Kinh nghiệm huy động nguồn lực tài chính thông qua chứng khoán hóa các tài sản bất động sản

Nội dung text: Kinh nghiệm huy động nguồn lực tài chính thông qua chứng khoán hóa các tài sản bất động sản

1. NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆU QUẢ, BỀN VỮNG KINH NGHIỆM HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH THÔNG QUA CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN THỊ HƯƠNG Chứng khoán hóa các tài sản nợ bất động sản giúp lưu thông dòng vốn trong nền kinh tế, tạo điều kiện phát triển hoàn thiện các loại thị trường có liên quan và sử dụng hiệu quả các nguồn lực phục vụ mục tiêu tăng trưởng kinh tế. Hoạt động này được áp dụng hiệu quả tại nhiều nước khi thực hiện chứng khoán hóa các tài sản bất động sản, nhờ đó giúp các doanh nghiệp và Chính phủ vượt qua khủng hoảng cũng như đạt được những thành tựu kinh tế. Bài viết nghiên cứu bản chất của chứng khoán hóa tại một số nước, từ đó rút ra kinh nghiệm cho Việt Nam trong việc huy động nguồn lực tài chính thông qua chứng khoán hóa các tài sản bất động sản. Từ khóa: Tài chính, chứng khoán, bất động sản, tài sản, kinh tế triển kinh tế - OECD (1995), CKH là việc phát hành EXPERIENCE OF MOBILIZING FINANCIAL RESOURCES THROUGH THE SECURITIZATION OF REAL ESTATE ASSETS các chứng khoán có tính khả mại (có khả năng mua bán dễ dàng) được đảm bảo không phải bằng khả Nguyen Thi Huong năng thanh toán của chủ thể phát hành mà bằng Securitization of real estate debt assets helps các nguồn thu dự kiến có được từ các tài sản đặc to circulate capital flows in the economy, biệt. CKH bất động sản (BĐS) là một loại chứng to facilitate the development of relevant khoán đặc biệt kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng markets and to effectively use resources to khoán và đầu tư BĐS, được đảm bảo bằng giá trị serve economic growth targets. This activity BĐS mà nó đại diện đồng thời cho phép nhà đầu tư is effectively applied in many countries kiếm lời trên giá BĐS này nhưng không nhất thiết with securitization of real estate assets, thus phải nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp (một phần helping businesses and the Government hoặc toàn bộ) BĐS đó trong suốt quá trình sở hữu overcome the crisis as well as reaching chứng khoán (Lê Thị Lanh, Huỳnh Thị Cẩm Hà và economic achievements. The paper examines cộng sự, 2014). the nature of securitization in some countries Thông qua CKH các khoản vay BĐS, luồng vốn and to draw on the experience for Vietnam dịch chuyển từ các nhà đầu tư chứng khoán sang in mobilizing financial resources through các tổ chức tài chính trung gian như ngân hàng securitization of real estate assets. thương mại (NHTM), công ty tài chính, công ty cho Keywords: Finance, securities, real estate, assets, economy thuê tài chính để thay thế cho các khoản vay trước đó, từ đó tạo vốn cho các doanh nghiệp (DN) đầu tư kinh doanh BĐS (Gambo & Leichtner, 1997). Cơ Ngày nhận bài: 18/6/2019 chế này bắt đầu khi người mua BĐS đi vay tiền Ngày hoàn thiện biên tập: 5/7/2019 các tổ chức tài chính như NHTM, quỹ đầu tư tài Ngày duyệt đăng: 10/7/2019 chính Sau đó, các tổ chức tài chính trên sẽ đóng vai trò là người khởi phát, tiến hành CKH các Bản chất của chứng khoán hóa khoản vay có thế chấp bằng BĐS đó. các tài sản nợ bất động sản Tuy là hình thức mới tại Việt Nam, nhưng CKH được dự báo sẽ giúp thúc đẩy thị trường tài chính Chứng khoán hóa (CKH) là quá trình đưa các tài phát triển khi đa dạng hóa được các sản phẩm sản thế chấp sang thị trường thứ cấp, nơi chúng có chứng khoán trên thị trường. Việc thực hiện CKH thể trao đi, đổi lại, nhằm biến các tài sản kém thanh nợ dựa trên đảm bảo bằng BĐS sẽ là nguồn cung khoản thành những chứng khoán thanh khoản cao cấp hàng hoá mới cho thị trường, góp phần tạo ra hơn (Barmat, 1990). Theo Tổ chức Hợp tác và Phát nhiều sự lựa chọn cho các nhà đầu tư. Đồng thời, 36
2. TÀI CHÍNH - Tháng 07/2019 BẢNG 1: HỆ SỐ NỢ BÌNH QUÂN CỦA CÁC DOANH NGHIỆP Tại Hoa Kỳ, Fannie Mae và Freddie Mac là 2 tổ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2013 – 2016 chức tài chính lớn nhất thực hiện nghiệp vụ CKH. Năm 2013 2014 2015 2016 Theo đó, 2 định chế tài chính trung gian này mua Tổng nợ/tổng nguồn vốn (%) 64 62 60 62 các khoản nợ cho vay thế chấp nhà ở; BĐS của các Tổng nợ/vốn chủ sở hữu (%) 176 162 149 166 NHTM và thực hiện CKH các khoản nợ này thành Nguồn: Dữ liệu kinh tế Việt Nam, 2018 các chứng khoán nợ và bán cho nhà đầu tư (thông qua giao dịch trên thị trường chứng khoán (TTCK). CKH tạo điều kiện phát triển hoàn thiện các loại Tuy nhiên, khi thị trường BĐS khủng hoảng đã ảnh thị trường có liên quan và tạo điều kiện sử dụng hưởng nghiêm trọng đến Fannie Mae và Freddie hiệu quả các nguồn lực của nền kinh tế - xã hội Mac, các NHTM có liên quan cũng như toàn bộ khi các khoản vốn nhàn rỗi trong dân cư được thu hệ thống tài chính và nền kinh tế Hoa Kỳ. Nguyên hút thông qua việc người dân đầu tư, mua các sản nhân là do các NHTM cho vay dưới chuẩn, dẫn phẩm được CKH từ các khoản vay BĐS. Điều quan đến tỷ lệ nợ xấu, nợ dưới chuẩn gia tăng và hệ quả trọng là giải quyết được bài toán vốn cho các DN là mất khả năng thanh toán và phá sản. Nhờ CKH, BĐS Việt Nam khi mà hệ số nợ bình quân của các quá trình phá sản ngân hàng diễn ra chậm hơn, DN BĐS trong thời gian qua đang ở mức cao. song mức độ lan toả lớn hơn rất nhiều, vì nó liên Khi tổng nợ/tổng nguồn vốn cao có nghĩa trong quan trực tiếp đến thị trường chứng khoán và thị cơ cấu nguồn vốn của DN, số nợ của DN cao, kéo trường BĐS (Phạm Kim Loan, 2018). theo chi phí lãi vay tăng lên và giảm lợi nhuận cũng Tại Trung Quốc, CKH các tài sản nợ được thực như tính chủ động của DN. Nếu điều này kéo dài, hiện bởi các công ty quản lý nợ và khai thác tài sản hoạt động kinh doanh của DN sẽ chuyển biến theo NHTM (AMC) và NHTM. Năm 1999, các AMC đã hướng xấu kéo theo đó làm giảm hiệu quả chung mua lại các khoản nợ được đảm bảo bằng tài sản của toàn bộ thị trường. với giá trị 405 tỷ nhân dân tệ tại 4 NHTM nhà nước Kinh nghiệm quốc tế về chứng khoán hóa và chuyển đổi các khoản nợ này thành cổ phần của các tài sản nợ bất động sản AMC trong các DN. Các AMC tham gia vào quản trị DN, tái cấu trúc DN, khi DN hoạt động hiệu CKH tài sản nợ là phương thức xử lý nợ xấu quả, các AMC nhận cổ tức và bán lại cổ phần cho được nhiều nước sử dụng, bắt đầu từ Hoa Kỳ vào các DN với mức giá thỏa thuận trước trong vòng những năm 1980, sau đó trở nên phổ biến tại Nhật 10 năm. Ngoài ra, AMC tiến hành chuyển nhượng Bản, Hồng Kong (1990). Nhiều nước đã vượt qua tài sản theo hình thức bán đấu giá, mời thầu trong khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997 bằng cách và ngoài nước, cạnh tranh giá chuyển nhượng, CKH các khoản nợ. Việc phát hành chứng khoán chuyển nhượng thỏa thuận, chuyển nhượng trọn đảm bảo bằng tài sản tài chính phổ biến ở Thái gói. Bên cạnh đó, các AMC còn tiến hành cho thuê Lan, Hàn Quốc vào những năm 2000. tài sản, bao gồm các tài sản cầm cố nợ của bên thu Một số quốc gia đã ứng dụng CKH thành công mua, bên cho vay được hưởng quyền xử lý tài sản và thành lập những công ty CKH (SPV). Đến nay theo quy định. Tuy nhiên, các AMC chủ yếu chịu kỹ thuật CKH đã được lan tỏa rộng khắp các châu trách nhiệm xử lý nợ cho các NHTM quốc doanh lục. Cụ thể: được chỉ định trước (Huỳnh Thế Du, 2004). BẢNG 2: CÁC QUỐC GIA ỨNG DỤNG THÀNH CÔNG CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN Quốc gia Công ty CKH Năm thành lập Ghi chú Hoa Kỳ FNMA, GNMA, Fredie Mac 1948, 1968 Thành lập năm 1948, năm 1968 được tư nhân hóa FCC (Fonds Commun Quỹ nợ chung của Pháp. Tương tự 1988 Pháp de Créande) FNMA đã có hơn 120 FFC KMC (Korean Mortgage Liên doanh giữa các ngân hàng trong nước 1998 Hàn Quốc Corporation) và Công ty tài chính quốc tế (IFC) Malaysia Cagamas Berhad 1986 Mô hình công ty tái cho vay thế chấp nhà ở KMC (Hong Kong 1997 Tập đoàn thế chấp Hồng Kong Hongkong Mortgage Corporation) TMK là một công ty trách nhiệm hữu hạn TMKs (Tokubatsu 1998 đặc biệt. Gần 40 TMKs được thành lập, 17 Nhật Bản Mokukeiki Kaisha) TMKs hoạt động trong lĩnh vực BĐS Nguồn: Lê Thị Lanh, Huỳnh Thị Cẩm Hà và cộng sự (2014) 37
3. NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆU QUẢ, BỀN VỮNG Ở một số nước, nợ xấu được đảm bảo bằng trong việc huy động vốn cho thị trường BĐS. Do tài sản phải thỏa mãn những điều kiện nhất định vậy, trong thời gian qua, CKH được coi là một giải mới được chuyển giao. Ở Thái Lan, các khoản pháp mới, nhiều tiềm năng nhằm hỗ trợ các DN nợ xấu của các tổ chức tín dụng được chuyển BĐS tháo gỡ khó khăn về vốn. giao với điều kiện giá trị khoản nợ xấu ít nhất Với việc thành lập Công ty Quản lý Tài sản của là 5 triệu Baht, có đảm bảo và đồng tài trợ. Tại các TCTD Việt Nam (VAMC) theo Nghị định số Malaysia, quy mô nợ xấu có đảm bảo bằng tài 53/2013/NĐ-CP ngày 18/5/2013 của Chính phủ, sản phải lớn hơn 5 triệu Ringgit. Tại Brazil, các Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có cơ sở pháp lý hoạt động CKH chỉ được giới hạn với một số loại để xử lý nợ xấu của các TCTD. VAMC cũng tạo tổ chức tài chính ra nền tảng quan trọng để phát triển nghiệp vụ Nghiên cứu kinh nghiệm của các nước về CKH CKH các khoản vay BĐS trên thị trường, bởi hoạt các tài sản nợ, có thể rút ra những đặc điểm sau: động của VAMC có nhiều nét tương đồng với cơ (i) CKH đã và đang là xu thế của các nước, nhất chế CKH các khoản vay BĐS. Theo đó, các khoản là các nước có nền kinh tế phát triển trong việc nợ xấu của NHTM (chủ yếu là có tài sản thế chấp xử lý các khoản nợ xấu có đảm bảo bằng BĐS của bằng BĐS) sẽ được chuyển giao cho VAMC theo các tổ chức tín dụng (TCTD); (ii) Nhà nước có vai giá trị sổ sách và hoán đổi thành một loại trái trò rất quan trọng trong việc xây dựng hành lang phiếu đặc biệt do VAMC phát hành. Các NHTM pháp lý liên quan đến thị trường BĐS, thị trường có thể sử dụng trái phiếu này để chiết khấu lấy tài chính và liên quan đến nghiệp vụ CKH; (iii) tiền về kinh doanh. Để CKH hiệu quả cần có sự tham gia tích cực, Sau khi phát hành trái phiếu đặc biệt, VAMC chủ động của nhiều bên như: Ngân hàng Trung tiến hành phân loại, sắp xếp các khoản nợ này và ương, các TCTD, DN kinh doanh BĐS và cá nhân bán cho các nhà đầu tư. Khi thực hiện thành công nhà đầu tư. các giao dịch, VAMC được hưởng một tỷ lệ nhất Cơ chế huy động vốn thông qua chứng khoán hóa định trên số nợ đòi được, phần còn lại thuộc về các các khoản vay bất động sản ở Việt Nam ngân hàng. Trong trường hợp các khoản nợ không được xử lý thì khi hết kỳ hạn của trái phiếu đặc Thị trường BĐS không thể phát triển lành biệt, VAMC sẽ trả lại nợ xấu cho các NHTM và các mạnh, bền vững nếu chủ yếu dựa vào vốn vay của ngân hàng này phải thanh toán cho NHNN số tiền các NHTM, trong đó người tham gia thị trường đã được tái cấp vốn thông qua trái phiếu đặc biệt. bao gồm chủ đầu tư dự án BĐS, người tiêu dùng, VAMC đóng vai trò như tổ chức tài chính trung nhà đầu tư đều dựa vào vốn vay ngân hàng. Trong gian mua bán các khoản nợ BĐS và phát hành trái những năm qua, dư nợ tín dụng của hệ thống ngân phiếu ra thị trường. Mặc dù hoạt động của VAMC hàng dành cho lĩnh vực BĐS luôn chiếm tỷ lệ cao. có phần giống với tổ chức tài chính trung gian mua Dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS chiếm bán các khoản nợ BĐS, nhưng mục tiêu chính của khoảng 17,1% tổng dư nợ tín dụng trong năm 2016, VAMC là giải quyết nợ xấu cho hệ thống TCTD 15,8% trong năm 2017 và 16,6% trong năm 2018. chứ không phải là hút vốn nhàn rỗi trong dân để Để tránh phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn vay đầu tư vào BĐS. Về bản chất, NHTM vẫn chịu rủi NHTM, các DN kinh doanh BĐS đã huy động vốn ro cuối cùng, do VAMC chỉ là tổ chức thay mặt thông qua phát hành cổ phiếu, trái phiếu DN và NHNN giải quyết tạm thời những khó khăn của thu được một số kết quả nhất định. Điển hình như: các ngân hàng. Bên cạnh đó, chưa có cơ chế san Tập đoàn Vingroup, Tập đoàn FLC, Công ty Cổ sẻ rủi ro cho các NHTM, nên các ngân hàng cũng phần Tài chính Sông Đà, Tổng Công ty Đầu tư và không thực sự thúc đẩy hoạt động CKH. Phát triển nhà và đô thị đã huy động hàng trăm Việc phát triển nghiệp vụ CKH ở Việt Nam hiện tỷ đồng (Ngô Thị Phương Thảo, 2017). nay còn gặp nhiều khó khăn do các nguyên nhân: Theo thống kê của Bộ Tài chính, năm 2018, tổng Hệ thống pháp lý chưa rõ ràng và chưa phù hợp giá trị trái phiếu DN phát hành đạt 146.039 tỷ đồng cho nghiệp vụ CKH, đặc biệt là CKH các khoản vay (tăng 26,53% so với năm 2017), trong đó lĩnh vực BĐS; đội ngũ nhân sự có trình độ, kiến thức, kinh BĐS chiếm tỷ lệ cao thứ hai với 21,6% (sau lĩnh vực nghiệm còn thiếu và yếu; Khả năng xử lý những ngân hàng với 26,7%). Tuy nhiên, việc huy động rủi ro phát sinh trong quá trình CKH còn hạn chế; vốn thông qua phát hành trái phiếu và cổ phiếu Tính minh bạch trong hoạt động của DN và thị chưa đáp ứng được nhu cầu của các DN BĐS và trường BĐS còn thấp (Ngô Thị Phương Thảo, 2017). chưa phát huy hết vai trò của công cụ chứng khoán Do vậy, để CKH thực sự trở thành giải pháp quan 38
4. TÀI CHÍNH - Tháng 07/2019 trọng nhằm huy động vốn cho thị trường BĐS cần nhanh tiến độ trích lập dự phòng đối với nợ xấu có nhiều giải pháp từ phía Nhà nước cũng như thị đã bán cho VAMC được thanh toán bằng trái phiếu trường trong thời gian tới. đặc biệt nhằm thực hiện tất toán trái phiếu trước Khuyến nghị cho Việt Nam hạn hoặc đúng thời hạn theo quy định, đẩy mạnh hoạt động xử lý nợ xấu theo cơ chế thị trường. Bên Hiện nay, Việt Nam có nhiều cơ sở để phát triển cạnh đó, các NHTM cần giám sát chặt chẽ hoạt hoạt động CKH các tài sản nợ gồm: (i) Tác động tích động thẩm định cho vay, tránh những khoản vay cực từ hội nhập và xu thế phát triển chung của thế kém chất lượng, vay dưới chuẩn. giới giúp học hỏi kinh nghiệm phát triển thị trường Thứ ba, Nhà nước cần có cơ chế khuyến khích để tài chính, tiếp cận các kỹ thuật chuyên sâu, thông lệ thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước, cũng tốt của quốc tế để triển khai ứng dụng CKH; (ii) như các NHTM thực hiện CKH thông qua các công TTCK Việt Nam đang trên đà ổn định, sẽ tiếp tục cụ hành chính và tài chính phù hợp. Bên cạnh đó, phát triển, mở rộng và hướng tới việc sẽ trở thành trong một số trường hợp cần thiết, Nhà nước cần một kênh thu hút, điều hòa hữu hiệu hơn nguồn vốn can thiệp trực tiếp bằng cách sáp nhập, đình chỉ hoạt trong nền kinh tế; (iii) Sự lớn mạnh không ngừng động đối với các NHTM hoạt động không hiệu quả; của các bên tham gia thị trường - với mục tiêu tăng đồng thời, có chính sách hỗ trợ tín dụng trực tiếp đối cường năng lực cho các bên tham gia thị trường cùng với các trường hợp mà việc giải thể gây ảnh hưởng với việc thực hiện tái cấu trúc hệ thống các TCTD, tái nghiêm trọng đến đời sống kinh tế, xã hội đất nước. cấu trúc TTCK; (iv) Hiện nay hoạt động của Trung Ngoài ra, chất lượng đội ngũ nhân lực cũng cần tâm Thông tin tín dụng quốc gia Việt Nam trực tiếp tục được nâng cao, đảm bảo thực sự am hiểu thuộc NHNN (CIC) đã và đang có chức năng gần về nghiệp vụ chuyên môn CKH, về thị trường BĐS. giống như một tổ chức định mức tín nhiệm. Ngoài Việc đào tạo, bồi dưỡng có thể thực hiện thông qua việc cung cấp các thông tin về tín dụng cá nhân và tổ các chương trình ngắn hạn đối với đội ngũ nhân chức, hiện nay, CIC còn triển khai thực hiện chương lực hiện có và đào tạo dài hạn, chính quy tại các trình phân tích và xếp loại tín nhiệm DN, tập đoàn, trường đại học. tổng công ty, chấm điểm lãnh đạo DN. Tài liệu tham khảo: Với mục tiêu đa dạng hóa thị trường tài chính, khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS, thời gian 1. Lê Thị Lanh, Huỳnh Thị Cẩm Hà và cộng sự (2014), Chứng khoán hóa: tới cần thực hiện một số giải pháp sau: Công cụ tài trợ cho BĐS Việt Nam, Tạp chí Phát triển kinh tế, Trường Đại Thứ nhất, hoàn thiện hành lang pháp lý hỗ trợ học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh, Số 16 (26), tháng 5 - 6/2014; quá trình CKH, đặc biệt với những khoản nợ liên 2. Nguyễn Thanh Huyền (2017), Chứng khoán hóa tài sản thế chấp BĐS: quan đến tài sản đảm bảo là BĐS. Để CKH các Giải pháp và xu hướng, Kỷ yếu Hội thảo Áp dụng Basell II trong quản trị khoản nợ, cần có các quy định cụ thể về các chủ thể rủi ro của các NHTM Việt Nam: Cơ hội, thách thức và lộ trình thực hiện; được phép tham gia cũng như quyền của họ, hay 3. Phạm Kim Loan (2018), Chứng khoán hóa và những bài học kinh nghiệm việc đánh giá chất lượng các khoản nợ đòi hỏi một thực tiễn từ khủng khoảng thị trường BĐS của Mỹ; cơ chế hỗ trợ đồng bộ; quy định rõ ràng về việc 4. Lê Thị Thùy Vân (2018), Chứng khoán nợ xấu: Kinh nghiệm một số nước thành lập các trung gian đặc biệt phù hợp với điều và khuyến nghị cho Việt Nam, Kỷ yếu Hội thảo: Củng cố an ninh tài chính kiện của Việt Nam. Cơ quan chức năng nghiên cứu châu Á và giải pháp thực hiện; bổ sung các chủ thể tham gia hoạt động mua bán 5. Huỳnh Thế Du (2004), Xử lý nợ xấu tại Việt Nam nhìn từ góc độ Trung nợ như hiệp hội các DN mua bán nợ; công ty nhận Quốc và một số nền kinh tế khác; ủy thác cho nhà đầu tư nước ngoài, công ty định 6. Ngô Thị Phương Thảo (2017), Huy động vốn cho thị trường bất động sản giá nghiên cứu thành lập sàn giao dịch mua bán thông qua chứng khoán hóa các khoản vay nợ ở Việt Nam, Tạp chí Kinh nợ tập trung, phát triển thị trường thứ cấp, thành tế và Phát triển, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Số 242, tháng 8/2017; lập công ty tái cho vay thế chấp 7. Barmat, J (1990), Securization: An overview. In: J.Lederman (Ed.), Handbook Thứ hai, cơ chế phối hợp cần được hình thành of asset-backed securities. New York: New York Institute of finance; giữa chính quyền địa phương và các cơ quan nhà 8. Michael S. Gambro & Scott Leichtner (1997), Selected Legal Issues nước có thẩm quyền, đặc biệt là cơ quan công an, Affecting Securitizatio, North Carolina Banking Institute, 1 (1). tòa án, thi hành án các cấp, để thực hiện các thủ tục Thông tin tác giả: hành chính liên quan đến tài sản nợ. Các NHTM cần tích cực tìm kiếm đối tác mua nợ đối với các ThS. Nguyễn Thị Hương khoản nợ đã bán cho VAMC và được VAMC ủy Đại học Tài chính quản trị kinh doanh quyền bán nợ, đồng thời tập trung nguồn lực đẩy Email: nguyenhuong0909@gmail.com 39