Triển vọng đô thị hóa, phát triển thị trường bất động sản và chuyển dịch đất đai giai đoạn 2020 - 2030

Nội dung text: Triển vọng đô thị hóa, phát triển thị trường bất động sản và chuyển dịch đất đai giai đoạn 2020 - 2030

1. NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆU QUẢ, BỀN VỮNG TRIỂN VỌNG ĐÔ THỊ HÓA, PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHUYỂN DỊCH ĐẤT ĐAI GIAI ĐOẠN 2020 - 2030 TRẦN KIM CHUNG, NGUYỄN THANH HUYỀN Công nghiệp hóa, hiện đại hóa đi liền với đô thị hóa. Đô thị hóa tương tác chặt chẽ với chuyển dịch đất đai từ nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ, từ đất nông nghiệp sang đất đô thị; đồng thời đi liền với phát triển ngành xây dựng và thị trường bất động sản, từ đó, tạo sự tương tác với tăng trưởng GDP. Nghiên cứu này chỉ ra mối quan hệ định lượng giữa chuyển dịch đất đai, phát triển thị trường bất động sản, đô thị hóa và tăng trưởng GDP, đồng thời, kiến nghị giải pháp hoàn thiện công cụ đô thị hóa để thúc đẩy chuyển dịch đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững. Từ khóa: Đô thị hóa, thị trường bất động sản, chuyển dịch đất, đất ở đô thị là những thành tố quan trọng trong phát triển kinh PROSPECT OF URBANIZATION, REAL ESTATE MARKET tế bền vững. Từ năm 2000-2017, Việt Nam tăng DEVELOPMENT AND LAND TRANSFER FOR THE 13,3 điểm phần trăm tỷ lệ đô thị hóa, từ 24,2% lên PERIOD OF 2020-2030 37,5%. Trong đó, giai đoạn 2000-2011, tỷ lệ đô thị Tran Kim Chung, Nguyen Thanh Huyen hóa tăng 7,3 điểm phần trăm, bình quân tăng 0,66 điểm phần trăm/năm. Giai đoạn 2000-2017, mức Industrialization and modernization go hand tăng đạt 6 điểm phần trăm, bình quân 8,5 điểm in hand with urbanization. Urbanization phần trăm đô thị hóa/năm. Như vậy, giai đoạn closely interacts with the transfer of land 2011-2017, mặc dù kinh tế có khó khăn nhưng tốc from agriculture to industry and services, độ đô thị hóa vẫn cao hơn giai đoạn 2000-2011. Sau from agricultural land to urban land; At 17 năm, số đô thị trên cả nước đã tăng 164 đơn vị the same time, it is associated with the (từ 649 lên 813), bên cạnh đó, chất lượng các đô thị development of the construction industry cũng tăng lên.Năm 2017, trong số 813 đơn vị đô and the real estate market, thereby creating thị, có 02 đô thị loại đặc biệt, 19 đô thị loại I, 23 đô an interaction with GDP growth. This study thị loại II, 45 đô thị loại III, 84 đô thị loại IV, 640 đô shows the quantitative relationship between thị loại V. land transfer, real estate market development, Dân số đô thị giai đoạn 2000-2011 tăng bình urbanization and GDP growth, as a result quân 800 nghìn người/năm, trong khi đó giai đoạn propose solutions to improve urbanization 2011-2017 tăng bình quân 710 nghìn người/năm. tools to promote the transfer of land for the Điều này là phù hợp với tình hình kinh tế. Giai requirements of sustainable development. đoạn 2000-2011, tăng trưởng tốt hơn giai đoạn Keywords: Urbanization, real estate market, land transfer, 2011-2017. Lao động đô thị giai đoạn 2000-2011 urban land (bình quân 530 nghìn người/năm) tăng mạnh hơn rất nhiều so với giai đoạn 2011-2017 (340 nghìn người/năm). Ngày nhận bài: 6/6/2019 Đi liền với quá trình đô thị hóa, các loại đất Ngày hoàn thiện biên tập: 28/6/2019 Ngày duyệt đăng: 3/7/2019 không phải đô thị đều có xu hướng chuyển thành đất đô thị. Giai đoạn 2000-2011 mức chuyển cao hơn so với giai đoạn 2011-2017. Thực trạng chuyển dịch Thực trạng đô thị hóa, thị trường bất động sản đất đai cho thấy, nông nghiệp tăng mạnh nhất về và chuyển dịch đất đai giá trị tuyệt đối nhưng đất ở đô thị tăng mạnh nhất về giá trị tương đối. Các giai đoạn 2000-2011, 2011- Đô thị hóa, phát triển thị trường bất động sản 2017 và 2000-2017 mức tăng tương ứng là 5,75%; (BĐS), chuyển dịch đất đai và tăng trưởng kinh tế 1,69% và 4,48%. 20
2. TÀI CHÍNH - Tháng 07/2019 Nam ngoài việc thúc đẩy tăng trưởng và BẢNG 1: SỐ LIỆU TỔNG HỢP ĐÔ THỊ HÓA GIAI ĐOẠN 2000 - 2017 phát triển kinh tế còn góp phần không tạo Năm 2000 2011 2017 ra các khu nhà "ổ chuột". Điều này đã đáp 441.646 2.779.880 5.005.975 GDP (1000 tỷ VNĐ) ứng được yêu cầu phát triển bền vững. Tỷ lệ đô thị hóa (%) 24,20 31,50 37,50 Bên cạnh đó, dựa trên nền tảng số liệu Số lượng đô thị (đô thị) 649 813 về chuyển dịch đất đai giai đoạn 2000-2017 Tổng dân số (1000 người) 77.631 87.860 93672 và phương pháp hồi quy (hồi quy đơn và Dân số thành thị (1000 người) 18.725 27.719 32.813 hồi quy bội) giữa các yếu tố với GDP, kết Dân số nông thôn (1000 người) 58.906 60.141 60.858 quả nghiên cứu cho thấy, mối quan hệ đáng chú ý giữa GDP và các yếu tố liên Lao động (1000 người) 38.545 51.398 54.824 quan đến đô thị hóa, BĐS và chuyển dịch Lao động thành thị (1000 người) 8.910 15.252 17.647 đất đai, cụ thể: Tỷ lệ thất nghiệp (%) 4,4 2,3 2,24 Một là, liên quan đến ngành BĐS: Số Thu nhập bình quân 280 1.672 3.229 liệu từ năm 2010 đến 2018 dựa trên phương đầu người (1000đ) pháp bình phương nhỏ nhất cho kết quả Tổng diện tích đất (Ha) 32.924.061 33.095.076 33.123.567 là 1% tăng giá trị gia tăng ngành BĐS, cần Đất ở đô thị (Ha) 72.252 141.357 161.028 tăng 4,53% vốn đầu tư cho BĐS; đồng thời, Đất ở nông thôn (Ha) 371.445 542.675 556.039 để 1 đồng tăng giá trị gia tăng ngành BĐS, Đất công cộng (Ha) 752.721 1.191.600 1.206.589 cần 1,86 đồng vốn đầu tư cho BĐS. Đóng góp của giá trị gia tăng ngành BĐS vào Đất chưa sử dụng (Ha) 9.134.084 2.855.226 2.105.305 tăng trưởng GDP chung của toàn nền kinh Đất sản xuất phi nông nghiệp (Ha) 2.850.298 3.672.375 3.749.674 tế là 0,6 điểm phần trăm. Đất sản xuất nông nghiệp (Ha) 8.977.500 10.125.700 11.508.010 Bên cạnh đó, kết quả hồi quy tương Đất nông nghiệp (Ha) 20.939.679 26.348.215 27.268.589 quan giữa tăng trưởng đầu tư và giá trị Nguồn: Báo cáo tổng kết Bộ Xây dựng, Tổng cục Thống kê gia tăng ngành BĐS cho phương trình dựa Đánh giá công cụ xây dựng, đô thị hóa, trên số liệu nghiên cứu giai đoạn 2009- thị trường bất động sản và chuyển dịch đất đai 2017, phương pháp bình phương nhỏ nhất (VABDS = 115834.3 + 0.536808*VDT) cho kết quả là vốn tăng Thành tựu 1 đồng thì giá trị gia tăng ngành BĐS tăng 0,536808 đồng hay giá trị gia tăng muốn tăng 1 đồng cần 1,86 Đô thị hóa Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, đồng vốn. đặc biệt là ở các thành phố lớn như: Hà Nội, Hải Ngoài ra, kết quả mô hình hồi quy tương quan Phòng, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Cần Thơ. Một giữa đóng góp của BĐS vào tăng trưởng kinh tế lượng vốn đầu tư lớn đã vận hành vào công cuộc (lnVABDS = 9.484851 + 0.220853. lnVDT) cho kết quả đô thị hóa. Công cụ đầu tư, xây dựng đã tác động là vốn tăng 1% thì giá trị gia tăng ngành BĐS tăng lớn đến chuyển dịch đất đai hướng tới đô thị hóa. 0,220853% hay muốn giá trị gia tăng BĐS tăng 1% Thành tựu cơ bản của quá trình đô thị hóa của Việt cần 4,53% tăng vốn 4,527898648. Hai là, liên quan giữa BẢNG 2: THỰC TRẠNG CHUYỂN DỊCH ĐẤT ĐAI CẢ NƯỚC GIAI ĐOẠN 2000 – 2017 ngành Xây dựng và tăng 2000 - 2011 2000 - 2017 2011 - 2017 trưởng GDP: Thực trạng quan hệ giữa vốn đầu Giá trị (ha) Tỷ lệ (%) Giá trị (ha) Tỷ lệ (%) Giá trị (ha) Tỷ lệ (%) tư và tăng trưởng của 171 0,04 199 0,03 28 0,01 CẢ NƯỚC ngành Xây dựng cho kết 1. Đất nông nghiệp 5341 1,91 6329 1,48 988 0,53 quả chạy mô phỏng mô 2. Đất phi nông nghiệp 890 2,29 899 1,54 9 0,03 hình: Đóng góp của giá 3. Đất ở đô thị 69 5,75 87 4,48 18 1,69 trị gia tăng ngành Xây 4. Đất ở nông thôn 179 3,33 185 2,27 6 0,17 dựng vào tăng trưởng 5. Đất sản xuất, kinh GDP chung của toàn nền 123 5,25 130 3,62 7 0,38 doanh phi nông nghiệp kinh tế là 0,9 điểm phần 6. Đất chưa sử dụng -6953 -9,38 -7922 -8,31 -969 -5,26 trăm. Như vậy, 1% tăng giá trị gia tăng ngành Nguồn: Tổng cục Thống kê Xây dựng cần 2,25% vốn 21
3. NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆU QUẢ, BỀN VỮNG đầu tư và 1 đồng tăng giá trị gia tăng ngành Xây nghiệp và phát triển đô thị hài hòa; Chưa làm dựng cần 0,76 đồng vốn đầu tư. cho người dân cảm thấy được đền bù chứ không Bên cạnh đó, mô hình quan hệ giữa vốn và phải bị đền bù; Chưa có chương trình tái định cư giá trị gia tăng của ngành Xây dựng cho kết quả với địa bàn thu hồi đất đai đủ tốt, vì vậy, còn tồn (VAXD= 85552.49 + 1.309388 VDT). Như vậy, vốn tại nhiều bất cập. đầu tư tăng 1 đồng thì giá trị gia tăng ngành Xây Hai là, những mặt trái của phát triển khu công dựng tăng 1,309388 đồng, hay giá trị gia tăng nghiệp, đô thị hóa và thị trường BĐS có chuyển dịch ngành Xây dựng muốn tăng 1 đồng cần 0,7637 đất đai có thể kể đến như: Vấn đề đô thị ma (những đồng vốn đầu tư. Cũng như vậy, mô hình quan đô thị không có người ở, bỏ trống hoặc rất ít người hệ giữa gia tăng vốn và gia tăng giá trị ngành ở, với tình trạng hạ tầng không đồng bộ ), vẫn còn Xây dựng cho kết quả (lnXD= 7.129571 + 0.444093 các khu "ổ chuột", vấn đề ô nhiễm môi trường, tắc lnVDT). Như vậy, vốn đầu tư tăng 1% thì giá trị nghẽn giao thông tại các khu đô thị gia tăng ngành Xây dựng tăng 0,444% đồng hay Ba là, vấn đề dân cư đô thị và dịch chuyển dân giá trị gia tăng ngành Xây dựng tăng 1% cần vốn cư đô thị gắn liền với phát triển nhà ở đô thị. Di tăng 2,25% dân tự do và vấn đề nhà ở, việc làm, y tế, giáo dục; Ba là, quan hệ giữa tăng trưởng GDP và chuyển Di dân tự do, nhà ở và vấn đề hộ khẩu; Di dân tự dịch đất đai: Quan hệ tăng trưởng GDP và chuyển do và vấn đề an ninh chính trị, trật tự án toàn xã dịch 3 loại đất (đất ở đô thị, đất ở nông thôn và đất hội là những vấn đề "nóng". Nếu không có đô thị sản xuất phi nông nghiệp) cho thấy: Giai đoạn 2000- đủ mức hấp thụ lượng di dân tự do, các vấn đề xã 2017, việc phát triển đất ở đô thị có tác động tích cực hội sẽ ngày càng trở nên phức tạp, là nguy cơ tiềm đến tăng trưởng kinh tế (để tăng 1% GDP cần phát tàng của không phát triển bền vững. triển đất ở đô thị thêm 1,61%); đất ở nông thôn và Bốn là, chưa sử dụng đúng, hiệu quả nguồn quỹ đất sản xuất phi nông nghiệp không có quan hệ lớn đất để tạo vốn, phát triển cơ sở hạ tầng đô thị và đối với tăng trưởng GDP. phát triển đô thị. Nguồn thu từ chuyển dịch đất Đồng thời, quan hệ tăng trưởng GDP và đất ở đai từ đất nông thôn sang đất đô thị, từ đất nông đô thị giai đoạn 2000-2017 cho thấy, việc phát triển nghiệp sang đất công nghiệp và dịch vụ chưa được đất ở đô thị có tác động tích cực đến tăng trưởng vận hành theo cơ chế thị trường. Cơ chế đấu thầu kinh tế: Để tăng 1% GDP, cần phát triển đất ở đô thị quyền sử dụng đất chưa triển khai được một cách thêm 1,21%. đồng bộ. Các chủ thể chưa được tiếp cận nguồn lực Bên cạnh đó, quan hệ giữa tăng trưởng GDP và đất đai một cách bình đẳng. Việc thu hồi quyền sử dịch chuyển tổng 3 loại đất (cộng 3 loại đất đại diện đụng đất đối với các dự án chậm triển khai, không cho đất đô thị: đất ở đô thị, đất ở nông thôn và đất triển khai chưa chặt chẽ. sản xuất phi nông nghiệp) giai đoạn 2000-2017 cho Những tồn tại nêu trên xuất phát từ các nguyên thấy, việc phát triển 3 loại đất có tác động tích cực nhân chủ yếu sau: đến tăng trưởng kinh tế: Để tăng 1% GDP cần phát Một là, quản lý nhà nước về quy hoạch phát triển triển đất thêm 1,69%. Hơn nữa, việc giảm tỷ lệ đất đô thị, về phát triển đô thị chưa đáp ứng yêu cầu. chưa sử dụng có tác động tích cực đến tăng trưởng Quy hoạch đô thị chưa bài bản, chưa đồng bộ các kinh tế: Để tăng 1% GDP cần giảm tỷ lệ đất chưa sử cấp quy hoạch, chưa thống nhất với các quy hoạch dụng là 0,52% (chuyển đất chưa sử dụng thành đất khác, chưa khả thi, còn sửa đổi, bổ sung thường sử dụng). xuyên và tính chế tài yếu. Các vi phạm quy hoạch Một số tồn tại diễn ra thường xuyên nhưng chế tài không triệt để. Đội ngũ những người làm đô thị chưa ngang tầm Một là, vấn đề phát triển công nghiệp – đô với yêu cầu trong thực tiễn. Lực lượng cán bộ quản thị - thị trường BĐS, mặc dù đã có những bước lý thiếu. Lực lượng tài chính hỗ trợ không tương phát triển nhưng vẫn chưa đáp ứng được như xứng. Lực lượng thanh tra giám sát đô thị không kỳ vọng, đến năm 2017 vẫn chỉ đạt mức 37,5% đạt yêu cầu. đô thị hóa. Nếu so với mức đô thị hóa là 80% Hai là, cơ chế thị trường chưa được vận hành đầy của những nước có mức đô thị hóa đạt yêu cầu đủ đối với phần giá trị gia tăng của đất đai trong thì Việt Nam còn ở quá xa. Bên cạnh đó, vấn đề quá trình đô thị hóa. Nguồn lực phát triển đô thị đô thị hóa của Việt Nam tiềm tàng nhiều bất cập: còn rất thiếu nhưng một phần rất quan trọng là từ Phát triển đô thị chỉ trên cơ sở phát triển công nguồn đất chuyển dịch từ đất nông thôn thành đất nghiệp; Chưa làm liên hoàn giữa phát triển công thành thị, từ đất nông nghiệp sang đất đô thị không 22
4. TÀI CHÍNH - Tháng 07/2019 được huy động đúng mức. Hệ quả là, càng mở rộng HÌNH 1: LƯỢC ĐỒ PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI MÔI TRƯỜNG 2030 cơ sở hạ tầng đô thị càng tốn kinh phí đầu tư nhưng thu lại không được như mong muốn. Ba là, sự phát triển về tư duy, hành động của xã hội chưa theo kịp yêu cầu của phát triển đô thị. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật chưa đúng tầm, chưa xử lý được tầm nhìn phát triển đô thị Hoàn thiện công cụ đô thị hóa, thị trường bất động sản, thúc đẩy chuyển dịch đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững Quan điểm, bối cảnh phát triển kinh tế Việt Nam giai đoạn 2020-2030 và tầm nhìn 2045 Trong giai đoạn 2020-2030, tầm nhìn 2045, quan điểm của Đảng, Nhà nước về phát triển kinh tế đất nước đã được đề cập đến trong nhiều tài liệu. Điển hình là, các văn bản chỉ đạo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Khung chính sách kinh tế Việt Nam (2019) Nguồn: Tổng hợp của các tác giả và việc Thủ tướng Chính phủ lần đầu công bố tầm nghiệp giảm xuống dưới 10% với nền sản xuất nhìn quốc gia 2045. Chủ trương, định hướng, mục hiện đại mang tính công nghiệp, không còn ranh tiêu của Đảng, Nhà nước đặt ra là chủ động hội giới nông nghiệp thuần túy. Việt Nam hướng đến nhập, phát huy sức mạnh của cơ chế kinh tế thị quốc gia có chất lượng giáo dục tốt nhất trong trường và Cách mạng công nghiệp lần thứ tư, dựa khu vực châu Á - Thái Bình Dương. trên nền tảng 3 trụ cột thịnh vượng về kinh tế, ổn Ba là, đến năm 2030 đạt quy mô và trình độ kinh định về xã hội và bền vững về môi trường, xây tế của một nước công nghiệp, vượt qua bẫy thu dựng nước Việt Nam trở thành nước công nghiệp nhập trung bình (có mức thu nhập theo giá so sánh vào năm 2030 và là nước thịnh vượng vào năm là 10.000 USD và giá so sánh sức mua là 18.000 USD. 2045. Mục tiêu 2030 và tầm nhìn 2045, có 5 nội Tỷ trọng của khu vực tư nhân trong GDP ít nhất dung quan trọng: là 80%. Chỉ số phát triển con người theo Liên Hợp Một là, Việt Nam trở thành một quốc gia phát Quốc (HDI) đạt ít nhất 0,7. triển. Trong đó, xây dựng hệ thống chăm sóc sức Định hướng, triển vọng đô thị hóa, khỏe đẳng cấp thế giới, đảm bảo cung cấp dịch vụ thị trường bất động sản và chuyển dịch đất đai chăm sóc sức khỏe cho 100% người dân với chất lượng cao; phát triển hệ thống bệnh viện tiêu chuẩn Để thực hiện những mục tiêu chung của cả nền quốc tế tốt nhất trên cả nước, nằm trong 20 nước kinh tế giai đoạn 2020-2030 tầm nhìn 2045, lĩnh vực có dịch vụ y tế tốt nhất thế giới. Chỉ số phát triển đô thị hóa, thị trường BĐS và chuyển dịch đất đai sẽ con người trong nhóm 30 quốc gia đứng đầu thế cần có những nội dung cụ thể của mình: giới. Xây dựng gia đình văn hóa, tăng cường liên Một là, công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đô thị hóa. kết cộng đồng, Việt Nam trở thành một xã hội văn Các ngành công nghiệp hiện đại và nền kinh tế dựa minh, hiện đại, tiếp tục phát huy thành quả của giai trên tri thức sẽ phát triển mạnh, được đặt trong một đoạn phát triển trước đến năm 2030. mạng lưới hiệu quả và được kết nối tốt tại các thành Hai là, quốc gia có thu nhập cao, nguồn thu phố hiện đại, nơi mà các chính sách đô thị và nông nhập đa dạng. Việt Nam phải trở thành một quốc thôn sẽ được đồng bộ chặt chẽ. Những đô thị như gia phồn vinh, hạnh phúc, gia nhập nhóm các Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh sẽ tương tác với nền quốc gia thu nhập cao, nơi người dân có cuộc kinh tế toàn cầu và đảm bảo tính đa dạng đô thị, sống hạnh phúc nhất thế giới; trở thành một nhờ đó khuyến khích học tập, sáng tạo và phát triển quốc gia có nền kinh tế tri thức cạnh tranh, nằm sản phẩm mới, kết nối mọi người và doanh nghiệp trong 20 quốc gia đứng đầu về chỉ số năng lực trên thế giới. cạnh tranh toàn cầu cũng như chỉ số về môi Hai là, dự báo vào năm 2030, trên 50% dân số Việt trường kinh doanh thuận lợi. Nền kinh tế với thu Nam sống ở khu vực đô thị. Tỷ trọng công nghiệp và nhập tốt và đa dạng hóa các nguồn thu nhập; dịch vụ trong GDP ở mức hơn 90% và đóng góp hơn công nghiệp theo hướng hiện đại, khu vực nông 70% việc làm. Vì vậy, vấn đề đô thị hóa, thực chất là 23
5. NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆU QUẢ, BỀN VỮNG vấn đề công nghiệp hóa và di dân đô thị. Hệ thống thị trường BĐS, hệ thống đô thị và nhà ở. Đưa vào các đô thị phát triển kéo theo đô thị hóa. Tuy nhiên, hệ công cụ phái sinh như quỹ đầu tư tín thác BĐS; quỹ thống đô thị phát triển như thế nào là một vấn đề tiết kiệm tương hỗ BĐS; hệ thống thế chấp thứ cấp không chỉ của một bên, không thể chỉ một thời gian cũng như các loại hình sản phẩm khác để đa dạng ngắn mà là của tất cả các bên, trong thời gian dài. Chỉ hóa nguồn lực phát triển đô thị, hạ tầng đô thị. đến khi tỷ lệ đô thị hóa đạt mức cao (có thể từ 80% trở Bốn là, hoàn thiện hệ thống chính sách thuế, giá, lên) mới có thể được coi là thành công. thu tiền sử dụng đất để đảm bảo huy động tối đa giá Đi liền với vấn đề phát triển đô thị là sự vận trị nguồn lực từ chuyển dịch đất đai. Đồng thời, tạo hành của thị trường BĐS. Tương tác giữa sự tăng hệ thống thuế, giá, thu tiền sử dụng đất đủ mạnh để trưởng kinh tế, phát triển thị trường BĐS và đô thị chống đầu cơ, lãng phí, đặc biệt trong các thời điểm hóa là những vấn đề cần giải quyết đồng thời. Chỉ thị trường đất đai, BĐS đô thị có yếu tố đầu cơ, bong khi thị trường BĐS vận hành đầy đủ, vấn đề nhà ở bóng để đảm bảo ổn định thị trường, phát triển đô của người dân đô thị mới có thể được giải quyết và thị và phát triển kinh tế bền vững. khi đó, đô thị hóa mới bền vững. Tóm lại, đô thị hóa, phát triển thị trường BĐS, Ba là, có một hệ thống luật pháp thuận lợi cho việc để có thể thúc đẩy chuyển dịch đất đai đáp ứng yêu chuyển dịch đất đai. Những năm tới, Việt Nam sẽ đi cầu phát triển bền vững, cần hoàn thiện quy hoạch, vào giai đoạn nền kinh tế phát triển nhanh, kéo theo kiên trì thực hiện quy hoạch, tạo lập các công cụ tài đó là tốc độ đô thị hóa nhanh. Việc chuyển địch dất chính. Đặc biệt, cần huy động luồng tài chính tạo đai, vì thế cũng diễn ra rất mạnh mẽ. Để có thể đáp ra từ chuyển dịch đất đai từ các loại đất (đất nông ứng được yêu cầu chuyển dịch đất đai cao và đa dạng, nghiệp, đất chưa sử dụng) thành đất đô thị, huy việc hoàn thiện thể chế, trong đó có hệ thống luật pháp động tối đa vào phát triển hạ tầng, phát triển bền đất đai theo hướng thúc đẩy chuyển dịch đất đai là hết vững đô thị trong quá trình đô thị hóa, từ đó, phát sức cần thiết. Vì vậy, cần có sự chú trọng trong việc triển bền vững kinh tế - xã hội, môi trường. hoàn thiện khung khổ thể chế về đất đai để đảm bảo Nghiên cứu này có sử dụng kết quả của Đề tài đất đai được chuyển dịch nhanh chóng và thuận lợi. KX.01.04/16-20: “Hoàn thiện công cụ kinh tế thúc Kiến nghị chính sách đẩy chuyển dịch đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững”. Để đạt các mục tiêu đô thị hóa (50% dân số sống Tài liệu tham khảo tại khu vực đô thị), công nghiệp hóa (90% GDP là từ công nghiệp và dịch vụ), đồng thời với việc khắc 1. Bộ Xây dựng (2019), Báo cáo tóm tắt đánh giá quá trình đô thị hóa ở việt phục những tồn tại hạn chế cũng như mặt trái của nam giai đoạn 2011 – 2020 và định hướng mục tiêu, nhiệm vụ phát triển quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, cần triển khai đô thị giai đoạn 2021 – 2030, kế hoạch 5 năm 2021 – 2025, Hà Nội; đồng bộ các giải pháp sau: 2. Ngân hàng Thế giới (2010), “Đánh giá đô thị Việt Nam”, Hà Nội, 2010; Một là, hoàn thiện hệ thống quy hoạch phát triển đô 3. Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ngân hàng Thế giới (2016), Việt Nam 2035, NXB thị và nông thôn giai đoạn 2020-2030, tầm nhìn 2045- Hồng Đức, Hà Nội Bản tiếng Việt. 2050, đồng thời, có tiêu chí đô thị hóa cụ thể cho năm 4. Bộ Kế hoạch và Đầu tư (2019), Ra mắt Khung chính sách kinh tế Việt Nam, 2025. Hài hòa hóa quy hoạch phát triển đô thị nông thôn với các quy hoạch khác trong Luật Quy hoạch 5. Thủ tướng lần đầu công bố tầm nhìn quốc gia 2045. (2017); Tuân thủ triệt để quy hoạch phát triển đô thị thu-tuong-lan-dau-cong-bo-tam-nhin-quoc-gia-2045-post917877.-html; đã được phê duyệt để đảm bảo phát triển đô thị đúng 6. Nguyễn Hoàng Yến, Đánh giá ảnh hưởng của quá trình đô thị hóa tới cộng quy hoạch, bền vững và sử dụng dất tiết kiệm, hiệu đồng dân cư huyện Ứng Hòa, TP. Hà Nội. quả; Triển khai đồng bộ các biện pháp để phát triển đô bitstream/VNU_123/9201/1/01050000167.pdf; thị và đô thị hóa; Sử dụng đất hiệu quả để tạo nguồn 7. Tổng quan phát triển đô thị Việt Nam http://-cem.-gov.-vn/-Portals/-0/-quynh/- vốn phát triển đô thị văn minh, hiện đại; Tuyệt đối xóa 2017/-BC_SOE_2016/2.%20Chuong%201.pdf?ver=2017-07-25-160147-573 bỏ và không tạo mới các đô thị không được đưa vào 8. Đô thị hóa ở Trung Quốc - Bài học kinh nghiệm phát triển bền vững cho Việt sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả. Nam, Hai là, coi trọng nguồn lực đất đai. Tài chính hóa Thông tin tác giả: đất đai để tạo vốn phát triển đô thị, hạ tầng đô thị. Vận dụng các cơ chế dùng quỹ đất để tạo vốn phát triển cơ PGS., TS. Trần Kim Chung sở hạ tầng đô thị (Chẳng hạn, sử dụng đất hành lang Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương công trình hạ tầng tạo vốn phát triển cơ sở hạ tầng ). CN. Nguyễn Thanh Huyền, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương Ba là, tạo ra hệ thống tài chính phái sinh để phát triển Email: trankimchung@mpi.gov.vn 24