Nguồn lực tài chính thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển

Nội dung text: Nguồn lực tài chính thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển

1. NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆU QUẢ, BỀN VỮNG NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH THÚC ĐẨY THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM PHÁT TRIỂN TRẦN KIM CHUNG Thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá là đang dần bước vào giai đoạn tài chính hóa. Đóng góp của ngành Bất động sản vào tăng trưởng GDP giai đoạn 2010 - 2018 là 0,6%; Quan hệ giữa vốn và giá trị gia tăng ngành Bất động sản là 0,5%; Mối quan hệ giữa tăng trưởng vốn và tăng trưởng giá trị gia tăng ngành này đạt mức 0,2%. Các thông số trên chỉ ra rằng, cần có giải pháp đồng bộ, với ít nhất 10 luồng tiền vào thị trường bất động sản mới có thể giúp thị trường này chuyển sang giai đoạn tài chính hóa và phát triển thành công. Từ khóa: Thị trường bất động sản, nguồn lực tài chính, tài chính hóa, GDP, luồng tiền Thời gian qua, đã có nhiều nghiên cứu bài bản về FINANCIAL RESOURCES PROMOTING THE vấn đề này, chẳng hạn như nghiên cứu của Định DEVELOPMENT OF VIETNAM'S REAL ESTATE MARKET Văn Ân (2010); Trần Kim Chung (2019) Kết quả Tran Kim Chung của các nghiên cứu này đã nhận diện rõ hơn về thực Vietnam real estate market is considered trạng TTBĐS và luồng tiền vào TTBĐS; đồng thời, to be in the financialization period. The đã đưa ra nhiều khuyến nghị, giải pháp để hoàn contribution of the real estate industry to thiện TTBĐS Việt Nam. GDP growth in the period 2010-2018 was Vai trò của thị trường bất động sản 0.6%; The relationship between capital and trong tăng trưởng kinh tế value added in the real estate industry is 0.5%; The relationship between capital growth and Giai đoạn 2010 - 2018, ảnh hưởng bởi tác động value added growth of this sector reached của kinh tế thế giới, nền kinh tế Việt Nam đã trải qua 0.2%. The above parameters indicate that nhiều khó khăn, thách thức, TTBĐS bị phân vào nhóm there is a need for a synchronous solution, phi sản xuất vật chất và hạn chế tiếp cận tín dụng từ with at least 10 cash flows into the real estate hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, với tiềm năng được market to help this market move to the stage of tích lũy từ giai đoạn 2005-2010, đặc biệt là sự phục financialization and successful development. hồi ở giai đoạn 2014-2018, TTBĐS đã có những đóng góp tích cực đối với tăng trưởng kinh tế Việt Nam. Cụ Keywords: Real estate market, financial resources, thể, đóng góp của ngành BĐS vào tăng trưởng GDP financialization, GDP, cash flow giai đoạn 2010-2018 là 0,6% (Bảng 2); Quan hệ giữa tăng trưởng vốn và tăng trưởng giá trị gia tăng ngành Ngày nhận bài: 3/6/2019 BĐS là 0,5%, đồng thời, mối quan hệ giữa tăng trưởng Ngày hoàn thiện biên tập: 25/6/2019 vốn và tăng trưởng giá trị gia tăng ngành này cũng Ngày duyệt đăng: 28/6/2019 đạt mức 0,2% Kết quả này được hình thành bởi các luồng vốn, nguồn lực tài chính huy động từ các phân hị trường bất động sản (TTBĐS) Việt Nam mảng thị trường như: TTBĐS công nghiệp, thị trường mặc dù còn non trẻ nhưng đã có những bước đất nền, thị trường các căn hộ siêu sang; thị trường Tphát triển nhất định và đang bước vào giai nhà giá thấp, thị trường căn hộ chung cư, thị trường đoạn chuyển tiếp sang tài chính hóa. Một số công BĐS dự án; thị trường đất nông nghiệp cụ tài chính phái sinh đã được hình thành (chứng Xu thế vận động của các luồng vốn khoán hóa quyền sử dụng đất, trái phiếu hóa các trên thị trường bất động sản khoản nợ tài sản ). Do vậy, cần có những nghiên cứu định hướng giải pháp huy động đủ nguồn lực Về cơ bản, TTBĐS Việt Nam hiện nay đang vận tài chính để phát triển TTBĐS thành công bền vững. động với sự tương tác của 10 luồng vốn sau: 6
2. TÀI CHÍNH - Tháng 07/2019 BẢNG 1: VỐN ĐẦU TƯ, GIÁ TRỊ GIA TĂNG CỦA NGÀNH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG GDP GIAI ĐOẠN 2000-2008 (tỷ đồng, %) 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 I. Hoạt động kinh doanh bất động sản Vốn đầu tư (VĐT) Giá hiện hành 39.023 45.763 52.728 76.837 57.008 71.057 92.977 114.408 132.190 Giá so sánh 39.023 37.349 43.074 61.049 44.912 54.101 71.754 87.156 98.213 Giá trị gia tăng Giá hiện hành 131.692 163.107 178.473 189.508 202.103 212.882 228.684 239.869 253.870 Giá so sánh 131.692 136.698 138.496 141.503 145.459 149.769 155.752 162.098 169.109 Giá trị tăng lên (giá trị) 31.415 15.366 11.035 12.595 10.779 15.802 11.185 14.001 VĐT/giá trị gia tăng 29,6 28,1 29,5 40,5 28,2 33,4 40,7 47,7 52,1 ngành BĐS (%) Đóng góp của giá trị gia tăng 1,5 0,7 0,5 0,5 0,4 0,5 0,4 0,4 BĐS vào GDP chung (%) II. GDP Tổng số Giá hiện hành 2.157.828 2.779.880 3.245.419 3.584.262 3.937.856 4.192.862 4.502.733 5.005.975 5.535.267 Giá so sánh 2.157.828 2.292.483 2.412.778 2.543.596 2.695.796 2.875.856 3.054.470 3.262.548 3.493.399 Tốc độ tăng theo giá so sánh 6,24 5,25 5,42 5,98 6,68 6,21 6,81 7,08 GDP tăng lên (giá trị) 134.655 120.295 130.818 152.200 180.060 178.614 208.078 230.851 Nguồn: Tổng cục Thống kê BẢNG 2: GIÁ TRỊ GIA TĂNG, VỐN ĐẦU TƯ CỦA NGÀNH KINH DOANH Vốn của các nhà đầu tư tiềm năng: Việc BẤT ĐỘNG SẢN GIAI ĐOẠN 2010-2018 (Tỷ đồng) một số huyện trên địa bàn Hà Nội được Giá trị gia Logarit tự nhiên giá Logarit tự nhiên đề nghị nâng cấp đô thị, đã khiến hoạt Năm tăng ngành Vốn đầu tư trị gia tăng ngành vốn đầu tư ngành động giao dịch đất thổ cư trên địa bàn bất động sản BĐS - lnVABDS BĐS - lnVDT này trong năm 2018-2019 diễn ra mạnh 2010 131692 39023 11,8 10,6 mẽ. Tương tự, ở các thành phố thuộc 2011 136698 37349 11,8 10,5 tỉnh mới được nâng cấp, có hạ tầng 2012 138496 43074 11,8 10,7 tốt cũng có biểu hiện tăng cường giao dịch đất đai. Theo đó, một lượng vốn, 2013 141503 61049 11,9 11,0 chủ yếu là vốn của các nhà đầu tư tiềm 2014 145459 44912 11,9 10,7 năng đã được hút về các tỉnh trên. 2015 149769 54101 11,9 10,9 Vốn từ hệ thống ngân hàng thương 2016 155752 71754 12,0 11,2 mại: Đây là nguồn vốn quan trọng nhất 2017 162098 87156 12,0 11,4 đối với TTBĐS. Theo Ngân hàng Nhà 2018 169109 98213 12,0 11,5 nước, tín dụng vào BĐS hiện nay duy Nguồn: Tổng cục Thống kê trì dưới 10% tổng dư nợ toàn ngành Ngân hàng. Tuy nhiên, theo ước tính Luồng vốn đầu tư nước ngoài (ĐTNN): Dưới tác trên thị trường, nếu tính cả cho vay BĐS động của chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, các tiêu dùng (như mua nhà, sửa chữa, xây nhà ), con doanh nghiệp rời bỏ Trung Quốc, dịch chuyển sang số này phải hơn 30%. Hiện tại, tín dụng đang được các nước khác, Việt Nam cũng là điểm đến được các Chính phủ chỉ đạo thắt chặt, vốn cho vay mua các nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn. Luồng đầu tư vào BĐS trên 3 tỷ đồng bị hạn chế. Tỷ lệ dự trữ phòng Việt Nam dịch chuyển, dẫn đến sự gia tăng BĐS ngừa rủi ro tiếp tục tăng (150% lên 250%), cùng với công nghiệp. Trong năm 2019, vốn ĐTNN đã đạt tỷ lệ chuyển vốn ngắn hạn sang vốn dài hạn tiếp tục những cột mốc quan trọng, tác động trực tiếp vào giảm (từ 40% về dần 30%). TTBĐS, nhất là BĐS công nghiệp. Luồng vốn ĐTNN Luồng tiền từ thị trường chứng khoán (TTCK): Đây còn tác động vào tổng cầu của nền kinh tế. Tuy là thị trường đồng hành với TTBĐS. Mặc dù, chưa nhiên, cần lưu ý khi luồng vốn ĐTNN vào lớn sẽ có nhiều nghiên cứu định lượng về sự đồng hành gây sức ép lên hạ tầng, hội chứng “booming sector” này nhưng có thể thấy rằng, mối quan hệ tương tác, và hội chứng vốn ngoại chèn ép vốn nội. nếu TTCK tăng trưởng thì TTBĐS cũng tăng trưởng 7
3. NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆU QUẢ, BỀN VỮNG tốt; nếu TTCK thoái trào thì TTBĐS cũng thoái trào. tăng hệ số đất lên 0,4 lần; Hạn chế, tạm ngưng phê Đương nhiên sự tương tác này có độ trễ về thời duyệt các dự án nhà ở mới đã có những tác động gian. Minh chứng thị trường cho thấy, tại 2 thời nhất định tới quyết định của các nhà đầu tư và xa điểm TTCK đạt đỉnh là tháng 11/2007 (VN-Index hơn, là tác động đến một phần vốn của các nhà đầu đạt 1170) và tháng 4/2018 (VN-Index đạt 1200), tư tiềm năng. thì TTBĐS rất sôi động. Tương tự, tại 2 thời điểm Luồng tiền từ các dự án trọng điểm: Các dự án trọng tháng 2/2009 và tháng 10/2011, TTCK xuống đáy, thì điểm như: Sân bay Vân Đồn đi vào hoạt động; Cao TTBĐS cũng đóng băng. Rõ hơn là trong nửa đầu tốc Hạ Long - Vân Đồn thông xe, kết nối với cao năm 2019, TTCK hoạt động không như kỳ vọng, tốc Hà Nội – Hải Phòng – Hạ Long đã góp phần TTBĐS cũng gần như đi ngang. thúc đẩy BĐS Vân Đồn tăng tốc. Bên cạnh đó, một Luồng vốn đầu tư công: Đây là luồng vốn quan loạt địa bàn nằm trong trục vùng kinh tế trọng điểm trọng, nền tảng của TTBĐS. Luồng vốn này có tác phía Bắc cũng được chú trọng phát triển, theo đó động đến TTBĐS ít nhất 3 khía cạnh sau: (1) Tham TTBĐS của vùng cũng được hưởng lợi từ cả phía gia đầu tư trực tiếp vào các sản phẩm BĐS, chẳng các nhà đầu tư phát triển, lẫn nhà đầu tư tiềm năng. hạn là nhà ở xã hội; (2) Đầu tư vào cơ sở hạ tầng, Định hướng và giải pháp chính sách thúc đẩy giá BĐS ở các địa bàn liên quan tăng giá; thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển (3) Tham gia đền bù, giải tỏa, dẫn đến tăng vốn cho xã hội. Đến lượt nó, luồng tiền được đền bù giải tỏa Việt Nam đặt mục tiêu đến năm 2030 đạt quy mô lại đầu tư vào BĐS, gây hiệu ứng lan tỏa, thúc đẩy và trình độ kinh tế của một nước công nghiệp, vượt TTBĐS. Tuy nhiên, giải ngân đầu tư công trong nửa qua bẫy thu nhập trung bình. GDP bình quân đầu đầu năm 2019 chậm, đã tác động khá lớn đến thanh người đạt ít nhất 10.000 USD (giá thực tế) hoặc 18.000 khoản của TTBĐS. USD (theo giá PPP năm 2011); Tỷ trọng công nghiệp Luồng tiền từ kiều hối: Luồng vốn kiều hối đang và dịch vụ trong GDP đạt mức hơn 90% và đóng góp trong xu thế ổn định. Việt Nam là 1 trong 10 nước hơn 70% việc làm; Tỷ trọng của khu vực tư nhân trong hàng đầu nhận kiều hối lớn nhất thế giới, đạt 18,9 tỷ GDP đạt ít nhất là 80%. Chỉ số phát triển con người USD vào năm 2018. Cùng với những triển vọng từ theo Liên Hợp Quốc đạt ít nhất 0,7 Theo đó, TTBĐS các quan hệ hợp tác kinh tế với Mỹ, EU, Nhật Bản, cũng được kỳ vọng là đến năm 2030 sẽ phát triển bền Hàn Quốc và các thị trường kiều hối truyền thống, vững với 3 trụ cột sau: (1) Hoàn thiện về mặt thể chế; luồng kiều hối về Việt Nam tiếp tục được kỳ vọng (2) Phát triển đầy đủ các thành tố; (3) Thị trường phát ổn định và đóng góp tích cực vào TTBĐS năm 2019. triển đến cấp độ trưởng thành. Tuy nhiên, để có thể Các nguồn tài chính phái sinh: Hiện nay, nhiều DN đạt được các mục tiêu đặt ra, thời gian tới, cần triển địa ốc đã tổ chức phát hành trái phiếu, cổ phiếu để khai đồng bộ và quyết liệt các giải pháp sau: thu hút vốn dài hạn cho TTBĐS. Trên thị trường còn Một là, ban hành hướng dẫn triển khai Luật Quy có DN phát hành trái phiếu lãi suất cao gấp đôi lãi hoạch (2017) để tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt suất ngân hàng, khoảng 12-14,5%. Mặc dù là kênh động liên quan đến đất đai. Đặc biệt, thống nhất các thu hút vốn đầu tư hiệu quả cho TTBĐS, tuy nhiên vấn đề có liên quan trong các văn bản quy phạm việc cam kết lãi suất cao tiềm ẩn những rủi ro với cả pháp luật như: Luật Quy hoạch, Luật Quy hoạch đô bên mua trái phiếu và bên bán trái phiếu. Dù vậy, thị, Luật Quản lý phát triển đô thị, Luật Nhà ở (2014), đây cũng là những tín hiệu tích cực và là dấu hiệu Luật Kinh doanh BĐS (2014) và Luật Đất đai (2013) chỉ báo TTBĐS Việt Nam bắt đầu trưởng thành, Hai là, hoàn thiện hệ thống pháp lý đối với thị chuyển sang giai đoạn tài chính hóa. trường căn hộ nghỉ dưỡng, biệt thự biển condotel, Luồng tiền vận hành vào TTBĐS phái sinh (hay còn officetel. Theo đó, hệ thống văn bản quy phạm pháp gọi là thị trường các sản phẩm lai – đó là thị trường căn hộ luật về loại hình BĐS này phải giải quyết được các nghỉ dưỡng, biệt thự biển condotel, officetel ): Nghiên vấn đề sau: (1) Sở hữu tài sản như thế nào? (2) Giao cứu cho thấy, thị trường này hình thành ở giai đoạn dịch sản phẩm này như thế nào? (3) Lợi ích của các 2013-2015, bùng phát trong giai đoạn 2015-1017 và bên được điều chỉnh ra sao, nếu không thỏa mãn đầu năm 2018. Kể từ đó đến nay, do không có biến được việc phân chia lợi ích thì giải quyết như thế chuyển về phản ứng chính sách, nên luồng tiền này nào? (4) Phân chia các chi phí có liên quan đến bảo trở thành luồng tiền đầu tư mạo hiểm. quản, vận hành sản phẩm này như thế nào? (5) Phân Luồng tiền nảy sinh từ việc chuyển đổi công năng dự chia các chi phí sửa chữa lớn như thế nào? án BĐS: Việc TP. Hồ Chí Minh chấp thuận, cho phép Ba là, tháo gỡ những rào cản tiếp cận đất đai của các nhà đầu chuyển đổi công năng dự án; Xem xét, các chủ đầu tư BĐS công nghiệp. Cùng với đó, tiếp 8
4. TÀI CHÍNH - Tháng 07/2019 tục hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về vào giai đoạn tài chính hóa, do vậy các giải pháp quyền tiếp cận đất dự án; Xác định rõ vai trò của đề ra cần được thực thi một cách đồng bộ, quyết các bên liên quan trong thu hồi, đền bù, giải phóng liệt cả về thể chế, thành tố và cấp độ phát triển, mặt bằng. Đặc biệt, cần giải quyết triệt để các vấn đề có như vậy TTBĐS mới phát triển bền vững trong có liên quan đến hạ tầng ngoài hàng rào BĐS công bối cảnh mới. Trước mắt, nhằm thúc đẩy TTBĐS nghiệp, tiến dần đến cơ chế đấu thầu quyền sử dụng phát triển ổn định và lành mạnh, ngày 23/4/2019, đất, dần xóa bỏ phương thức chỉ định giao đất. Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/ Bốn là, nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống văn bản CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy TTBĐS phát quy phạm pháp luật liên quan đến tài chính phái triển ổn định, lành mạnh. Trong đó, Thủ tướng sinh BĐS (đặc biệt là 3 nhóm công cụ quỹ đầu tư tín yêu cầu Bộ Xây dựng hoàn thành dự án Luật sửa thác BĐS, hệ thống thế chấp thứ cấp; quỹ tiết kiệm đổi, bổ sung Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật tương hỗ BĐS; trái phiếu hóa BĐS – quyền sử dụng Kinh doanh BĐS để trình các cấp có thẩm quyền đất và cổ phần hóa quyền sử đụng đất). Cùng với xem xét theo đúng chương trình xây dựng pháp đó, nghiên cứu ban hành các luật có liên quan như: luật của Quốc hội Luật Thuế tài sản, Luật Chống đầu cơ đất đai, Luật Thủ tướng Chính phủ cũng giao Bộ Tài chính sở hữu nghiên cứu, đề xuất báo cáo Chính phủ về định Năm là, thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công, đặc hướng sửa đổi, bổ sung, ban hành mới quy định pháp biệt vốn ODA, vốn đầu tư vào cơ sở hạ tầng. Đồng luật để khai thác, sử dụng các nguồn lực từ đất đai thời, khẩn trương ban hành các văn bản hướng dẫn để phát triển TTBĐS và chống đầu cơ trong lĩnh vực thực hiện Luật Đầu tư công sửa đổi (2019), Luật BĐS. Đồng thời, chủ trì phối hợp với các bộ, ngành Doanh nghiệp, Luật Đầu tư (2014), Luật Đấu thầu liên quan nghiên cứu một số định chế tài chính như (2013) để đảm bảo nguồn vốn đầu tư công được vận Quỹ Tiết kiệm nhà ở, Quỹ Đầu tư BĐS, Quỹ Tín thác hành thông suốt và phát huy hiệu quả, tạo thuận lợi BĐS để huy động các nguồn lực cho TTBĐS, giảm cho TTBĐS. dần sự phụ thuộc của TTBĐS vào nguồn vốn huy Sáu là, khẩn trương nghiên cứu trình ban hành động từ các tổ chức tín dụng Luật Đất đai sửa đổi với các định hướng về giao Tài liệu tham khảo: đất, cho thuê đất, đăng ký, thống kê, định giá, áp giá theo hướng ứng dụng công nghệ 4.0. Đặc biệt, 1. Trần Kim Chung (2009), Bài giảng thị trường bất động sản, Học viện cán bộ đưa vào vận dụng đầy đủ 5 phương pháp truyền quản lý và xây dựng đô thị; thống về định giá BĐS; Tin học hóa hệ thống thông 2. Đinh Văn Ân (2010 – chủ biên), Chính sách phát triển thị trường bất động tin đất đai tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện sản Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội; đăng ký đất đai. 3. Trần Kim Chung (2019), Đề tài KX.01.05/16-20: “Nghiên cứu hoàn thiện công Bảy là, tìm kiếm nguồn vốn tạo quỹ hỗ trợ lãi suất cụ kinh tế thúc đẩy chuyển dịch đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững”; cho phát triển nhà giá thấp; Hình thành các qũy hỗ trợ 4. Trần Kim Chung (2019), Kỷ yếu Hội thảo diễn biến thị trường, giá cả 6 tháng đầu tư BĐS giá thấp, tương tự như gói 30 nghìn tỷ mà đầu năm và dự báo cả năm 2019”, trang 76-84; Chính phủ đã triển khai trong giai đoạn 2013-2016. 5. Trần Thị Hà (2019), Huy động nguồn lực tài chính cho thị trường bất động sản Tám là, rà soát, ban hành các chế tài xử lý các dự thông qua chứng khoán hóa các tài sản nợ, Thông tin phụ vụ lãnh đạo, Viện án BĐS chậm triển khai hoặc không triển khai để Chiến lược và Chính sách Tài chính (Bộ Tài chính), Số 12 (658), tháng 6/2019; thu hồi nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế. 6. Các website: dantri.com.vn, cafef.vn, vnexpress.net, tapchimoitruong. Điều này cũng thể hiện quyết tâm và tính khả thi vn, luatvietnam.vn, baotainguyenmoitruong.vn, vneconomy.vn, của quản lý nhà nước đối với TTBĐS theo hướng baodansinh.vn, daidoanket.vn, tuoitre.vn, infonet.vn, tienphong. công khai, minh bạch. Hoạt động dự báo cũng cần vn, vietnamnet.vn, nhadautu.vn, laodong.vn, congthuong.vn, gắn liền với việc tăng cường thanh tra, kiểm tra, vietnamfinance.vn, nld.com.vn giám sát, chế tài tất cả các hoạt động của TTBĐS. Nghiên cứu này sử dụng kết quả định lượng của Chín là, thử nghiệm và đưa vào thực hiện các cơ Đề tài KX.01.05/16-20: “Nghiên cứu hoàn thiện công chế đặc thù đối với TTBĐS, như cơ chế sử dụng quỹ cụ kinh tế thúc đẩy chuyển dịch đất đai đáp ứng yêu đất hành lang công trình hạ tầng tạo vốn phát triển cầu phát triển bền vững” cơ sở hạ tầng Thông tin tác giả: Kết luận PGS., TS. Trần Kim Chung Nhìn chung, TTBĐS Việt Nam đang ở giai Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương đoạn tìm kiếm xu hướng phát triển và dần bước Email: trankimchung@mpi.gov.vn 9