Thị trường bất động sản thời gian qua và dự báo trong thời gian tới

Nội dung text: Thị trường bất động sản thời gian qua và dự báo trong thời gian tới

1. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THỜI GIAN QUA VÀ DỰ BÁO TRONG THỜI GIAN TỚI PGS.TS. Hoàng Văn Cường TS. Nguyễn Thị Hải Yến Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Tóm tắt Sau khi khái quát tình hình phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua, trọng tâm bài viết đi vào phân tích dự báo những yếu tố tác động đến sự phát triển thị trường bất động sản, từ đó đưa ra hai kịch bản phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới: (1) Kịch bản thị trường phát triển ổn định và (2) Kịch bản thị trường xuất hiện các cơn sốt nóng hoặc đóng băng cục bộ và tạo nên bong bóng bất động sản ở một số thời điểm; một số khuyến nghị cũng được đưa ra nhằm đối phó với kịch bản này. Từ khóa: thị trường bất động sản, dự báo thị trường bất động sản, kịch bản phát triển thị trường bất động sản 1. Khái quát thị trƣờng bất động sản thời gian qua Sau khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực, lượng cầu chính thức về nhà, đất ở bắt đầu tăng lên. Năm 1992 cũng là thời điểm đánh dấu mở đầu của thời kỳ mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài. Đây cũng là thời điểm bắt đầu tiến trình bình thường hoá quan hệ Việt - Mỹ. Đó là tiền đề quan trọng hứa hẹn dòng đầu tư nước ngoài chảy vào Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng, trở thành nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về bất động sản, không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà lớn hơn còn tạo ra kỳ vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai. Nhiều người có tiềm lực tiền vốn chưa biết đầu tư vào đâu ngoài cất trữ và gửi tiết kiệm trong bối cảnh lạm phát phi mã, nay chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - bất động sản. Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong số đó phải kể đến những người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước Đông Âu, điển hình là những người lao động tại Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sáp nhập Đông - Tây Đức. Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu đất đai - bất động sản và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường bất động sản những năm 1994-1995. Đến 1997-1998, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực châu Á, các nhà 75
2. đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản. Giai đoạn 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhà đất gia tăng. Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001- 2010. Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch. Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch - là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường bất động sản, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển. Cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003, khi Luật Đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP. Với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường bất động sản, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng cục bộ, giới “đầu cơ” đất đai ngừng hoạt động nghe ngóng và quyết định chuyển vốn sang thị trường chứng khoán đang phát triển. Đây cũng là một điều kiện tăng vốn rất nhanh cho thị trường chứng khoán, tạo “bong bóng kinh tế” và cũng nhanh chóng tạo ra siêu lợi nhuận. Giới đầu tư đã bỏ lại thị trường bất động sản, cầu bất động sản và tập trung vào thị trường chứng khoán đầy lợi nhuận đang “lớn như thổi”, thị trường chứng khoán thăng, thị trường bất động sản trầm. Vào giữa năm 2007, các “bong bóng kinh tế” của thị trường chứng khoán bắt đầu rạn nứt, nhanh chóng giảm sút và rơi vào trầm lắng, thị trường này đã hướng về giá trị thực. Giới đầu tư buộc phải có quyết định hoạt động, đó là việc bỏ lại thị trường chứng khoán, tập trung trở lại thị trường bất động sản với lực đầu tư cao hơn do thu được từ chứng khoán. Cầu bất động sản tăng, các “bong bóng kinh tế” trong thị trường bất động sản bắt đầu hình thành, tốc độ lớn không kém gì trong thị trường chứng khoán trong giai đoạn trước. Thêm vào đó, kể từ khi Việt Nam trở thành thành viên thứ 150 của Tổ chức thương mại thế giới WTO, đã xuất hiện một làn sóng các tổng công ty, tập đoàn lớn, các ngân hàng đã thành lập các doanh nghiệp trực thuộc chuyên đầu tư, kinh 76
3. doanh bất động sản cùng với việc chuyển hướng đầu tư của các doanh nghiệp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam. Đầu tư nước ngoài tăng nhanh, kéo theo nhu cầu về bất động sản thương mại, du lịch, dịch vụ tăng lên nhanh chóng, gây ra một cơn sốt nhẹ về cầu mặt bằng làm nơi sản xuất kinh doanh tại các khu công nghiệp, khu công nghệ cao; đường cầu về bất động sản cho thuê làm, siêu thị, trung tâm thương mại mua bán hàng hóa, văn phòng làm việc, văn phòng đại diện tại các tòa nhà cao tầng dịch chuyển mạnh; cầu về đất đai cho việc xây dựng các khu mua sắm, khu nghỉ dưỡng, khu du lịch, khu chung cư v.v. tăng kéo theo cầu về nhà ở tăng lên, đặc biệt là phân khúc nhà ở cao cấp. Tuy nhiên, thị trường bất động sản chỉ tăng nhanh trong khoảng một năm thì ngừng lại và đi xuống do tác động của các chính sách tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát. Giá nhà đất đã thực sự giảm ở nhiều thành phố. Hầu hết những người đầu cơ đã dần rời bỏ, thị trường bị trầm lắng kéo dài, vốn bị ứ đọng, nợ nần ngân hàng căng th ng. Tình hình này tiếp tục kéo dài tới đầu năm 2009, các nhà đầu tư bất động sản (kể cả nhà đầu cơ) phải đối mặt với việc trả nợ ngân hàng cho các khoản vay trước đây. Giá bất động sản tiếp tục giảm, số lượng giao dịch có phục hồi nhưng không nhiều. Các hợp đồng vay vốn trước đây đều được thế chấp bằng bất động sản, khi nhà đầu tư không có tiền để trả nợ thì ngân hàng sẽ phát mại các tài sản thế chấp, nguồn cung bất động sản trên thị trường tăng lên, khả năng giảm giá nhà đất càng tăng thêm. Cầu về phân khúc bất động sản cao cấp giảm sút mạnh nhưng phân khúc bất động sản giá thấp, đặc biệt là nhà ở để bán trả góp và cho thuê tăng mạnh. Nhất là cầu về mặt bằng nhà xưởng, đất đai cho thuê tại các khu công nghiệp vẫn giữ mức tăng ổn định, thậm chí hiệu suất cho thuê đạt gần 100% do nhu cầu lớn nhưng đất cho thuê lại ngày càng trở nên hiếm (Hoàng Văn Cường, 2017). Giai đoạn 2011 - 2013, thị trường bất động sản Việt Nam đứng trước những thách thức lớn và bị tác động mạnh mẽ bởi chính sách vĩ mô, đặc biệt là chính sách tiền tệ. Nhiều chính sách, cơ chế về tài chính, tín dụng chưa hiệu quả đã làm tê liệt tính thanh khoản của thị trường. Thị trường bất động sản trầm lắng, tồn kho bất động sản tăng cao, suy giảm về lượng giao dịch, giá giao dịch. Tình trạng thiếu vốn xuất hiện hầu hết doanh nghiệp kinh doanh BĐS, nhiều doanh nghiệp nhà nước không có chức năng chính là kinh doanh BĐS đã thoái vốn khỏi lĩnh vực đầu tư BĐS; lượng vốn FDI vào BĐS sụt giảm mạnh; nhiều doanh nghiệp báo lỗ, ngừng hoạt động, giải thể, nợ xấu BĐS trong các tổ chức tín dụng cũng tăng cao. Năm 2013, thị trường BĐS đón nhận những tác động tích 77
4. cực về chính sách tháo gỡ khó khăn. Tình hình thị trường BĐS đã có một số tín hiệu tích cực ở một số phân khúc thị trường, thị trường văn phòng có phần khởi sắc, giá thuê tương đối ổn định, tỷ lệ giao dịch thành công cao ở nhiều tòa nhà mới, tỷ lệ lấp đầy tăng trở lại; nhưng tình trạng dư cung trên thị trường vẫn ở mức cao. Trong phân khúc thị trường căn hộ để bán, do ảnh hưởng tích cực từ các chính sách hỗ trợ nên tính thanh khoản của thị trường tăng, các dự án sắp hoàn thiện và bàn giao có tỷ lệ giao dịch thành công khá cao, mua bán sôi động ở nhà giá rẻ, nhà xã hội ồ ạt khởi công. Tuy vậy, đến cuối năm 2013, tình hình thị trường BĐS vẫn gặp rất nhiều khó khăn: Tồn kho BĐS vẫn gia tăng, doanh nghiệp kinh doanh BĐS khó tiếp cận vốn, xu hướng giảm giá BĐS vẫn là chủ đạo, gói hỗ trợ 30.000 đồng tỷ chưa phát huy được tác dụng do tiến độ giải ngân rất chậm, hoạt động sáp nhập và mua lại (M&A) trong lĩnh vực BĐS tiếp tục có xu hướng tăng, tập trung vào các dự án nhà ở, trung tâm thương mại và khách sạn. Từ giữa năm 2014, thị trường bắt đầu có những dấu hiệu phục hồi. Tính thanh khoản của bất động sản gia tăng một cách mạnh mẽ sau 8 năm suy thoái. Bất động sản là kênh đầu tư được nhà nước hỗ trợ mạnh mẽ bằng các chính sách như lãi suất, tín dụng, thủ tục, trình tự cấp phép đơn giản hoá cho đến chính sách cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Giá bất động sản có xu hướng tăng nhẹ với mức độ vừa phải nằm trong biên độ kiểm soát được, thị trường nhận được sự hỗ trợ của các yếu tố kinh tế vĩ mô và các chính sách hỗ trợ phát triển ngành BĐS. Giai đoạn 2014 - 2017, thị trường BĐS Việt Nam có nhiều dư địa để phát triển và thị trường ghi nhận được những dấu hiệu phục hồi. Sau giai đoạn thị trường khó khăn, điều chỉnh, nền kinh tế đã tích đủ một số nguồn lực cho sự tăng trưởng. Thêm vào đó, năm 2014, thị trường BĐS được nhiều chính sách Nhà nước hướng đến; cùng với những nỗ lực, linh hoạt với nhiều hình thức kích cầu nhằm đẩy nhanh tiến độ bán hàng của các chủ đầu tư. Diễn biến thị trường cho thấy nhiều sự cải thiện. Lượng BĐS tồn kho liên tục giảm, mặt bằng giá tương đối ổn định. Nhiều dự án giai đoạn 2011-2013 giá đã giảm trên 30% thì trong năm 2014 giá đã ổn định và không giảm tiếp. Một số dự án có vị trí tốt, đã hoặc sắp hoàn thành đưa vào sử dụng giá có tăng nhẹ từ 1-2% so với năm 2013. Cơ cấu hàng hóa BĐS đã có những chuyển biến và điều chỉnh hợp lý. Nguồn vốn vào thị trường BĐS có cải thiện. Dự nợ tín dụng BĐS tăng đáng kể đạt khoảng hơn 14% và cao hơn mức tăng trưởng. 78
5. Hình 1. Diễn biến tồn kho BĐS ở Việt Nam giai đoạn năm 2015 đến T10-2016 Nguồn: Bộ Xây dựng và VNREA, 2016 Lượng giao dịch thành công liên tục tăng: Chủ yếu tại phân khúc căn hộ có diện tích vừa và nhỏ, các dự án đã hoàn thành, dự án tại khu vực có đầy đủ các công trình hạ tầng và các dự án đang thi công với tiến độ tốt, bên cạnh đó cũng đã có nhiều giao dịch thành công tại phân khúc sản phẩm trung và cao cấp. Hình 2. Lƣợng giao dịch BĐS ở Hà Nội và TP.HCM Nguồn: Bộ Xây dựng và VNREA, 2016 2. Dự báo thị trƣờng bất động sản trong thời gian tới 2.1. Dự báo các yếu tố tác động đến sự phát triển thị trường bất động sản a. Tăng trưởng kinh tế và đô thị hoá nhanh sẽ tiếp tục làm gia tăng cầu về bất động sản trong trung và dài hạn 79
6. Tăng trưởng kinh tế Việt Nam trong giai đoạn 2017-2020 sẽ đạt được mục tiêu như Nghị quyết của Đảng đề ra đến 2020 tăng bình quân 6,5 - 7%. Mặc dù không phải là tốc độ tăng trưởng đột phá, nhưng với tốc độ tăng trưởng ổn định và tăng đều qua các năm sẽ có là cơ sở quan trọng để thị trường BĐS phát triển ổn định. Dự báo cầu BĐS kể cả 3 khu vực nhà ở, văn phòng và bất động sản sẽ không có sự gia tăng nhiều so với tốc độ gia tăng cầu hiện nay. Mặc dù mô hình tăng trưởng kinh tế đang chuyển dần từ chiến lược tăng trưởng theo bề rộng sang tăng trưởng theo chiều sâu, song các hoạt động kinh tế, xã hội đang tiếp tục phát triển mở rộng quy mô và ngày càng tập trung nhiều hơn vào các địa bàn trung tâm sẽ làm nảy sinh cầu bất động sản gia tăng ở các tâm phát triển. Việt Nam cũng đang tập trung đầu tư phát triển du lịch thành một ngành kinh tế mũi nhọn, sẽ mở ra triển vọng lớn cho phát triển các sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng ở các vùng có tiềm năng du lịch. Sự chuyển đổi cơ cấu của nền kinh tế Việt Nam cùng với gia tăng của quá trình đô thị hóa và các cơ hội việc làm mới tại các thành phố sẽ thúc đẩy nhanh cầu bất động sản ở các trung tâm đô thị. Tỷ lệ dân số đô thị của nước ta hiện vẫn còn đang ở mức thấp khoảng 37,5% sẽ tăng lên khoảng 40% vào năm 2020, và khoảng 45% vào năm 2025. Quá trình đô thị hóa sẽ hỗ trợ sự chuyển đổi cơ cấu của nền kinh tế Việt Nam, đồng thời tạo thêm nhiều cơ hội việc làm mới tại các thành phố, sự gia tăng về thu nhập dẫn đến tầng lớp trung lưu nổi lên nhanh chóng và mang lại triển vọng lớn cho thị trường nhà ở. Đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng trong thời gian tới sẽ tiếp tục là nhiệm vụ trọng tâm trong đầu tư công cho phát triển, trong đó tập trung vào 4 hạng mục chủ yếu, mang tính đột phá: (1) Hệ thống đường cao tốc Bắc Nam và hệ thống giao thông đường bộ, giao thông đô thị các thành phố lớn. Đây cũng sẽ là một cú hích mạnh vào khả năng bùng phát của thị trường bất động sản của các đô thị dọc theo các tuyến đường chạy qua; (2) Hệ thống đường sắt Bắc - Nam tốc độ cao, khổ đường lớn nếu được triển khai sẽ có tác động đến thị trường bất động sản phái sinh của hạng mục này; (3) Việc đầu tư xây dựng sân bay Long Thành sẽ kéo theo sự phát triển đô thị sân bay và các đô thị lân cận phía đông Thành phố Hồ Chí Minh; (4) Kế hoạch đầu tư xây dựng các cầu mới qua sông Sài Gòn sẽ thúc đẩy mạnh mẽ phát triển các đô thị khu vực Thủ Thiêm, việc triển khai các cầu mới qua sông Hồng và sông Đuống sẽ làm sôi động thị trường bất động sản khu vực phía bắc sông Hồng thuộc địa bàn Gia Lâm, Đông Anh. (5) Việc hình thành các đặc khu Hành chính - Kinh tế Phú Quốc, Vân Đồn và Bắc Vân Phong 80
7. sẽ không chỉ thúc đẩy sự phát triển mạnh thị trường bất động sản, mà còn thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào bất động sản, trước mắt ở Phú Quốc và Vân Đồn và đầu tư vào hệ thống hạ tầng logictis ở Bắc Vân Phong. Tóm lại, trong trung hạn đến 2020 cầu bất động sản tiếp tục gia tăng nhưng không có nhiều cơ hội để gia tăng đột biến, trong dài hạn đến 2025 và các năm tiếp theo, thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều cơ hội hơn, thúc đẩy gia tăng cầu và thu hút các nhà đầu tư phát triển. b. Dự báo nguồn vốn trong nước hỗ trợ cho phát triển cung bất động sản trong thời gian tới là tương đối ổn định, không có khả năng gia tăng đột biến; nguồn vốn từ bên ngoài có nhiều cơ hội thu hút mạnh hơn trong những năm tới Trong kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2016-2020, tổng vốn đầu tư công từ ngân sách dự kiến phân bổ 2 triệu tỷ, không có nhiều khả năng vay thêm do trần nợ công đã gần tới ngưỡng, thậm chí khả năng thực hiện được mức đầu tư công này cũng khó khăn, việc thu hút của các nguồn lực đầu tư xã hội khác cũng không cao, dự kiến tối đa cũng chỉ thu hút được từ 6 đến 8 triệu tỷ. Hơn nữa, việc kiểm soát đầu tư công cũng sẽ chặt chẽ hơn rất nhiều trong giai đoạn tới, sẽ có tác động rất lớn đến các vấn đề của thị trường bất động sản. Thực tế tăng trưởng bất động sản của Việt Nam những năm qua có quan hệ chặt chẽ và chịu sự tác động mạnh từ việc thu hút nguồn lực từ đầu tư công. Do vậy, hạn chế trong đầu tư công sẽ là một yếu tố làm ảnh hưởng đến đầu tư bất động sản trong thời gian tới. Nguồn vốn tín dụng vào thị trường bất động sản tiếp tục được kiểm soát chặt chẽ; dư nợ cho vay và đầu tư kinh doanh BĐS sẽ tiếp tục được kiểm soát ở mức không vượt quá 10% tổng dư nợ tín dụng. Tỷ lệ nợ xấu cho vay BĐS của các tổ chức tín dụng vẫn còn khá cao, mặc dù nghị quyết về xử lý nợ xấu đã tháo gỡ nhiều vướng mắc cho phép đẩy nhanh tiến độ xử lý tài sản đảm bảo. Điều này đặt ra yêu cầu khách quan cải cách thể chế kinh tế để thiết lập đồng bộ và cân đối thị trường tài chính, bao gồm thị trường vốn thị trường tiền tệ và có chiến lược tổng thể để thị trường vốn, phát triển các quỹ đầu tư bất động sản thực sự là kênh cung ứng vốn dài hạn cho thị trường bất động sản, giảm áp lực cung ứng vốn từ hệ thống ngân hàng. Lượng vốn lớn nằm trong dân cư đầu tư vào BĐS vẫn được coi là kênh đầu tư quen thuộc của người dân Việt Nam trong bối cảnh lãi suất tiết kiệm thấp, giá vàng không biến động mạnh, thị trường ngoại hối chưa phát triển. Trong thời gian tới, dự 81
8. báo các cơ hội đầu tư (chứng khoán, khởi sự kinh doanh ) và sự cạnh tranh của các lĩnh vực khác so với đầu tư vào BĐS nhiều khả năng gia tăng. Thị trường chứng khoán đang ở trong thời kỳ phát triển tương đối tốt, sức hút vốn vào thị trường chứng khoán sẽ là yếu tố cạnh tranh rất lớn cho thị trường bất động sản, đặc biệt là trong giai đoạn đẩy nhanh tiến độ thoái vốn nhà nước tại doanh nghiệp, cơ hội đầu tư trên thị trường chứng khoán có thể tốt hơn cơ hội đầu tư vào bất động sản. Tuy nhiên, sự phát triển mạnh của thị trường chứng khoán và sự tăng giá của các mã chứng khoán của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng giúp cho các nhà đầu tư thu được nguồn vốn nhiều hơn từ thị trường chứng khoán. FDI kỳ vọng trong những năm tới dự báo vẫn sẽ tiếp tục đổ vào thị trường bất động sản, tập trung chủ yếu vào phân khúc bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, hạ tầng khu công nghiệp và logistic. Việt Nam tiếp tục là địa bàn thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư Nhật Bản, Hoa Kỳ, Hàn Quốc, Mallysia, Singapore và Trung Quốc. Bên cạnh đó, tầng lớp trung lưu của Việt Nam dự báo sẽ tiếp tục tăng trong những năm tới cùng với chính sách cởi mở cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam sẽ thu hút lượng FDI lớn, đặc biệt là các dự án có vị trí, thiết kế đẹp, pháp lý minh bạch, môi trường sống tốt. Dự báo mua bán và sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản gia tăng mạnh, từ năm 2017 đến 2020 là giai đoạn tiếp tục thanh lọc các doanh nghiệp trong lĩnh vực đầu tư bất động sản. Dự báo kinh tế tiếp tục tăng trưởng ổn định cùng với các chính sách mở cửa thị trường, cơ hội thu hút nguồn vốn gián tiếp từ nước ngoài thông qua các thương vụ M&A các dự án đầu tư bất động sản. Với sự hỗ trợ của các nguồn lực tài chính như trên, dự báo trong những năm tới cung bất động sản cũng sẽ tiếp tục tăng, nhưng không có nhiều cơ hội cho đầu tư để gia tăng đột biến. 2.2. Dự báo các kịch bản phát triển thị trường bất động sản Dựa vào nguyên lý cân bằng thị trường theo mô hình cân bằng 4 góc ¼ và diễn biến cung cầu của từng sản phẩm bất động sản, xu hướng diễn biến các luồng di chuyển đầu tư trong nền kinh tế toàn cầu và khu vực và xu hướng dự báo tăng trưởng trong nước, dự báo thị trường bất động sản trong trung hạn đến 2020 và dài hạn đến 2025 có thể diễn ra theo 2 kịch bản khác nhau. Kịch bản chính được phần đông các nhà nghiên cứu và các chuyên gia nhận định là: Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển ổn định trong trung hạn đến 2021 và sẽ bứt phá trong dài hạn từ 2022 đến 2025. Kịch bản phụ là: Thị trường 82
9. bất động sản xuất hiện các cơn sốt nóng hoặc đóng băng cục bộ và tạo nên bong bóng bất động sản ở một số thời điểm. a. Kịch bản 1: Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển ổn định trong trung hạn đến 2021 và sẽ bứt phá trong dài hạn từ 2022 đến 2025 Như trên đã phân tích thị trường từng phân khúc bất động sản, từ nay đến 2020, thị trường bất động sản chưa có nhiều cơ hội phát triển, tăng trưởng kinh tế, các nguồn tài trợ, tài chính chưa có nhiều điều kiện thuận lợi, do vậy những đột biến của thị trường bất động sản từ nay đến năm 2020 là chưa nhìn thấy rõ. Hầu hết các phân khúc bất động sản có nguồn cung tăng trên cơ sở cầu phục hồi và tiếp tục tăng nhưng thấp hơn mức gia tăng cung nên thị trường có thanh khoản khá không xảy ra khan hiếm, hàng hoá sẵn có. Các sản phẩm nhà ở giá thấp và trung bình tiếp tục là phân khúc có mức cầu cao, sức hấp thụ thị trường tốt, mức cung trong ngắn hạn đang thấp hơn cầu, sản phẩm có phần khan hiếm nhưng không tạo nên tình trạng sốt giá vì phân khúc sản phẩm có mức sinh lợi thấp nên không xuất hiện đầu cơ; cuối thời kỳ trung hạn từ 2019-2020 cung sản phẩm thuộc phân khúc nhà ở giá trung bình tăng nhanh góp phần làm cung sẵn có và thị trường sôi động hơn. Một số phân khúc bất động sản cao cấp, văn phòng cho thuê, mặt bằng thương mại, căn hộ khách sạn sẽ có cung vượt cầu xong thị trường vẫn có thanh khoản khá do cầu đang phục hồi và có chiều hướng tăng dần. Thị trường bất động sản có cơ hội phát triển mạnh hơn sau giai đoạn 2021, sau khi cơ bản giải quyết xong các dự án dở dang; các nhà đầu tư chuyên nghiệp chiếm lĩnh thị trường và nền kinh tế phát triển theo chiều sâu vững chắc; quá trình cơ cấu lại nền kinh tế góp phần tăng trưởng ổn định sẽ tạo đà tăng trưởng cho thị trường bất động sản. Trong dài hạn từ 2021 đến 2025 và các năm tiếp theo, thị trường sẽ sôi động và tăng trưởng mạnh hơn do sự gia tăng nhanh của cầu tạo nên sự cân bằng hơn giữa cung và cầu. Dự báo đây là giai đoạn thị trường tăng trưởng nhanh nhưng ổn định và có tính thanh khoản đều ở tất cả các phân khúc, thậm chí cuối giai đoạn có thể thiếu cung ở phân khúc văn phòng và mặt bằng thương mại do lượng khởi công các dự án có sản phẩm thuộc phân khúc này giai đoạn 2018-2020 bị chững lại. Vì vậy, trong giai đoạn 2019-2020, Nhà nước không nên kiểm soát hay hạn chế các dự án khởi công mới mà cần phải định hướng và hỗ trợ cho các nhà đầu tư đưa các dự án sản phẩm trung, cao cấp vào khởi công với quy mô và ở địa bàn phù hợp theo quy hoạch. 83
10. Các diễn biến trên sẽ xuất hiện ở các thời điểm khác nhau: khu vực thị trường Thành phố Hồ Chí Minh và các khu vực phía Nam sẽ xuất hiện sớm hơn so với thị trường Hà Nội và các đô thị vệ tinh phía Bắc khoảng từ 6 tháng đến 1 năm. Theo kịch bản này, mặc dù thị trường không có những biến động lớn bất thường tạo những ảnh hưởng lan toả trên phạm vi rộng nhưng thị trường sẽ chịu tác động rất nhạy cảm với các chính sách của Nhà nước về kiểm soát tín dụng; với chương trình đầu tư phát triển các công trình hạ tầng kết nối các khu vực phát triển; với những thay đổi lớn trong các quy hoạch và chiến lược phát triển các đô thị lớn; và sự thay đổi của luật pháp có liên quan trực tiếp đến sở hữu bất động sản và các chính sách thuế chiếm hữu BĐS. Vì vậy, Nhà nước cần cẩn trọng, dự báo trước các tác động khi thực thi việc thay đổi các quy định của pháp luật hoặc các chính sách có liên quan đến BĐS. Đặc biệt, nhà nước cần kiểm soát chặt chẽ việc thực hiện các dự án quy hoạch phát triển đô thị và các khu du lịch cả về kiến trúc không gian cả về tiến độ đầu tư phát triển. b. Kịch bản 2: Thị trường bất động sản xuất hiện các cơn sốt nóng hoặc đóng băng cục bộ và tạo nên bong bóng bất động sản ở một số thời điểm Thị trường sốt nóng và xảy ra bong bóng bất động sản chỉ khi cầu bất động sản tăng nhanh trong khi cung hữu hạn làm nảy sinh cầu đầu cơ chiếm lĩnh thị trường. Xét trên tổng thể nền kinh tế, trong trung hạn đến 2021, cung phần lớn các phân khúc sản phẩm đang phong phú, có phần dư cung, trong khi không có tác nhân đặc biệt làm tăng cầu đột biến trong dài hạn (như xuất hiện các dòng đầu tư ồ ạt của nhiều nước trên thế giới đổ vào Việt Nam ) thì không có cơ sở để đầu cơ xuất hiện chiếm lĩnh thị trường và do vậy sẽ không thể tạo nên các cơn sốt nóng và bong bóng bất động sản. Trong bối cảnh kinh tế thế giới phục hồi chậm chủ nghĩa ly khai dân tuý đang thống trị ở Mỹ và một số nước châu Âu thì giả thiết đặt ra để tạo nên cơn sốt bất động sản ở nước ta trong giai đoạn 2018- 2021 là không tưởng và khó có thể xảy ra. Trong dài hạn, từ 2021 đến 2025 cầu sẽ có sự gia tăng nhanh hơn giai đoạn 2018-2021 trong khi các tồn kho bất động sản về cơ bản đã được giải quyết trong giai đoạn đến năm 2020. Nếu các nhà đầu tư dừng khởi công các dự án mới, nhất là các dự án thuộc phân khúc văn phòng và mặt bằng thương mại cũng như nhà ở hạng trung và trên trung bình trong giai đoạn đến 2020 thì cung các sản phẩm bất động sản sẽ có nguy cơ thiếu hụt cho giai đoạn 2023-2025. Dựa theo nguyên tắc cân bằng trên sơ đồ 4 góc ¼, ta có thể dự báo sẽ xảy ra cơn sốt trên thị trường bất 84
11. động sản giai vào giai đoạn từ 2023-2025. Kịch bản này chỉ có thể xảy ra trong điều kiện Nhà nước thắt chặt việc cấp phép các dự án xây dựng mới trong các năm tới hoặc các doanh nghiệp bất động sản rơi vào khủng hoảng về nguồn vốn đầu tư do khó khăn về khủng hoảng tài chính và ngân hàng thắt chặt chính sách tín dụng. Xác suất để xảy ra các điều kiện này là rất nhỏ, tuy nhiên để kiểm soát kịch bản này, ngay trong giai đoạn từ 2019-2020, Nhà nước cần rà soát, định hướng và hỗ trợ cho các nhà đầu tư đưa vào khởi công các dự án sản phẩm trung, cao cấp với quy mô và ở địa bàn phù hợp theo quy hoạch phát triển các vùng đô thị. Trái ngược với khan hiếm cung là kịch bản dư thừa cung quá mức dẫn đến tồn đọng và đóng băng thị trường trong giai đoạn 2023-2025. Kịch bản này chỉ xảy ra khi xuất hiện cả 2 điều kiện đồng thời. Điều kiện thứ nhất là: nền kinh tế giai đoạn 2023-2025 rơi vào khủng hoảng và suy thoái làm triệt tiêu cầu về bất động sản hạng trung và trên trung bình cũng như cầu thuê văn phòng và mặt bằng thương mại. Điều kiện này khó xảy ra (ngoại trừ chiến tranh) vì theo dự báo của các chuyên gia kinh tế cũng như các tổ chức kinh tế quốc tế, nền kinh tế Việt Nam sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định trong ngắn hạn và bứt phá nhanh hơn trong dài hạn. Điều kiện thứ hai là: cung gia tăng đột biến do các nhà đầu tư ồ ạt khởi công các dự án bất động sản thuộc phân khúc này trong giai đoạn 2018-2020. Điều kiện này thực tế sẽ không xuất hiện đối với các sản phẩm bất động sản thuộc phân khúc văn phòng, mặt bằng thương mại và nhà ở cao cấp do hiện tại Cung đang vượt Cầu, giá cả và lợi nhuận đầu tư không quá hấp dẫn nên các nhà đầu tư rất thận trọng trong việc khởi công các dự án mới. Tuy nhiên, điều kiện này đã và đang xuất hiện đối với phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, nhất là loại hình căn hộ khách sạn Condotel đang có mức cung tăng nhanh trong khi tốc độ tăng trưởng của khách du lịch chưa đạt đến tỷ lệ tăng tối thiểu 180 lượt lưu trú/01 phòng, nên sẽ có tình trạng dư cung cục bộ trong ngắn hạn. Trong dài hạn, tỷ lệ này sẽ dần đạt được và sẽ giải quyết được tình trạng dư cung cục bộ trong những năm trước mắt. Để giải quyết tình trạng dư cung cục bộ, có thể sử dụng cách khuyến khích các nhà đầu tư cá nhân sở hữu căn hộ khách sạn làm nhà nghỉ thứ hai theo mô hình Timeshare. Giải pháp này sẽ thành công nếu Nhà nước thừa nhận quyền sở hữu lâu dài cho cá nhân đối với các bất động sản du lịch (biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn) như quyền sở hữu lâu dài đối với nhà ở. Tuy nhiên, theo khuyến cáo của các nhà nghiên cứu cũng như kinh nghiệm quốc tế, tiêu chuẩn quy hoạch và các điều kiện vận hành các bất động sản du lịch với bất 85
12. động sản dân cư là hoàn toàn khác nhau và tách biệt. Do vậy các nhà đầu tư cá nhân hoàn toàn có quyền sở hữu có thời hạn đối với từng phần bất động sản du lịch chia nhỏ, dù để dùng vào mục đích kinh doanh hay để ở thì đều phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện ràng buộc của bất động sản du lịch. Việc qui định này vừa để tránh rủi ro tương lai cho các nhà đầu tư cá nhân vừa đảm bảo duy trì các điều kiện hạ tầng một cách đồng bộ, bền vững cho phát triển ngành du lịch. Việc Nhà nước sớm có thái độ rõ ràng đối với tính chất pháp lý của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ giúp cho khách hàng nhận biết đầy đủ về quyền, nghĩa vụ và dòng thu nhập đối với sản phẩm mình sở hữu, mà còn giúp các nhà đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tính đúng cầu và ngăn chặng được nguy cơ tập trung nguồn vốn tín dụng đổ vào một phân khúc bất động sản. Mặc dù kịch bản xảy ra các cơn sốt nóng hay đóng băng trên toàn bộ thị trường là hãn hữu, xong những cơn sốt nóng cục bộ xảy ra đối với từng phân khúc bất động sản ở từng địa bàn riêng lẻ là hiện hữu. Những cơn sốt nóng cục bộ dự báo sẽ xảy ra ở một số địa bàn có sự thay đổi cơ hội phát triển căn bản như công bố quy hoạch phát triển mới các đô thị hoặc hình thành các trung tâm giao lưu phát triển kinh tế; sự thay đổi căn bản của hệ thống kết cấu hạ tầng kết nối với các trung tâm phát triển hoặc sự xuất hiện các dự án đầu tư có tính tác động lan tỏa đến phát triển kinh tế xã hội trong vùng. Một số khu vực điển hình có thể xảy ra các cơn sốt nóng cục bộ có là khu vực Gia Lâm, Đông Anh khi Hà Nội thực hiện khởi công và khánh thành các cây cầu mới qua sông Hồng và sông Đuống; khu vực Thủ Thiêm và phía đông sông Sài Gòn khi Thành phố Hồ Chí Minh khởi công và khánh thành các cây cầu mới vượt sông Sài Gòn; khu vực các đầu nút giao thông ga đường sắt đô thị khi các tuyến đường sắt đi vào vận hành; khu vực Đồng Nai và Long Thành khi sân bay Long Thành được khởi công và điển hình là khu vực Phú Quốc, Vân Đồn được vận hành theo cơ chế của khu Hành chính - Kinh tế đặc biệt. Điều kiện phát triển thay đổi sẽ làm gia tăng các hoạt động kinh tế xã hội diễn ra thực tế trên địa bàn làm cầu tiêu dùng các bất động sản hiện hữu tăng. Tuy nhiên, mức tăng này không đủ tạo thành cơn sốt đối với các bất động sản có thể đưa vào sử dụng hiện hữu. Nguyên nhân căn bản dẫn đến cơn sốt trước hết là do kỳ vọng phát triển sẽ làm tăng khả năng sinh lời của bất động sản, làm gia tăng người mua đầu cơ bất động sản cho mục đích sử dụng trong tương lai. Do vậy, phân khúc bất động sản có thể rơi vào cơn sốt không phải là các bất động sản đã sẵn sàng đưa vào khai thác, sử dụng mà chủ yếu là các bất động sản dùng 86
13. cho tương lai như đất nền hoặc một số sản phẩm bất động sản mới bắt đầu vào quá trình đầu tư phát triển. Những cơn sốt đất nền cục bộ sẽ không có ảnh hưởng lan tỏa sang các khu vực khác, thường không kéo dài và không có ảnh hưởng đến xu hướng cân bằng chung của toàn bộ thị trường bất động sản. Cơn sốt cục bộ cũng có thể tạo nên tình trạng bong bóng đối với loại sản phẩm bất động sản tại nơi xuất hiện cơn sốt nếu các dự án đã công bố có sự thay đổi hoặc kéo dài không thực hiện. Mặc dù hậu quả của các cơn sốt cục bộ không có tác động lan tỏa đối với toàn thị trường, nhưng cơn sốt cục bộ cũng là rào cản đối với các nhà đầu tư khi muốn tham gia vào các vùng có tiềm năng phát triển và cũng tạo nên sự bất ổn đối với một bộ phận người dân trong vùng xảy ra cơn sốt. Sự gia tăng giá cả đất đai do cơn sốt không làm gia tăng tổng giá trị của cải xã hội mà chỉ làm gia tăng giá trị tài sản cá nhân đồng thời làm tăng chi phí cho việc tạo lập mặt bằng của các nhà đầu tư phát triển hoặc chi phí giải phóng mặt bằng của Nhà nước. Do vậy, kiểm soát và hạn chế được các cơn sốt, dù chỉ là các cơn sốt cục bộ đều là trách nhiệm quản lý của Nhà nước và mang lại nhiều lợi ích cho sự phát triển. Tuy nhiên, cần phân biệt để tránh sự nhầm lẫn giữa sự gia tăng giá cả và sự sôi động của thị trường, sự gia tăng các quan hệ mua và bán của thị trường bất động sản tăng trưởng với sự xuất hiện các cơn sốt trên thị trường. Không nhận biết đúng rất có thể dẫn đến các biện pháp và hành động bóp chết thị trường mới phục hồi đang bước vào giai đoạn tăng trưởng hoặc để phó mặc cho thị trường bùng phát lên cơn sốt. Để nhận biết sự xuất hiện cơn sốt trên thị trường, chỉ báo căn bản phải dựa vào là sự thay đổi của chỉ số về hệ số co giãn của cung và cầu bất động sản so với giá cả. Nếu giá tăng, giao dịch của cả bên mua và bên bán cùng cũng tăng đều thì hệ số co giãn không thay đổi. Nếu hệ số co giãn giảm dần, điều này chứng tỏ thị trường đang thuộc về những người đầu cơ, là nguyên nhân tạo nên cơn sốt. Do vậy, căn cứ vào số liệu đo lường sự biến động lượng cung, lượng cầu và giá giao dịch để tính sự biến thiên của hệ số co giãn. Khi nhận thấy hệ số co giãn bắt đầu có xu hướng giảm xuống, đó chính là dấu hiệu cảnh báo nguy cơ thị trường đang có xu hướng đầu cơ và bắt đầu bước vào cơn sốt. Khi hệ số co giãn đã giảm xuống nhất nhỏ thì tốc độ giảm hệ số co giãn chuyển sang trạng thái “dừng” là chỉ báo cho thời điểm thì trường ngừng giao dịch và dẫn tới nổ bong bóng bất động sản. Để kiểm soát và ngăn chặn tận gốc không để thị trường hình thành cơn sốt, biện pháp căn bản là kiểm soát cầu đầu cơ bất động sản. Việc kiểm soát cầu cần 87
14. được thực hiện kết hợp với các biện pháp quản lý đất đai, bất động sản như tăng cường kiểm soát các hoạt động đăng ký giao dịch; đánh thuế trên giá trị tăng thêm đối với đất đai; kiểm soát thúc đẩy đưa đất đai - bất động sản vào sử dụng sau khi giao dịch; kiểm soát mức độ chiếm giữ đất đai, hạn chế đầu cơ bất động sản thông qua các chính sách thuế chiếm hữu lũy tiến theo quy mô giá trị bất động sản. Trong tất cả các hình thức đầu cơ bất động sản, đầu cơ về đất đai hoàn toàn không mang lại lợi ích gì cho xã hội mà còn là rào cản rất lớn cho đầu tư phát triển. Do vậy, trong tất cả trường hợp thị trường, hầu hết các nước trên thế giới đều áp dụng các biện pháp chống đầu cơ, không khuyến khích mua bán đất đai không vì mục đích đầu tư phát triển thông qua chính sách thuế cao đối với phần giá trị gia tăng khi chuyển nhượng đất trống. Do thị trường bất động sản Việt Nam đang phụ thuộc và có quan mật thiết với cung tín dụng ngân hàng, cho nên để thị trường phát triển bình ổn, nhà nước cần duy trì và thực thi chính sách tín dụng ổn định đối với thị trường bất động sản, nhất là tín dụng đối với các dự án bất động sản thương mại. Một chính sách tín dụng nới lỏng đối với khu vực bất động sản, dù là cho vay cá nhân có thể tạo chỗ dựa về nguồn lực tài chính cho cầu đầu cơ dẫn đến tăng giá bất động sản sẽ kích thích tăng cung trong dài hạn do tăng các dự án mới được khởi công bằng nguồn vốn tín dụng. Khi có dấu hiệu dư thừa cung, tính thanh khoản giảm, ngân hàng cần cân đối nguồn vốn và kiểm soát tín dụng vào bất động sản sẽ dẫn đến tình trạng tồn kho BĐS thành phẩm hoặc dở dang, không chỉ gây ứ đọng vốn của nền kinh tế mà còn đưa thị trường vào ngưng trệ. Do vậy, ngoại trừ các chương trình hỗ trợ nguồn lực tài chính cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp, việc duy trì chính sách tín dụng nhất quán, ổn định có vai trò đặc biệt quan trọng đối với sự phát triển bình ổn của thị trường bất động sản. 88
15. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bộ Xây dựng, báo cáo thị trường bất động sản hàng năm. 2. Bộ Xây dựng, báo cáo về tình hình tồn kho bất động sản, báo cáo rà soát phân loại dự án, báo cáo thực hiện chuyển đổi dự án và điều chỉnh cơ cấu căn hộ và gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng. 3. Bộ Xây dựng (2017), Đề án “Đánh giá tình hình thị trường, dự báo xu hướng trung hạn, đề xuất các giải pháp, cơ chế chính sách để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh”. 4. Hoàng Văn Cường (2017), Giáo trình Thị trường bất động sản, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân. 5. Nguyễn Thị Hải Yến, Thị trường bất động sản năm 2013 và dự báo năm 2014, Kỷ yếu hội thảo quốc gia Kinh tế Việt Nam 2013 và triển vọng 2014, Hà Nội. 6. Nguyễn Thị Hải Yến (2014), Triển vọng hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản, Tạp chí Kinh tế và Dự báo (số 18), tr 30-33. 89