Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản ở Việt Nam

Nội dung text: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản ở Việt Nam

1. HỘI THẢO KHOA HỌC QUẢN TRỊ VÀ KINH DOANH – COMB 2016 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM FACTORS AFFECTING THE PROPERTY PRICES IN VIETNAM PGS.TS. Đào Hữu Hòa Trường Đại học Kinh tế - Đại học Đà Nẵng dh@due.edu.vn TÓM TẮT Bất động sản (BĐS) là một loại hàng hóa đặc biệt, gắn liền với đất đai, có những thuộc tính khác biệt với các loại hàng hóa thông dụng khác, trong đó nổi bật là tính không thể dịch chuyển và tính hữu hạn của nó. Mặc dù giá cả hàng hóa BĐS cũng được hình thành theo quan hệ cung – cầu, nhưng nó còn chịu sự tác động của nhiều yếu tố khác, bao gồm cả yếu tố kinh tế lẫn phi kinh tế làm cho giá BĐS luôn biến động, khó kiểm soát. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này trước hết là do các hoạt động đầu cơ nâng giá, tuy nhiên nguyên nhân cơ bản là do tác động của việc tăng trưởng kinh tế, của tăng trưởng tín dụng cũng như tăng trưởng vốn đầu tư từ khu vực Nhà nước , Bài báo này đi vào nghiên cứu làm rõ các nhân tố ảnh hưởng đến sự biến động của giá BĐS ở Việt Nam trong những năm qua, qua đó định hướng các giải pháp để điều hành thị trường này trong tương lai phát triển một cách ổn định, hiệu quả. Từ khóa: Bất động sản; nhân tố ảnh hưởng; tăng trưởng kinh tế; tăng trưởng tín dụng; đầu tư của khu vực công; tỷ trọng vốn đầu tư trên GDP. ABSTRACT Real Estate (RE) is a special commodity, attached to land, have different properties to other common goods, which highlights are the properties cannot be moved and finiteness it. Although real estate prices are also formed in relation to the supply - demand, but it is also affected by many other factors, including economic factors and non-economic makes real estate prices fluctuate, but not certain control. Causes of this situation primarily due to the revaluation speculation, however basic cause is due to the impact of economic growth, the growth of credit and investment growth from zones the State This article goes into research to clarify the factors affecting the volatility of property prices in Vietnam in recent years, through which oriented solutions for operator on the market real estate development stability and efficiency in the future. Keywords: Real Estate; factors affecting; economic growth; credit growth; Investment by the public sector; capital ratio of investment per GDP. 1. Giới thiệu Trong điều kiện kinh tế thị trường (KTTT), thị trường bất động sản (BĐS) là một trong các thị trường quan trọng bậc nhất, giữ vai trò trọng yếu trong việc vận hành trôi chảy, có hiệu quả của cả nền kinh tế. Tuy nhiên, do đặc điểm của thị trường BĐS là hàng hóa sử dụng dài lâu, có tính khác biệt cao, bị hạn chế bởi nguồn cung do đất đai có giới hạn nên trên thị trường này thường xuất hiện tình trạng đầu cơ, tăng giá khiến giá BĐS tăng cao gây khó khan cho đời sống của người dân và các hoạt động kinh tế của xã hội. Ở Việt Nam, thị trường BĐS đã được hình thành và đi vào hoạt động khá sớm và là một trong những kênh tạo vốn quan trọng của nền kinh tế. Tuy nhiên, trong quá trình vận hành, thị trường này cũng đã bộc lộ nhiều hạn chế. Chỉ trong vòng 20 năm, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua 03 đợt sốt giá ở các năm 91 – 93; 2007 – 2008 và 2011 đã khiến cho giá nhà đất tăng lên hơn 100 lần[8]. Nếu chỉ tính riêng cho giai đoạn 11 năm gần đây, từ năm 2000 – 2011, trong khi GDP/đầu người ở Việt Nam chỉ tăng 3,5 lần; chỉ số giá tiêu dùng chung chỉ tăng 3,2 lần thì giá cả BĐS đã tăng đến 9,3 lần, gấp 2,65 lần tốc độ tăng của thu nhập. Điều này cũng có nghĩa là so với mức thu nhập của người dân, giá nhà đất đã đắt lên hơn 2,65 lần trong vòng 11 năm qua[14]. Điều này dẫn đến giá bất động sản ở Việt 416
2. TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG Nam hiện nay cao gấp 26,6 lần thu nhập bình quân, gấp 5 lần so với các nước phát triển và 10 lần so với các nước chậm phát triển[3]. Vì vậy, việc phải tăng cường quản lý nhà nước trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS là rất cần thiết, một mặt để khai thác được những tiềm năng to lớn của thị trường này phục vụ cho phát triển kinh tế của đất nước; mặt khác đảm bảo cho thị trường này phát triển hài hòa với các thị trường khác trong nền kinh tế, tránh việc phát triển quá nóng hoặc quá lạnh gây tác động xấu cho nền kinh tế và ảnh hưởng đến lợi ích của người tiêu dung cũng như của nhà đầu tư. Để làm được điều này, cần phải có sự nghiên cứu, chỉ ra các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả BĐS ở Việt Nam để từ đó có chính sách can thiệp phù hợp nhằm làm cho thị trường BĐS phát triển hài hòa, hợp lý. Bài báo này đi vào nghiên cứu làm rõ các nhân tố ảnh hưởng đến sự biến động của giá BĐS ở Việt Nam trong những năm qua. Các dữ liệu sử dụng trong nghiên cứu này chủ yếu dựa vào nguồn dữ liệu thứ cấp được công bố bởi Tổng cục Thống kê hàng năm về các số liệu vĩ mô; các báo cáo của Chính phủ, của hiệp hội kinh doanh bất động sản về các thông tin liên quan đến thị trường BĐS, đầu tư và tín dụng trong nền kinh tế; các số liệu được công bố bởi các bộ ngành liên quan. 2. Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu Cơ sở lý thuyết của nghiên cứu này là dựa vào lý thuyết quan hệ cung – cầu và cơ chế hình thành giá cả trong nền kinh tế thị trường với giả định: (1) hàng hóa BĐS được tự do cung ứng và tiêu thụ trên thị trường; (2) cơ chế hình thành giá cả BĐS chỉ chịu sự tác động của lực cung và lực cầu; (3) các yếu tố khác của thị trường không thay đổi. Giả sử thị trường BĐS đang ở trạng thái cân bằng, với đường cung là S0 và đường cầu là D0, giá cả BĐS đang ở mức P0, ứng với sản lượng cân bằng là Q0. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả BĐS P Giá đó chính là các nhân tố có ảnh hưởng tác D1 D0 S0 động đến cung, cầu trên thị trường BĐS, S1 chúng bao gồm: P1 Thu nhập của người dân: Nếu thu nhập của người dân tăng lên, sẽ làm cho nhu cầu P0 tiêu thụ hàng hóa nói chung và hàng hóa BĐS P2 tăng lên. Xét ở góc độ toàn xã hội, thu nhập của người dân tăng lên khi GDP tăng và ngược lại. Khi GDP tăng sẽ làm cho thu nhập người dân tăng dẫn đến cầu về BĐS tăng, Q Sản đường cầu dịch chuyển từ D0 => D1, trong Q0 lượng điều kiện cung không đổi làm cho giá BĐS Hình 1: Quan hệ cung - cầu và giá cả tăng từ P0 lên P1 và ngược lại. Quy mô vốn đầu tư trong nền kinh tế: Khi quy mô vốn đầu tư trong nền kinh tế tăng, kéo theo nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS cũng tăng theo làm cho số lượng sản phẩm BĐS cung ứng ra thị trường tăng lên gây áp lực giảm giá. Ngược lại, khi quy mô vốn đầu tư trong nền kinh tế giảm, sẽ dẫn đến giảm nguồn cung BĐS, do đó kéo giá đi lên. Quy mô vốn đầu tư xã hội được biểu hiện gián tiếp qua chỉ tiêu tỷ lệ vốn đầu tư xã hội/GDP. Khi tỷ lệ này tăng sẽ dẫn đến cung BĐS tăng, đường cung dịch sang phải, từ S0 => S1, trong điều kiện cầu không đổi sẽ làm cho giá BĐS giảm từ P0 => P2 và ngược lại. 417
3. HỘI THẢO KHOA HỌC QUẢN TRỊ VÀ KINH DOANH – COMB 2016 Tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư từ khu vực Nhà nước: Khi vốn đầu tư từ khu vực Nhà nước tăng lên sẽ dẫn đến cơ sở hạ tầng (đường sá, các khu đô thị, các khu công nghiệp ) được mở rộng, làm cho giá trị của các dự án BĐS tăng lên, đẩy giá bán tăng cao. Mặt khác, việc đẩy mạnh đầu tư từ nguồn vốn Nhà nước thường dẫn đến việc phải chi trả rất lớn cho việc đền bù giải tỏa và các hỗ trợ tài chính khác cho người dân mà một phần quan trọng trong đó sẽ được sử dụng để đầu tư vào BĐS, làm cho giá BĐS tăng lên. Ngoài ra, ở Việt Nam, tỷ lệ thất thoát trong các dự án đầu tư của Nhà nước thường rất cao và dòng tiền này sẽ quay trở lại nền kinh tế thông qua các kênh đầu tư, trong đó có BĐS. Tổng hợp của các tác động trên sẽ làm cho đường cầu dịch chuyển sang phải, từ D0 => D1, trong khi cung không đổi dẫn đến giá cả BĐS sẽ tăng từ P0 => P1 và ngược lại. Tốc độ tăng trưởng tín dụng trong nền kinh tế: Khi nguồn vốn tín dụng trong nền kinh tế tăng lên, cơ hội tiếp cận các nguồn vốn để phát triển các dự án đầu tư BĐS tăng, làm tăng cung BĐS. Mặt khác, tăng trưởng tín dụng cũng làm cho người tiêu dùng (kể các nhà đầu cơ) có cơ hội đê tiêu dùng và đầu tư tài sản nhiều hơn, làm tăng cầu đối với BĐS. Xu hướng tác động của nhân tố này đến giá cả BĐS tùy thuộc vào lực tác động nào mạnh hơn. Nếu lực tác động lên cung mạnh, giá sẽ giảm; ngược lại, nếu lực tác động theo chiều cầu mạnh hơn, giá sẽ tăng. Sự thay đổi lãi suất vay vốn trong nền kinh tế: Khi lãi suất vay vốn tăng lên, BĐS trở nên đắt hơn, khó tiêu thụ buộc các nhà cung ứng giảm cung để tăng giá. Ngược lại, khi lãi suất tăng lên, người tiêu dùng sẽ có xu hướng giảm vay vốn để đầu tư vào BĐS, tăng cường gửi tiết kiệm làm cho cầu giảm xuống, kéo giá BĐS đi xuống. Nếu lực tác động lên cung mạnh, giá sẽ tăng; ngược lại, nếu lực tác động lên cầu mạnh, giá sẽ giảm. Về phương pháp nghiên cứu, trên cơ sở cách tiếp cận nghiên cứu đã giới thiệu, tác giả dựa vào nguồn dữ liệu đã được thu thập và xử lý từ các nguồn công bố chính thức khác nhau trong vòng 15 năm (từ năm 2000 – 2014) để tiến hành phân tích bằng các phương pháp sau đây: Phương pháp đồ thị: Sử dụng công cụ Scatter trên Excel để nghiên cứu mối quan hệ giữa giá cả BĐS (Y) với biến độc lập, là các nhân tố ảnh hưởng (X); sau đó dùng công cụ Format Trendline để hàm số hóa mối quan hệ giữa biến Y – X qua đó nhận diện mối quan hệ giữa chúng; Phương pháp hồi quy tương quan đơn: Sau khi đã nhận diện được mỗi quan hệ giữa Y và X, tác giã tiếp tục sử dụng phương pháp hồi quy tương quan đơn để xác định mối quan hệ tương quan giữa 02 biến theo phương trình: Y = f(X) + ε(X) Trong đó: Y là mức độ biến động giá BĐS; X là nhân tố ảnh hưởng đến biến động giá BĐS. Sử dụng phần mềm SPSS 18 với dữ liệu đã được thu thập để xác định hệ số tương quan đơn (R2) để xác định mức chặt chẽ trong quan hệ; giá trị và chiều của (β) để biết mức độ và chiều tác động của các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS; giá trị kiểm định Durbin - Watson để kiểm tra tính tự tương quan; hệ số (V.I.P) để kiểm tra đa cộng tuyến giữa các chuỗi số liệu nghiên cứu - Phương pháp hồi quy tương quan bội: Trên cơ sở xác định được chính xác các nhân tố riêng biệt có ảnh hưởng đến sự biến động của giá BĐS ở Việt Nam những năm qua, tác giả tiến hành xây dựng mô hình hồi quy tương quan bội nhằm xác định chính các các nhân tố ảnh hưởng đến biến động giá BĐS trong điều kiện đa tác động. Mô hình nghiên cứu có dạng : 418
4. TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG Y = f(Xi) + ε(Xi) Trong đó: Y là mức độ biến động giá BĐS; Xi là nhân tố (i) ảnh hưởng đến biến động giá BĐS. Sử dụng công cụ SPSS 18 với phương pháp Stepwise để xây dựng các mô hình hồi quy bội và xác định mô hình hồi quy tối ưu với độ tin cậy của các ước lượng là 95%. 3. Kết quả và đánh giá 3.1. Nhận diện các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả BĐS ở Việt Nam 3.1.1. Tăng trưởng kinh tế Tăng trưởng kinh tế là nhân tố quan trọng trong việc tạo ra tâm lý hưng phấn và kỳ vọng vào việc tăng giá của các tài sản đầu tư trong tương lai. Chính điều này làm chất xúc tác để thúc đẩy các nhà đầu tư bỏ vốn vào thị thường BĐS khiến giá bị liên tục đẩy lên cao. Việc phân tích các dữ liệu cho thấy, những giai đoạn kinh tế tăng trưởng tốt luôn là thời kỳ mà giá BĐS tăng cao và ngược lại. Điển hình là giai đoạn 2005 -2007, khi đó tốc độ tăng GDP luôn duy trì xấp xỉ 8,5% đã kích thích làm cho BĐS tăng giá trên 65%. Ngược lại, giai đoạn 2008 – 2009, khi tốc độ tăng trưởng kinh tế đột ngột giảm thấp xuống 6,3% và 5,3%, thị trường BĐS cũng rơi vào suy thoái khiến cho giá giảm xuống. Bảng 1: Thực trạng biến động giá BĐS và các biến số khác của nền kinh tế (ĐVT: %) Nguồn: Số liệu Thống kê Việt Nam hàng năm Đến năm 2010, khi nền kinh tế có dấu hiệu phục hồi với tốc độ tăng GDP đạt 6,78%, lập tức giá BĐS lại được đẩy lên cao và đạt đến đỉnh điểm vào năm 2011, với tỷ lệ tăng gần 34%. Từ năm 2012 đến 2013, khi nên kinh tế bắt đầu tăng chậm lại, cũng là lúc thị trường BĐS thoái trào và giá BĐS giảm sâu, đến năm 2014 nền kinh tế bắt đầu hồi phục thì thị trường BĐS lại bắt đầu có tăng trưởng dương. 419
5. HỘI THẢO KHOA HỌC QUẢN TRỊ VÀ KINH DOANH – COMB 2016 Bảng 2: Mối quan hệ giữa tăng trưởng GDP và giá BĐS Sự biến động của GDP (X) giải thích được 47,0% sự thay đổi của chỉ số giá BĐS (Y). Kết quả của mô hình cho thấy, khi GDP tăng lên 1% và các yếu tố khác không đổi, sẽ làm cho giá BĐS tăng thêm 11,6%. Đây là yếu tố tác tác động mạnh nhất đến tăng giá BĐS ở Việt Nam thời gian qua (Hình 2). Hình 2: Mối quan hệ giữa tăng trưởng GDP và giá BĐS 3.1.2. Tăng trưởng tín dụng Trong những năm qua, sự gia tăng giá cả BĐS ở Việt Nam qua có mối quan hệ chặt chẽ với việc tăng trưởng tín dụng trong nền kinh tế. Số liệu ở bảng 1 cho thấy mối quan hệ giữa tăng trưởng tín dụng và giá BĐS ở Việt Nam trong giai đoạn 2000 – 2014. Nhìn tổng thể, có thấy giữa chúng có mối quan hệ khá chặt chẽ. Điều này càng được thể hiện thông qua việc nghiên cứu quan hệ tương quan giữa giữa giá BĐS và tăng trưởng tín dụng như ở bảng 3. Bảng 3: Mối quan hệ giữa tăng trưởng tín dụng và giá BĐS Kết quả phân tích thống kê cho thấy giữa giá BĐS (Y) và tăng trưởng tín dụng trong nền kinh tế (X) có mối quan hệ tương quan khá chặt chẽ có ý nghĩa về mặt thống kê. Mô hình cho thấy, trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, sự thay đổi của tăng trưởng tín dụng giải thích được trên 45,5% sự thay đổi của giá BĐS. Điều này khẳng định thực trạng của việc tăng giá nhanh chóng của BĐS ở Việt Nam trong những năm qua có liên quan đến việc nới lỏng chính sách tín dụng của Nhà nước. Các số liệu thống kê cho thấy, tăng trưởng tín dụng ở mức cao và liên tục trong nhiều năm, bình quân khoảng 32,6% trong 420
6. TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG suốt thời kỳ 2000 – 2011, gấp 4,5 lần tốc độ tăng trưởng GDP. Theo các thông số của mô hình nghiên cứu thì, cứ 1% tăng thêm của tăng trưởng tín dụng, có khả năng làm tăng giá BĐS khoảng 1.03% (Hình3). Hình 3: Mối quan hệ giữa tăng trưởng tín dụng và giá BĐS 3.1.3. Tỷ lệ vốn đầu tư trên GDP Có thể thấy rằng, việc gia tăng tỷ trọng vốn đầu tư trên GDP có mối quan hệ với việc tăng trưởng của thị trường BĐS, bởi vì việc tăng cường vốn đầu tư trong nền kinh tế sẽ kéo theo sự phát triển của các khu công nghiệp, các khu đô thị mới đẩy giá bất động sản tăng lên. Tuy nhiên, việc tăng cường vốn đầu tư trong nền kinh tế cũng đồng nghĩa với việc gia tăng đầu tư vào các dự án BĐS mới, làm tăng nguồn cung khiến giá BĐS giảm xuống. Vì vậy, tại mỗi thời điểm, xu thế ảnh hưởng của biến số này tới giá BĐS là tác động tổng hợp cả 02 xu hướng trên. Hình 4: Mối quan hệ giữa tốc độ tăng giá BĐS với tỷ trọng vốn đầu tư trên GDP Kết quả xử lý số liệu thống kê ở hình 4 và bảng 4 cho thấy, giữa việc biến thiên của tỷ trọng vốn đầu tư/GDP và biến động giá cả BĐS có mối quan hệ có ý nghĩa về mặt thống kê. Nó giải thích được 43,5% sự biến động của giá BĐS. Nếu các yếu tố khác không đổi, 1% tăng thêm của tỷ trọng vốn đầu tư/GDP sẽ làm cho giá BĐS tăng thêm 2.67%. Hay nói cách khác, tỷ trọng vốn đầu tư/GDP có quan hệ đồng biến với giá BĐS. Bảng 4: Mối quan hệ giữa tỷ trọng vốn đầu tư/GDP và giá BĐS 421
7. HỘI THẢO KHOA HỌC QUẢN TRỊ VÀ KINH DOANH – COMB 2016 3.1.4. Vốn đầu tư của khu vực Nhà nước Là quốc gia đang trong quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung sang nền kinh tế thị trường, ở Việt Nam vốn đầu tư từ khu vực Nhà nước có vai trò rất lớn trong việc thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế, đặc biệt đối với sự phát triển của thị trường BĐS. Hình 5: Mối quan hệ giữa giá BĐS và tốc độ tăng vốn đầu tư của Nhà nước (độ trễ: t+2) Hình 5 cho thấy, mối quan hệ của giá cả BĐS với tốc độ tăng vốn đầu của khu vực Nhà nước ở Việt Nam trong những năm qua với độ trễ của vốn đầu tư là 2 năm. Kết quả thống kê cho thấy, giữa giá cả BĐS và tăng trưởng vốn đầu tư Nhà nước có mối quan hệ có ý nghĩa về mặt thống kê. Bảng 5: Mối quan hệ giữa tốc độ tăng vốn đầu tư khu vực Nhà nước và giá BĐS Mô hình tương quan đơn ở bảng 5 cho thấy, sự biến động của tăng trưởng vốn đầu tư khu vực Nhà nước giải thích được 26.5% sự biến động của giá BĐS ở Việt Nam theo tương quan thuận. Mô hình nghiên cứu cũng cho thấy, trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi, nếu tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư từ khu vực Nhà nước (X) tăng thêm 1%, thì giá cả BĐS (Y) sẽ tăng thêm 1,2%. 3.1.5. Lãi suất cho vay trên thị trường vốn Các số liệu thống kê tại bảng 1 cho thấy, trong 15 năm qua, sự biến động của lãi suất cho vay trên thị trường có mối quan hệ với sự thay đổi của giá cả BĐS. Nghiên cứu cho thấy, giá cả BĐS có mối quan hệ tỷ lệ nghịch với lãi suất, khi lãi suất càng cao thì giá BĐS có xu hướng giảm. Tuy nhiên, bằng công cụ phân tích thống kê đã cho thấy, giá cả BĐS và lãi suất hầu như không có quan hệ tại cùng thời điểm (R2 ≈ 0); tuy nhiên nếu độ trễ thời gian (t+1) thì mối quan hệ tương quan giữa chúng bắt đầu tăng lên (R2 ≈ 0,165), và nếu độ trễ là (t+2) lúc đó (R2 ≈ 0,352). Tuy nhiên khi độ trễ là (t+3) thì hệ số tương quan lại giảm xuống chỉ còn (R2 ≈ 0,109). 422
8. TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG Bảng 6: Mối quan hệ giữa tỷ trọng vốn đầu tư/GDP và giá BĐS Điều này được lý giải là khi lãi suất tăng lên, làm tăng chi phí sản xuất, đẩy giá BĐS lên cao. Vì giá BĐS cao cộng với lãi suất vay vốn cao nên người tiêu dùng không muốn mua BĐS. Để tránh lỗ, trong ngắn hạn các doanh nghiệp cung ứng BĐS sẽ cắt giảm sản lượng cung để giữ giá. Hình 6: Mối quan hệ giữa tốc độ tăng giá BĐS với lãi suất vay vốn (độ trễ: t+2) Vì vậy tại thời điểm biến động lãi suất, giá BĐS hầu như chưa thay đổi. Tuy nhiên sau 1 năm, những tác động của lãi suất cao của năm trước gây nên gánh nặng tài chính khiến các nhà đầu cơ có xu hướng giảm giá để cắt lỗ. Đặc biệt sau 02 năm, lúc này tác động của lãi suất càng mạnh mẽ nên càng buộc các nhà đầu cơ phải giảm giá. Mô hình cho thấy, trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, nếu lãi suất vay vốn bình quân tăng 1% của năm nay, sẽ làm cho giá BĐS giảm 2,43% tại thời điểm 2 năm sau. 3.2. Xây dựng mô hình hồi quy bội, thể hiện mối quan hệ giữa giá cả BĐS với các nhân tố ảnh hưởng Qua các phân tích ở trên cho thấy, giá cả BĐS ở Việt Nam (TT_BDS) có mối quan hệ với nhiều nhân tố khác nhau, cụ thể là: Tốc độ tăng trưởng của GDP (TT_GDP); Tốc độ tăng trưởng tín dụng của nền kinh tế (TT_TD); Tốc độ tăng trưởng của vốn đầu tư khu vực Nhà nước (TTVDT_NN); Tỷ trọng vốn đầu tư/GDP (TTVDT_GDP); Lãi suất cho vay trên thị trường vốn (LS_CV). Ngoài các nhân tố trên, giá cả BĐS còn chịu sự ảnh hưởng của các khác tình trạng thiếu hụt thông tin của nhà đầu tư, trạng thái tâm lý của các nhà đầu tư, sự phát triển của các thị trường đầu tư khác Tuy nhiên, trong nghiên cứu này các tố không định lượng được trên sẽ không được đưa vào mô hình, và coi như là yếu tố ngẫu nhiên được thể hiện trong phần dư. 423
9. HỘI THẢO KHOA HỌC QUẢN TRỊ VÀ KINH DOANH – COMB 2016 Các kết quả phân tích tương quan đơn cho thấy giá cả BĐS có quan hệ có ý nghĩa về mặt thống kê các nhân tố trên, tuy nhiên trong thực tế điều này khó xảy ra, vì vậy mô hình hồi quy bội có dạng: TT_BDS = β0 + β1xTT_GDP + β2xTT_TD + β3xTTVDT_NN + β4xTTVDT_GDP + β5xLS_CV + ε(Xi) Sử dụng phần mềm SPSS 18 để xử lý các dữ liệu đã có ở bảng 1 với chuỗi 15 quan sát (riêng dãy số thống kê tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư Nhà nước và lãi suất vay vốn bình quân được điều chỉnh dịch về sau 2 năm vì độ trễ đầu tư như đã được xác định trong phần phân tích đơn nhân tố), bằng phương pháp Backward, với các dữ liệu ở bảng 1, ta có kết quả hồi quy như ở bảng 7: Bảng 7: Kết quả hồi quy tương quan bội Kết quả hồi quy cho thấy, giá cả bất động sản ở Việt Nam có mối quan hệ chặt chẽ với các nhân tố: Tốc độ tăng trưởng kinh tế (TT_GDP); tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư khu vực Nhà nước (TTVDT_NN), tăng trưởng tín dụng trong nền kinh tế (TT_TD) và lãi suất vay vốn bình quân trên thị trường (LS_CV); song không có mối quan hệ chặt chẽ, có ý nghĩa về mặt thống kê với nhân tố tỷ trọng vốn đầu tư/GDP (VDT_GDP). Các nhân tố ảnh hưởng đã phân lập ở trên cho phép giải thích 87,3% sự biến động của giá cả BĐS ở Việt Nam. TT_BDS = -93,25 + 1,07xTT_TD + 6,42xTT_GDP + 1,24x LS_CV+ 1,66xTT_VDTNN + ε(Xi) Mô hình cho thấy, khi GDP tăng 1% thì giá BĐS tăng khoảng 6,42%; khi tăng trưởng tín dụng tăng 1%, giá BĐS tăng 1,07%; khi lãi suất cho vay tăng 1% thì giá BĐS tăng 1,23%; khi vốn đầu tư của khu vực Nhà nước tăng 1% thì giá BĐS tăng 1.67% và khi tăng trưởng tín dụng tăng 1% thì giá BDS tăng 0,86%. Các hệ số trích xuất từ kết quả hồi quy cho thấy, các hệ số VIF<10 nên không tồn tại hiện tượng đa cộng tuyến giữa các biến; Sig. <0,05, mức ý nghĩa của kiểm định (riêng LS_CV <0.1). Các hệ số cũng cho thấy tầm quan trọng của các nhân tố ảnh hưởng đến biến động giá BĐS ở Việt Nam trong những năm qua đó là: (1) TTV_NN (với Beta = 0,699); (2) TT_TD (với Beta = 0,695); (3) TT_GDP (với Beta = 0,381); và (4) LS_CV (Với Beta = 0,303). Bảng 8: Các hệ số (Coefficientsa) 424
10. TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG 4. Kết luận và hàm ý chính sách Qua nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến sự biến động giá của BĐS ở Việt Nam thời gian qua có thể nhận thấy: Giá cả BĐS ở Việt Nam tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập của người dân. Nó phù hợp với quy luật: Khi thu nhập tăng lên, thì nhu cầu về hàng bền lâu tăng lên nhanh hơn. Tuy nhiên tỷ lệ tăng giá BĐS cao gấp 6,42 lần tốc độ tăng thu nhập là quá lớn; Tăng trưởngvốn đầu tư của khu vực Nhà nước có ảnh hưởng lớn đến việc tăng giá BĐS. Tác động này có độ trễ thời gian khoảng 2 năm (t+2). Đây là khoảng thời gian cần thiết để các khoản đầu tư của Nhà nước phát huy tác dụng. Mặt khác, 02 năm cũng là khoảng thời gian cần thiết để các khoản “tiền rút ruột” từ các dự án đầu tư có thể tham gia vào thị trường BĐS. Việc tăng trưởng tín dụng trong nền kinh tế có cũng ảnh hưởng lớn đến việc tăng giá BĐS ở Việt Nam những năm qua. Mặc dù 1% thay đổi của tăng trưởng tín dụng chỉ làm giá BĐS thay đổi 1,07%. Tuy nhiên, do biên độ thay đổi của nhân tố này thời gian qua rất lớn nên mức độ ảnh hưởng cao. Biến động lãi suất vay vốn trên thị trường có ảnh hưởng có đến việc tăng giá BĐS, tuy nhiên sự tác động này không xảy ra tức thì mà có độ trễ thời gian đến 2 năm, Việc tăng lãi suất thêm 1% sẽ làm tăng giá BĐS thêm khoảng 1,24%. Nhưng mức độ ảnh hưởng của nhân tố này đến sự thay đổi của giá BĐS là không lớn vì Beta khá nhỏ, nhỏ nhất trong tất cả các nhân tố trong mô hình. Tỷ trọng vốn đầu tư xã hội/GDP, mặc dù khi nghiên cứu hồi quy đơn thì có quan hệ, nhưng khi nghiên cứu hồi quy bội thì biến này đã bị SPSS loại bỏ khỏi mô hình do có quan hệ đa công tuyến với biến TT_TD (Hệ số R2 giữa 02 biến này là 0,622). Việc giá cả BĐS tăng liên tục trong những năm qua tại Việt Nam, ngoài yếu tố khách quan là tăng trưởng kinh tế (TT_GDP) thì chủ yếu là do ảnh hưởng từ các nhân tố liên quan đến chính sách điều hành vĩ mô của Chính phủ, bao gồm: chính sách đầu tư Công, chính sách tín dụng, chính sách lãi suất. Để giá cả BĐS không tăng quá nhanh trong tương lai, cần: Tăng cường kiểm soát đầu tư công, ưu tiên sử dụng vốn đầu tư Nhà nước cho các công trình cơ sở hạ tầng ở các vùng nông thôn; đầu tư cho y tế, giáo dục. Đẩy mạnh công tác chống tham nhũng, chống thất thoát vốn trong các dự án đầu tư của Nhà nước vì chính dòng tiền này cũng là nguyên nhân dẫn đến gây sốt giá BĐS ở Việt Nam những năm qua. Kiểm soát chặt chẽ tăng trưởng tín dụng, tránh để tín dụng tăng quá nóng, làm giá BĐS tăng nhanh. Thực tế trong những năm qua đã chứng minh điều đó. Vì vậy, trong điều hành vĩ mô của Chính phủ phải cần rất linh hoạt trong vấn đề này. Điều hành chính sách lãi suất linh hoạt, tránh để lãi suất tăng nóng, tiến đến tự do hóa lãi suất. Hạn chế của nghiên cứu này là chưa có được một mô hình lý thuyết hoàn chỉnh làm cơ sở cho việc thiết kế nghiên cứu. Do hạn chế về nguồn dữ liệu nên nhiều biến số phi kinh tế khác đã chưa được đưa vào mô hình; nhiều biến số trong mô hình còn sử dụng dữ liệu trung gian nên kết quả có thể chưa thật chính xác Điều này gợi mở cho các nghiên cứu tiếp theo. 425
11. HỘI THẢO KHOA HỌC QUẢN TRỊ VÀ KINH DOANH – COMB 2016 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Nguyên Hương (2011), “Mạnh tay” hạn chế đầu cơ bất động sản”, ngày 30/5/2011. [2] Doanh nhân/Vietnam (2013), “Thị trường bất động sản 2013: Cuộc đuổi bắt về giá”, ngày 17/02/2013. [3] Hải Phát (2013), “Tổng kết thị trường BĐS tháng 2/2013”, th-tr-ng-b-t-ng-s-n-th-ng-22013. [4] Tintuc (2012), “Yếu tố đầu cơ gây giá ảo trên thị trường bất động sản”, ngày 31/8/2012. [5] Nhadatsaigon247, “Bất động sản và bài toán giá cả”, tich-nhan-dinh/bat-dong-san-va-bai-toan-gia-ca/, Doanh Nhân Sài Gòn. [6] Nhadatsaigon247, “Có “Gói kích cầu” : Bất động sản sẽ tan băng?”, [7] Tim Ellis (2013), “Is this another real estate bubble or just a lot of hot air?” [8] Frankline Allen and Douglas Gale (2000), “Bubbles and Crisis,” The Economic Journal, Vol. 110, No. 460, pp. 236-255. [9] Võ Đại Lược (2013) “Bất động sản Việt Nam: "Bong bóng” phi thị trường” [10] Bộ Xây dựng, Chỉ số giá xây dựng các năm 2004, 2005, 2006, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014. [11] Tổng cục Thống kê (2015), Niên giám Thống kê, Nxb Thống Kê, Hà Nội 2015. [12] Tổng cục Thống kê (2011), Tình hình Kinh tế - Xã hội Việt Nam mười năm 2001 – 2010, Nxb Thống kê, Hà Nội 2011. 426