Thị trường bất động sản Việt Nam và những yếu tố tác động

Nội dung text: Thị trường bất động sản Việt Nam và những yếu tố tác động

1. TÀI CHÍNH - Tháng 6/2019 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM VÀ NHỮNG YẾU TỐ TÁC ĐỘNG VŨ THỊ YẾN ANH Thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế, là nhân tố góp phần đẩy mạnh huy động vốn đầu tư, thúc đẩy sản xuất phát triển, tăng thu ngân sách nhà nước, mở rộng các thị trường, góp phần ổn định kinh tế - xã hội Quá trình hội nhập sâu vào nền kinh tế thế giới, cùng với các diễn biến trong môi trường chính trị - xã hội thời gian qua đã tạo ra nhiều cơ hội nhưng cũng đặt ra không ít thách thức đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Việc nhận biết các cơ hội, cũng như đánh giá những tác động và hạn chế thách thức đặt ra đối với thị trường sẽ góp phần giúp thị trường bất động sản tìm ra lời giải cho bài toán tăng trưởng trong thời gian tới. Từ khóa: Bất động sản, thị trường, ngân sách nhà nước, tăng trưởng công ở các phân khúc thị trường BĐS đều tăng REAL ESTATE MARKET OF VIETNAM IN 2019 trưởng tốt, góp phần vào sự tăng trưởng chung của AND THE IMPACT FACTORS nền kinh tế Việt Nam. Vu Thi Yen Anh Theo dự báo của các chuyên gia, thị trường BĐS năm 2019 sẽ gặp nhiều thách thức khi dòng vốn tín The real estate market plays in important role dụng bị siết lại, các chính sách vĩ mô cũng như chiến in economic development, it is the element tranh thương mại Mỹ - Trung đã tạo ra những ảnh for mobilizing capital, enhancing production, hưởng nhất định. Khảo sát cho thấy, trong 5 tháng improving state budget revenue, expanding đầu năm 2019, thị trường BĐS đã chứng kiến sự markets and contributing to social and biến động mạnh về giá, nguồn cung và khối lượng economic stability The extensive integration giao dịch thành công theo các kịch bản khác nhau into the world economy and the new process trên các phân khúc thị trường, cụ thể như: of global social and politic environment create Thị trường BĐS nhà ở: tại 2 thành phố lớn là Hà both new opportunities and challenges for the Nội và TP. Hồ Chí Minh diễn biến trái chiều nhau real estate market of Vietnam. Recognizing ở số lượng mở bán và giá bán. Tại Hà Nội, trong these opportunities and challenges help the quý I/2019, thị trường nhà chung cư có số lượng mở real estate market of Vietnam figure out the bán cao nhất so với các quý trước với tổng cộng có problem of development in the coming time. 11.822 căn mở bán và có 9.390 căn bán thành công; Keywords: Real estate, market, state budget, growth Tại TP. Hồ Chí Minh, có 4.423 căn hộ được chào bán với mức giảm 46% so với quý IV/2018, trong khi lượng cung sụt giảm nhưng số giao dịch thành công Ngày nhận bài: 3/5/2019 lại đạt 5.924 căn hộ (tức là thị trường đã giải phóng Ngày hoàn thiện biên tập: 28/5/2019 được khoảng 1.500 căn hộ tồn kho). Ngày duyệt đăng: 3/6/2019 Xét về giá bán, trong quý I/2019, giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp ở cả Hà Nội và TP. Hồ Thị trường bất động sản Việt Nam Chí Minh đều tăng nhẹ, giao động trong khoảng từ biến động mạnh về giá 1% - 3% so với quý trước. Phân khúc trung cấp vẫn giữ tỷ trọng lớn nhất trong tổng lượng giao dịch. 2018 được đánh giá là năm tương đối thành công Nhà ở xã hội mới chỉ đáp ứng được 30% nhu cầu. của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam khi thị Trong thời gian tới, nhà ở xã hội và nhà ở bình dân trường cơ bản phát triển ổn định. Các phân khúc thị giá rẻ được dự báo sẽ là phân khúc có lượng cầu trường và sản phẩm có chuyển biến trong tái cơ cấu tăng mạnh. Thị trường BĐS tại Hà Nội và TP. Hồ hợp lý hơn. Nguồn cung và lượng giao dịch thành Chí Minh vẫn có xu hướng chuyển dịch ra vùng 51
2. NGHIÊN CỨU - TRAO ĐỔI ven, xa các khu vực trung tâm. tương lai. Phân khúc thị trường này đang tạo dựng Thị trường BĐS văn phòng: Tại Hà Nội, thị trường niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà văn phòng trong quý I/2019 cho thấy nhu cầu thuê đầu tư quốc tế. Với mức tăng trưởng mạnh của các khá khả quan. Tỷ lệ trống của văn phòng hạng A phân khúc, lĩnh vực kinh doanh BĐS những năm tăng 5% so với quý trước do có nguồn cung mới gần đây luôn đứng thứ 2 trong 19 lĩnh vực thu hút nhưng tỷ lệ trống của văn phòng hạng B lại giảm FDI trong cả nước. Tính đến cuối năm 2018, cả nước 2,6% xuống mức thấp nhất trong 3 năm qua. Giá có 326 khu công nghiệp và khu kinh tế có tổng diện chào thuê trung bình của phân khúc văn phòng tại tích hơn 95.600 ha đất. Việc định hướng xây dựng Hà Nội hạng A có chút tăng và hạng B không có nền kinh tế tập trung vào xuất khẩu và việc thành nhiều sự biến động so với quý trước. Trong khi đó, lập các khu kinh tế trọng điểm, các khu công nghiệp, tại TP. Hồ Chí Minh, thị trường văn phòng vẫn tiếp tạo dựng môi trường thu hút vốn FDI sẽ khiến tục khan hiếm nguồn cung, tỷ lệ trống của hạng A cho phân khúc này tiếp tục hấp dẫn trong tương lai. và B đều dưới 5%, giá thuê văn phòng của 2 phân Ngoài ra, theo số liệu thống kê từ 65 doanh khúc A và B ổn định hơn so với năm 2018 hoặc thậm nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán chí giảm nhẹ tại một số dự án. Việt Nam, tổng giá trị hàng tồn kho tính đến hết Thị trường BĐS bán lẻ: Thị trường mặt bằng bán 2018 đã lên đến 201.921 tỷ đồng. Cơ cấu hàng tồn lẻ Hà Nội mở đầu năm 2019 với một dự án mới, Sun kho này bao gồm: Hàng tồn kho trong quá trình Plaza Ancora, bổ sung 16.100 m2 vào thị trường. Giá phân phối, lưu thông; Hàng tồn kho do doanh thuê tầng trệt được tăng nhẹ tại khu trung tâm trong nghiệp chủ động tiến độ đưa hàng ra thị trường; quý I/2019, đạt 100 USD/m2/tháng, tăng 1,1% theo Hàng tồn kho do chưa tiêu thụ được. Hàng tồn kho năm và 0,5% theo quý. Tỷ lệ trống được duy trì ở BĐS theo kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp và mức thấp dưới 1%. Tổng nguồn cung bán lẻ tại TP. hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông Hồ Chí Minh trong quý I/2019 tăng 67.200 m2 với là điều bình thường. một dự án mới là Trung tâm thương mại Giga (được Cơ hội với thị trường bất động sản Việt Nam đầu tư bởi Khang Gia Land) tại quận Thủ Đức. Giá thuê khu vực trung tâm tăng nhẹ, đạt 128,6 USD/ Mặc dù, lượng hàng tồn kho BĐS còn khá lớn m2/tháng, tăng 0,4% so với cùng kỳ năm trước do nhưng thị trường BĐS Việt Nam những tháng đầu nhu cầu thuê mặt bằng khu trung tâm vẫn rất tốt năm 2019 biến động không đáng kể ở các phân khúc trong khi nguồn cung hạn chế. Quý I/2019, diễn biến thị trường. Tuy nhiên, để có thể hạn chế sự tăng của thị trường BĐS ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tại khu trưởng nóng hay tình trạng bong bóng đẩy giá BĐS trung tâm cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, ở lên cao vào những tháng cuối năm, cần sớm nhận TP. Hồ Chí Minh xấp xỉ 98%. diện các cơ hội và thách thức đối với thị trường BĐS Thị trường BĐS nghỉ dưỡng: Sự phát triển của du Việt Nam, để từ đó có các giải pháp phù hợp, giúp lịch đã tạo điều kiện giúp nguồn cung BĐS nghỉ thị trường phát triển ổn định, bền vững. Cụ thể: dưỡng tại các thành phố du lịch trọng điểm (Nha Tăng trưởng tổng sản phẩm trong nước (GDP): Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hạ Long) tăng trưởng Tăng trưởng GDP quý I/2019 ước tính tăng 6,79%, nhanh chóng trong những năm gần đây. Nguồn cung tuy thấp hơn so với cùng kỳ năm 2018, nhưng cao BĐS trong năm 2018 giảm so với năm 2017 (phần hơn mức tăng trưởng quý I các năm từ 2011 - 2017. nào do ảnh hưởng bởi việc Quốc hội hoãn xem xét Đây chính là điều kiện lý tưởng giúp cho thị trường thông qua Luật Đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt, BĐS Việt Nam có thể có mức tăng trưởng tốt trong cũng như việc kiểm soát chặt chẽ hơn quy trình cấp những tháng cuối năm 2019. phép dự án ven biển). Tuy nhiên, nguồn cung BĐS Sự phát triển của ngành du lịch: Việt Nam tiếp tục là nghỉ dưỡng mới đến nay vẫn đang khá dồi dào. Về điểm đến thu hút khách du lịch quốc tế. Tính chung thanh khoản, tại 3 điểm nóng Nha Trang, Đà Nẵng, 5 tháng đầu năm 2019, khách quốc tế đến Việt Nam Phú Quốc, tỷ lệ hấp thụ tích lũy hiện đạt hơn 80%. đạt gần 7,3 triệu lượt người, cao hơn mức 6,7 triệu Giá bán từ chủ đầu tư, tuy phụ thuộc nhiều vào vị lượt người của cùng kỳ năm trước. Việc thu hút trí, cũng có xu hướng tăng trong quý I/2019 nhưng khách du lịch quốc tế vào Việt Nam không những không có hiện tượng tăng quá nóng như cơn sốt đất góp phần thúc đẩy ngành Du lịch phát triển mà còn tại Phú Quốc, Vân Đồn thời gian trước đây. góp phần kích cầu phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, đây Thị trường BĐS công nghiệp: BĐS công nghiệp chính là cơ hội cho phân khúc thị trường BĐS nghỉ hiện đang là phân khúc hấp dẫn nhất trong năm dưỡng phát triển trong tương lai. 2019 và dự báo có nhiều cơ hội để phát triển trong Sự phát triển của ngành Bán lẻ: Có thể nói rằng, 52
3. TÀI CHÍNH - Tháng 6/2019 ngành Bán lẻ của Việt Nam đang trên đà tăng trưởng trường ven đô phát triển, do các nhà đầu tư nhận và phát triển tốt với vị thế đứng thứ 2 tại Đông Nam thấy tiềm năng của thị trường này trong tương lai. Á. Tính chung 5 tháng đầu năm 2019, tông mưc ban Hoạt động thành lập/đăng ký mới các doanh nghiệp le hang hoa va doanh thu dich vu tiêu dung ước đạt BĐS: Trong 5 tháng đầu năm 2019, đã có 3,17 nghin 1.983,7 nghìn tỷ đồng, tăng 11,6% so với cùng kỳ DN đăng ký mới với loại hình hoạt động là kinh năm trước, nếu loại trừ yếu tố giá tăng 8,6% (cùng doanh BĐS, tang 21% so với cùng kỳ năm 2018. Như kỳ năm 2018 tăng 8,5%). Chính vì vậy, nhu cầu về vậy tính trung bình mỗi ngày, thị trường đón nhận trên phân khúc thị trường BĐS bán lẻ có xu hướng khoảng 21 doanh nghiệp BĐS thành lập mới. Con tăng cao trong tương lai. Với diện tích từ 45.000 đến số trên mở ra nhiều cơ hội cho thị trường BĐS phát hơn 60.000 m2, mô hình Shopping Mall trở thành triển nguồn cung hơn nữa trong những tháng cuối lựa chọn của không chỉ riêng tín đồ mua sắm mà năm 2019. còn thỏa mãn các nhu cầu giải trí của các gia đình, Thách thức đối với thị trường bất động sản Việt Nam từ trẻ em đến người lớn tuổi. Hệ thống các văn bản pháp lý còn chưa đồng bộ: Hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường BĐS, từ Trong 5 tháng đầu năm 2019, cả nước có 3.170 công tác đầu tư xây dựng, giao dịch BĐS đến quản doanh nghiệp đăng ký mới với loại hình hoạt động kinh doanh bất động sản, tang 21% so lý sử dụng BĐS chậm được hoàn thiện, còn chồng với cùng kỳ năm 2018. Tính trung bình mỗi chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập ngày, thị trường đón nhận khoảng 21 doanh của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, nghiệp bất động sản thành lập mới. sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường BĐS chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả. Về cơ chế, chính sách, nhất là chính sách tài chính đất đai, bồi Vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực kinh doanh bất động thường, hỗ trợ và tái định cư có nhiều thay đổi và sản: Trong 5 tháng đầu năm 2019, lĩnh vực BĐS thu thiếu nhất quán, chưa rõ ràng. Việc các cơ quan hút vốn FDI đứng thứ hai trong tổng số 19 lĩnh vực chức năng chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự thu hút vốn FDI của cả nước, đạt 742,3 triệu USD án hay tạm dừng dự án đang triển khai để rà soát, với 51 dự án cấp mới, chiếm 11,5%, tăng 119 triệu kiểm tra là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn USD so với cùng kỳ năm 2018. Đối với hình thức cung BĐS, kéo theo lượng giao dịch BĐS cũng giảm. góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài, Mặt khác, đất về quy hoạch, đền bù đều bị siết vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS đạt 627,9 triệu USD, chặt trong khi sức mua của dân lại vẫn rất mạnh. chiếm 8,2%. Như vậy, có thể thấy, các nhà đầu tư Chính vì thế, trong tương lai, đây là một thách thức nước ngoài rất quan tâm đầu tư vào lĩnh vực kinh không nhỏ ảnh hưởng tới thị trường BĐS Việt Nam. doanh BĐS tại Việt Nam. Hơn nữa, sau khi ký kết Cụ thể: các hiệp định tự do hóa thương mại và mới đây Thiếu hụt quỹ đất: Đất đai là có hạn, việc xây dựng nhất là Hiệp định CPTPP với cam kết cắt giảm thuế các công trình phải căn cứ vào đặc điểm địa hình và quan đối với hàng hóa, mở cửa thị trường nền quy hoạch đô thị, quá trình xây dựng mất thời gian kinh tế Việt Nam được kỳ vọng sẽ là điểm đến của dài, chi phí lớn. Chính vì vậy, nguồn cung BĐS chưa nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Điều này mở ra kỳ thể tăng ngay khi giá cả thay đổi. Việc thiếu hụt quỹ vọng thị trường tăng trưởng mạnh về nguồn cung đất khiến cho nguồn cung BĐS bị hạn chế. Ngoài ra, các sản phẩm BĐS, đặc biệt trên phân khúc BĐS khi các địa phương tiến hành rà soát lại các dự án để công nghiệp. loại bỏ những dự án thiếu tính khả thi sẽ khiến cho Bên cạnh đó, ảnh hưởng của chiến tranh thương thị trường BĐS đặt trước thách thức cần phải đẩy mại Mỹ - Trung Quốc có thể tạo làn sóng dịch mạnh việc tìm kiếm, mở rộng quỹ đất để xây dựng chuyển các cơ sở sản xuất sang Việt Nam, giúp cho các trung tâm mới, di chuyển các dự án ra vùng ven thị trường BĐS công nghiệp gia tăng mạnh mẽ, kèm đô làm tăng quỹ đất xây dựng theo nhu cầu xây dựng các khu nhà ở, dịch vụ dành Tín dụng bị thắt chặt đối với lĩnh vực kinh doanh cho công nhân, người lao động tại các khu công BĐS: Hiện nay, hoạt động tín dụng của ngân hàng nghiệp sẽ có cơ hội phát triển. đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS đang bị thắt chặt, Đầu tư cơ sở hạ tầng mới: Việt Nam trong những cụ thể: Lãi suất tiếp tục cao (lãi suất huy động lên năm vừa qua cũng chú trọng đầu tư cơ sở hạ tầng, 8,7%, cộng thêm biên độ 3% thì lãi suất cho vay lên bao gồm 2.000 km đường cao tốc mới. Giao thông đến 11 – 12%); nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung thuận tiện sẽ tạo cơ hội cho nguồn cung của các thị và dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40%, hệ số 53
4. NGHIÊN CỨU - TRAO ĐỔI rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản tăng Để hỗ trợ tốt cho thị trường BĐS tăng trưởng từ 150% lên 200% sẽ khiến cho ngân hàng phải bền vững, cần chú trọng các nhóm giải pháp chủ cẩn trọng hơn trong việc cho vay kinh doanh BĐS. yếu sau: Dòng vốn hạn chế cũng khiến các nhà đầu tư cũng Một là, các cơ quan quản lý phải chủ động trong cẩn trọng khi đầu tư vào lĩnh vực BĐS. chiến lược phát triển kinh tế gắn liền với chiến lược Tính minh bạch của thị trường: Việt Nam đã, đang phát triển đô thị, coi chiến lược phát triển đô thị, hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế quốc tế và khu phát triển BĐS là một bộ phận trong chiến lược phát vực, kỳ vọng sẽ gia tăng thu hút vốn FDI vào Việt triển kinh tế - xã hội. Cần phải kiên định trong quy Nam, trong đó có lĩnh vực BĐS. Tuy nhiên, các nhà hoạch và thực hiện quy hoạch, nhất thể hóa quy đầu tư nước ngoài cũng rất coi trọng việc so sánh hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát lợi ích giữa đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam triển đô thị và quy hoạch sử dụng đất. Chính phủ có và các quốc gia khác trong khu vực như: Indonesia, những chính sách đột phá trong các vấn đề như: Tạo Singapore, Hong Kong Ở thị trường BĐS Việt quỹ đất; tạo nguồn vốn; chỉnh trang và phát triển đô Nam, tính minh bạch thông tin chưa cao đã gây cản thị; phát triển cơ sở hạ tầng; chính sách phát triển trở quá trình đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài nhà phân khúc cao cấp và bình dân. vào thị trường. Không phủ nhận chỉ số minh bạch Hai là, tiếp tục duy trì tốc độ tăng trưởng đạt của thị trường BĐS Việt Nam đã có thay đổi đáng 6,8% cho nền kinh tế, tạo môi trường đầu tư hấp dẫn kể trên thị trường quốc tế. Cụ thể, năm 2014, Việt thu hút các nhà đầu tư nước ngoài, đơn giản hóa các Nam nằm trong danh sách có chỉ số minh bạch thấp, thủ tục hành chính rườm rà, đẩy nhanh việc rà soát nhưng đến năm 2018 đã có sự cải thiện đáng kể khi các dự án nhằm đẩy nhanh việc cung ứng hàng hóa vươn lên đứng thứ 61 trong bảng minh bạch do trên thị trường. Công ty TNHH Jones Lang LaSalle công bố nhưng Ba là, thực hiện các giải pháp nhằm minh sự cải thiện này là chưa đủ, cần đẩy mạnh hơn nữa bạch hoá thị trường BĐS, kích thích đầu tư. Cụ việc minh bạch thông tin. thể là xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia Cách mạng công nghệ 4.0: Với sự phát triển của thông tin về việc đăng ký và thực hiện các giao công nghệ 4.0 và trí tuệ nhân tạo, các doanh nghiệp dịch BĐS. Trong năm 2019, Bộ Xây dựng sẽ hoàn kỳ vọng việc marketing sản phẩm và tìm kiếm khách thành việc lập Cổng thông tin điện tử quốc gia hàng tiềm năng sẽ được cải thiện hơn. Theo đó, ứng về quy hoạch đô thị được kỳ vọng sẽ góp phần dụng công nghệ thông tin sẽ giúp môi giới BĐS minh bạch thị trường BĐS. Tổng cục Thống kê nhận diện chính xác đến trên 70% khách hàng có đang tiến hành nghiên cứu và hoàn thiện quy nhu cầu mua/thuê nhà thực sự. Ứng dụng AI giúp định về “Chỉ số giá nhà” góp phần định hướng việc tính toán trở nên chuẩn xác hơn, robot sẽ trả lời đầu tư trên thị trường BĐS. tự động những câu hỏi liên quan đến dự án, căn hộ Bốn là, nghiên cứu và ứng dụng các thành tựu đã được lập trình sẵn để đảm bảo tương tác liên tục của Cách mạng công nghiệp 4.0 trong lĩnh vực kinh với khách hàng Tuy nhiên, muốn ứng dụng thành doanh BĐS, góp phần thu hút khách hàng, tăng cầu công công nghệ mới thì các bên có liên quan (bao về hàng hóa BĐS dựa trên việc ứng dụng công nghệ gồm đơn vị cung cấp công nghệ và các nhà môi giới AI, Big Data vào hoạt động quản lý BĐS - đầu tư - bất động sản) cần phải vượt qua như: Dự báo thay xây dựng - môi giới và tư vấn. đổi hành vi của người mua và người bán; mức phí Tài liệu tham khảo: hợp lý; công nghệ không thể thay thế hoàn toàn con người; niềm tin và uy tín 1. Tổng cục Thống kê, Số liệu thống kê chủ yếu 5 tháng đầu năm 2019; Phát triển thị trường bất động sản 2. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực ổn định, lành mạnh kinh doanh bất động sản; 3. CBRE (quý I/2019), Công bố tiêu điểm quý I/2019; Ngày 23/4/2019, đứng trước sự lo ngại về một 4. CBRE (quý I/2019), Công bố tiêu điểm quý I/2019 thị trường bất động sản kịch bản thị trường lâm vào khủng hoảng cách đây TP. Hồ Chí Minh; 10 năm (2009), Thủ tướng Chính phủ đã ban hành 5. Một số website: www.mof.gov.vn, www.vecom.vn, www. Chỉ thị số 11/CT- TTg về một số giải pháp thúc đẩy tapchitaichinh.vn thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành Thông tin tác giả: mạnh. Theo đó, các nhóm giải pháp được giao cho các bộ, ban, ngành cùng thực hiện một cách đồng bộ ThS. Vũ Thị Yến Anh – Học viện Ngân hàng nhằm đảm bảo thực hiện được mục tiêu đề ra. Email: vtyenanh@gmail.com 54