Đầu tư bất động sản nông nghiệp ở Việt Nam hướng tới phát triển bền vững trong bối cảnh biến đổi khí hậu và toàn cầu hóa

Nội dung text: Đầu tư bất động sản nông nghiệp ở Việt Nam hướng tới phát triển bền vững trong bối cảnh biến đổi khí hậu và toàn cầu hóa

1. ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN NÔNG NGHIỆP Ở VIỆT NAM HƢỚNG TỚI PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG TRONG BỐI CẢNH BIẾN ĐỔI KHÍ HẬU VÀ TOÀN CẦU HÓA Doãn Hồng Nhung Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội TÓM TẮT Trong thời gian gần ây, ngoài các loại hàng h a ất ộng sản truyền thống ược pháp luật chính thức ghi nhận và iều chỉnh, như: quyền sử ụng ất, nhà ở, công trình xây ựng, nhà phố, iệt thự, chung cư, trên thị trường ất ộng sản Việt Nam ã xuất hiện hàng loạt các loại hình ất ộng sản m i, chưa ược pháp luật quy ịnh như: shophous , offic t l, con ot l, hom t l, s rvic apartm nt, co-working, farmstay, ất ộng sản công nghiệp, nhà vườn sinh thái, ất ộng sản u lịch nghỉ ưỡng Sự a ạng, phong phú về chủng loại, a ạng về ki u áng kiến trúc và quy mô ã thu hút sự quan tâm của nhiều tầng l p nhân ân và gi i kinh oanh ất ộng sản, các nhà ầu tư, các nhà nghiên cứu kinh tế, hoạch ịnh chính sách và xây ựng pháp luật, kinh oanh ất ộng sản Đây là vấn ề cấp thiết, c tính thời sự và ý nghĩa khoa học lĩnh vực ất ộng sản nông nghiệp ở Việt Nam, vì sự phát tri n ền vững trong ối cảnh iến i khí hậu và toàn cầu h a Từ khóa: Bất động sản nông nghiệp, đầu tƣ ất động sản, ph t triển ền vững, iến đổi khí hậu, toàn cầu hóa, tăng trƣởng xanh. 1. DẪN NHẬP Trong c c loại ất động sản, ất động sản nông nghiệp là loại hàng hóa ph t triển nhanh, đa dạng, nhiều chủng loại, đang thu hút mạnh mẽ c c nhà đầu tƣ có thƣơng hiệu nổi tiếng ở Việt Nam. “Phải thay đổi tƣ duy, c ch làm; sản xuất nông nghiệp phải xuất ph t từ nhu cầu thực tế sản xuất, gắn chặt với yêu cầu thị trƣờng, ảo đảm chất lƣợng, an toàn thực phẩm, truy xuất đƣợc nguồn gốc”, Thủ tƣớng Nguyễn Xuân Phúc ph t iểu tại Hội nghị Tổng kết 10 năm thực hiện Nghị quyết Trung ƣơng 7 khóa X về nông nghiệp, nông dân, nông thôn ngày 27/11/2018 (Do n Hồng Nhung, 2015). Với công cuộc đổi mới, công nghiệp hóa, hiện đại hóa và xây dựng nông thôn mới, hƣớng tới một nền nông nghiệp sạch nhƣ hiện nay, việc đầu tƣ vào thị trƣờng ất động sản nông nghiệp hứa h n sẽ thu hút đƣợc nhiều nguồn lực trong nƣớc và nƣớc ngoài. Đầu tƣ ất động sản nông nghiệp tại Việt Nam, là quốc gia nổi tiếng, với nền văn minh lúa nƣớc, là cơ sở nền tảng quan trọng để Việt Nam hiện thức hóa Quyền con ngƣời trong lĩnh vực tài nguyên và môi trƣờng với vấn đề ph t triển ền vững (Do n Hồng Nhung, 2015). 1.1. Nhận diện khái quát về thị trường bất động sản nông nghiệp Trên thị trƣờng ất động sản, c c phân khúc ất động sản, iệt thự, liền kề, chung cƣ, căn hộ hay ất động sản công nghiệp, ất động sản du lịch, nghỉ dƣỡng, ất động sản tâm linh, ất động sản nông nghiệp , đ tồn tại từ lâu trong thực tế đời sống, nhƣ: nhà m y, khu an dƣỡng, khu du lịch sinh th i cộng đồng, khu công viên nghĩa trang, trang trại, nhà kính trồng hoa, trồng rau, nhà xƣởng, vƣờn ƣơm cây giống, ao c , nhà è nuôi hải sản, rừng trồng Song để xứng tầm một ất động sản nông nghiệp, đòi hỏi ất động sản đó phải đạt đƣợc một số tiêu chí đặc thù của ngành nông nghiệp và c c ngành phụ trợ có liên quan đến nông nghiệp, nhƣ thủy lợi, vi sinh, phân ón, 222 | Hội thảo CRES 2020: Môi trường và phát triển bền vững
2. chăn nuôi phụ trợ, giống cây trồng, giống canh t c, con giống, cây giống, xử lý chất thải từ nông nghiệp, cây lâu năm, rừng trồng Nhƣ vậy, ất động sản nông nghiệp là ất động sản đƣợc vận hành, khai th c c c lợi ích có đƣợc từ đất đai, sau qu trình đầu tƣ, xây dựng, dựa trên c c yếu tố nông nghiệp. 1.2. Khái niệm bất động sản nông nghiệp Bất động sản nông nghiệp đƣợc đầu tƣ trên đất nông nghiệp. Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất đai đƣợc phân loại nhóm đất nông nghiệp, đƣợc quy định tại Khoản 1, Điều 10, Luật Đất đai năm 2013. Đất nông nghiệp kh c, gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và c c loại nhà kh c phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả c c hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và c c loại động vật kh c đƣợc ph p luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ƣơm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh. Nhƣ vậy, ất động sản nông nghiệp là một loại hình ất động sản. đƣợc tích tụ ruộng đất có quy mô lớn để đầu tƣ, sản xuất-kinh doanh nông nghiệp, phục vụ trong lĩnh vực nông nghiệp, dựa trên yếu tố nông nghiệp, với công nghệ cao, cung cấp nông sản, chế iến, xuất khẩu những sản phẩm nông nghiệp ứng dụng công nghệ hiện đại đảm ảo yếu tố môi trƣờng, hƣớng tới ph t triển ền vững. Sự hình thành mô hình kinh doanh này, an đầu chỉ nhằm mục đích kinh doanh dƣới mô hình trang trại, chăn nuôi hoặc trồng cấy , nhƣ trồng hoa có gi trị cao, chăn nuôi ò, nuôi cừu, nuôi dê, đà điểu, trâu, c tôm, c sấu, nuôi trai lấy ngọc, thủy hải sản, rừng trồng Theo đó, ất động sản nông nghiệp do chính c c nhà đầu tƣ ỏ vốn đầu tƣ xây dựng, để cho thuê, phục vụ kh ch du lịch nghỉ dƣỡng khi có nhu cầu. Mặt kh c, c c nhà đầu tƣ thứ cấp có thể đầu tƣ một khoản tài chính, để thu lợi nhuận, xuất ph t từ việc có đƣợc c c vƣờn cây, vƣờn hoa để kh ch hàng có nhu cầu quay phim, chụp ảnh , sau đó là kết hợp nghỉ dƣỡng gia đình, tập thể, đồng thời cho kh ch thuê làm nơi tham quan du lịch, hội đoàn, họp lớp Cần nhận diện để làm rõ ất động sản nông nghiệp, chủ ất động sản có thể kết hợp kinh doanh với tham quan du lịch, để có thể quảng c o và thu lợi nhuận từ cả hai nguồn sản xuất và kinh doanh du lịch sinh th i. Trong ph t triển ền vững quốc gia, kinh tế, x hội và môi trƣờng là vấn đề trọng yếu của quốc gia trong ối cảnh hội nhập toàn cầu (Do n Hồng Nhung và cs., 2018). Hội nghị COP-21 tại Paris đ thể hiện rất rõ c c quốc gia trên thế giới cần phải chung tay để ảo vệ môi trƣờng sống, môi trƣờng không khí vì sự sống của con ngƣời trƣớc iến đổi khí hậu và hội nhập toàn cầu hóa (COP-21, 2016). 1.3. Thị trường bất động sản nông nghiệp Thị trƣờng ất động sản nông nghiệp là nơi diễn ra c c hoạt động mua n, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp và c c tài sản trên đất nông nghiệp, khai th c c c lợi ích có đƣợc từ đất nông nghiệp. Hàng hóa trên thị trƣờng ất động sản của mô hình ất động sản nông nghiệp kh phong phú về chủng loại và phƣơng thức khai th c vận hành. Hàng hóa ất động sản nông nghiệp cung cấp cho tiêu dùng trong nƣớc hay xuất khẩu. Trang trại nuôi đà điểu châu Phi của Khu du lịch Đại Nam – Ostrich Riding đ cung cấp thịt và trứng đà điểu, nhƣng mặt kh c, có thể cung cấp dịch vụ cƣỡi đà điểu cho du kh ch tham quan. Mô hình này cũng kh ph t triển tại Nha Trang, Đà Lạt, Sài Gòn, Khu sinh th i Vƣờn Xoài (Minh Phan, 2014; Zing news, 2017) Phân loại thị trƣờng ất động sản nông nghiệp ao gồm: thị trƣờng ất động sản sơ cấp và thị trƣờng ất động sản thứ cấp về ất động sản nông nghiệp, tồn tại và ph t triển với những mô hình đặc thù của ất động sản nông nghiệp trên thị trƣờng. Mỗi một vùng miền, tùy thuộc vào điều kiện, kinh tế, x hội và Hội thảo CRES 2020: Môi trường và phát triển bền vững | 223
3. môi trƣờng, sẽ hình thành những mô hình ất động sản nông nghiệp đặc thù nhƣ Vƣờn chim Thung Nham (Ninh Bình), Khu du lịch sinh th i G o Giồng (Đồng Th p) 1.4. Phân loại mô hình kinh doanh bất động sản nông nghiệp Kinh doanh ất động sản nông nghiệp ở Việt Nam trong thời gian gần đây đang thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tƣ ất động sản uy tín trong nƣớc và quốc tế. Mô hình kinh doanh ất động sản nông nghiệp hình thành chuỗi gi trị, cũng đ và đang thu hút một lƣợng không nhỏ kh ch hàng là nhà đầu tƣ thứ cấp. Kh ch hàng vừa kết hợp kinh doanh với tiêu dùng (ví dụ, trồng hoa hƣớng dƣơng làm thức ăn cho ò sữa kết hợp tham quan chụp ảnh du lịch ). Nghiên cứu thị trƣờng ất động sản nông nghiệp ở một số quốc gia trên thế giới và thực trạng kinh doanh tại Việt Nam trong thời gian qua cho thấy c c loại hình kinh doanh cơ ản sau: + Mô hình nhà vườn: Cho thuê đất trồng rau, trang trại cung cấp rau sạch cho c c kh ch hàng trong tuần. Chủng loại rau đƣợc cung cấp theo mùa và theo yêu cầu của kh ch hàng. Rau trồng c c gia đình sử dụng một phần, phần còn lại có thể mua n để cung cấp cho ngƣời tiêu dùng trên thị trƣờng. + Mô hình ầu tư và ảo tồn các giống và loài ộng vật: Đây là mô hình du lịch sinh th i, nhƣng kết hợp với ảo tồn sinh học, kết hợp với nghỉ dƣỡng, tham quan, khai th c rừng, đi đôi với ảo vệ và trồng rừng. Chẳng hạn, đầu tƣ ảo tồn loài chim của Vƣờn chim Thung Nham (Ninh Bình), kết hợp với du lịch sinh th i cộng đồng, trang trại nuôi c tầm, c hồi tại Sa Pa đòi hỏi nguồn nƣớc sạch và c c chế phẩm đóng hộp và ảo quản lạnh, hình thành chuỗi gi trị gắn với ất động sản. + Mô hình ầu tư lúa chuyên canh: Hàng hóa trên thị trƣờng ất động sản nông nghiệp có thể là những c nh đồng lúa. Trên c nh đồng này, không ón phân hóa học, mà chỉ ón phân hữu cơ, để giữ gìn, ảo vệ con rƣơi trong lòng đất. Trên ruộng lúa có thể 1 năm thu 2 vụ. Vụ chiêm và vụ mùa có gi trị kinh tế rất cao nhờ thu thêm đƣợc từ con rƣơi. Đây là đặc sản rƣơi của vùng gần cửa sông. Lúa gạo thu hoạch trên ruộng rƣơi cũng trở thành đặc sản trên ất động sản nông nghiệp, nó có gi trị cao, do hình thành chuỗi gi trị gắn với ất động sản nông nghiệp đặc thù. + Mô hình ầu tư và ảo tồn các giống và loài thực vật: Đầu tƣ vào mô hình trang trại, xây dựng chuỗi gi trị trong nông nghiệp, để thực thi mô hình thực phẩm sạch “sạch từ trang trại đến àn ăn”, tiêu dùng trong nƣớc hoặc xuất khẩu. Mô hình trồng chuối, trồng khoai lang xuất khẩu, hoa hồng, hoa phong lan, hƣớng dƣơng, tam gi c mạch, hoa đào, hoa mai, đầm sen, phục vụ tham quan, đồng thời ảo tồn nguồn gen quý hiếm + Mô hình ầu tư vào chăn nuôi: Đầu tƣ xây dựng chuỗi gi trị trong nông nghiệp để thực thi mô hình chăn nuôi gia súc, gia cầm, nuôi c sấu, c heo , trâu, ò, lợn, gà, ngan, vịt , thu gom chất thải, sử dụng công nghệ. Mô hình thân thiện với môi trƣờng nuôi giun quế, cải tạo vƣờn tạp, kết hợp với ủ phân hữu cơ, xây hầm iogas, ủ phân gia súc, gia cầm, để cung cấp chất đốt, nhƣng đồng thời giảm thiểu ô nhiễm môi trƣờng. + Mô hình farmstay: Đầu tƣ nhà nghỉ trong vƣờn. Farmstay là từ khóa đƣợc nhắc đến nhiều trong thời gian gần đây, nhƣ một hƣớng đi mới đầy s ng tạo cho thị trƣờng. Tuy nhiên, cũng giống nhƣ những mô hình bất động sản mới xuất hiện do có sự s ng tạo của giới kinh doanh phục vụ nhu cầu cho start-up, farmstay cũng nằm trong sự “lỡ cỡ”, chƣa rõ ràng về quy mô, chất lƣợng, kiểu d ng và diện tích, kết cấu Farmstay chƣa rõ tiêu chí đạt chuẩn để lƣu thông trong hành lang ph p lý ất động sản nông nghiệp, xét từ góc độ ph p lý. 224 | Hội thảo CRES 2020: Môi trường và phát triển bền vững
4. 2. THỰC TRẠNG Đ U TƯ INH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NÔNG NGHIỆP Để nắm ắt đƣợc những cơ hội mà tăng trƣởng kinh tế đ đem lại, Việt Nam phải đối mặt với hàng loạt c c th ch thức của qu trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, hiện đại hóa và toàn cầu hóa. Trên thực tiễn, c c doanh nghiệp đứng ra thâu gom đất từ nhiều hộ gia đình. C c doanh nghiệp thuê lại đất để sản xuất nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao. Đầu tƣ vào ất động sản nông nghiệp là loại hình đầu tƣ thâu tóm đất nông nghiệp để sản xuất, với một diện tích đủ lớn, ph t triển theo kiểu doanh nghiệp, với diện tích đất rộng lớn, sản xuất với quy mô, sản lƣợng lớn qua mô hình “c nh đồng m u lớn”, thông qua qu trình tích tụ đất đai. Tích tụ đất đai là qu trình chuyển dịch về quyền sử dụng đất, mang yếu tố thị trƣờng rất lớn. Ngƣời nông dân và doanh nghiệp nông nghiệp đều phải tính to n lợi ích cho mình. Song thực tiễn cho thấy, ở cả 2 phía doanh nghiệp và hộ gia đình, kinh doanh sản xuất có nhu cầu sử dụng đất lớn, còn ngƣời nông dân đƣợc Nhà nƣớc chia đất theo nhân khẩu trƣớc đây, với phƣơng thức chia “có gần, có xa – có tốt, có xấu”, d n đến hệ quả đất đai quy mô nhỏ, manh mún, sản xuất không hiệu quả. Phần lớn nông dân có đất ít, sản xuất không hiệu quả, nhƣng lại không muốn chuyển nhƣợng hẳn quyền sử dụng, do chƣa ổn định trong chuyển đổi nghề, nông nghiệp v n là nguồn sống tối thiểu cho lớp ngƣời già, trung niên mất sức lao động. Việc chuyển nhƣợng đất đai của hộ gia đình còn phụ thuộc vào ý chí của cả hộ. Nếu đ p ứng điều kiện về gi cả, đa số c c gia đình chỉ muốn cho thuê chứ không muốn n, cho thuê ngắn hạn 3-5 năm, vì không chắc chắn về tính ph p lý khi cho thuê dài hạn (Mỹ Thuận và Liên Liên, 2019). Hai tập đoàn FLC và Vingroup đều tham gia đầu tƣ vào lĩnh vực nông nghiệp (Huy Vinh, 2015). Những năm gần đây, một số doanh nghiệp tƣ nhân có tiềm lực mạnh, nhƣ Vingroup, MaSan, FLC, Hoàng Anh Gia Lai, Pan Group , đ và đang đẩy mạnh đầu tƣ vào lĩnh vực này. Với quy trình sản xuất hiện đại và sử dụng công nghệ tân tiến, thị trƣờng ất động sản nông nghiệp đ mang lại cho họ những kết quả an đầu, tuy nhiên v n chiếm tỷ lệ qu é nhỏ so với thị trƣờng ất động sản nói chung và tiềm năng của nông nghiệp của Việt Nam. Khúc mắc nhất trong vấn đề này là c c chính s ch hỗ trợ cho việc tích tụ ruộng đất. Hiện nay, để có đƣợc những nông trại có diện tích cả trăm ha, có khả năng ứng dụng công nghệ cao, tạo ra ƣớc đột ph về năng suất lao động và chất lƣợng sản phẩm, nhiều địa phƣơng có s ng kiến là “đi đƣờng vòng”. Tại Hà Nam, chính quyền cấp huyện và cấp x đứng ra thuê đất của dân 20 năm, sau đó cấp tỉnh ký hợp đồng cho doanh nghiệp thuê lại đúng nhƣ thời gian thuê đất và gi thuê đất của dân. Nông dân v n giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, Hà Nam cũng thí điểm lấy ngân s ch tỉnh ứng trả tiền thuê đất cho c c hộ dân trong thời gian thuê đất 20 năm. Doanh nghiệp sẽ trả tiền thuê đất 10 năm đầu ngay sau khi ký hợp đồng, sau 10 năm nộp trả hết số tiền thuê đất còn lại. Nhờ đó, Hà Nam đ quy hoạch đƣợc 6 khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao, với diện tích 654,7 ha (Nguyễn Hoàng Linh, 2019). Trong qu trình đầu tƣ kinh doanh ất động sản nông nghiệp, c c doanh nghiệp cũng gặp nhiều khó khăn trong qu trình thực thi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 quy định, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm đối với hộ gia đình không đƣợc qu 10 lần hạn mức giao đất (Khoản 1, Điều 130), gây khó khăn cho ngƣời nhận chuyển quyền vƣợt qu hạn mức quy định, phải nhờ ngƣời kh c đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phần diện tích vƣợt hạn mức ị từ chối khi thế chấp vay vốn ngân hàng. Mặt kh c, ngƣời không trực tiếp sản xuất, mặc dù có vốn, công nghệ, thị trƣờng, không đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Điều này đƣợc cho là chƣa khuyến khích tích tụ đất đai, gây cản trở cho doanh nghiệp khi muốn đầu tƣ vào nông nghiệp với quy mô lớn (Mỹ Thuận và Liên Liên, 2019). Hội thảo CRES 2020: Môi trường và phát triển bền vững | 225
5. Từ hàng chục năm trƣớc, đ có không ít trang trại cung cấp dịch vụ cho mọi ngƣời trải nghiệm cảm gi c “học làm nông dân” thu h i hoa quả, rau màu, chăm sóc vật nuôi tại trang trại. Gi cả phục vụ “ du lịch sinh th i ”có tính phí sẽ tính luôn vào gi hoa lợi mà họ thu h i, thƣờng là cao hơn gi thị trƣờng, có thể gấp đôi, gấp a lần những sản phẩm n ngoài chợ. Mô hình du lịch trải nghiệm này rất hút kh ch đô thị, học sinh, sinh viên, trẻ em đến trang trại, nhà vƣờn thu hoạch ngô, khoai, củ cải, chăm chó, mèo, đà điểu, trâu ò, câu c , hoa phong lan, hoa hồng, thung lũng hoa, làng sinh th i Đầu tƣ thông minh và khôn ngoan hơn một chút, c c trang trại có thể ố trí thêm phòng nghỉ, phục vụ luôn dịch vụ ăn uống, giải trí (karaoke), để phục vụ c c đoàn kh ch có nhu cầu d ngoại, tổ chức c c hoạt động nhƣ team building và cũng có thể nghỉ qua đêm tại nông trại luôn. Khi đó, ngoài việc n hoa lợi, nông sản làm ra, thì trang trại có thể thu thêm tiền từ việc lƣu trú và cung cấp dịch vụ. Nhƣ vậy, farmstay đ âm thầm hình thành và ph t triển nhiều năm qua tại nhiều địa phƣơng, nhất là tại c c tỉnh thành gi p c c đô thị lớn (ngoại ô) nhƣ Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Lâm Đồng, Đà Lạt, Hòa Lạc , hoặc đƣợc thiên nhiên ƣu đ i về cảnh quan nhƣ Quảng Bình, Huế, Phú Yên, Kh nh Hòa Chính vì vậy, hiệu quả sử dụng đất ngày càng đƣợc nâng cao, kéo theo gi trị ất động sản nông nghiệp khi đƣa công nghệ vào đ tăng năng suất và chất lƣợng cao hơn so với mô hình sản xuất chăn nuôi truyền thống. Đến gần đây, việc một số doanh nghiệp ất động sản nhận thấy đƣợc sức hút của farmstay và tiến hành “thƣơng mại hóa” nó thông qua việc lập dự n nông trại, chia lô, n đất vƣờn và cung cấp luôn dịch vụ chăm sóc khoảnh vƣờn đó kèm hoa lợi kèm một số cam kết về lợi nhuận, thì farmstay lại nóng lên. Đầu tƣ kinh doanh vào ất động sản nông nghiệp hứa h n những ƣớc ph t triển thuận lợi. Với hƣớng ph t triển đầu tƣ vào doanh nghiệp nông nghiệp không chỉ có doanh nghiệp trong nƣớc, mà còn đầu tƣ đối với c c doanh nghiệp đầu tƣ nƣớc ngoài. Đầu tƣ vào nông nghiệp trở thành cơ chế chính s ch đang mở cửa của Việt Nam. Kinh doanh ất động sản nông nghiệp là hoạt động mua n, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp và c c tài sản trên đất nông nghiệp, khai th c c c lợi ích có đƣợc từ đất nông nghiệp, nhằm mục đích sinh lời. Từ góc độ nghiên cứu, quan s t và chứng kiến sự ph t triển nhanh chóng của c c trang trại, nhà vƣờn, xƣởng sản xuất, chế iến nông sản, nhà kính, vƣờn kính, vƣờn ƣơm , nhận diện một c ch cơ ản, cho chúng ta thấy, ất động sản nông nghiệp đƣợc c c nhà đầu tƣ thiết kế đa dạng, chủng loại phong phú, chiếm diện tích đất đai rộng lớn trên thị trƣờng ất động sản. Trên thị trƣờng, xuất hiện đầu tƣ c c trang trại trồng cây thủy canh, đầu tƣ công nghệ cao, công nghệ thông minh vào hệ thống nh s ng và tƣới tiêu và phân ón cho cây trồng 3. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH VỀ INH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NÔNG NGHIỆP Thứ nhất, khẳng định rằng, nghiên cứu hệ thống ph p luật điều chỉnh thị trƣờng ất động sản ở Việt Nam cho thấy, chúng ta chƣa có khung ph p luật chính thống điều chỉnh cho loại hình kinh doanh ất động sản nông nghiệp. Sự vận hành và ph t triển thị trƣờng ất động sản nông nghiệp trong thời gian qua trên thực tế đƣợc thực hiện trên cơ sở sự thỏa thuận của c c ên tham gia đầu tƣ kinh doanh một c ch linh hoạt từ c c quy định ph p luật chuyên ngành, để mô phỏng và hiện thực hóa c c giao dịch, c c thƣơng vụ trên thị trƣờng, chứ không phải từ những quy định chính thức, quy định cụ thể, dành riêng cho loại hình giao dịch kinh doanh ất động sản nông nghiệp. Ở Việt Nam, dù chƣa xuất hiện và tồn tại chính thức trong quản lý Nhà nƣớc ằng ph p luật, trong c c văn ản quy phạm ph p luật điều chỉnh cho ất động sản nông nghiệp, song trên thực tiễn, ất động sản nông nghiệp đ và đang tồn tại và đặc iệt là, ất động sản nông nghiệp luôn chiếm diện tích đất đai rộng lớn. C c loại ất động sản này đang đƣợc quản lý ởi c c quy định 226 | Hội thảo CRES 2020: Môi trường và phát triển bền vững
6. của ph p luật chuyên ngành, nhƣ: Luật Nhà ở năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Môi trƣờng năm 2014, Luật Kinh doanh ất động sản năm 2014, Luật Lâm nghiệp năm 2017, Luật Thủy sản năm 2017, Luật Quy hoạch năm 2017 Ph p luật ảo vệ môi trƣờng làng nghề ở Việt Nam (Do n Hồng Nhung và cs., 2020) đƣợc vận dụng c c quy định d n chiếu từ nhiều quy định ph p luật kh c nhau. Cụ thể: + Quyền tự do kinh doanh điều chỉnh về kinh doanh ất động sản nông nghiệp. Điều 33, Hiến ph p năm 2013 quy định: Mọi ngƣời đều có quyền tự do kinh doanh trong những ngành nghề mà ph p luật không cấm. Trong thực tiễn kinh doanh, Điều 7, Khoản 1, Luật Doanh nghiệp năm 2014 quy định, doanh nghiệp đƣợc “tự do kinh doanh trong những ngành, nghề mà Luật không cấm”. Tại Điều 6, Luật Đầu tƣ năm 2014 có quy định 6 lĩnh vực ngành nghề cấm kinh doanh và những loại hàng hóa và ngành nghề không đƣợc kinh doanh, nên việc đầu tƣ kinh doanh ất động sản nông nghiệp phù hợp với c c quy định về tự do kinh doanh và đầu tƣ sở hữu ề mặt. + Hình thức x c lập giao dịch: Nghiên cứu thực trạng mua n, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thị trƣờng ất động sản vừa qua cho thấy, rõ ràng c c phƣơng thức giao dịch ất động sản nông nghiệp cũng giống c c ất động sản, c c hàng hóa ất động sản kh c trên thị trƣờng, đó là thông qua hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua n nhà và công trình xây dựng đƣợc soạn thảo theo hợp đồng đƣợc quy định tại Điều 17, Luật Kinh doanh ất động sản năm 2014. + C c phƣơng thức thực hiện c c dự n đầu tƣ đối với đất nông nghiệp: Trong qu trình chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, ất động sản nông nghiệp phải đ p ứng đầy đủ điều kiện quy định tại Điều 190, Luật Đất đai năm 2013: Hộ gia đình, c nhân sử dụng đất nông nghiệp đƣợc Nhà nƣớc giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, đƣợc tặng cho quyền sử dụng đất hợp ph p từ ngƣời kh c, chỉ đƣợc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng x , phƣờng, thị trấn, cho hộ gia đình, c nhân kh c, để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trƣớc ạ. Thứ hai, tham gia giao dịch c c thƣơng vụ kinh doanh, c c chủ thể cần chú ý c c trƣờng hợp không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất (theo Điều 191, Luật Đất đai năm 2013): + Tổ chức, hộ gia đình, c nhân, cộng đồng dân cƣ, cơ sở tôn gi o, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng, cho quyền sử dụng đất đối với trƣờng hợp mà ph p luật không cho phép chuyển nhƣợng, tặng cho quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế không đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, c nhân, trừ trƣờng hợp đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đ đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt. + Hộ gia đình, c nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng, cho quyền sử dụng đất trồng lúa. + Hộ gia đình, c nhân không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng, cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu ảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh th i thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. Hội thảo CRES 2020: Môi trường và phát triển bền vững | 227
7. Thứ a, tham gia giao dịch c c thƣơng vụ kinh doanh, c c chủ thể cần chú ý c c trƣờng hợp hộ gia đình, c nhân chuyển nhƣợng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện (Điều 192, Luật Đất đai năm 2013): + Hộ gia đình, c nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu ảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh th i thuộc rừng đặc dụng, nhƣng chƣa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó, chỉ đƣợc chuyển nhƣợng, tặng, cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, c nhân sinh sống trong phân khu đó. + Hộ gia đình, c nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, chỉ đƣợc chuyển nhƣợng, tặng, cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, c nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. Hộ gia đình, c nhân là dân tộc thiểu số, sử dụng đất do Nhà nƣớc giao đất theo chính s ch hỗ trợ của Nhà nƣớc, đƣợc chuyển nhƣợng, tặng, cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ (Điều 192, Luật Đất đai năm 2013). Thứ tư, quyền đƣợc thực hiện c c dự n đầu tƣ xây dựng nhà và c c công trình xây dựng: Trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhƣợng, chuyển đổi, mua n, đầu tƣ ất động sản, phải là loại ất động sản đƣợc phép tham gia vào thị trƣờng ất động sản. Điều 3, Khoản 2, Khoản 3, Luật Kinh doanh ất động sản năm 2014 phải quy định trình tự và thủ tục rõ ràng quyền sử dụng đất, nhà có sẵn và công trình xây dựng đ hoàn thành và đƣa vào sử dụng đƣợc thực hiện tham gia c c giao dịch trên thị trƣờng ất động sản. C hay không sự vi phạm về mặt pháp lý – xây ựng nhà trên ất nông nghiệp? Đối với mô hình farmstay “truyền thống” trƣớc đây, ản chất đ có những khoảng trống từ góc độ ph p lý, đến từ Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Du lịch, Luật Phòng ch y chữa ch y , sự đ nh tr o kh i niệm “nhà nghỉ giữa giờ cho công nhân, nông dân”. Từ “nhà nghỉ” với “nhà ở, nhà tạm, chòi canh nƣơng r y, l n trú mƣa nắng ”, đến thực tế, đất để xây dựng nông trại, thƣờng là đất nông nghiệp hoặc rừng sản xuất, không ai dùng đất phi nông nghiệp, đất dịch vụ hoặc đất ở để làm trang trại cả. Chính vì vậy, việc hình thành c c cơ sở lƣu trú trên đất của farmstay là không phù hợp. C hay không ấu hiệu vi phạm pháp luật là chuy n mục ích sử ụng ất? Xây ựng nhà trên ất nông nghiệp? Cụ thể, trong Luật Đất đai năm 2013, tại Điều 10 có quy định rõ mỗi một loại đất sẽ có mục đích sử dụng đất kh c nhau, ví dụ, c c loại đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất Nếu chủ đầu tƣ muốn sử dụng mảnh đất này để làm homestay hoặc farmstay, dùng cho kh ch tham quan, du lịch và lƣu trú, phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và đƣợc c c cơ quan chức năng cho phép. Trong trƣờng hợp “chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất dƣới hình thức phân lô, n nền, trong dự n đầu tƣ xây dựng kinh doanh nhà ở để n hoặc để n kết hợp cho thuê, nhƣng không đủ điều kiện theo quy định của ph p luật ”, ị xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, theo Điểm , Khoản 3, Điều 4, Nghị định số 91/2019/NĐ-CP, ngày 19/11/2019. Chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị, hình thức và mức xử phạt ằng hai (02) lần mức phạt quy định tại Khoản 3, Điều 9, Nghị định số 91/2019/NĐ-CP, ngày 19/11/2019. Bên cạnh đó, việc mua n, chuyển nhƣợng, cho, tặng đất nông nghiệp để thực hiện việc tích tụ đất đai, nhằm hình thành nông trại, cũng đang chịu sự chế tài kh chặt chẽ từ luật. Cụ thể, Điều 190, Luật Đất đai năm 2013 quy định, đất nông nghiệp chỉ đƣợc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng x , phƣờng, thị trấn, với mục đích là để thuận lợi hơn cho hoạt động sản xuất nông nghiệp. Đây cũng chính là điều kiện hạn chế đối tƣợng đƣợc nhận chuyển nhƣợng đất nông 228 | Hội thảo CRES 2020: Môi trường và phát triển bền vững
8. nghiệp trong Luật Đất đai năm 2013. Trong thời gian gần đây, thị trƣờng xuất hiện một số mô hình farmstay tiến hành phân lô, n (cho thuê) đất vƣờn kèm những cam kết về chuyển đổi đất vƣờn sang đất ở (ra sổ đỏ), cũng nhƣ chi trả về hoa lợi và lợi nhuận đi kèm khi đầu tƣ nhà gỗ (do trên đất nông nghiệp không đƣợc dựng nhà kiên cố), hiện còn kh mong manh về ph p lý. Về mặt ph p lý, c c farmstay thƣờng nằm trên đất nông nghiệp, không thể khẳng định đƣợc farmstay có đƣợc cấp sổ đỏ để xây nhà và lƣu trú. Việc này còn phụ thuộc vào c c quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phƣơng, có cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không. Trƣờng hợp nếu có đƣợc chuyển đổi, cũng phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch mới đƣợc nộp lệ phí , theo quy định tại Điều 5, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP và cần đối chiếu với Nghị định số 01/2017/NĐ-CP về sửa đổi một số vấn đề có liên quan trong p dụng thực thi c c quy định của Nghị định điều chỉnh Luật Đất đai. Bên cạnh đó, việc có đƣợc phép chia t ch một thửa đất nông nghiệp thành nhiều thửa nhỏ, diện tích vài sào hay không cũng là một vấn đề cần xem xét, thận trọng khi hiện tƣợng “xẻ rừng già xây iệt thự”, vi phạm ph p luật về đất đai, nếu không có sự kiểm so t chặt chẽ của cơ quan quản lý Nhà nƣớc và sự điều chỉnh của Luật Đất đai, Luật Lâm nghiệp trong thời gian tới. Việc c c chủ đầu tƣ cam kết chi trả lợi nhuận từ chƣơng trình cho thuê nhà gỗ (nhà tạm) xây dựng trên đất nông nghiệp (c c lô farm) cũng là vấn đề tiềm ẩn vi phạm ph p luật. Nếu là nhà xây trên đất nông nghiệp, có đủ điều kiện để kinh doanh dịch vụ lƣu trú hay không và c c quy định về phòng ch y chữa ch y, an ninh trật tự sẽ đƣợc vận dụng ra sao, có phù hợp Luật Du lịch, Luật Xây dựng, Luật Lâm nghiệp, Luật Quy hoạch hay không? Từ những dấu hiệu tiềm ẩn vi phạm ph p luật, chƣa rõ ràng tiêu chí đạt chuẩn để lƣu thông trong hành lang ph p lý ất động sản nông nghiệp của farmstay nhƣ trên. Có thế thấy: dù việc tận dụng thế mạnh nông nghiệp để vận dụng s ng tạo, hình thành những mô hình nông trại sinh th i, xanh, nông trại phục vụ chƣơng trình “sạch từ trang trại đến àn ăn” ền vững, kết hợp du lịch nghỉ dƣỡng, trải nghiệm là một hƣớng đi hợp lý, nhƣng thực tiễn cũng đang đặt ra một số vấn đề tiềm ẩn ph vỡ quy hoạch vùng, ph vỡ kế hoạch sử dụng đất Bên cạnh đó, việc hình thành loại hình thức ất động sản mới farmstay rõ ràng cũng phải xuất ph t trên cơ sở ph p lý, để điều chỉnh những quan hệ ph t sinh từ nhu cầu thực tiễn. Do đó, trong thời gian tới, nhất là trong kỳ sửa Luật Đất đai năm 2013 tới đây, chúng ta cũng nên cân nhắc khi đặt vấn đề “định danh” cho farmstay, nhƣ câu chuyện đ đặt ra với condotel và officetel vừa qua. Khi có một hành lang ph p lý tốt, mọi thứ sẽ vận hành trơn tru và đảm ảo quyền lợi hợp ph p, hạn chế rủi ro và hài hòa lợi ích của tất cả c c chủ thể kinh doanh trên thị trƣờng ất động sản. Bảo vệ môi trƣờng và ph t triển ền vững khu công nghiệp cũng đòi hỏi c c nhà hoạch định chính s ch và xây dựng ph p luật phải quan tâm, khi c c chất thải và khí thải đ và đang làm tổn hại đến môi trƣờng (Do n Hồng Nhung, 2017). 4. ĐỀ XUẤT XÂY DỰNG VÀ HOÀN THIỆN HUNG PHÁP LÝ INH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 4.1. Cơ ch chính sách để tạo đà phát triển bất động sản nông nghiệp Những ngƣời nông dân đóng vai trò quan trọng đối với nền nông nghiệp Việt Nam. Đặc iệt là nông dân s ng tạo, ứng dụng công nghệ vào sản xuất, kinh doanh. Nông dân, nông nghiệp, nông thôn – ph t triển sâu rộng chính s ch Tam nông có thể đóng góp tốt hơn cho sự thịnh vƣợng của đất nƣớc, nếu họ đƣợc Đảng, Nhà nƣớc hỗ trợ, để ph t triển một nền nông nghiệp sinh th i. C c ất động sản nông nghiệp có thể hình thành và ph t triển “c nh đồng m u lớn” qua qu trình tích tụ đất đai, dồn điền đổi thửa, đƣa cơ giới hóa vào đồng ruộng: + Ph t huy nội lực của ngƣời dân và cộng đồng dân cƣ, nơi có đầu tƣ ất động sản nông nghiệp, để ph t triển sản xuất-kinh doanh. Hội thảo CRES 2020: Môi trường và phát triển bền vững | 229
9. + Tăng cƣờng sức mạnh tham gia của nông dân, nhân dân thông qua c c tổ sản xuất, tổ nhóm nông dân trực tiếp canh t c trên ất động sản nông nghiệp. 4.2. Tạo điều kiện cho doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp + Khuyến khích ph t triển mô hình sản xuất nông nghiệp sử dụng sản phẩm thân thiện với môi trƣờng, để tăng năng suất, cần đƣợc triển khai ở nhiều địa phƣơng. + Tăng cƣờng ph t triển mô hình thử nghiệm kinh doanh dịch vụ, cho thuê, cho thuê lại, để có thể khai th c tốt nhất ất động sản nông nghiệp. Nâng cao chất lƣợng hàng hóa cho ngƣời tiêu dùng. Nhà nƣớc tạo điều kiện về cơ hội tiếp cận công nghệ, ứng dụng khoa học vào đồng ruộng cho c c doanh nghiệp sử dụng ất động sản nông nghiệp. Đặc iệt, quan tâm đến sự công ằng trong tiếp cận nguồn lực tài chính, hỗ trợ miễn giảm tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp, khi đầu tƣ ứng dụng công nghệ xanh, công nghệ sạch vào ất động sản nông nghiệp. + Giải quyết căn ản c c nguyên nhân mất cân ằng sinh th i và đảm ảo an ninh lƣơng thực, để nhân dân yên tâm đầu tƣ cho doanh nghiệp kinh doanh ất động sản nông nghiệp. + Đƣa ngƣời dân vào tiến trình hội nhập khu vực và quốc tế về ph t triển nông nghiệp, tạo tiền đề để ngƣời dân, doanh nghiệp nhận thức đƣợc. + Xây dựng mối quan hệ liên kết giữa 5 nhà: Nhà nông nghiệp – Nhà kinh tế – Nhà khoa học – Nhà doanh nghiệp – Nhà đầu tƣ, với sự cam kết mạnh mẽ và nỗ lực cùng chung tay ph t triển ất động sản nông nghiệp trong thời đại công nghệ số ở Việt Nam. 4.3. Xây dựng khung pháp lý để phát triển bất động sản nông nghiệp Thứ nhất, Nhà nƣớc tạo môi trƣờng ph p lý cho thị trƣờng ất động sản, trong đó có phân khúc ất động sản nông nghiệp, hoạt động có tổ chức. Thứ hai, Nhà nƣớc xây dựng và ổ sung quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng thực hiện đăng ký quyền sở hữu tài sản cho ất động sản nông nghiệp, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh ất động sản nông nghiệp giao dịch, đầu tƣ, ph t triển. Để ph t triển kinh doanh, cần phải nghiêm túc quy hoạch sử dụng đất và đ p ứng đầy đủ quy hoạch 1/500 và kế hoạch sử dụng đất, đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt. Thứ a, ổ sung quy phạm điều chỉnh đối với ất động sản nông nghiệp trong Luật Kinh doanh ất động sản năm 2014, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và c c văn ản có liên quan. Thứ tư, thực thi chính s ch khuyến khích tổ chức, c nhân trong nƣớc và nƣớc ngoài đầu tƣ kinh doanh ất động sản nông nghiệp, đảm ảo chính s ch hỗ trợ ph t triển kinh tế đầu tƣ ất động sản nông nghiệp trên cả nƣớc và đặc iệt ƣu tiên cho Tây Bắc, Tây Nguyên và Tây Nam ộ. Thứ năm, xây dựng hệ thống thông tin, quản lý gi về ất động sản nông nghiệp trên thị trƣờng ất động sản. Thứ sáu, nâng cao hiệu quả thanh tra, xử lý vi phạm ph p luật về hoạt động kinh doanh ất động sản nông nghiệp. Khuyến khích đầu tƣ công nghệ xanh, công nghệ sạch, công nghệ t i tạo vào ất động sản nông nghiệp, để ảo vệ môi trƣờng. Thứ ảy, thực thi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố c o, ph t sinh trong qu trình kinh doanh ất động sản nông nghiệp. Giải quyết những tranh chấp ph t sinh trong ứng dụng công nghệ 4.0 vào đầu tƣ ất động sản nông nghiệp vì mục tiêu ph t triển ền vững quốc gia. 230 | Hội thảo CRES 2020: Môi trường và phát triển bền vững
10. Thứ tám, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phòng Thƣơng mại Công nghiệp Việt Nam, Nhà nƣớc cung cấp dịch vụ và tƣ vấn ph p luật về ất động sản nông nghiệp sử dụng công nghệ thân thiện với môi trƣờng, công nghệ xanh vì mục tiêu ph t triển ền vững quốc gia, phù hợp với Chiến lƣợc quốc gia về Tăng trƣởng xanh và ph t triển ền vững, hỗ trợ và thúc đẩy cho ph t triển của thị trƣờng ất động sản. 5. T LUẬN Việt Nam là đất nƣớc của nền văn minh lúa nƣớc, c c quy định của ph p luật an hành điều chỉnh hoạt động đầu tƣ vào ất động sản nông nghiệp cần ảo vệ c c thành tố của môi trƣờng sống, ảo đảm an ninh lƣơng thực, hƣớng tới ph t triển ền vững và ảo vệ môi trƣờng, ứng phó với iến đổi khí hậu. Tr i đất là ngôi nhà chung của mọi quốc gia trên thế giới. C c quốc gia trên thế giới cần chung tay và liên kết cùng nhau, để ảo vệ tài nguyên thiên nhiên, ảo vệ môi trƣờng sống, đảm ảo quyền đƣợc sống trong môi trƣờng trong lành. Những t c động của “vũ khí sinh học” đến nhiều hoạt động của đầu tƣ ất động sản nông nghiệp, chuỗi cung ứng logistics, phục vụ cho ất động sản nông nghiệp đòi hỏi quy mô và chất lƣợng ngày càng cao. Chính vì vậy, nghiên cứu và học hỏi kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới là việc làm cần thiết, nhiều s ng kiến khả thi có tính ứng dụng cao trong thực tiễn có thể vận dụng, ph t triển tại Việt Nam, phù hợp với Chiến lƣợc Tăng tƣởng xanh và ph t triển ền vững, trong thời đại công nghiệp 4.0, hƣớng tới xây dựng một nền nông nghiệp sinh th i ứng phó với iến đổi khí hậu trong khu vực và quốc tế trong tƣơng lai. TÀI LIỆU THAM HẢO 1. COP-21, 2016. The Paris agreement: Frequently asked questions. Sustainable Development Goals, United Nations. change/cop21/ (accessed on 16/4/2020). 2. Nguyễn Hoàng Linh, 2019. Ph t triển thị trƣờng ất động sản nông nghiệp. B o Điện tử, Bộ Xây dựng, 26/2/2019. 3. Do n Hồng Nhung, 2015. Quyền con ngƣời trong lĩnh vực tài nguyên-môi trƣờng với vấn đề ph t triển ền vững ở Việt Nam. S ch chuyên khảo. ISBN: 978-604-81-0707-9. NXB Tƣ pháp, Hà Nội. 4. Do n Hồng Nhung (Chủ iên), 2017. Ph p luật về ảo vệ môi trƣờng tại khu công nghiệp ở Việt Nam. S ch chuyên khảo. ISBN: 978-604-62-7695-1. NXB Đại học Quốc gia, Hà Nội. 5. Do n Hồng Nhung (Chủ iên), Nguyễn Thị Bình, Phạm Quang Phƣơng và Hoàng Thị Ngọc Minh, 2018. Ph p luật về ảo vệ môi trƣờng ở Việt Nam. S ch chuyên khảo. ISBN: 978- 604-62-6808-6. NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội. 6. Do n Hồng Nhung (Chủ iên), Nguyễn Thị Bình, Lƣu Trần Phƣơng Thảo và Nguyễn Hà Nhật Chi, 2020. Ph p luật về ảo vệ môi trƣờng làng nghề ở Việt Nam. S ch chuyên khảo. T i ản lần thứ nhất có sửa chữa và ổ sung. ISBN: 978-604-62-2743-4. NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội. 7. Minh Phan, 2014. Trải nghiệm lạ cùng môn cƣỡi đà điểu. Dân trí online. htm (truy cập ngày 16/4/2020). Hội thảo CRES 2020: Môi trường và phát triển bền vững | 231
11. 8. Mỹ Thuận và Liên Liên, 2019. Bất động sản nông nghiệp: Xứng đ ng để c c nhà đầu tƣ đặt cƣợc. Reatimes.vn. Thời o Chứng kho n Việt Nam, Ngày 25/02/2019. 9. Huy Vinh, 2015. Đại gia ất động sản đẩy mạnh đầu tƣ vào doanh nghiệp. Diễn đàn Doanh nghiệp. Hà Nội, ngày 21/5/2015. 10. Zing news, 2017. Cƣỡi đà điểu, chơi cùng đại àng tại Khu du lịch Vƣờn Xoài. 753574. html (truy cập ngày 16/4/2020). Abstract INVESTMENT IN AGRICULTURAL REAL ESTATE IN VIET NAM FOR SUSTAINABLE DEVELOPMENT IN THE CONTEXT OF CLIMATE CHANGE AND GLOBAL Doan Hong Nhung School of Law, Vietnam National University, Hanoi In recent times, in addition to traditional real estate goods that are officially recognized and adjusted by the law, such as: land use rights, houses, construction works, townhouses, villas, apartments, in the real estate market in Vietnam, a series of new real estate types have not yet been regulated by law such as: Shophouse, Officetel, Condotel, Hometel, ServiceApartment, CO-Working, Farmstay, industrial real estate, eco-garden houses, r sort r al stat Th iv rsity, iv rsity in types, diversity in architectural designs and scale has attracted the attention of many classes of people and real estate business, investors, business researchers, economy, policy making and law building, real estate business. This is an urgent, topical and scientific issue in the field of agricultural real estate in Vietnam for sustainable development in the context of climate change and globalization. Keywords: Agricultural real estate, real estate investment, sustainable development, climate change, globalization, green growth. 232 | Hội thảo CRES 2020: Môi trường và phát triển bền vững