháp lý về bất động sản, tư vấn về đầu tư tạo lập kinh doanh bất động sản, tư vấn tài chính về bất động sản, tư vấn về hợp đồng trong các giao dịch bất động sản. - Tổ chức môi giới bất động sản: Tổ chức môi giới bất động sản thực hiện việc tiếp cận với các bên tham gia giao dịch để thực hiện nội dung giao dịch, chuẩn bị các căn cứ cần thiết để các bên đi đến quyết định cuối cùng, góp phần hoàn thành giao dịch. Các tổ chức môi giới bất động sản có thể hoạt động dưới hình thức doanh nghiệp môi giới hoặc các sàn cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản. Hoạt động môi giới không chỉ đơn thuần là giới thiệu sản phẩm mà phải tìm kiếm các đối tác thỏa mãn các điều kiện của khách hàng, thực hiện đàm phán để đạt được sự thỏa thuận giữa các bên có liên quan đến giao dịch bất động sản, đại diện cho các bên có liên quan trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng giao dịch bất động sản. - Tổ chức hỗ trợ tài chính: Bất động sản là những tài sản có giá trị lớn, do vậy hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn. Vì vậy, hầu hết các hoạt động kinh doanh bất động sản trên thị trường đều cần thiết phải huy động vốn từ các tổ chức hỗ trợ tài chính và cung cấp dịch vụ tài chính hay còn gọi là các định chế tài chính. Các định chế tài chính này chủ yếu là ngân hàng. Do đặc tính không thể di dời và lâu bền nên bất động sản thường được dùng làm tài sản thế chấp. Chính vì vậy, ngân hàng phải dựa trên thị trường để định giá trị của bất động sản. Khi khoản vay không có khả năng hoàn trả, ngân hàng sẽ phát mại bất động sản đã được thế chấp để thu lại nguồn vốn đã cho vay. Như vậy, lúc này định chế tài chính là ngân hàng thông qua hoạt động phát mại đã tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản với vai trò là bên cung. Mặt khác, ở các nước có thị trường vốn phát triển thì chính các ngân hàng cũng 30 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
33. tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trườngbất động sản bằng hình thức tổ chức riêng một bộ phận hoặc một công ty trực thuộc để chuyên kinh doanh bất động sản. Ngoài ngân hàng, các định chế tài chính khác như các công ty bảo hiểm, công ty tài chính, quỹ đầu tư cũng có thể vừa tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản vừa đóng vai trò trung gian tài trợ, cho vay trong các giao dịch bất động sản. - Tổ chức định giá bất động sản: Tổ chức định giá bất động sản có chức năng chủ yếu là thực hiện xác định giá trị bất động sản trong quá trình giao dịch. Các tổ chức này thực hiện thống kê giá cả bất động sản, đưa ra các căn cứ khoa học để dự báo giá bất động sản, công bố giá bất động sản để làm cơ sở cho các giao dịch bất động sản. Giá cả do các tổ chức này công bố tuy không có giá trị bắt buộc đối với bên mua và bên bán nhưng do được đảm bảo bằng những căn cứ vững chắc nên thường được các bên sử dụng để tham khảo, đàm phán trước khi đi đến thỏa thuận cuối cùng. - Tổ chức quản lý bất động sản: Các tổ chức quản lý bất động sản hoạt động dưới sự ủy quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản nhằm cung cấp các dịch vụ đảm bảo sự vận hành và duy trì hoạt động bình thường của bất động sản. Các dịch vụ của các tổ chức này bao gồm: bảo trì, sửa chữa bất động sản; quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng công năng, thiết kế và hợp đồng; đại diện cho chủ sở hữu và chủ sử dụng trong việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê một phần hoặc toàn bộ bất động sản; thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với nhà nước và khách hàng theo ủy quyền. 2.5. Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một quá trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hóa, do cơ sở kinh tế xã hội của sự ra đời và tồn tại sản xuất hàng hóa là phân công lao động xã hội và sự tách biệt về kinh tế giữa người sản xuất này và người sản xuất khác. Như vậy sự chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản xuất chính là cơ sở để hình thành nền kinh tế sản xuất hàng hóa. Tư liệu sản xuất ban đầu và quan trọng do là cơ sở của sự tồn tại của con người là đất đai. Tư liệu này bị giai cấp quý tộc, giai cấp thống trị chiếm hữu. Do sự sở hữu tư nhân về ruộng đất, cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hóa đã làm này sinh các hình thức trao đổi, 31 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
34. sang nhượng, thuê mướn ruộng đất. Các hình thức giao dịch ban đầu này chính là bước sơ khai của của thị trường bất động sản. Nền kinh tế thị trường phát triển với việc sản xuất với quy mô ngày càng mở rộng, sức cạnh tranh cao đòi hỏi các yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất trong nền kinh tế thị trường là vốn, lao động, tư liệu sản xuất nói chung và bất động sản nói riêng phải được đáp ứng cả về số lượng lẫn chất lượng. Để đáp ứng được nhu cầu về các yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất đòi hỏi thị trường các yếu tố này phải được hình thành và phát triển, trong đó có thị trường bất động sản. Khi sản xuất phát triển, qui mô, số lượng và các loại hình giao dịch về bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng như: mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển linh hoạt để đáp ứng các nhu cầu giao dịch của nền kinh tế. Cùng với quá trình phát triển của nền kinh tế thị trường, mức sống của các tầng lớp dân cư ngày càng tăng cộng với sự gia tăng dân số và đô thị hóa dẫn đến nhu cầu giao dịch về bất động sản ngày càng tăng theo. Các nhu cầu này chỉ có thể được đáp ứng một cách đầy đủ bằng các giao dịch trên thị trường bất động sản. Quá trình hội nhập kinh tế của các quốc gia cũng đòi hỏi phải có thị trường bất động sản hình thành và phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu về đất đai, bất động sản phục vụ cho các hoạt động hợp tác quốc tế. Đặc biệt là đối với các nước đang phát triển, đất đai (quyền sử dụng đất) là một nguồn vốn quan trọng để liên doanh với các đối tác nước ngoài, do đó để phát triển hoạt động kinh tế quốc tế, mỗi quốc gia cần phải có thị trường bất động sản phát triển để đáp ứng các nhu cầu về định giá bất động sản, chuyển nhượng phần vốn góp bằng bất động sản Trong cơ chế kế hoạch hoá tập trung, thị trường bất động sản hầu như không tồn tại do không có sự thừa nhận của pháp luật. Một số giao dịch về bất động sản của các tầng lớp dân cư được thực hiện trên thị trường bất động sản không chính thức. Do đó, khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản hầu như chưa hình thành, các giao dịch về bất động sản chủ yếu được thực hiện trên thị trường bất động sản không chính thức, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Điều này làm cho thị trường bất động sản thường diễn biến rất phức tạp, gây hậu quả tiêu cực cho nền kinh tế - xã hội. Chính vì vậy, sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là tất yếu khách quan nhằm đáp 32 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
35. ứng nhu cầu giao dịch về bất động sản ngày càng tăng của các tầng lớp dân cư và của nền kinh tế - xã hội. 2.6. Vai trò của thị trường bất động sản 2.6.1. Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển - Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh bất động sản. Trên thị trường bất động sản, các nhà kinh doanh bất động sản và những người tiêu dùng thực hiện các giao dịch mua, bán của mình. Với vai trò là một hàng hóa đặc biệt, bất động sản được chuyển quyền sở hữu và sử dụng từ người này sang người khác. Chính việc mua đi bán lại như vậy đã tạo ra một khối lượng hàng hóa không bao giờ cạn cung cấp cho thị trường, làm cho thị trường bất động sản luôn phong phú. Thị trường là nơi chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của sản xuất kinh doanh và sự tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. - Thị trường bất động sản cung cấp, đáp ứng nhu cầu xã hội về tài sản là đất đai cũng chính là đáp ứng điều kiện chung nhất và là yếu tố không thể thiếu được trong mọi quá trình sản xuất của xã hội. Như vậy, với vai trò cung cấp đất đai để đảm bảo tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ thị trường bất động sản đã góp phần thúc đẩy sản xuất không ngừng phát triển. - Thị trường bất động sản góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí, sắp xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và theo định hướng phát triển kinh tế của mỗi địa phương và của các quốc gia. Thông qua công cụ quy hoạch, địa phương hoặc nhà nước thực hiện được việc phân bổ đất đai cho các mục đích sản xuất theo định hướng phát triển kinh tế của mình trong từng giai đoạn nhất định. Sau khi tiến hành phân bổ đất đai cho các mục đích sản xuất thì việc cho thuê đất, dùng đất để góp vốn liên doanh sẽ giúp cho địa phương, quốc gia kêu gọi được vốn đầu tư, hợp tác phát triển của các công ty nước ngoài đến sản xuất theo định hướng đã được định sẵn , nhờ vậy sẽ góp phần sắp xếp sản xuất theo quy hoạch. - Thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua bán bất động sản. 33 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
36. Trong điều kiện của sản xuất hàng hóa, người sản xuất trước hết lo tổ chức kinh doanh, sử dụng yếu tố sản xuất để sản xuất ra sản phẩm hàng hóa, những sản phẩm hàng hóa đó được đem bán. Trong khi đó, những người tiêu dùng lại tìm mua những sản phẩm này. Để giải quyết được mâu thuẫn này, nơi gặp gỡ chính là thị trường. Nói cách khác thị trường chính là cầu nối để người bán - bên cung và người mua - bên cầu gặp gỡ để thoả thuận và tiến hành trao đổi sản phẩm và như vậy dẫn đến sản xuất diễn ra bình thường. Còn nếu không có thị trường, sản phẩm tạo ra bị tồn đọng do không bán được sẽ dẫn đến quá trình sản xuất bị phá vỡ do không chuyển được hình thái hiện vật sang hình thái tiền để tiến hành tái sản xuất cho chu kỳ sau. 2.6.2. Hoạt động của thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới chính sách về đất đai và bất động sản Thông qua hoạt động của thị trường bất động sản, nhà nước tiếp tục áp dụng các chính sách pháp luật về đất đai và bất động sản, nhờ đó tiếp tục bổ sung hoàn thiện pháp luật và các chính sách về đất đai và bất động sản. Vì chỉ có thông qua hoạt động của thị trường bất động sản các giao dịch dân sự về bất động sản mới được thực hiện nhờ đó những không phù hợp với thực tiễn của chính sách đất đai và bất động sản sẽ được bộc lộ. Vì thế, hoạt động của thị trường bất động sản đã giúp nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai và bất động sản. Cũng thông qua thị trường, Nhà nước tiến hành đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản lý đất đai, quản lý bất động sản, thiết lập hệ thống, quy trình đăng ký đất đai, đăng ký tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Như vậy, thông qua thị trường bất động sản, nhà nước tiếp tục bổ sung, hoàn thiện các chính sách pháp luật về đất đai và bất động sản cho phù hợp để tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, khắc phục tình trạng kinh doanh ngầm, tham nghũng, trốn thuế, đầu cơ và các tệ nạn khác xung quanh hoạt động kinh doanh bất động sản. 2.6.3. Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển Thị trường bất động sản có thể phát thiển theo hai cách là tăng khối lượng bất động sản giao dịch trên thị trường nói cách khác là tăng cung hàng hóa bất động sản trên thị trường hoặc mở rộng phạm vi các quan hệ giao dịch: mua bán, cho thuê, cầm cố, thế chấp bất động sản. Việc mở rộng và tăng các quan hệ giao dịch cũng là tăng lượng bất động sản nhất định trong giao dịch do cùng một 34 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
37. bất động sản nhưng được tham gia vào nhiều loại hình giao dịch nên làm cho lượng hàng hóa như được tăng lên. Điều này làm tăng tốc độ chu chuyển vốn do việc mua đi bán lại nhiều lần. - Các giao dịch thế chấp vay vốn bằng bất động sản để phục vụ cho sản xuất kinh doanh chẳng những làm nhân đôi giá trị sử dụng của bất động sản mà còn góp phần khai thác nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư để đầu tư cho sự phát triển. - Khi sử dụng bất động sản để góp vốn liên doanh, nhà nước và doanh nghiệp không phải đầu tư vốn bằng tiền mà sử dụng bất động sản làm vốn để gọi vốn đầu tư trong và ngoài nước. Như vậy, bất động sản chính là nguồn vốn mới để khai thác các nguồn vốn khác. - Nhà nước có thể dùng quỹ đất của mình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng mà cuối cùng quỹ đất cũng không hề cạn đi. Có được điều này là do đặc tính cố định về vị trí và không mất đi sau quá trình sử dụng của đất đai. 2.6.4. Phát triển thị trường bất động sản là cách để tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Thị trường bất động sản phát triển theo cách thứ nhất là tăng khối lượng hàng hóa trên thị trường là điều kiện cơ bản để tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước do chuyển được lợi nhuận tiềm tàng thành lợi nhuận thực tế. Thị trường phát triển theo cách thứ hai là mở rộng và tăng lượng các quan hệ giao dịch làm cho một khối lượng bất động sản nhưng được tham gia qua nhiều lần giao dịch do vậy sẽ tăng được khối lượng hàng hóa luân chuyển. Điều này sẽ giúp cho ngân sách nhà nước được tăng lên do việc mua đi, bán lại nhiều lần, sự thuê đi, thuê lại tăng lên giúp nhà nước tăng thu nhập về thuế và lệ phí có liên quan. 2.6.5. Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường và tăng cường quan hệ hợp tác Thị trường bất động sản thuộc tổng thể các loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân, có quan hệ mật thiết với thị trườngvốn, thị trường lao động, thị trường hàng hoá, do đó, phát triển thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến sự mở rộng phát triển các thị trường khác, cũng tức là góp phần mở rộng phát triển thị trường chung. Vì phát triển thị trường bất động sản đòi hỏi một sự nhiều hơn, tốt hơn của thị trường hàng hoá và dịch vụ, một sự cung cấp lao động 35 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
38. nhiều hơn, lao động có kỹ thuật cao hơn và cả vốn đảm bảo cho thị trường bất động sản cũng tăng trưởng theo. Trên thị trường, các nhà sản xuất kinh doanh, những người tiêu dùng có điều kiện tiếp xúc với nhau, có mối quan hệ qua lại tạo ra sự mở rộng trong quan hệ nội bộ thị trường và các quan hệ với các ngành, lĩnh vực khác như xây dựng, địa chính, ngân hàng, môi trường đô thị Ngoài ra, thị trường bất động sản phát triển còn có tác dụng mở rộng quan hệ hợp tác đối ngoại do với những chính sách cụ thể cho pháp người nước ngoài, các tổ chức nước ngoài được phép thuê đất, mua đất, đầu tư kinh doanh trong phạm vi lãnh thổ và cũng có thể cư trú, sinh sống Đó chính là cơ sở hình thành và phát triển các quan hệ xã hội tạo ra sự thuận lợi, hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, giữa các dân tộc. 2.6.6. Thị trường bất động sản ảnh hưởng đến sự ổn định của xã hội Thị trường bất động sản giữ vai trò quan trọng đối với sự ổn định của xã hội. Thị trường bất động sản ở bất cứ xã hội nào cũng đều gắn với các chính sách đất đai của mỗi quốc gia. Một khi thị trường bất động sản phát triển lành mạnh cũng tức là chính sách đất đai phù hợp, xã hội ổn định. Một khi thị trường bất động sản không hoạt động hoặc hoạt động không lành mạnh, giá cả lên xuống thất thường, người có tiền thực hiện đầu cơ buôn bán bất động sản, lũng đoạn giá cả sẽ làm cho xã hội thiếu ổn định vì bất động sản luôn gắn chặt với hoạt động sản xuất và đời sống cũng như các hoạt động xã hội của con người. Thực tế cho thấy ở các nước và Việt Nam trong thời gian đầu những năm 90 khi thị trường bất động sản xuất hiện ngầm, hiện tượng buôn bán đầu cơ đất đai phát triển đã dẫn đến sự tăng nhanh của giá cả đất đai, người dân hoài nghi về chính sách đất đai của nhà nước, quan hệ xã hội về đất đai, nhà ở đã có những biểu hiện tiêu cực. 2.6.7. Phát triển thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy việc áp dụng các tiến bộ khoa học - kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lượng bất động sản phục vụ cho các hoạt động trực tiếp của con người, cho nhu cầu văn hoá, xã hội, thể thao, giao tiếp của cộng đồng Sự vận động và phát triển của thị trường bất động sản là kết quả của sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu, đó cũng là tác động tương hỗ giữa sản xuất và tiêu dùng. Khi sản xuất phát 36 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
39. triển, thị trường bất động sản phát triển sẽ thoả mãn ngày càng nhiều nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao của con người về nơi ăn chốn ở, nơi con người thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt khác, nhờ vậy mà đời sống của người dân không ngừng được nâng cao. Thị trường bất động sản phát triển ảnh hưởng vào sự phát triển của thị trường hàng hoá, thị trường vốn góp phần thúc đẩy dự phát triển chung của thị trường do đó sẽ đáp ứng được nhu cầu nhiều mặt của đời sống con người. 2.7. Sự vận hành của thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường và vai trò quản lý của nhà nước 2.7.1. Sự vận hành của thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường Kinh tế thị trường là hình thức phát triển cao của nền sản xuất hàng hóa. Cơ chế vận hành của nền kinh tế thị trường chính là cơ chế thị trường. Sự tồn tại và phát triển của nền kinh tế thị trường mang tính khách quan trong những xã hội có nền sản xuất hàng hóa. Thị trường bất động sản là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế. Sự vận động của thị trường bất động sản cũng phải tuân thủ theo cơ chế thị trường, do vậy chịu sự tác động của các quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, quy luật giá cả. Sự vận động của thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường được biểu hiện ở hai mặt: * Những tác động tích cực Cùng với thị trường hàng hóa, thị trường dịch vụ, thị trường lao động, thị trường vốn thị trường bất động sản được hình thành và phát triển nhằm góp phần tạo lập một hệ thống thị trường đầy đủ trong nền kinh tế quốc dân, góp phần làm cho nền kinh tế phát triển năng động, ổn định và hiệu quả. Trong sự vận động của thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường, giá cả hướng dẫn hành vi của người mua và người bán. Cơ chế thị trường có khả năng phân bổ, điều tiết các nguồn lực tới các khu vực sản xuất của nền kinh tế dưới sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh và quy luật cung cầu mà không cần bất cứ một sự điều khiển từ một trung tâm nào. Thị trường bất động sản tự động điều tiết các chức năng sử dụng bất động sản có giá trị kinh tế cao, tự động phân bổ lao động, vật tư, vốn vào các khu vực cần thiết. Qua đó có thể thấy được sự khan hiếm hay dồi dào của hàng hóa bất động sản. Cơ chế thị trường có vai trò như là đòn bẩy kích thích sự phát triển khoa học công nghệ, kích thích sản xuất kinh doanh, tăng năng suất lao động, tăng 37 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
40. cường trình độ chuyên môn hóa sản xuất kinh doanh trong các lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Trong cơ chế thị trường, lợi nhuận là động lực hoạt động của các doanh nghiệp. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải thường xuyên cải tiến công tác quản lý, đổi mới công nghệ, hạ thấp chi phí, tăng khối lượng và chất lượng bất động sản cung cấp cho dân cư và cho các tổ chức kinh tế xã hội. Cơ chế thị trường có khả năng sàng lọc, đào luyện những người sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản, nhờ đó tạo ra đội ngũ kinh doanh giỏi. Cơ chế thị trường kích thích tính năng động sáng tạo của các chủ thể kinh tế trong hoạt động kinh doanh bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho sự tự do hoạt động kinh doanh của họ, nhờ đó sẽ động viên khai thác có hiệu quả các tiềm năng đất đai, lao động và vốn của doanh nghiệp. * Những tác động tiêu cực - Sử dụng bất động sản lãng phí và kém hiệu quả Cơ chế thị trường chỉ có khả năng điều tiết cục bộ, trước mắt, không có khả năng điều tiết toàn cục, lâu dài. Do vậy, việc sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà cũng như các công trình kiến trúc gắn liền với đất đai được tiến hành tự phát, không theo một mục đích chung của xã hội, dẫn đến tình trạng mất cân đối nghiêm trọng giữa nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và sử dụng các nguồn lực trong phát triển bất động sản. - Gây hậu quả tiêu cực về mặt xã hội Trong cơ chế thị trường chỉ quan tâm đến lợi nhuận, coi lợi nhuận là mục tiêu hàng đầu với bất cứ giá nào. Cho nên sản xuất, kinh doanh trong thị trường bất động sản được thực hiện vì lợi ích cá nhân, bất chấp quyền lợi của cá nhân khác và của cộng đồng; chạy theo khuynh hướng ít quan tâm đến những hoạt động mang tính chất phát triển cơ sở hạ tầng - lĩnh vực vốn không tạo ra lợi nhuận hoặc tạo ra lợi nhuận thấp, dẫn đến tình trạng hủy hoại tài nguyên thiên nhiên, môi trường, bất chấp các hành vi vi phạm pháp luật. Bản chất của cơ chế thị trường là cạnh tranh "mạnh sống, yếu chết" nên đã tạo ra sự phân cực xã hội, phân hóa giàu nghèo rất khốc liệt, làm tăng thêm bất bình đẳng trong xã hội. Tình trạng này dẫn đến trong hoạt động kinh doanh bất động sản, một bộ phận trở thành khá giả, giàu có, còn bộ phận khác thì ngược lại hoạt động kinh doanh bị đình đốn, phá sản. Những người nghèo không có hoặc 38 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
41. có ít điều kiện để tự mua sắm nhà ở, thậm chí phải sống trong những túp lều hoặc sống lang thang. - Hạn chế việc huy động các nguồn tài chính: Do thị trường bất động sản hoạt động theo cơ chế thị trường do vậy có một lượng lớn bất động sản giao dịch không đăng ký với cơ quan nhà nước, điều này dẫn đến việc thất thu ngân sách nhà nước từ các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản. Bên cạnh đó, giá cả bất động sản liên tục tăng sẽ gây sức ép đối với nguồn chi ngân sách cho các hoạt động đền bù, giải tỏa, chi hỗ trợ các đối tượng chính sách, đối tượng có thu nhập thấp Những mặt trái của cơ chế thị trường trên đây có thể dẫn đến hoạt động của thị trường bất động sản theo kênh ngầm, manh mún, gây nên những hiện tượng đầu cơ, tích trữ và tạo nên những cơn sốt bất động sản đẩy giá tăng vọt làm cho thị trường bất động sản không ổn định. Tuy mặt trái của cơ chế thị trường là hiện thực, song mức độ diễn ra và hậu quả của nó có sự khác nhau ở các quốc gia khác nhau do khả năng quản lý kinh tế xã hội của mỗi nước có sự khác biệt nhất định. Việc hạn chế được những khuyết tật vốn có của cơ chế thị trường lại tùy thuộc vào bản chất của chế độ xã hội. Đối với những nước tư bản chủ nghĩa, mặc dù đã có bề dày kinh nghiệm trong quản lý thị trường nói chung, thị trường bất động sản nói riêng, với kỹ thuật và công nghệ cực kỳ tinh tế, song do bản chất quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa nên những mâu thuẫn nảy sinh trong quan hệ đất đai, sự phân cực xã hội trở nên gay gắt. Ở nước ta, với một thời gian ngắn thực hiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tuy những khuyết tật vốn có của cơ chế thị trường vẫn thường xuyên xuất hiện, nhưng do nỗ lực của Nhà nước, với sự giúp đỡ của quốc tế, những khuyết tật đó được chủ động khắc phục từng bước, góp phần đảm bảo ổn định, phát triển nền kinh tế đất nước. 2.7.2. Vai trò quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản Để khắc phục các khuyết tật của cơ chế thị trường, không thể thiếu vai trò của nhà nước. Quản lý nền kinh tế theo cơ chế thị trường có sự quản lý nhà nước là thực hiện theo mô hình kinh tế hỗn hợp, một nền kinh tế được điều tiết thông qua sự tác động của " bàn tay vô hình - thị trường" và " bàn tay hữu hình - nhà nước" đảm bảo cho nền kinh tế vận hành và phát triển lành mạnh. Việc thừa nhận sự quản lý nền kinh tế theo mô hình hỗn hợp trên có nghĩa là Nhà nước không đứng ngoài quá trình phát triển. Trong nền kinh tế này, nhà nước có hai 39 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
42. hai chức năng cơ bản là chức năng điều khiển để duy trì và là trọng tài trong toàn bộ hoạt động của nền kinh tế xã hội và chức năng phát triển. Để thực hiện vai trò của mình, nhà nước sử dụng một hệ thống các chính sách và công cụ quản lý vĩ mô để điều khiển, tác động vào đời sống kinh tế xã hội nhằm giải quyết các mối quan hệ trong nền kinh tế cũng như đời sống xã hội. Trong các chính sách và công cụ đó của nhà nước, có các chính sách tác động trực tiếp, có các chính sách tác động gián tiếp, các các giải pháp tác động mang tính chất lâu dài Trong quá trình tác động Nhà nước cần giải quyết thỏa đáng mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế và công bằng xã hội, giữa tăng trưởng kinh tế với gìn giữ môi trường, làm hẹp hố ngăn cách giữa kẻ giàu với người nghèo Điều đó hoàn toàn phụ thuộc vào vai trò điều tiết của nhà nước vì bản thân kinh tế thị trường không thể giải quyết được vấn đề xã hội, không thể chấp nhận được sự bất công và bất bình đẳng trong xã hội và sự hy sinh của con người để đạt được sự tăng trưởng với bất cứ giá nào. Tuy vậy, giải quyết vấn đề xã hội không thể vượt quá khả năng cho phép của nền kinh tế, mà phải đặt trong mối quan hệ với nền kinh tế, tạo tiền đề và điều kiện cho nhau. Vì vậy, vai trò điều tiết vĩ mô của nhà nước là rất cần thiết để duy trì trạng thái cân bằng, khắc phục các mâu thuẫn nảy sinh để xã hội ổn định và phát triển. Ở nước ta, sự quản lý và điều tiết của nhà nước không chỉ nhằm khắc phục các khuyết tật của nền kinh tế thị trường mà còn đảm bảo yêu cầu và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản, sự tác động của nhà nước đối với các đơn vị kinh doanh bất động sản ở loại thị trường này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc hình thành, mở rộng thị trường bất động sản và giải quyết vấn đề công bằng xã hội. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản được thể hiện trên các phương diện chủ yếu sau: * Nhà nước xây dựng và hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật tạo môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản hoạt động Trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước, hoạt động của thị trường được điều chỉnh bằng pháp luật và pháp luật tạo môi trường pháp lý cho sự phát triển lành mạnh, khắc phục các khuyết tật vốn có của thị trường. Đối với thị trường bất động sản, yếu tố pháp luật có tính chất quy định sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Bằng việc ban hành hệ 40 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
43. thống pháp luật quy định điều kiện thực hiện, phạm vi, nội dung của các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản, đồng thời pháp luật còn hướng dẫn biện pháp thực hiện các giao dịch đó thông qua hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán, hợp đồng cho thuê; quy định về thế chấp về góp vốn cùng với quy định các phương tiện, công cụ thực hiện giao dịch đó. Bên cạnh đó, thông qua các quy định của pháp luật nhà nước hướng sự phát triển của các chủ thể kinh tế tham gia vào thị trường bất động sản theo các mục tiêu đã định. Về phương diện này, nhà nước phải sử dụng chính sách vĩ mô tác động một cách gián tiếp đến các chủ thể kinh tế thông qua chính sách đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, chính sách và luật pháp bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng, luật đầu tư, chính sách thuế, chính sách đền bù khi thu hồi, giải tỏa bất động sản để thực hiện nhiệm vụ chung Những chính sách này được coi như nhân tố bên ngoài tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản. * Nhà nước hoạch định các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội có liên quan chặt chẽ đến chiến lược phát triển thị trường bất động sản bởi lẽ thị trường bất động sản là một thị trường quan trọng trong các thị trường của nền kinh tế. Nhà nước xây dựng các chiến lược phát triển kinh tế - xã hội cho những thời kỳ nhất định. Căn cứ vào chiến lược này, đồng thời căn cứ vào điều kiện và thực trạng sử dụng đất đai, Nhà nước xây dựng quy hoạch sử dụng đất gắn với quy hoạch xây dựng và ngược lại, gắn quy hoạch xây dựng với quy hoạch sử dụng đất, chỉ ra tổng thể đất sử dụng vào xây dựng đô thị, đất xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, các công trình công cộng, lợi ích quốc gia, quốc phòng, an ninh, đất xây dựng khu dân cư nông thôn, đất dùng cho phát triển các ngành kinh tế, văn hóa, giáo dục, y tế, xã hội, thể dục thể thao Tiếp đó là quy hoạch cụ thể từng khu đất, khu đất của từng vùng, từng đô thị, từng khu dân cư nông thôn, khu phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ Trên cơ sở quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, các ngành, các địa phương, các tổ chức, hộ gia đình cá nhân được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất triển khai thực hiện phát triển bất động sản phù hợp với quy hoạch và quy chuẩn xây dựng. Như vậy, bằng việc hoạch định các chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, từ đó xây dựng và thực hiện các quy hoạch, kế hoạch có liên quan Nhà nước đã phân bố các bất động sản phù hợp với sự phát triển kinh tế xã 41 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
44. hội và phân bố dân cư của từng địa phương và trong phạm vi cả nước, từ đó hình thành sự phân bố và phát triển của thị trường bất động sản. * Nhà nước điều tiết và kiểm soát các giao dịch trên thị trường bất động sản Để đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, nhà nước đã thực hiện việc điều tiết và kiểm soát các giao dịch trên thị trường thông qua các nội dung sau: Nhà nước ban hành và thực hiện các quy định về đăng ký bất động sản nhằm nắm bắt đầy đủ các thông tin về hiện trạng, biến động của bất động sản cũng như các giao dịch về bất động sản trên thị trường. Bên cạnh đó, việc thực hiện đăng ký bất động sản của nhà nước còn đảm bảo cho bất động sản có đủ điều kiện pháp lý để tham gia vào các giao dịch trên thị trường cũng như để đảm bảo tính an toàn và tránh được rủi ro cho các giao dịch. Nhà nước ban hành và thực hiện các quy định về điều kiện để bất động sản được phép tham gia giao dịch trên thị trường. Những quy định này sẽ đảm bảo sự an toàn, giảm thiểu thiệt hại trong các giao dịch cho các chủ thể trên thị trường bất động sản, đặc biệt là người mua. Nhà nước ban hành và thực hiện các quy định về điều kiện đối với một chủ thể ( tổ chức, cá nhân) được phép tham gia vào thị trường bất động sản; ban hành và thực hiện các quy định về phương thức giao dịch bất động sản như giao dịch qua hợp đồng, đảm bảo tính tự nguyện, bình đẳng, không trái pháp luật Nhà nước giám sát và điều tiết quan hệ cung cầu, giá cả trên thị trường bất động sản. Thông qua hoạt động của bộ máy quản lý thị trường, nhà nước giám sát và nắm bắt được thực trạng cũng như xu hướng diễn biến của giá cả từng loại bất động sản, từng phân khúc, từng khu vực, từng địa phương. Để điều tiết quan hệ cung cầu, nhà nước chủ động tăng giảm nguồn cung, định hướng tăng giảm cầu bằng nhiều biện pháp qua đó tác động đến sự vận động của giá cả trên thị trường. Để tác động đến cung, nhà nước nắm giữ quỹ đất phát triển bất động sản, nắm giữ một lượng bất động sản lớn như nhà ở, các khu công nghiệp, kết cấu hạ tầng và dùng quỹ hàng hóa đó để điều tiết nguồn cung và giá cả thị trường. Nhà nước xây dựng, tính toán và thường xuyên cập nhật, thông báo hệ thống các tiêu chuẩn, thước đo, các công cụ để giám sát, kiểm tra thị trường bất động sản như chỉ số thị trường bất động sản, chỉ số giá bất động sản, chỉ số minh 42 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
45. bạch của thị trường bất động sản . Qua các chỉ số này, nhà nước đánh giá được hiện trạng, xu hướng biến động của thị trường từ đó có những sự điều chỉnh hợp lý và định hướng thị trường phát triển phù hợp với sự biến đổi của môi trường kinh doanh. * Nhà nước xây dựng, hoàn thiện và thực thi hệ thống chính sách nhằm điều tiết và hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển Vai trò này của nhà nước được biểu hiện trên các mặt chủ yếu sau: - Nhà nước ban hành, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các chính sách tài chính vĩ mô. Nhà nước ban hành các chính sách đầu tư khuyến khích mọi thành phần kinh tế tham gia phát triển thị trường bất động sản, coi đây là một ngành kinh tế quan trọng khai thác nguồn tài nguyên đất đai, điều đó có ý nghĩa kinh tế, chính trị và thực tiễn. Nhà nước có thể thực hiện giao đất chưa thu tiền, chỉ thu khi doanh nghiệp đã phát triển bất động sản xong và đưa vào kinh doanh. Nhà nước cũng có thể hỗ trợ nguồn tài chính ban đầu cho doanh nghiệp như đầu tư vốn bằng tiền, sử dụng quỹ đất tạo vốn ban đầu cho doanh nghiệp, cho vay xây dựng các công trình với lãi suất thấp hoặc không có lãi Nhà nước cũng có thể định ra một chính sách thuế và các khoản lệ phí hợp lý, đảm bảo khuyến khích các doanh nghiệp, các thành phần kinh tế tham gia vào thị trường bất động sản . - Nhà nước thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế kinh doanh bất động sản. Nhà nước thực hiện các biện pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của các nhân tố bên trong của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bằng các chính sách giúp đỡ, hỗ trợ vốn, kỹ thuật công nghệ, tạo điều kiện nâng cao năng lực của doanh nghiệp. Thực hiện các biện pháp về đất đai vật liệu xây dựng, về tín dụng, về cung cấp thông tin thị trường, thông tin về đất đai, đào tạo và bồi dưỡng lực lượng cán bộ quản lý, công nhân có tay nghề cao cho các doanh nghiệp. - Nhà nước hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật về đất đai và bất động sản, chính sách quản lý đô thị, chính sách xây dựng liên quan đến việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. 43 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
46. - Nhà nước thực hiện chính sách bình ổn giá đất, chống đầu cơ buôn bán bất động sản. * Nhà nước tổ chức các hoạt động dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản Để hỗ trợ cho thị trường bất động sản, nhà nước thành lập các tổ chức để thực hiện các dịch vụ như thu thập, xử lý và cung cấp thông tin về thị trường bất động sản; tư vấn đầu tư bất động sản; tư vấn về kiến trúc, xây dựng; tư vấn về các thủ tục thành lập doanh nghiệp bất động sản; tư vấn về trình tự, thủ tục pháp lý liên quan đến các giao dịch bất động sản; tư vấn về đấu giá, quảng cáo bất động sản Tất cả các hoạt động này của nhà nước nhằm hỗ trợ cho thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, minh bạch; hỗ trợ cho các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản một cách đúng luật và thuận lợi nhất. * Nhà nước tổ chức hệ thống doanh nghiệp, nắm giữ nguồn hàng lớn để chủ động can thiệp, điều tiết thị trường bất động sản Để chủ động nguồn hàng và điều tiết lượng hàng hóa trên thị trường bất động sản, nhà nước đã thành lập các doanh nghiệp trực thuộc nhà nước hoặc cho phép các doanh nghiệp nhà nước hiện hành được phép hành nghề kinh doanh bất động sản. Hệ thống các doanh nghiệp này thường có thế mạnh về vốn, đất đai, kỹ thuật công nghệ, nhân lực. Nhà nước xây dựng hệ thống doanh nghiệp có vốn sở hữu của nhà nước đủ mạnh để tạo lập nên khối bất động sản lớn dủ sức chi phối thị trường bất động sản và để đầu tư vào các khâu then chốt, tạo cơ sở cho sự ra đời của các dự án bất động sản, tăng lượng cung bất động sản cho thị trường. Bên cạnh việc phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trực thuộc nhà nước, nhà nước còn cho phép thành lập hệ thống doanh nghiệp ngoài nhà nước có liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Trên cơ sở đó, thông qua cơ chế liên doanh, liên kết, hợp tác đầu tư các doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước và các doanh nghiệp ngoài nhà nước tạo thành một hệ thống rộng khắp, đủ mạnh để thực hiện các chiến lược, các dự án đầu tư vào bất động sản từ đó tăng nguồn cung và phát triển thị trường bất động sản. 44 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
47. CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 2 Câu 1a: Thị trường là gì? Hãy trình bày về các chức năng cơ bản của thị trường? Câu 2: Hãy trình bày về phân loại thị trường và cơ chế vận hành của thị trường? Câu 3: Hãy nêu khái niệm về thị trường bất động sản? Câu 4: Hãy phân tích các đặc điểm của thị trường bất động sản. Câu 5: Hãy trình bày về phân loại thị trường bất động sản? Câu 6: Hãy trình bày về các chủ thể tham gia trên thị trường bất động sản. Câu 7: Hãy trình bày về tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản? Câu 8: Hãy trình bày về vai trò của thị trường bất động sản ? Câu 9: Hãy phân tích các mặt tích cực và tiêu cực của thị trường bất động sản khi hoạt động hoàn toàn theo cơ chế thị trường. Câu 10: Hãy trình bày về vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản. 45 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
48. CHƯƠNG 3. CUNG, CẦU BẤT ĐỘNG SẢN 3.1. Cung bất động sản 3.1.1. Khái niệm cung bất động sản Cung bất động sản trên thị trường là khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định. Như vậy, cung bất động sản trước hết là hàng hóa bất động sản tham gia trên thị trường, hay nói cách khác là tham gia vào hoạt động kinh doanh trên thị trường. Cung về bất động sản không phải là toàn bộ quỹ bất động sản có thể có mà là lượng bất động sản có thể và sẵn sàng tham gia giao dịch trên thị trường. Có thể có nhiều người có bất động sản nhưng nếu như họ không có nhu cầu bán hoặc có nhu cầu bán nhưng không phải bán với giá mặt bằng hiện tại của thị trường mà muốn chờ một cơ hội với mặt bằng giá cao hơn thì bất động sản đó không được tính vào lượng cung tại thời điểm đó. Để các nguồn bất động sản trở thành nguồn cung bất động sản trên thị trường cần có sự hội tụ của các điều kiện sau: - Quỹ bất động sản hiện có hoặc được tạo lập trong tương lai phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện thời, nghĩa là quỹ bất động sản đó phải đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng. - Người chủ sở hữu bất động sản không có mục đích để sử dụng cho tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán, tức là sẵn sàng chuyển giao bất động sản đó cho người khác. - Giá cả để thực hiện quyền chuyển giao bất động sản phải phù hợp với giá mặt bằng chung, tức là phải phù hợp với khả năng thanh tóan và chấp nhận của thị trường. - Phải có sự xuất hiện của thị trường bất động sản và quỹ bất động sản tham gia vào giao dịch trên thị trường phải được thừa nhận. 46 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark