Hoàn thiện chính sách về giá đất thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển

Nội dung text: Hoàn thiện chính sách về giá đất thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển

1. TÀI CHÍNH - Tháng 07/2019 HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH VỀ GIÁ ĐẤT THÚC ĐẨY THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM PHÁT TRIỂN PHẠM MINH HÓA Thị trường bất động sản là một trong những kênh quan trong huy đông nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội. Từ khi mở cửa nền kinh tế đến nay, vấn đề phát triển thị trường bất động sản ổn định và lành mạnh luôn được Nhà nước quan tâm. Nhờ đó, thị trường bất động sản Việt Nam đã có bước phát triển tích cực, đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế, đảm bảo an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, trong quá trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam còn tiềm ẩn nhiều rủi ro và chưa thực sự bền vững. Nhận diện vân đê nay dươi goc đô chính sách về giá đất, bài viết đề xuất giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh trong bối cảnh hiện nay. Từ khóa: Bất động sản, thị trường, đất, tài chính đất đai, giá đất Nhà nước với người sử dụng đất gồm tổ chức, hộ gia COMPLETING THE POLICY ON LAND PRICE TO đình, cá nhân và người bị thu hồi đất. Do vậy, CSTC PROMOTE THE DEVELOPMENT OF VIETNAMESE REAL đất đai ngoài ảnh hưởng trực tiếp đến đến lợi ích của ESTATE MARKET các bên, còn là công cụ khuyến khích việc khai thac, Pham Minh Hoa sử dụng đất hiêu qua, thuc đây sư phat triên cua kinh The real estate market is one of the important tê xa hôi. Đông thơi, đây cũng là công cụ kinh tế giúp channels to mobilize resources for socio- tăng nguồn thu từ ngân sách nhà nước (NSNN), gop economic development. Since the opening of phân ôn đinh tai chinh vi mô; Là công cụ kinh tế điêu the economy, the State has paid attention to tiêt hài hòa lợi ích giữa Nhà nước với vai trò là đai developing a stable and healthy real estate diên chủ sở hữu và các bên có liên quan như người market. As a result, Vietnam's real estate sử dụng đất, người bị thu hồi đất. CSTC vê đât đai market has developed positively, played an trong thi trương bât đông san (TTBĐS) gôm chinh important role in economic development and sach “thu”, “chi” va “giá” đôi vơi đât đai. CSTC đất ensured social security and macroeconomic đai, góp phần thúc đẩy TTBĐS phát triển, đồng thời stability. However, the process of developing góp phần hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định the real estate market in Vietnam still shows hướng xã hội chủ nghĩa. potential risks and is not really sustainable. Giá đất là một phận quan trọng của CSTC về đất Identifying this issue in terms of land price đai. Giá đất là biểu hiện của giá trị của đất đai. Giá policy, the paper proposes solutions to promote đất bị ảnh hưởng bởi các yếu tố kinh tế và phi kinh the stable and healthy development of the real tế. Các yếu tố thuần tuý kinh tế trên thị trường, bao estate market in the current context. gồm cung và cầu về đất đai. Theo đó, khi định giá cần tiến hành phân tích thị trường, khảo sát đặc Keywords: Real estate, market, land, land finance, land price tính của cung và cầu, từ đó xác định, định lượng và hiểu các nguyên tắc cạnh tranh, thay thế, đóng góp, Ngày nhận bài: 17/6/2019 thay đổi và các nguyên tắc khác đang hoạt động ảnh Ngày hoàn thiện biên tập: 5/7/2019 hưởng tới xu hướng thị trường. Các yếu tố phi kinh Ngày duyệt đăng: 10/7/2019 tế ảnh hưởng đến chuyển động và xu hướng cung cầu trên thị trường bao gồm: yếu tố xã hội, chính Chính sách tài chính đất đai và giá đất phủ (các chính sách), pháp lý, môi trường, vị trí Các yếu tố phi kinh tế này vận hành thông qua cung Chính sách tài chính (CSTC) đất đai là công cụ và cầu dẫn tới các thay đổi trên thị trường. quản lý mối quan hệ về mặt kinh tế phát sinh giữa Về nguyên lý, giá cả là tín hiệu của thị trường, định 29
2. NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆU QUẢ, BỀN VỮNG hướng, dẫn dắt các nhà đầu tư khi tham gia thị trường. Nhà nước đã ban hành 11 tiêu chuẩn thẩm định Khi thị trường bất động sản (TTBĐS) phát triển, giá cả giá BĐS Việt Nam. đảm bảo cho các chủ thể tham gia thị trường đạt được Một số bất cập trong chính sách về giá đất mức lợi nhuận nhất định sẽ khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư, thực hiện các dự án kinh doanh bất TTBĐS Việt Nam thời gian qua đã có bước phát động sản và từ đó tăng cường khai thác nguồn lực triển tích cực, đóng vai trò quan trọng vào phát triển tài chính từ đất đai. Vì vậy, các CSTC đất đai được kinh tế, đảm bảo an sinh xã hội và ổn định kinh chú trọng triển khai trong thực tiễn hiện nay chủ yếu tế vĩ mô. Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động gồm: thu tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; thuế nhà đất; của TTBĐS cũng đã bộc lộ nhiêu măt han chê, thiêu khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vào tiền lanh manh thiếu bền vững. Có thời điểm, tình trạng sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp, các khoản thuế, đầu cơ, đẩy giá giao dịch BĐS lên quá cao so với phí, lệ phí trong quá trình sử dụng đất và định giá giá trị thực, gây ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, đất. Có thể khẳng định, đây là các yếu tố đầu vào ảnh giảm nguồn thu cho NSNN; tác động xấu tới tâm hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai, thực hiện các lý và đời sống xã hội trong khi, quản lý nhà nước dự án kinh doanh BĐS và TTBĐS hiện nay. đối với TTBĐS hiện nay còn nhiêu bât câp, chưa theo kịp sự biến động, phat triên của thị trường. Các chính sách tài chính đất đai được chú trọng Một trong những nguyên nhân của thực trạng này triển khai trong thực tiễn hiện nay chủ yếu là những tồn tại liên quan đến giá đất và chính sách gồm: thu tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; thuế về giá đất, điển hình như: nhà đất; khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái Thứ nhất, theo quy định của pháp luật về đất định cư vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải đai, giá đất phải phù hợp với giá thị trường trong nộp, các khoản thuế, phí, lệ phí trong quá trình điều kiện bình thường và là cơ sở để thực hiện các sử dụng đất và định giá đất. giao dịch dân sự về đất đai cũng như thực hiện các chính sách thu về đất đai (tiền sử dụng đất, tiền Tính từ khi bắt đầu công cuộc đổi mới, Quốc thuê đất). Tuy nhiên, TTBĐS của Việt Nam hiện nay hội đã 04 lần ban hành Luật Đất đai vào các năm vẫn ở giai đoạn đầu của sự phát triển, diễn biến còn 1987, 1993, 2003 (trong đó có 02 lần sửa đổi, bổ bất thường, tình trạng đầu cơ còn phổ biến; giá đất sung năm 1998 và 2001) và năm 2013. Cùng với các chịu tác động nhiều từ thông tin quy hoạch, công quy định chung quản lý nhà nước về đất đai thì giá bố dự án Trong khi đó, các công cụ quản lý nhà đất và chính sách giá đất giữ vai trò, vị trí rất quan nước về đất đai còn hạn chế và chưa đồng bộ dẫn trọng trong hệ thống chính sách pháp luật về đất đến việc định giá đất theo thị trường còn khó khăn. đai. Nhà nước nắm quyền quyết định định giá đất Có những khu vực hầu như không có sự chuyển (xác định giá đất); Chính phủ quy định khung giá nhượng quyền sử dụng đất, không có thị trường đất, bảng giá đất và phương pháp xác định giá đất. thực sự nên thiếu căn cứ để định giá đất “phù hợp Ngoài ra, cùng với quy định của pháp luật về đất với thị trường”. Điều này tác động không nhỏ đến đai, vấn đề giá đất và quản lý giá đất cũng được sự phát triển lành mạnh của TTBĐS. khẳng định trong pháp luật về quản lý giá. Theo Thứ hai, việc định giá đất thị trường mới cơ bản đó, đất đai là hàng hoá đặc biệt, thuộc đối tượng thực hiện được đối với đất ở và đất thương mại, nhà nước định giá và quản lý giá thông qua các dịch vụ còn đối với đất sản xuất kinh doanh phi công cụ chủ yếu sau: mức giá cụ thể; khung giá; nông nghiệp còn bất cập, chưa có phương pháp mức giá tối đa, mức giá tối thiểu. Đồng thời, nhằm định giá thực sự phù hợp trong điều kiện của Việt hỗ trợ hoạt động định giá đất của Nhà nước nói Nam. Thậm chí, nhiều địa phương căn cứ vào giá riêng và thúc đẩy TTBĐS nói chung, hoạt động tư đất do UBND quy định cho loại đất ở để tính giá vấn giá đất và tổ chức có chức năng thẩm định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; theo đó, đất được đã khẳng về địa vị pháp lý trong Luật giá đất phi nông nghiệp chỉ bằng 40%-60% giá đất ở. Đất đai năm 2003, năm 2013. Việc xác định giá đất Thứ ba, do sự phát triển của TTBĐS vận động liên tư vấn phải tuân theo các nguyên tắc định giá đất, tục và thiếu ổn định đã làm cho mức giá bị giới hạn phương pháp xác định giá đất do Chính phủ quy trong Khung giá do Chính phủ quy định, mức giá định. Giá đất tư vấn được sử dụng để tham khảo này thực tế còn hơn rất nhiều so với thị trường, nhất trong quản lý nhà nước về tài chính đất đai và là tại các thành phố, khu vực có tốc độ đô thị hóa trong hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất. nhanh. Thực tế cho thấy, Khung giá đất, Bảng giá Trong quy định pháp luật chuyên ngành về giá, đất luôn không theo kịp biến động của thị trường, 30
3. TÀI CHÍNH - Tháng 07/2019 đăc biêt có nơi khung giá đất chỉ bằng 20% giá thị ẩn nhiều rủi ro trong giao dịch, phát triển TTBĐS trường. Do đó, khung giá đất không xử lý được Thứ tám, giá đất ở Việt Nam quá cao so với giá các chênh lệch về giá đất tại các vùng giáp ranh giữa hàng hóa khác. Điều này rất bất lợi cho phát triển các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, giữa các kinh tế, chuyển dịch đất đai phục vụ công nghiệp vùng, miền trong cả nước. hóa, đô thị hóa và giải quyết nhà ở cho người lao Thứ tư, mặc dù đã có nhiều biện pháp khắc động, tiềm ẩn nguy cơ bất ổn của TTBĐS. phục tồn tại, bất cập của Khung giá đất, Bảng giá Đề xuất, kiến nghị đất nhưng việc Nhà nước thừa nhận tồn tại 2 loại giá khác nhau cho thấy, việc điều hành giá với cả Thực tiễn cho thấy, nếu CSTC đất đai nói chung hai loại công cụ hành chính (Khung giá, Bảng giá) và chính sách về giá đất phù hợp, minh bạch, đảm và thị trường (giá cụ thể của từng lô đất) đã tạo ra bảo lợi ích của các chủ thể: Nhà nước - doanh sự mất công bằng và bị động. Nhà nước, với vai nghiệp - cá nhân sẽ thúc đẩy TTBĐS phát triển lành trò đại diện chủ sở hữu về đất đai lại chưa có được mạnh và đáp ứng được yêu của phát triển kinh tế xã giải pháp hữu hiệu để kiểm soát và điều tiết, quản hội. Nhằm góp phần khắc phục những hạn chế, tồn lý thị trường. tại trong triển khai các CSTC, góp phần khai thác hiệu quả các nguồn tài chính đất đai vào phát triển Từ khi bắt đầu công cuộc đổi mới đến nay, Quốc TTBĐS Việt Nam, bài viết đề xuất một vài khuyến hội đã 04 lần ban hành Luật Đất đai vào các năm nghị sau: 1987, 1993, 2003 (trong đó có 02 lần sửa đổi, bổ Thứ nhất, cần thống nhất về cơ chế giá đất theo sung năm 1998 và 2001) và năm 2013. Cùng với cơ chế thị trường. Theo đó, về lâu dài nên bỏ khung các quy định chung quản lý nhà nước về đất đai giá đất do Chính phủ ban hành và giao UBND cấp thì giá đất và chính sách về giá đất giữ một vai tỉnh ban hành giá đất theo mục đích sử dụng đất trò, vị trí rất quan trọng trong hệ thống chính để tính các nghĩa vụ tài chính về đất đai, cũng như sách pháp luật về đất đai. Nhà nước nắm quyền bồi thường khi thu hồi đất theo nguyên tắc: (i) Thị quyết định định giá đất (xác định giá đất); Chính trường; (ii) Có định hướng của Nhà nước (trong đó phủ quy định khung giá đất, bảng giá đất và phải đảm bảo môi trường kinh doanh, thu hút đầu phương pháp xác định giá đất. tư và hài hoà giữa các mục đích ); (iii) Có tính ổn định tương đối. Đồng thời, cần có cơ chế giám sát Thứ năm, mặc dù pháp luật về đất đai đã có quy việc xây dựng bảng giá đất, cập nhật, điều chỉnh định cụ thể đối với đất giáp ranh, theo đó, khi thực bảng giá đất; xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất; nâng hiện các dự án lớn, dự án theo tuyến, các dự án có cao năng lực đội ngũ cán bộ làm công tác định giá quy mô sử dụng đất trải rộng qua nhiều địa bàn đất, BĐS. Nâng cao năng lực của cơ quan Nhà nước khác nhau, thì hai địa phương giáp ranh phải thoả làm nhiệm vụ xây dựng Bảng giá đất, thẩm định giá thuận với nhau về giá đất tại khu vực giáp ranh, tuy đất, theo dõi, cập nhật giá đất trên thị trường Có nhiên, quy định này đã không khả thi trong thực tế, chính sách phát triển đa dạng các loại hình dich vu gây khiếu khiện kéo dài trong dân. vê tư vấn giá đất. Thứ sáu, trình tự, thủ tục hành chính trong xác Thứ hai, tiếp tục nghiên cứu, mở rộng phạm vi định giá đất tính thu các khoản nghĩa vụ tài chính áp dụng hơn nữa hệ số điều chỉnh giá đất trong mặc dù đã được cải cách nhưng còn khá phức tạp, xác định nghĩa vụ tài chính đất đai của người sử tốn nhiều thời gian và chi phí vật chất cho người sử dụng đất so với quy định tại Nghị định số 44/2014/ dụng đất cũng như cơ quan nhà nước. NĐ-CP, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, Nghị định số Thứ bảy, giá đất trên thị trường ở Việt Nam thông 46/2014/NĐ-CP và Nghị định số 123/2017/NĐ-CP. thường không được ghi nhận trên các giấy tờ chính Thứ ba, nghiên cứu xây dựng bản đồ giá đất và thức. Trong hợp đồng chuyển nhượng, giá đất cũng định giá đất, xây dựng vùng giá trị đất phục vụ chỉ ghi nhận khoảng 1/10 giá thực đã thống nhất. công tác định giá đất nhằm hỗ trợ, đơn giản hoá Như vậy, chỉ có kết quả đấu giá đất là thực hiện trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất khi nghiêm túc và phản ảnh đúng giá thị trường. Các thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trên trung tâm, doanh nghiệp định giá thường phải ghi cơ sở đó xác định số tiền thuế phải nộp vào NSNN. nhận giá thị trường qua thông tin gián tiếp từ các Thứ tư, hoàn thiện các phương pháp xác định giá trung tâm môi giới, trên các trang báo quảng cáo đất thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế, phù hợp với BĐS hoặc tự tới mặc cả giá với các chủ muốn bán điều kiện phát triển kinh tế-xã hội nói chung và sự Tình trạng này gây thất thu nguồn lực NSNN, tiềm phát triển TTBĐS nói riêng. Đồng thời, cần quy định 31
4. NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆU QUẢ, BỀN VỮNG cụ thể các phương pháp xác định giá đất đối với quy định của Luật Đất đai năm 2013, cơ quan quản từng loại đất như: phương pháp so sánh trực tiếp lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng đối với đất ở, phương pháp thu nhập đối với đất tư vấn định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ nông nghiệp cụ thể: thể và căn cứ kết quả tư vấn giá đất, cơ quan quản - Đối với đất ở: Việc định giá đất thực hiện trên cơ lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá sở sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết tại thời điểm xác định. Tuy nhiên, do thị trường đất định. Hôi đông thâm đinh gia đât gồm: Chủ tịch ở hiện nay bị yếu tố đầu cơ lũng đoạn, nên Nhà UBND câp tinh lam Chu tich va đại điện của cơ nước cần có chính sách tạo quỹ đất ở phù hợp với quan, tổ chức có liên quan, tô chưc co chưc năng tư quy hoạch sử dụng đất và trên cơ sở quan hệ cung vân đinh gia đât, nghĩa là trong hội đồng bắt buộc cầu, chủ động ổn định TTBĐS theo hướng đưa giá có tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất, tức là đất ở, nhà ở trở về mức phù hợp với thu nhập thực tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất độc lập. Tư tế của đại bộ phận hộ gia đình, cá nhân. Đồng thời, vấn giá đất (tức là dịch vụ định giá đất độc lập) có phát huy tác dụng của các công cụ tài chính như vai trò nhất định trong quá trình quyết định giá thuế, phí để điều tiết thị trường, chống đầu cơ và đất của Nhà nước. Về cơ bản, sự tham gia của cơ thu đúng, thu đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào quan định giá độc lập có thể góp phần làm cho việc NSNN để phục vụ lợi ích chung. định giá khách quan hơn. Tuy nhiên, do quy định - Đối với đất sản xuất phi nông nghiệp; đất Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất lại chính là thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp: Giá đất được chủ tịch UBND cấp tỉnh trong khi UBND cấp tỉnh xác định theo mục đích và thời hạn sử dụng đất tối quyết định giá cụ thể. Do đó, cần phải có cơ chế đa là 70 năm trong tương quan hợp lý với giá đất ở đảm bảm Hội đồng này phải hoạt động thực chất, và phù hợp với thực tế thị trường. không phải là hình thức để giá đất được xác định - Đối với đất nông nghiệp: Giá đất được xác định khách quan, công khai, minh bạch. chủ yếu theo phương pháp thu nhập từ sản xuất Tài liệu tham khảo: nông nghiệp. Khi thực hiện chính sách thu hồi đất nông nghiệp sẽ có chính sách hỗ trợ thêm cho người 1. Quốc hội, Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, Thuế chuyển quyền sử dụng có đất để đảm bảo ổn định cuộc sống, chuyển đổi đất, Thuế nhà đất ; nghề nghiệp (thực chất là chia lại một phần địa tô từ 2. Quốc hội, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và Luật sửa đổi; đất cho người có đất bị thu hồi). 3. Quốc hội, Luật Khuyến khích đầu tư trong nước và Luật sửa đổi; Thứ năm, việc xác lập cụ thể hơn địa vị pháp lý, 4. Quốc hội, Luật Doanh nghiệp nhà nước năm 2003; trách nhiệm của Tổ chức tư vấn giá đất để thực hiện 5. Quốc hội, Luật Ngân sách nhà nước; dịch vụ theo yêu cầu của Nhà nước khi xây dựng 6. Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính), Một số báo cáo chuyên đề về đất đai Khung giá các loại đất; giá đất chuẩn của vùng giá của Cục quản lý công sản từ năm 1999 đến nay; trị đất; bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể và 7. Đặng Hùng Võ (2011), Cơ chế đổi đất lấy hạ tầng, Hội thảo Khoa học “Động theo yêu cầu của các bên khi thực hiện các giao dịch viên tài chính từ đất đai để đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng”, Hà Nội; dân sự liên quan đến giá đất cụ thể trong là cần thiết. 8. Phạm Thị Tường Vân (2011), Nhìn lại các phương thức động viên tài chính Tuy nhiên, đất đai là hàng hoá đặc biệt và thuộc đối từ đất đai và chính sách ưu đãi để đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, Hội tượng Nhà nước quản lý giá theo quy định của Luật thảo Khoa học “Động viên tài chính từ đất đai để đầu tư phát triển cơ sở Giá. Tổ chức có chức năng tư vấn giá đất phải là tổ hạ tầng”, Hà Nội; chức nghề nghiệp có tính độc lập về chuyên môn, 9. Lê Xuân Trường (2011), Từ cơ sở lý luận nghiên cứu hoàn thiện chính sách nghiệp vụ, phù hợp với thông lệ quốc tế và phù hợp huy động nguồn lực tài chính từ đất đai ở Việt Nam, Hội thảo Khoa học với chủ trương xã hội hóa (tách khỏi cơ quan quản “Động viên tài chính từ đất đai để đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng”, Hà Nội; lý nhà nước thực hiện dich vụ độc lập). Trên cơ sở 10. Nguyễn Đình Bổng (2011), Nhận diện những bất cập về cơ chế tài chính kết quả định giá của Tổ chức có chức năng tư vấn trong thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của pháp luật đất đai hiện hành giá đất độc lập nêu trên, cơ quan quản lý nhà nước ở Việt Nam, Hội thảo “Tài chính đất đai, giá đất và cơ chế chính sách trong (đại diện chủ sở hữu về tài sản nhà nước là đất đai) bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”, Hà Nội; sẽ thẩm định trình cấp có thẩm quyền phê duyệt về 11. Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản trên đất trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam. (nếu có). Thông tin tác giả: Thứ sáu, cần có quy định cụ thể hơn về cơ chế hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất và về Phạm Minh Hóa – Cục Quản lý công sản sử dụng tư vấn giá đất để xác định giá cụ thể. Theo Email: phamminhhoa@mof.gov.vn 32