Một số vấn đề về khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh condotel tại Việt Nam

Nội dung text: Một số vấn đề về khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh condotel tại Việt Nam

1. TẠP CHÍ KHOA HỌC ĐẠI HỌC VĂN LANG Nguyễn Thị Dung MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ KHUNG PHÁP LÝ CHO HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CONDOTEL TẠI VIỆT NAM SOME ISSUES ABOUT THE LEGAL FRAMEWORK FOR CONDOTEL BUSINESS IN VIETNAM NGUYỄN THỊ DUNG TÓM TẮT: Từ khi xuất hiện trên thị trường bất động sản ở Việt Nam, condotel đã thu hút đông đảo các nhà đầu tư trong xã hội vì những kỳ vọng về lợi nhuận mà nó mang lại. Song, với những khoảng trống pháp luật và những hệ lụy phát sinh trên thực tế, việc xây dựng khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh loại bất động sản này là nội dung mà chúng tôi đề xuất trong bài viết. Từ khóa: bất động sản lai; kinh doanh; khung pháp lý. ABSTRACT: Since appearing in the real estate market in Vietnam, condotel has attracted a large number of investors in society because of the expectations about profits that it brings. However, with the legal gaps and consequences arising in reality, the construction of a legal framework for business activities of this type of real estate is the content proposed by the author in the article. Key words: hybrid real estate; business; legal framework. 1. ĐẶT VẤN ĐỀ biết đến khi xuất hiện tại bãi biển Miami, Florida Trên thị trường bất động sản ở Việt Nam trong [1], tuy nhiên điều này chỉ chính xác trong phạm thời gian qua, ngoài những bất động sản truyền vi nước Mỹ. Theo nhiều tài liệu, condotel đã xuất thống được pháp luật ghi nhận và điều chỉnh, hàng hiện ở châu Âu nhiều năm về trước dưới tên gọi loạt các loại hình bất động sản mới như condotel, “Apartahotel” [2]. Loại hình bất động sản này officetel, shophause, homestay đã và đang phát thậm chí rất phổ biến tại Tây Ban Nha và các triển một cách sôi động, nhận được sự quan tâm của nước châu Âu. Có thể khẳng định rằng Mỹ đã giới kinh doanh, các nhà chức trách, giới nghiên cứu giúp condotel trở nên phổ biến hơn. về thị trường bất động sản Trong các loại bất Condotel mới bắt đầu xuất hiện tại Việt động sản mới, condotel là loại hàng hóa phát triển Nam những năm gần đây, lần đầu được thử vượt trội tại các đô thị lớn, các khu vực có thế mạnh nghiệm ở Shereton tại Thành phố Hồ Chí Minh về du lịch, nghỉ dưỡng, trở thành kênh đầu tư hàng từ năm 2005. Tiếp đó, Nha Trang Plaza là dự đầu ở Việt Nam. Bởi vậy, bài viết tập trung nghiên án condotel đầu tiên được xây dựng tại Việt cứu, đánh giá về thực tiễn kinh doanh và nhu cầu Nam với quy mô lớn. Đây là tòa nhà cao 40 xác lập, vận hành khung khổ pháp lý cho hoạt động tầng, gồm 240 căn hộ cao cấp đạt tiêu chuẩn 5 kinh doanh loại bất động sản này – condotel. sao và là dự án đầu tiên mang đến cơ hội sinh 2. NỘI DUNG lời hấp dẫn cho khách hàng. Sau Nha Trang, 2.1. Những vấn đề pháp lý và thực tiễn về condotel Plaza là một loạt các dự án condotel khác lần 2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển condotel lượt ra đời tại những địa điểm khác nhau như Mặc dù condotel đã xuất hiện hàng thế kỷ Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh, Sapa, Phú trước, tuy nhiên chưa có khẳng định nguồn gốc Quốc, Nha Trang của condotel đầu tiên trên thế giới. Condotel được TS. Trường Đại học Luật Hà Nội, dung68389@yahoo.com, Mã số: TCKH21-26-2020 131
2. TẠP CHÍ KHOA HỌC ĐẠI HỌC VĂN LANG Số 21, Tháng 5 – 2020 2.1.2. Khái niệm và đặc điểm của condotel quản lý của khách sạn cho thuê như các phòng Condotel là một loại hình bất động sản khách sạn bình thường. Căn hộ condotel có thể mới tại Việt Nam, do đó chưa có một văn bản được đặt trong chương trình cho thuê ngắn hạn pháp luật nào giải thích khái niệm condotel. hoặc dài hạn của công ty quản lý. Tiền cho thuê Kế thừa các nguồn tham khảo nước ngoài, căn hộ sẽ được chia theo thỏa thuận giữa công có thể hiểu: condotel hay condo hotel là từ ty quản lý và chủ căn hộ. được viết tắt của hai từ condominimum và Từ khái niệm của condotel, có thể đưa ra hotel, có ý nghĩa là khách sạn căn hộ hay căn một số đặc điểm của loại hình bất động sản này hộ khách sạn [4]. Cũng có nhiều cách diễn giải như sau: Thứ nhất, condotel là một căn hộ được về condotel, tuy nhiên, tựu chung lại condotel tích hợp những dịch vụ, tiện ích của khách sạn; là mô hình kết hợp căn hộ và khách sạn trong Thứ hai, condotel không phải là nơi cư trú cùng một dự án bất động sản du lịch nghỉ thường xuyên; Thứ ba, condotel có thể được ban dưỡng. Trong đó, mỗi căn hộ condotel có nhà quản lý khách sạn cho thuê trong thời gian người đầu tư, chủ sở hữu riêng, có thể hiểu một cách mua không sử dụng; Thứ tư, tiền thuê sẽ được đơn giản condotel là bất động sản kết hợp giữa chia theo thỏa thuận giữa khách sạn và người nhà ở và lưu trú du lịch. Với trang bị thiết bị mua căn hộ; Thứ năm, khách sạn sẽ thay người khép kín như một căn hộ thông thường. Sản mua condotel quản lý, bảo trì và vận hành căn phẩm condohotel vẫn có thể hưởng giá trị tiện hộ. Thay vào đó, người mua sẽ phải trả các chi ích khép kín của khách sạn như hồ bơi, nhà phí cho việc quản lý và bảo trì căn hộ. hàng, dịch vụ phòng, câu lạc bộ chăm sóc sức 2.1.3. Những vấn đề pháp lý về condotel khỏe Cũng có thể được hiểu là một khách Tại Việt Nam, pháp lý về condotel đang bị sạn có bếp nấu nướng, cùng các vật dụng khác bỏ ngỏ, tạo ra khoảng trống pháp lý mặc dù sự để bạn có thể cùng người thân tận hưởng kỳ phát triển của nó vẫn tăng trưởng, gây ra nhiều nghỉ dài. khó khăn và rủi ro cho những người mua, chủ Về hình thức, đó là một condominium đầu tư cũng như các cơ quan quản lý. (chung cư cao cấp) nhưng hoạt động như một 1) Pháp luật chưa công nhận condotel là khách sạn. Condotel thường được xây ở các nhà ở. Condotel được coi là con lai giữa căn hộ thành phố lớn và các khu vực nghỉ dưỡng lớn. và khách sạn, có thể gọi là căn hộ nghỉ dưỡng. Như vậy, điểm khác biệt ở đây là thay vì người Tuy nhiên, đối chiếu với quy định pháp luật mua dùng để ở và thường đặt tại những thành hiện hành, condotel không phải là nhà ở. phố lớn, dân cư đông đúc như những chung cư Condotel được xác định là một dạng nhà ở kết thông thường, condotel được đặt tại những khu hợp với nhà nghỉ, khách sạn, resort, nhưng nghỉ dưỡng cao cấp, khu du lịch nổi tiếng và không thuộc vào bất kỳ khái niệm nhà ở nào chủ yếu dùng để kinh doanh cho thuê ngắn được giải thích tại Điều 3, Luật Nhà ở năm ngày giống như một căn phòng khách sạn. Từ 2014, gồm “nhà ở”, “nhà ở riêng lẻ”, “nhà hoàn cảnh và thực trạng pháp lý của Việt Nam, chung cư”, “nhà ở thương mại”, “nhà ở công condotel là sự kết hợp giữa căn hộ chung cư và vụ” hay “nhà ở xã hội”. khách sạn. Không giống khách sạn, mỗi căn hộ Nếu coi condotel là một dạng nhà ở nhưng trong condotel được bán riêng lẻ như những lại xây dựng trên đất kinh doanh thì còn vi căn hộ chung cư. Tuy nhiên, các căn hộ phạm pháp luật hiện hành theo quy định tại condotel được hưởng những cơ sở vật chất và khoản 4, Điều 6 về “Các hành vi bị nghiêm dịch vụ như một phòng khách sạn. Khi chủ cấm Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể một trong nhân mua căn hộ condotel, căn hộ sẽ được ban những hành vi bị nghiêm cấm là: “4. Xây dựng 132
3. TẠP CHÍ KHOA HỌC ĐẠI HỌC VĂN LANG Nguyễn Thị Dung nhà ở trên đất không phải là đất ở; xây dựng học, trường trung học cơ sở; trạm y tế, chợ, không đúng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện trung tâm thể dục thể thao, điểm sinh hoạt văn tích đối với từng loại nhà ở mà Nhà nước có hóa và các trung tâm dịch vụ cấp đơn vị ở khác quy định về tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện phục vụ cho nhu cầu thường xuyên của cộng tích nhà ở”. đồng dân cư trong đơn vị ở ; Quy mô dân số tối Nếu coi condotel như một căn hộ được đa của đơn vị ở là 20.000 người, quy mô dân số xây dựng trong một tòa nhà hàng chục, hàng tối thiểu của đơn vị ở là 4.000 người (đối với các trăm phòng như là một chung cư thì lại không đô thị miền núi là 2.800 người) Tùy theo quy được phép sử dụng vào mục đích kinh doanh mô và nhu cầu quản lý để bố trí trung tâm hành theo quy định tại khoản 11, Điều 6 về “Các chính cấp phường ”. hành vi bị nghiêm cấm Luật Nhà ở năm 2014. Thuật ngữ đất ở không hình thành đơn vị ở Cụ thể, một trong những hành vi bị nghiêm là một khái niệm hoàn toàn mới và chưa được cấm là: “11. Sử dụng căn hộ chung cư vào mục ghi nhận tại bất cứ văn bản pháp luật nào. Cũng đích không phải để ở; sử dụng phần diện tích chính vì việc condotel chưa được công nhận là được kinh doanh trong nhà chung cư theo dự án nhà ở nên vấn đề pháp luật công nhận quyền sở được phê duyệt vào mục đích kinh doanh vật hữu của người mua đối với condotel còn bỏ liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô ngỏ và đang được áp dụng khác nhau. nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động Thực tế, đã có gần 10 tỉnh như Khánh Hòa, khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ Kiên Giang, Bình Định, Đà Nẵng, Quảng gia đình, cá nhân trong nhà chung cư theo quy Ninh đã cho phép sử dụng thuật ngữ đất ở định của Chính phủ”. không hình thành đơn vị ở để cấp sổ đỏ cho loại 2) Vướng mắc về quyền sở hữu. Hiện nay, hình căn hộ này. Bình Định thậm chí còn cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 quy phép cho toàn bộ từ biệt thự tới condotel của định về “đất ở tại nông thôn” và “đất ở tại đô doanh nghiệp là đất sử dụng lâu dài, cấp sổ đỏ thị”, “đất xây dựng khu chung cư” ; Luật nhà cho các căn hộ tại dự án như đất ở [5]. Hiện các ở năm 2014 chỉ có các khái niệm “nhà ở”, “nhà cơ quan có thẩm quyền tỉnh Khánh Hoà đã thí ở riêng lẻ”, “nhà chung cư”, “nhà ở thương điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mại”, “nhà ở công vụ”, “nhà ở xã hội”. Điểm quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với chung của tất cả các khái niệm này đều là phục đất cho các căn hộ condotel tại Khánh Hoà với vụ cuộc sống, ăn ở thường xuyên của người mục đích “đất ở không hình thành đơn vị ở” [6]. dân. Khảo sát tại Luật Kinh doanh bất động 2.1.4. Thực tiễn condotel trong thị trường bất sản, không tìm thấy bất kỳ thuật ngữ “Du lịch” động sản Việt Nam hay “Bất động sản” nào, do đó thuật ngữ “Đất Condotel tập trung phát triển tại các khu ở không hình thành đơn vị ở” được gán cho vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, condotel là một khái niệm hoàn toàn mới và Đồ Sơn, Sầm Sơn, Cửa Lò, Đà Nẵng, Quy chưa được ghi nhận tại bất cứ văn bản pháp Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Vũng Tàu, Phú luật nào. Quốc và tại Lâm Đồng, Đồng Nai Theo thống Khái niệm “Đơn vị ở”, theo Quy chuẩn xây kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, dựng Việt Nam quy hoạch xây dựng số 01/2008 năm 2017, có sự phát triển bùng nổ của phân ban hành kèm quyết định số 682/BXD-CSXD khúc bất động sản condotel khi lượng cung sản của Bộ Xây dựng quy định, “là khu chức năng phẩm lên đến 22.837 căn. Trong đó, tới 77,7% bao gồm các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ số căn condotel có mức giá chào bán ở phân cấp đơn vị ở như trường mầm non, trường tiểu khúc bất động sản cao cấp từ 35 triệu – 70 133
4. TẠP CHÍ KHOA HỌC ĐẠI HỌC VĂN LANG Số 21, Tháng 5 – 2020 triệu/m2. Mặc dù loại hình bất động sản phòng khách sạn sẽ có nhiều biến đổi trong condotel mới phát triển trong một vài năm gần vòng 10 năm, người mua time-share sẽ chỉ trả đây, nhưng số lượng nguồn cung sản phẩm này một khoản tiền nhất định tại thời điểm mua kỳ đã sấp xỉ nguồn cung phân khúc đất nền là loại nghỉ trong tương lai của mình. sản phẩm được nhà đầu tư ưa chuộng hàng đầu Chủ nhân của time-share vẫn có thể trên thị trường bất động sản nhiều năm qua [7]. nhượng lại nó với giá là 5.000$, có nghĩa là sau Condotel là sản phẩm “lai” mang lại giá trị 10 năm giá của một time-shre giảm đi 15.000$ kép trong con mắt đánh giá nhà đầu tư. Theo - Một con số không đáng kể đối với số tiền đánh giá, condotel là sự kết hợp hoàn hảo của 42.000$ mà người mua có thể sẽ phải trả để ở bất động sản đầu tư, cho thuê, nghỉ dưỡng. một khách sạn trong vòng 10 năm [8]. Đồng thời, nhà đầu tư có thể có thêm thu nhập 2) Cơ quan chức năng, Ủy ban nhân dân từ việc tham gia chương trình cho thuê lại các các cấp lúng túng căn hộ tiện nghi như khách sạn. Chính vì việc Ở cấp địa phương, mỗi ủy ban nhân dân mang lại những giá trị “kép” bao gồm đầu tư – cấp tỉnh cũng xử lý việc giao đất, cho thuê đất nghỉ dưỡng – cho thuê và trao đổi với các khác nhau. Cùng là condotel, tỉnh này giao đất resort liên kết ở các quốc gia khác, condotel được sử dụng lâu dài, nhưng tỉnh kia lại cho đang trở thành xu hướng đầu tư mới của bất thuê đất có thời hạn. Dự án lớn Cocobay tại Đà động sản nghỉ dưỡng. Nẵng với rất nhiều condotel đã được duyệt quy Tuy nhiên, thực tiễn condohotel đang có hoạch lại với nội dung giảm đáng kể condotel những vướng mắc sau: để chuyển sang shophouse và shopvilla là chủ 1) Băn khoăn khái niệm về condohotel đạo. Gần đây nhất, Ủy ban nhân dân thành phố Hiện cả cơ quan quản lý nhà nước, giới Đà Nẵng đã quyết định thu hồi giấy chứng chuyên gia địa ốc và giới đầu tư vẫn đang tranh nhận đã cấp theo chế độ sử dụng đất lâu dài cho luận về tính pháp lý của loại hình căn hộ các dự án condotel để cấp lại theo chế độ thuê condotel. Khi đưa condotel tới Việt Nam, các tập đất có thời hạn. đoàn thường đưa ra lời quảng cáo rằng: “Sở hữu 3) Nhiều rủi ro, quyền lợi của người mua không căn hộ condotel và tham gia chương trình time- đảm bảo, tranh chấp giữa người mua và chủ đầu tư share sẽ mang đến cho bạn những giá trị ngoài Một bất cập khác phát sinh trong thị trường sức tưởng tượng. Time-share sẽ nhắc nhở bạn về Việt Nam là hiện nay, các condotel hoạt động tại một thời gian nghỉ dưỡng cố định để bạn trút bỏ Việt Nam chưa có khung quy định chung về hết căng thẳng mệt mỏi của công việc, dành thời việc sử dụng, trả phí tại condotel. Các khách sạn, gian cho những người mà bạn yêu quý nhất. Giá resort có thể lợi dụng điểm này để đội giá sử trị lớn hơn là bạn có thể sinh lời đều đặn hàng dụng các dịch vụ, tiện ích trong khu nghỉ dưỡng. tháng từ căn hộ condotel của mình.”. Tuy nhiên, Đây là vấn đề pháp lý cấp bách và có tính thời vốn dĩ, condotel và time-share là hai khái niệm sự để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nhà hoàn toàn khác nhau và không thể trộn lẫn. đầu tư và bảo vệ quyền lợi của khách hàng trên Giá trị của time-share nằm ở cách sử dụng thị trường bất động sản ở Việt Nam. chúng. Thực chất việc mua một time-share 2.2. Một số đề xuất về khung pháp lý cho chính là việc người mua đang trả trước cho kỳ hoạt động kinh doanh condotel tại Việt Nam nghỉ của mình. Thông thường, so với việc trả Trong bối cảnh “nền kinh tế chia sẻ” và tiền của một phòng khách sạn trong vòng mười dưới sự tác động mạnh mẽ của cuộc Cách mạng năm, việc mua time-share mang nhiều lợi thế công nghiệp 4.0, việc tạo dựng quy định pháp hơn. Rõ ràng rằng, nếu như giá trị của một lý cho condotel ở Việt Nam cần được nghiên 134
5. TẠP CHÍ KHOA HỌC ĐẠI HỌC VĂN LANG Nguyễn Thị Dung cứu một cách nghiêm túc, từ đó tạo điều kiện và Du lịch ban hành theo thẩm quyền hoặc cho condotel phát triển an toàn và bền vững ở trình cơ quan có thẩm quyền ban hành văn bản Việt Nam. quy định về chế độ sử dụng đất theo đúng quy Hoạt động kinh doanh đối với các bất định của pháp luật hiện hành. động sản lai như condotel còn những khoảng Từ những phân tích trên có thể đề xuất trống pháp lý cần được lấp đầy. Cho đến nay, môt số giải pháp như sau: dù vẫn chưa có quy định cụ thể nào của pháp Thứ nhất, xây dựng điều kiện giao kết và luật điều chỉnh về condotel và những loại hình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bất động tương tự, nhưng thực tế đã đầu tư, giao dịch sản các loại hình “lai” cho phù hợp với Luật khá nhiều dựa trên các quy định chung và theo Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật nguyên tắc, người dân vì tính chất đặc biệt của Kinh doanh bất động sản năm 2014. condotel và những loại hình bất động sản lai Thứ hai, cần sửa đổi Luật Đất đai năm tương tự nên cần phải có quy định riêng, cụ thể, 2013 trong thời gian tới về quy hoạch sử dụng rõ ràng của pháp luật để điều chỉnh cho phù đất, vì quy định kỳ quy hoạch sử dụng đất là hợp, vừa bảo đảm quyền lợi chính đáng của cá 10 năm tại Khoản 1 điều 37 Luật Đất đai năm nhân, pháp nhân, vừa bào đảm sự quản lý của 2013. Thêm vào đó, kỳ kế hoạch cấp quốc gia, Nhà nước một cách hợp lý. cấp tỉnh là 5 năm theo quy định tại khoản 2 Vì vậy, cần có các quy định pháp lý để việc Điều 37 Luật Đất đai năm 2013. Đây chính là vận hành thuận lợi trong đời sống, sản xuất và bất cập lớn nhất hiện nay của quy định pháp kinh doanh thương mại, xây dựng hành lang pháp luật cần sửa đổi vì các chủ đầu tư muốn được lý an toàn cho condotel, officetel, shophouse cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phát triển tại Việt Nam. Theo Chỉ thị của Thủ quyền sở hữu nhà ở tài sản gắn liền với đất tướng Chính phủ số 11/CT-TTg ngày 23 tháng 4 cho condotel thì phải 5 năm trước diện tích đất năm 2019, về một số giải pháp thúc đẩy thị đầu tư của chủ dự án phải thuộc quy hoạch sử trường bất động sản phát triển ổn định, lành dụng đất cấp tỉnh và phải có quyết định cho mạnh. Các bộ ngành, cơ quan chức năng đang phép đầu tư. Thẩm quyền giao đất, cho thuê xây dựng, hoàn thiện hành lang pháp lý. đất kinh doanh dưới 50 năm. Nhưng thời hạn Bộ Xây dựng chủ trì phối hợp với Bộ Văn cho thuê đất quy định tại Điều 126 Luật Đất hóa, Thể thao và Du lịch nghiên cứu, ban hành đai năm 2013 quy định thời hạn 50-70 năm. quy định về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối Nguyên nhân chính là với thẩm quyền phê với loại hình công trình căn hộ du lịch duyệt quy hoạch sử dụng đất, quyết định giao (Condotel), biệt thự du lịch (Resort Villa), văn đất cho thuê đất thuộc cấp tỉnh và quyết định phòng kết hợp lưu trú (Officetel); nghiên cứu, của Thủ tướng phê duyệt sử dụng đất cấp tỉnh ban hành quy chế quản lý, vận hành loại hình nên hành lang pháp lý cho condotel gặp nhiều công trình văn phòng kết hợp lưu trú (Officetel). khó khăn trong thực tiễn. Do đó, Luật Đất đai Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch nghiên năm 2013 trong thời gian tới sửa đổi cần bổ cứu, ban hành quy chế quản lý, kinh doanh loại sung Điều 153 về đa dạng hóa loại bất động hình công trình căn hộ du lịch (Condotel), biệt sản vào quy phạm điều chỉnh cho “đất sử dụng thự du lịch (Resort Villa) theo đúng quy định cho du lịch, dịch vụ, thương mại” làm tiền đề của pháp luật về du lịch và quy định của pháp cho officetel, condotel, hometel, shophouse, luật có liên quan. service apartment, nhà phố, biệt thự trong Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối resort phát triển. hợp với Bộ Xây dựng, Bộ Văn hóa, Thể thao 135
6. TẠP CHÍ KHOA HỌC ĐẠI HỌC VĂN LANG Số 21, Tháng 5 – 2020 Thứ ba, các nhà hoạch định chính sách và vụ cho khách du lịch lưu trú mà không thể thay xây dựng pháp luật cần ban hành quy trình giao đổi bản chất này theo sự thay đổi kết cấu phòng kết trong giao kết và thực hiện hợp đồng kinh khách sạn. Như vậy, phải thống nhất khái niệm doanh bất động sản cho bất động sản condotel về “condotel là phòng khách sạn được xây để không vi phạm Điều 8 Luật Kinh doanh bất dựng theo kết cấu của căn hộ chung cư để phục động sản năm 2014 dưới mô hình bất động sản vụ cho mục đích kinh doanh du lịch”. hình thành trong tương lai, vì hiện nay condotel Thứ năm, cần xác định rõ loại đất được sử chưa hoàn thiện điều kiện giao dịch nên độ an dụng trong kinh doanh condotel là loại đất ở toàn cho các khách hàng đầu tư rất dễ gây ra hay đất phục vụ mục đích kinh doanh, từ đó những rủi ro pháp lý mà hệ quả là hợp đồng xác định loại hình kinh doanh này là kinh giao dịch có thể bị vô hiệu từng phần hoặc vô doanh phục vụ du lịch hay kinh doanh nhà ở. hiệu toàn phần. Những vấn đề được phân tích Đây là vấn đề quyết định bản chất của mô hình từ ba khía cạnh trên đây cần được khắc phục condotel và các quy định liên quan đến mô hình ngay. Bởi lẽ khi giao kết quả chuyển nhượng, này. Pháp luật của Hoa Kỳ, Hàn Quốc đã xác các chủ thể giao kết đã vi phạm những điều định rất rõ vấn đề này. cấm của pháp luật do sự phức tạp của phân Thứ sáu, pháp luật Việt Nam cũng cần xác khúc thị trường bất động sản đang phát triển định rõ các vấn đề quan trọng khác như chủ thể quá nóng [9], hiện tượng chiếm dụng vốn từ kinh doanh, đối tượng kinh doanh, các phương việc huy động vốn đầu tư của khách hàng, bên thức đầu tư, kinh doanh; hợp đồng giao dịch và mua codotel, bên đầu tư bất động sản hình đặc biệt là hoạt động quản lý của nhà nước đối thành trong tương lai có nguy cơ gây mất an với mô hình kinh doanh condotel. toàn cho thị trường bất động sản của Việt Nam. 3. KẾT LUẬN Thứ tư, từng bước tạo dựng quy định pháp Như đã phân tích ở trên, condotel là hình lý cho condotel ở Việt Nam. Cần phải thống thức kinh doanh mới, bắt đầu hình thành và nhất cách hiểu về condotel là một loại hình phát triển ở Việt Nam trong những năm gần khách sạn được xây dựng theo kết cấu của căn đây. Hệ thống văn bản pháp luật hiện nay còn hộ chung cư chứ không phải là việc sử dụng chưa có những quy định cụ thể, trực tiếp liên hỗn hợp hai mục đích khách sạn và căn hộ quan đến condotel. Các giao dịch trên thị chung cư. Condotel xây dựng để đáp ứng yêu trường đối với loại hàng hóa này đang thực sự cầu của du khách về việc được nghỉ ngơi, du thiếu vắng hành lang pháp lý cụ thể, đầy đủ lịch tại một phòng khách sạn có kết cấu của căn nhằm điều chỉnh có hiệu quả đối với thị trường hộ chung cư, để họ có thể sử dụng các tiện ích này. Việc xây dựng khung pháp lý điều chỉnh tương tự của một căn hộ như nấu ăn, giặt giũ thị trường bất động sản nói chung và condotel phù hợp với nhu cầu du lịch gia đình đang đà nói riêng cần sớm được quan tâm, chú trọng tăng trưởng và là xu thế du lịch hiện nay. Vì trong và hoàn thiện. thế, condotel bản chất vẫn là khách sạn, phục 136
7. TẠP CHÍ KHOA HỌC ĐẠI HỌC VĂN LANG Nguyễn Thị Dung TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Condotel Hotel Center (2020), The History of Condo Hotels, expert/history-of-condo-hotels.html, truy cập ngày: 03-5-2020. [2] Lizarza Abogados (2013), Condo Hotel/Condotel: Introduction; Its comercial and legal beginnings, beginnings-i/, truy cập ngày: 02-5-2020. [3] Richard Evans (2017), The Definitive Study of Condo Hotels, Chapter 1. [4] và truy cập ngày: 02-5-2020. [5] Ngọc Vy (2019), Nhiều địa phương 'lách luật' cấp sổ đỏ cho condotel, phuong-lach-luat-cap-so-do-cho-condotel-d472874.html, truy cập ngày 03-05-2020. [6] Trương Anh Tú (2018), Vấn đề condotel: Cấp sổ là trái luật, cap-so-la-trai-luat.html, truy cập ngày: 02-5-2020. [7] Hà Trần (2018), Căn hộ condotel: Mở bán rầm rộ, vẫn tranh luận cơ sở pháp lý, 719496.vov, truy cập ngày: 03-5-2020. [8] New England Condominium (2007), The Nuts and Bolts of Time-Shares V. Condo-Hotels, truy cập ngày: 03-5-2020. [9] Nguyên Minh (2018), Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc đang Khủng hoảng thừa Condotel, condotel-1251203.tpo, truy cập ngày: 03-5-2020. Ngày nhận bài: 05-5-2020. Ngày biên tập xong: 08-5-2020. Duyệt đăng: 26-5-2020 137