Nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam trong bối cảnh hội nhập mới

Nội dung text: Nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam trong bối cảnh hội nhập mới

1. NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRONG BỐI CẢNH HỘI NHẬP MỚI NCS.ThS. Nguyễn Thanh Lân1 Tóm tắt Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những yếu tố cấu thành quan trọng trong hệ thống thị trường đồng bộ ở Việt Nam. Trong những năm gần đây (2011 - 2013), tình hình thị trường BĐS có nhiều diễn biến phức tạp do chịu tác động của suy thoái kinh tế toàn cầu và suy giảm kinh tế trong nước. Tuy nhiên, từ năm 2014 đến nay, tình hình thị trường đã được cải thiện, phục hồi và có những bước phát triển rõ rệt. Mục tiêu bài viết nhằm đánh giá nguồn vốn nước ngoài đầu tư vào BĐS tại Việt Nam nhìn trên các khía cạnh về chính sách thu hút và thực trạng nguồn vốn đầu tư trong bối cảnh hiện nay - khi thị trường BĐS nước ta bước vào giai đoạn phát triển mới, nền kinh tế Việt Nam ngày càng hội nhập sâu rộng trong khu vực và quốc tế. Qua đó, bài viết đưa ra một số khuyến nghị về mặt chính sách trong việc thu hút, quản lý nguồn vốn nước ngoài trong đầu tư BĐS, góp phần phát triển bền vững thị trường. Từ khóa: Bất động sản, hội nhập quốc tế, nguồn vốn nước ngoài, thị trường bất động sản. 1. Bối cảnh phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam Sau thời gian suy giảm sâu (2011 - 2013), tình hình thị trường BĐS Việt Nam đã có nhiều cải thiện, bước vào giai đoạn phát triển. Năm 2015 là khép lại với nhiều tín hiệu tích cực của thị trường BĐS ở các mảng về giao dịch, chuyển dịch giữa các phân khúc, giải quyết tồn kho, tốc độ giải ngân gói 30.000 tỷ đồng, tín dụng BĐS Niềm tin vào thị trường tăng trở lại, người tiêu dùng không còn chờ đợi giảm giá và quyết định mua theo nhu cầu sử dụng. Các bằng chứng ghi nhận từ thị trường BĐS cho thấy: thanh khoản thị trường và giá BĐS tăng khá, tồn kho BĐS giảm mạnh, dòng tiền đã trở lại thị trường, niềm tin vào thị trường được củng cố vững chắc, một vài dự án BĐS cá biệt đã xảy ra tình trạng “đầu cơ” và sốt ảo. Cụ thể: 1 Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Email: lannt.neu@gmail.com 377
2. (i) Về thanh khoản thị trường tăng đáng kể: Lượng giao dịch theo thống kê của một số sàn giao dịch BĐS Hà Nội, tháng 11 có khoảng 1.550 giao dịch thành công, tuy giảm 5% so với tháng trước, nhưng vẫn tăng gần 11% so với cùng thời điểm năm 2014. Tại Thành phố Hồ Chí Minh trong tháng 11 có khoảng 1.600 giao dịch BĐS thành công, tăng 23% so với cùng thời điểm năm 2014. Tính chung, lượng giao dịch 11 tháng năm 2015 đạt khoảng 24.300 giao dịch, tăng khoảng 92% so với cùng kỳ năm trước. Đến cuối năm 2015, tổng lượng giao dịch trên toàn thị trường đã tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm 2014 với khoảng 19.350 giao dịch tại Hà Nội và 18.700 giao dịch tại TP. Hồ Chí Minh (Báo cáo công bố của Bộ Xây dựng, 2015). Đáng chú ý, phân khúc BĐS nhà ở cao cấp đã có sự cải thiện trong tỷ lệ giao dịch sau mỗi quý và đạt tỷ lệ khoảng 32% tổng lượng giao dịch tại thời điểm 31/12/2015 (CBRE, 2015). Tuy vậy, trong Quý I/ 2016, thị trường BĐS có dấu hiệu chững lại do tác động của yếu tố tâm lý (Dự thảo sửa đổi Thông tư số 36/2014/TT-NHNN) và yếu tố mùa vụ (VEPR, 2016). (ii) Lượng tồn kho BĐS giảm mạnh về lượng và giá trị: Cụ thể, tồn kho nhà thấp tầng 7.787 căn (tương đương với 13.920 tỷ đồng); tồn kho căn hộ chung cư 8.817 căn (tương đương với 13.208 tỷ đồng); tồn kho đất nền thương mại 1.625.471m2 (tương đương với 4.478 tỷ đồng); tồn kho đất nền nhà ở 6.336.109m2 (tương đương với 21.639 tỷ đồng). Như vậy, giá trị hàng tồn kho BĐS đã giảm tới hơn 50% trong vòng 2 năm, chỉ còn khoảng 53.245 tỷ đồng (tính đến cuối tháng 11/2015), giảm tuyệt đối về giá trị tới 75.303 tỷ đồng (tương đương 58%). Đến 20/12/2015, tổng giá trị tồn kho BĐS cả nước còn khoảng 50.889 tỷ đồng. Điều này đã góp phần đưa mức nợ xấu trong lĩnh vực BĐS giảm khá đáng kể, chỉ còn 2,4% trên tổng dư nợ (Bộ xây dựng, 2015). Gần đây nhất, tính đến cuối tháng 4/2016, giá trị tồn kho BĐS toàn thị trường còn gần khoảng 41.500 tỷ đồng tương ứng với tỷ lệ giảm là 44% so với cuối năm 2014 (Bộ xây dựng 2016). Lượng tồn kho chủ yếu là BĐS đất nền của các dự án tọa lạc xa khu vực trung tâm và chưa hoàn thiện về cơ sở hạ tầng. (iii) Giá BĐS tăng khá: Trong năm 2015, xu hướng giá BĐS là tăng và không còn hiện tượng giảm giá. Giá mở bán các dự án mới tăng khoảng 3 - 5% so với năm trước, cá biệt một số dự án cao cấp có mức tăng giá 5 - 7% tại một số đợt mở bán sau (CBRE, 2015). Chỉ số giá nhà tăng nhẹ qua các quý trong năm 2015 (Savills, 2015). Mặc dù thị trường nhà ở có nguồn cung dồi dào nhưng tỷ lệ hấp thụ và giá giao dịch khá cao. Giá thuê ở các phân khúc BĐS thương mại có những dấu hiện tăng nhưng chưa rõ nét. 378
3. (iv) Dòng tiền đã quay trở lại thị trường: Dòng vốn đầu tư ngoài nước và trong nước (dân cư) vào BĐS đang rất tiềm năng và khả quan. Tổng dư nợ tín dụng BĐS năm 2015 lên đến 342.000 tỷ đồng, tăng khoảng 1,8 lần so với thời điểm 2012, trong đó phân khúc nhà ở chiếm đến 39%. Gói hỗ trợ tín dụng nhà ở 30.000 tỷ giải ngân được 15.465 tỷ đồng, đạt 52% (Bộ xây dựng, 2015). Tuy nhiên, tác động của Thông tư 06/2016/TT-NHNN về việc sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư số 36/2014/TT- NHNN, trong đó có quy định nâng hệ số rủi ro các khoản vay BĐS từ 150% lên 200% và quy định của NHNN về thời hạn kết thúc giải ngân gói hỗ trợ tín dụng nhà ở 30.000 tỷ đồng cũng ảnh hưởng đáng kể đến dòng vốn đầu tư trong nước đến lĩnh vực BĐS. Trong thời gian tới, bối cảnh phát triển của thị trường BĐS sẽ có nhiều thay đổi bởi tác động của các nhân tố trực tiếp và gián tiếp, có thể đánh giá trên một số khía cạnh sau đây: Một là, bối cảnh phát triển của nền kinh tế Việt Nam phục hồi khá và vẫn còn có dư địa để phát triển, mang lại tác động tích cực đến thị trường BĐS. Trong năm 2015, kinh tế phục hồi rõ nét - tăng trưởng đạt 6,68%, tình hình doanh nghiệp cải thiện, lạm phát ở mức thấp đạt 0,6% thúc đẩy tiêu dùng và đầu tư. Tái cơ cấu kinh tế đạt những kết quả bước đầu, môi trường kinh doanh có sự cải thiện. Năm 2016 được dự báo tăng trưởng tiếp tục cải thiện nhưng mức độ cải thiện sẽ thấp hơn năm 2015, đạt khoảng 6,7 - 6,8%. Một số yếu tố góp phần tăng trưởng kinh tế năm 2016 như: Tổng cầu nền kinh tế được dự báo tăng khá, giá cả hàng hóa thế giới có thể tiếp tục giảm, kinh tế vĩ mô được duy trì ổn định trong các năm trước góp phần ổn định tâm lý lạm phát (UBGSTCQG, 2015). Hai là, Hội nhập kinh tế quốc tế là lực đẩy cho phát triển kinh tế và thị trường BĐS Việt Nam. Trong năm 2016 và những năm tới, triển vọng về AEC và TPP mang lại nhiều cơ hội phát triển cho nền kinh tế và thị trường BĐS Việt Nam. Đối với thị trường BĐS, AEC và TPP góp phần thu hút vốn FDI vào BĐS, gia tăng sức cầu BĐS nhà ở đối với người nước ngoài trong khối ASEAN và nước ngoài khác đến làm việc tại Việt Nam, đồng thời có tác dụng giải quyết lượng BĐS nhà ở tồn kho tại các phân khúc trung và cao cấp, nâng cao tỷ lệ hấp thụ hàng hóa nhà ở và tính thanh khoản của thị trường căn hộ trong trung và dài hạn. Bên cạnh đó, hội nhập kinh tế sẽ dự báo cải thiện và phát triển thị trường BĐS thương mại như văn phòng cho thuê, mặt bằng bán lẻ, trung tâm thương mại, khách sạn và BĐS công nghiệp (Vũ Thị Minh và Nguyễn Thanh Lân, 2015a). 379
4. Ba là, thị trường BĐS đã hồi phục và bước vào giai đoạn phát triển mới, cấp độ cao hơn và dần định hướng chuyên nghiệp hơn. Sau thời gian suy giảm, thị trường BĐS dần được điều chỉnh, cơ cấu và thanh lọc hơn. Các chủ thể tham gia thị trường đã dần chuyên nghiệp hơn, sức cạnh tranh được tăng cường so với giai đoạn trước. Bên cạnh đó, cấp độ phát triển của thị trường cũng bắt đầu có sự thay đổi và bắt đầu chuyển sang giai đoạn tài chính hóa, các công cụ tài chính đầu tư BĐS sẽ được vận hành. Thị trường sẽ có quỹ đầu tư tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm tương hỗ BĐS, hình thức “timeshare” sẽ được nhân rộng (Trần Kim Chung và Nguyễn Thị Hải Yến, 2015). Bốn là, chính sách phát triển thị trường BĐS và các thể chế liên quan đến BĐS dần hoàn thiện và tiệm cận hơn với xu hướng quốc tế. Trong năm 2015, ở Việt Nam, các đạo luật quan trọng tác động lớn đến thị trường BĐS như: Luật Doanh nghiệp 2014, Luật Xây dựng 2014, Luật Đầu tư 2014, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chính thức có hiệu lực và từng bước được cụ thể trong thực tiễn cuộc sống. Các luật trên tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, liên quan trực đến lĩnh vực BĐS, các luật này có thể điểm lại thành 04 nhóm vấn đề như sau: (i) các quy định liên quan đến tạo lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS và đầu tư xây dựng BĐS; (ii) các quy định liên quan đến sở hữu BĐS; (iii) các quy định liên quan đến giao dịch BĐS; (iv) các quy định liên quan đến huy động vốn đầu tư BĐS (Vũ Thị Minh và Nguyễn Thanh Lân, 2015b). Các quy định mới của chính sách sẽ có nhiều tác động tích cực đến thị trường BĐS trong những năm tới (Đặng Hùng Võ, 2014). 2. Điểm lại vài nét chính về thu hút nguồn vốn nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực BĐS Việt Nam hiện nay BĐS là một lĩnh vực đầu tư đòi hỏi lượng vốn lớn trong dài hạn và kế hoạch tài chính ổn định (Phạm Quang Trung và cộng sự, 2014). Bởi, BĐS là loại tài sản do hai yếu tố chủ yếu cấu thành là đất đai và công trình xây dựng. Giá trị của đất đai đã rất lớn, lại cộng thêm chi phí đầu tư xây dựng cao làm cho giá trị của BĐS càng lớn hơn (Hoàng Văn Cường, 2006). Giá cả của BĐS thường cao hơn nhiều so với giá cả của các loại hàng hóa tiêu dùng thông thường khác. Trong thị trường BĐS, có nhiều cách tiếp cận về nguồn vốn khác nhau. Theo phạm vi lãnh thổ, có thể chia nguồn vốn trong thị trường BĐS thành 2 nguồn cơ bản: (i) Nguồn vốn trong nước bao gồm: vốn tín dụng ngân hàng, vốn hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp BĐS, vốn đầu tư BĐS từ dân cư; (ii) Nguồn vốn ngoài nước bao gồm: vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), vốn đầu tư gián tiếp (FPI) và kiều hối vào BĐS (Nguyễn Thanh Lân, 2014a). Ở mục 380
5. này, bài viết điểm lại những nội dung cơ bản về chính sách và thực trạng trong thu hút nguồn vốn nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực BĐS Việt Nam thời gian qua. 2.1. Chính sách liên quan đến nguồn vốn nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực BĐS Ở Việt Nam, trong hơn 20 năm qua, theo đánh giá của nhiều nhà nghiên cứu thì thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua 3 cơn sốt và đóng băng. Cơn sốt thứ nhất diễn ra năm 1993 - 1994 do sự ra đời của Luật Đất đai 1993 và đóng băng lần thứ nhất trong những năm 1995 - 1999 do có Nghị định số 18/CP ngày13/2/1995 và Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ cùng với sự tác động của khủng hoảng châu Á năm 1997. Cơn sốt thứ hai diễn ra năm 2001 - 2002 do có chủ trương cho Việt kiều mua nhà cùng với việc ban hành giá đất mới của Nhà nước và đóng băng lần thứ hai trong những năm 2002 - 2006 do tác động của Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thực hiện. Cơn sốt thứ ba diễn ra năm 2007 - 2008 nhờ sự tăng trưởng của vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), sự phát triển của thị trường chứng khoán và sự ra đời của Luật kinh doanh Bất động sản và đóng băng lần thứ ba trong giai đoạn 2009 - 2014 do tác động của chính sách tiền tệ và kiểm soát tín dụng chặt chẽ, Nghị định số 71/NĐ-CP ngày 23/06/2010, Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/08/2009, Nghị quyết số 11/NQ-CP và do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới (Đinh Văn Ân, 2010; Nguyễn Thanh Lân, 2013). Trong giai đoạn hiện nay, thị trường BĐS bắt đầu bước vào giai đoạn phát triển mới (Đặng Hùng Võ, 2014). Chính sách thu hút vốn đầu tư nước ngoài cho phát triển kinh tế ở Việt Nam được khẳng định lần đầu tiên trong Luật Đầu tư nước ngoài 1987 với những quy định cho phép doanh nghiệp nhà nước được góp vốn vào xí nghiệp liên doanh với nước ngoài bằng quỹ đất của mình. Tuy nhiên, nguồn vốn ngoài nước thực sự được thúc đẩy từ khi triển khai Luật Đất đai 2003, Luật Đầu tư năm 2005, Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 và các văn bản hướng dẫn dưới luật. Cụ thể, Luật Đầu tư năm 2005; Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006, Chỉ thị số 15/2007/CT-TTg ngày 22/6/2007 về một số giải pháp chủ yếu nhằm thúc đẩy đầu tư nước ngoài là những cơ sở pháp lý quan trọng cho các chủ thể kinh tế tham gia vào thị trường Bất động sản (Đinh Văn Ân, 2010). Trong đó quy định, về các hình thức đầu tư, bảo đảm đầu tư, quyền tự chủ đầu tư kinh doanh, bình đẳng trong tiếp cận sử dụng đất đai, thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với vay vốn thực hiện dự án đầu tư; xây dựng, phát triển kết cấu hạ tầng, các dự án quan trọng trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế được miễn, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và pháp luật về thuế. Thêm vào đó, Luật Đầu tư còn mở ra quyền góp 381
6. vốn, mua cổ phần, sát nhập, mua lại doanh nghiệp tại Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngoài. Trong quá trình các doanh nghiệp nước ngoài thực hiện đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước cung cấp miễn phí các thông tin về quy hoạch xây dựng, phát triển các dự án khu đô thị mới. Hiện nay, chính sách phát triển thị trường BĐS nói chung và chính sách thu hút vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực BĐS được quy định bởi Luật Đầu tư 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và một số luật chuyên ngành khác. Bảng 1. Một số văn bản pháp luật tác động đến thị trường BĐS có hiệu lực năm 2015 TT Luật Các văn bản dưới luật Nội dung cơ bản Luật Kinh doanh Bất Nghị định Quy định hoạt động kinh 1 động sản 2014 76/2015/NĐ-CP doanh BĐS Quy định về sở hữu, phát Nghị định 2 Luật Nhà ở 2014 triển, quản lý, sử dụng và 99/2015/NĐ-CP giao dịch nhà ở Nghị định Quy định về tạo lập, tổ Luật Doanh nghiệp 78/2015/NĐ-CP; 3 chức và hoạt động liên 2014 Nghị định quan đến doanh nghiệp 95/2015/NĐ-CP. Nghị định 30/2015/NĐ-CP; Quy định hoạt động đầu tư 4 Luật Đầu tư 2014 Nghị định kinh doanh tại Việt Nam 15/2015/NĐ-CP. Nghị định 32/2015/NĐ-CP; Nghị định 37/2015/NĐ-CP; Nghị định Quy định về hoạt động đầu 5 Luật Xây dựng 2014 44/2015/NĐ-CP; tư xây dựng Nghị định 46/2015/NĐ-CP; Nghị định 59/2015/NĐ-CP. Nguồn: Vũ Thị Minh và Nguyễn Thanh Lân, 2015b 382
7. Ngoài ra, khi xem xét dưới góc độ luồng tiền, nguồn vốn ngoài nước vào lĩnh vực BĐS Việt Nam còn được thể hiện qua nguồn kiều hối và nguồn đầu tư gián tiếp (FPI) vào thị trường chứng khoán - đầu tư nhóm cổ phiếu ngành BĐS. Đối với chính sách về kiều hối ở Việt Nam: Sau năm 1990, Chính phủ và các bộ, ngành đã xây dựng nhiều văn bản quy định về quản lý kiều hối nhằm khuyến khích, thu hút và quản lý hiệu quả nguồn ngoại tệ này thông qua các văn bản như: Nghị định 63/1998/NĐ-CP của Chính phủ ban hành về quản lý ngoại hối bao gồm 10 chương 45 điều quy định cụ thể và chi tiết từ đối tượng và phạm vi điều chỉnh; quản lý nhà nước về ngoại hối; mở tài khoản sử dụng ngoại tệ của người cư trú và người không cư trú; Quyết định số 170/1999/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ban hành về việc khuyến khích người Việt Nam sống định cư ở nước ngoài chuyển tiền về nước. Sau đó, NHNN đã ban hành Thông tư số 02/2000/TT-NHNN ngày 24/02/2000 hướng dẫn thi hành Quyết định số 170/1999/QĐ-TTg và Quyết định số 878/2002/QĐ-NHNN ngày 19/08/2002 sửa đổi và bổ sung một số điều tại Thông tư 02 với mục đích là hoàn thiện mạng lưới của các tổ chức nhận và chi trả ngoại tệ; Thông tư liên tịch số 02/2005/TTLT/BKH-BTP-BCA hướng dẫn người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài thường trú ở Việt Nam khuyến khích đầu tư phát triển kinh tế trong nước: Nhà đầu tư có thể đầu tư qua hình thức mua cổ phần, góp vốn thành lập doanh nghiệp, có thể tham gia quản lý, điều hành doanh nghiệp (Nguyễn Thị Ngọc Loan, 2014). Hiện tại, hành lang pháp lý quan trọng liên quan đến kiều hối được hoàn thiện và tập trung trong một số văn đó là: Pháp lệnh số 28/2005/PL-UBTVQH11 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về ngoại hối; Nghị định số 160/2006/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh Ngoại hối ngày 18/12/2006; Pháp lệnh số 06/2013/PL-UBTVQH13 ngày 18/3/2013 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh Ngoại hối; Nghị định 70/2014/NĐ-CP ngày 17/7/2014 về quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Ngoại hối và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh Ngoại hối. Đối với các chính sách về thu hút FPI: Năm 1999, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 145/1999/QĐ-TTg về quy chế bán cổ phần cho nhà đầu tư nước ngoài, Quyết định này được cụ thể hóa bằng Thông tư số 132/1999/TT-BTC ngày15/11/1999. Sau đó, Quyết định 145/1999/QĐ-TTg được thay thế, sửa đổi và bổ sung bằng các văn bản như: Quyết định số 36/2003/QĐ-TTg quy định về quy chế góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài trong các doanh nghiệp Việt Nam; Quyết định số 88/2009/QĐ-TTg ngày 18/6/2009 về việc ban hành quy chế góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài trong các doanh nghiệp Việt Nam. Bên cạnh đó, liên 383
8. quan đến việc quản lý ngoại hối đối với việc góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài trong các doanh nghiệp Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước cũng ban hành các thông tư như: Thông tư số 03/2004/TT-NHNN ngày 25/5/2004, Thông tư số 05/2014/TT-NHNN ngày 12/3/2014, Thông tư số 19/2014/TT-NHNN ngày 11/8/2014. Đáng chú ý, các hoạt động đầu tư kinh doanh chứng khoán của nhà đầu tư nước ngoài theo quy định pháp luật Việt Nam càng mở rộng về đối tượng, phạm vi, hình thức đầu tư cũng như tỷ lệ sở hữu. Trong đó, các quy định pháp lý về nhà đầu tư nước ngoài trên thị trường chứng khoán được hoàn thiện tại một số văn bản như: Luật Chứng khoán số 62/2010/QH12 (sửa đổi, bổ sung Luật Chứng khoán số 70/2006/QH11) và các văn bản hướng dẫn dưới luật như: Nghị định số 58/2012/NĐ- CP, nghị định số 60/2015/NĐ-CP, Thông tư số 123/2015/TT-BTC ngày 18/8/2015. Cụ thể, nhà đầu tư nước ngoài đầu tư gián tiếp vào Việt Nam thông qua các hình thức: Góp vốn, mua, bán cổ phần, phần vốn góp trong doanh nghiệp Việt Nam chưa niêm yết Góp vốn, mua, bán cổ phần trong doanh nghiệp Việt Nam trên thị trường đăng ký giao dịch (UPCOM) và thị trường chứng khoán niêm yết; mua, bán trái phiếu và các loại chứng khoán khác trên thị trường chứng khoán Việt Nam; mua, bán các giấy tờ có giá khác bằng Đồng Việt Nam do người cư trú là tổ chức được phép phát hành trên lãnh thổ Việt Nam; ủy thác đầu tư bằng Đồng Việt Nam thông qua công ty quản lý quỹ, công ty chứng khoán và các tổ chức được phép thực hiện nghiệp vụ ủy thác đầu tư; góp vốn, chuyển nhượng vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài Bên cạnh đó, quy định về thành lập và phát triển các quỹ đầu tư ở Việt Nam dần được hoàn thiện và cụ thể hóa theo nhu cầu của thị trường. Tóm lại, khung pháp lý và các chính sách liên quan đến thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài phát triển kinh tế nói chung và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam cơ bản đã được hình thành và dần được điều chỉnh phù hợp và theo hướng tiệm cận hơn so với yêu cầu phát triển và bối cảnh quốc tế. Tuy nhiên, còn mấy điểm hạn chế nổi lên về chính sách khi thu hút nguồn vốn nước ngooài trong lĩnh vực BĐS, như sau: Một là, các chính sách liên quan đến đầu tư FDI vào lĩnh vực BĐS chưa đồng bộ, còn có sự khác biệt yếu tố trong nước và ngoài nước trong đầu tư kinh doanh BĐS làm ảnh hưởng đến việc thu hút FDI. Cụ thể: Phạm vi kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài (NĐTNN) theo quy định hiện mới nhất còn “hẹp” hơn so với các chủ thể trong nước. Theo đó, NĐTNN không được phân lô bán nền, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng. Đồng thời, NĐTNN không được 384
9. mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua mà chỉ được phép thuê những bất động sản này để tiến hành cho thuê lại (Luật Kinh doanh Bất động sản 2014). Ngoài ra, quy định pháp luật còn có sự khác biệt về giới hạn tối đa trong thu tiền trước khi mua bán BĐS hình thành trong tương lai giữa NĐTNN và nhà đầu tư trong nước. Theo quy định, trước khi bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng, các doanh nghiệp FDI chỉ được phép thu tối đa 50% giá trị của hợp đồng, trong khi đó tỷ lệ này áp dụng cho các nhà đầu tư trong nước lên đến 70%. Một điểm đáng chú ý, hiện nay vẫn còn khoảng trống pháp lý về quy định thế chấp bất động sản (quyền sử dụng đất và tài sản trên đất) đối với các doanh nghiệp FDI tại các ngân hàng nước ngoài. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp FDI cũng rất băn khoăn về tính minh bạch của thị trường BĐS và thủ tục hành chính trong đầu tư kinh doanh BĐS tại Việt Nam. Hai là, chính sách phát triển về công cụ tài chính đầu tư BĐS và sản phẩm tài chính phái sinh liên quan đến BĐS ở Việt Nam chưa rõ nét. Hiện tại, các công cụ này mới trong quá trình manh nha. Trong khi đó, các quy định về phát triển tài chính phái sinh mới được ban hành và chưa thực sự đi vào đời sống kinh doanh. Do vậy, thị trường tài chính Việt Nam còn thiếu các sản phẩm phái sinh liên quan đến BĐS để thúc đẩy quá trình dịch chuyển vốn của yếu tố nước ngoài. Ba là, Chính sách điều tiết kiều hồi từ kênh phi chính thức cũng như để công khai hóa luồng tiền kiều hối là chưa hiệu quả. Trong tương lai, cần quan tâm hoàn thiện các quy định pháp lý đối với hoạt động này. 2.2. Thực trạng nguồn vốn nước ngoài đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam Thứ nhất, nguồn vốn FDI trong lĩnh vực BĐS: Trong những năm qua, nguồn vốn FDI đã có đóng góp nhất định cho thị trường BĐS. Trong giai đoạn từ năm 1988 tới 2006, FDI cam kết vào lĩnh vực BĐS đạt 5,3 tỷ USD, với vốn thực hiện đạt 2,1 tỷ USD. Trong hai năm 2007 - 2008, vốn FDI đăng ký vào BĐS tăng đột biến (Hình 1). Tuy nhiên, trong vài năm gần đây, do tác động của khủng hoảng kinh tế thế giới, vốn FDI vào thị trường BĐS đã chững lại và giảm xuống (giai đoạn 2009 - 2012). Trong giai đoạn 2013 - 2015, lượng vốn FDI vào Việt Nam có xu hướng tăng nhẹ (trung bình trên 21 tỷ USD). Trong đó, FDI vào BĐS chiếm tỷ trọng khoảng trên 10% trong 02 năm gần đây và luôn ở vị trí thứ 2 - 3 về thu hút FDI so với các lĩnh vực khác trong nền kinh tế quốc dân. Trong năm 2015, FDI đăng ký vào BĐS đạt khoảng 2,39 tỷ USD (tương đương 10,5%). Như vậy, có thể thấy rằng, quy mô và tỷ lệ FDI đăng ký vào lĩnh vực BĐS qua các năm có sự biến động khá mạnh mẽ. 385
10. Hình 1. Vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực BĐS giai đoạn từ 2005 - 2015 Nguồn: Tác giả tổng hợp theo báo cáo của GSO và FIA Ngoài ra, nguồn vốn FDI cũng đã xuất hiện thông qua việc mua bán và chuyển nhượng các dự án BĐS tại Việt Nam (một hình thức trong M&A BĐS). Theo đánh giá của Nguyễn Thanh Lân (2015) cho thấy, quy mô và giá trị hoạt động mua bán và chuyển nhượng dự án trong lĩnh vực BĐS ngày càng tăng, chiếm tỷ lệ lớn trong các thương vụ liên quan đến M&A BĐS. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, lượng vốn FDI thực hiện giải ngân còn khá thấp và các nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu quan tâm đến các dự án BĐS lớn với các sản phẩm BĐS du lịch, văn phòng, khu đô thị mới. Các sản phẩm căn hộ phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân, đặc biệt là nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn còn hạn chế (Nguyễn Thanh Lân, 2014a; Lê Quốc Hội và cộng sự, 2015). Trong thời gian tới, BĐS Việt Nam vẫn là một trong những lĩnh vực tăng trưởng đầy hứa hẹn cho sự tăng trưởng vốn FDI với khung thể chế dần hoàn thiện (các luật liên quan đến kinh doanh BĐS đã được thực thi; Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) đã ký kết và sắp có hiệu lực và Cộng đồng Kinh tế ASEAN (AEC) đã hình thành. Thứ hai, nguồn vốn FPI vào lĩnh vực BĐS: Nguồn vốn FPI đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển thị trường tài chính. FPI trong lĩnh vực BĐS được nhìn qua hai khía cạnh đó là: FPI thông qua hoạt động của các quỹ đầu tư BĐS và FPI thông qua các hoạt động giao dịch chứng khoán liên quan đến cổ phiếu ngành BĐS. 386
11. Ở Việt Nam, từ cuối năm 2010, có chừng 35 quỹ đầu tư nước ngoài chuyên đầu tư vào Việt Nam, kể cả các quỹ thu nhập cố định, private equity (quỹ tư nhân), BĐS với tổng giá trị tài sản ròng khoảng 4,5 tỷ USD. Trong đó, đã xuất hiện một số lượng các quỹ BĐS của đối tác ngoài nước, đóng góp vào nguồn cấp vốn cho thị trường BĐS Việt Nam thông qua hoạt động đầu tư, M&A có liên quan đến chuyển nhượng cổ phần/hợp tác đầu tư hoặc sáp nhập BĐS (ngoài hoạt động mua bán và chuyển nhượng dự án) như các quỹ: Dragon Capital’s Vietnam Resource Investments; VinaCapital’s Vietnam Infrastructure Limited (VNI); VinaCapital’s VinaLand Saigon Asset Management Corporation’s Vietnam Property Holding (VPH); Indochina Capital’s Indochina Land Holdings; JSM Capital Indochina’s JSM Indochina Ltd; Ireka Corporation Berhad’s Aseana Properties; Korea Investment Trust Management Co’s Vietnam Real-Estate Development Fund. Bảng dưới đây thể hiện việc tham gia của các đối tác nước ngoài/các quỹ đầu tư trong các giao dịch liên quan đến chuyển nhượng cổ phần BĐS giai đoạn 2011 - 2015. Có thể thấy rằng, phần lớn trong các thương vụ, vai trò quỹ nước ngoài là các bên mua cổ phần (cung ứng vốn). Tuy nhiên, trong hai năm trở lại đây, vai trò của các doanh nghiệp trong nước dần thay đổi, cũng đã có sự xuất hiện nhà đầu nước trong nước mua lại các BĐS/cổ phần BĐS của nhà đầu tư nước ngoài hoặc của các quỹ đầu tư nước ngoài. Bảng 2. Các thương vụ chuyển nhượng cổ phần BĐS điển hình Giá trị Thời % cổ Bên mua Bên bán Tài sản (triệu gian phần USD) Ayala Corp. Dự án khu phức N/A 2011 30 100% and Satra hợp Warburg VinGroup Vincom Retail 2013 200 20% Pincus Sheraton Nha Vina Capital Kinh Đô Trang Hotel & 2013 42 53.0% Spa Lotte Hotels Khách sạn Vina Capital 2013 62 70% & Resorts Legend Hanel Ltd., Khách sạn Daewoo E&C 2013 100 70% Co Daewoo Sovico Limitless Dự án Halong 2013 N/A 51% Holdings Vietnam Star 387
12. Giá trị Thời % cổ Bên mua Bên bán Tài sản (triệu gian phần USD) Perdana Vinaconex Park City Hà 2013 Park City Hoàng Thành Nội Công ty Ninh ReCapital - 2013 18.5 47% Vân Bay Indochina Ehome3 Tây Nam Long 2013 - 35% Land Sài Gòn Tung Shing Movenpick Sài Group, Vinaland 2014 16.1 53% Gòn Hong Kong Tập đoàn Posco Diamond Plaza 2015 - 70% Lotte Creed An Gia Dự án nhà ở 2015 - 20% Group Investment Ibeworth CT Đầu tư Nam Dự án BĐS 2015 7 - Pte. Ltd Long Nguồn: Tổng hợp của tác giả Đối với các hoạt động giao dịch liên quan đến cổ phiếu BĐS thông qua thị trường chứng khoán đã góp phần gia tăng một lượng vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Theo đánh giá của Phạm Quang Trung và cộng sự (2014) thì công cụ này cũng đã được các doanh nghiệp BĐS thực hiện khá tốt, đặc biệt trong giai đoạn thị trường chứng khoán khởi sắc. Kết quả nghiên cứu của Nguyễn Thanh Lân (2015) cho thấy, mức độ quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài đến cổ phiếu nhóm ngành BĐS - xây dựng đang hiện hữu và hứa hẹn thêm sự tham gia của các nhà đầu tư mới. Tính đến cuối năm 2014, trên thị trường chứng khoán có 73 doanh nghiệp niêm yết trong ngành BĐS, trong đó có 61 doanh nghiệp BĐS có sở hữu nước ngoài (trong đó có 15 doanh nghiệp có sở hữu nước ngoài chiếm trên 20%, 5 doanh nghiệp có sở hữu nước ngoài chiếm trên 40%). Ngoài ra, các quy định về nới room sở hữu cho nhà đầu tư nước ngoài trên thị trường chứng khoán Việt Nam đã có hiệu lực và được kỳ vọng hút được nhiều hơn nữa nguồn vốn cho BĐS qua kênh thị trường chứng khoán. 388
13. Thứ ba, nguồn kiều hối vào lĩnh vực BĐS: Trong những năm qua, kiều hối là một luồng tiền lớn, tăng trưởng ổn định vận hành vào nền kinh tế và là nguồn vốn đầu tư cho thị trường BĐS Việt Nam. Từ năm 1991 - 2013, tổng lượng kiều hối đạt mức khoảng 80,4 tỷ USD. Việt Nam đã trở thành quốc gia trong nhóm 10 nước đứng đầu về tiếp nhận kiều hối với tốc độ tăng trưởng khoảng 10%. Theo tính toán của Ngân hàng Thế giới (2013) lượng kiều hối vào Việt Nam đã tăng gấp 10 lần, từ 1,1 tỷ USD năm 2001 tăng lên đạt hơn 11 tỷ USD vào cuối năm 2013. Trong năm 2014 và 2015 (sơ bộ), Việt Nam nhận được khoảng 12 tỷ USD và 12,3 tỷ USD (Worldbank, 2016). Hình 2. Giá trị kiều hối vào Việt Nam giai đoạn 2001 -2015 Nguồn: Tổng hợp của tác giả từ các nguồn Trong đó, lĩnh vực BĐS là lĩnh vực thu hút kiều hối nhiều nhất với tỷ lệ kiều hối chảy vào BĐS trung bình khoảng 20,7% (Trần Kim Chung và Nguyễn Thị Hải Yến, 2015). Kết quả nghiên cứu của Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (2015) chỉ ra rằng, kiều hối vào BĐS chiếm khoảng 17,3%. Cụ thể, Trong giai đoạn 2007 - 2009, có tới 45 - 50% lượng kiều hối về Việt Nam được đầu tư vào thị trường BĐS. trong năm 2011, BĐS là lĩnh vực thu hút kiều hối nhiều nhất với 4,7 tỷ USD, chiếm 52% trong tổng doanh số kiều hối (Nguyễn Thanh Lân, 2014a). Trong năm 2016, dòng kiều hối được đánh giá vẫn là điểm sáng của kinh tế Việt Nam và dự báo tiếp tục gia tăng. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, kiều hối vẫn là nguồn vốn quan trọng và có nhiều cơ hội đóng góp vào quá trình phát triển của thị 389
14. trường BĐS trong thời gian tới, bởi các lý do sau: (i) Chính sách liên quan đến kiều hối ở nước ta hiện tại là khá “cởi mở”: Nhà nước chưa đánh thuế thu nhập về nhận kiều hối, phí chuyển kiều hối hiện đang rất thấp, nhà nước vẫn khuyến khích tăng cung nguồn kiều hối và tiếp tục thực hiện chính sách không truy suất nguồn gốc đối với nguồn kiều hối); (ii) Vốn tư nhân nước ngoài kỳ vọng gia tăng với nhiều yếu tố kích thích đầu tư cá nhân và tổ chức nước ngoài như: các quy định về sở hữu nhà ở đối với các đối tượng nước ngoài được mở rộng và hấp dẫn hơn so với các quốc gia khác trong khu vực, AEC đã được thành lập và Việt Nam sẽ chính thức gia nhập TPP trong thời gian tới Tóm lại, qua phân tích trên đây, có thể thấy rằng, triển vọng các nguồn vốn nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực BĐS vẫn còn tiềm năng phát triển. Tuy nhiên, cần nhìn nhận một số thách thức nảy sinh đối với các nguồn vốn đó là: (i) Nguồn vốn FDI có biểu hiện sụt giảm về giá trị tuyệt đối và đang đối mặt với sự cạnh tranh của các nền kinh tế mới nổi trong khu vực ngày càng mạnh mẽ, tỷ lệ vốn giải ngân trên thực tế còn thấp so với đăng ký, chất lượng FDI chưa cao; (ii) Nguồn vốn FPI: Xu hướng thoái vốn của các quỹ đầu tư nước ngoài, dòng vốn từ thị trường chứng khoán chưa có mức tăng trưởng đột biến và rất bất định; (iii) Nguồn kiều hối được đánh giá là chủ đạo nhưng kiều hối rất có thể chuyển hướng sang các lĩnh vực sản xuất khác ngoài lĩnh vực BĐS. 3. Một số trao đổi và kiến nghị Từ những nhận định về nguồn vốn nước ngoài trong thị trường BĐS Việt Nam trên đây, thấy rằng, nguồn vốn FDI và kiều hối vẫn có vai trò lớn đối với thị trường BĐS. Để phát triển nguồn vốn cho thị trường BĐS Việt Nam, trong thời gian tới cần quan tâm, chú ý đến một số vấn đề sau: - Nâng cao chất lượng FDI và tiến độ thực hiện giải ngân các dự án, chú trọng “nắn dòng” vốn FDI vào nhiều phân khúc và loại hình BĐS như hạ tầng khu công nghiệp, hệ thống kho bãi, hậu cần phục vụ cho phát triển hoạt động logistics Huy động nguồn vốn FDI trong nội khối ASEAN trong đầu tư BĐS nhằm tận dụng cơ hội của AEC; - Nghiên cứu và sửa đổi pháp luật để thu hẹp, tiến tới xóa bỏ dần sự khác biệt giữa các chủ thể đầu tư kinh doanh BĐS trong nước và nước ngoài. Nên chăng thúc đẩy việc nghiên cứu cơ chế chính sách tạo điều kiện và cho phép thế chấp BĐS là tài sản trên đất tại các ngân hàng nước ngoài đối với các chủ thể kinh doanh BĐS ở Việt Nam; 390
15. - Duy trì, đa dạng hóa nguồn vốn FPI bằng cách tăng cường và tận dụng nguồn vốn từ thị trường chứng khoán sang lĩnh vực BĐS thông qua vai trò của các quỹ đầu tư và sản phẩm tài chính BĐS. Hiện tại, thị trường chứng khoán Việt Nam đã có khung pháp lý về phát triển chứng khoán phái sinh đặt ra vấn đề chứng khoán hóa khoản vay thế chấp BĐS. Do đó, cần nhanh chóng hình thành và đẩy mạnh phát triển mô hình Quỹ tín thác BĐS (REIT - Real Estate Investment Trust); hoàn thiện khung chính sách để phát triển hoạt động M&A trong lĩnh vực BĐS; - Tiếp tục thúc đẩy kiều hối vào BĐS bằng việc duy trì ưu đãi cho người nhận kiều hối. Tuy nhiên, trong dài hạn, cần có chính sách điều chỉnh cân đối, hạn chế chuyển dịch kiều hối ở kênh phi chính thức, hướng tới việc công khai hóa và tận dụng tối đa nguồn vốn này để phát triển kinh tế - xã hội; - Minh bạch hóa thị trường BĐS trong quá trình hội nhập: Khẩn trương xây dựng các chỉ số đánh giá thị trường (REMI), công khai và minh bạch các quy trình thủ tục liên quan đến giao dịch, đăng ký sở hữu BĐS. Thêm vào đó, chú trọng việc hình thành, chuẩn hóa các tổ chức cung cấp dịch vụ cho thị trường BĐS. Tài liệu tham khảo 1. Báo cáo công bố tại các quý trong năm 2015 của CBRE, Savills 2. Bộ Xây dựng (2015, 2016), Báo cáo thị trường BĐS , Hà Nội. 3. Đặng Hùng Võ (2014), Dự báo thị trường BĐS 2015, TP. Hồ Chí Minh. 4. Đinh Văn Ân (2010), Báo cáo đề tài KX.01.13/06-10 Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, Hà Nội 5. Hoàng Văn Cường (2006), Thị trường bất động sản, Nxb Xây dựng. 6. Nguyễn Thanh Lân (2013), Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam 2011 - 2013 và một số khuyến nghị trong thời gian tới, Kỷ yếu hội thảo: Nhìn lại nửa chặng đường phát triển kinh tế xã hội 5 năm 2011 - 2015 và những điều chỉnh chiến lược, Hà Nội. 7. Nguyễn Thanh Lân (2014a), Nguồn vốn trong thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay: Vấn đề và giải pháp, Kỷ yếu hội thảo: Khơi thông nguồn vốn cho phát triển kinh tế Việt Nam trong giai đoạn hiện nay, Hà Nội. 8. Nguyễn Thanh Lân (2014b), Đánh giá tổng quan hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam, Kỷ yếu hội thảo: Kinh doanh bất động sản - Cơ hội và thách thức trong bối cảnh thị trường có dấu hiệu phục hồi, Hà Nội. 391
16. 9. Nguyễn Thanh Lân (2015), Merger and acquisition activity in Vietnam’s real estate - View from the striking deals, Hội thảo Khoa học Quốc tế dành cho các nhà nghiên cứu trẻ khối kinh tế và kinh doanh chủ đề: “Kinh tế, quản lý và quản trị kinh doanh trong bối cảnh toàn cầu hoá” lần thứ nhất năm 2015 (The 1st ICYREB), Hanoi. 10. Phạm Quang Trung, Vũ Thị Minh và Nguyễn Thanh Lân (2014), Nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng và một số giải pháp phát triển', Kỷ yếu hội thảo: Kinh doanh bất động sản - Cơ hội và thách thức trong bối cảnh thị trường có dấu hiệu phục hồi, Hà Nội. 11. Trần Kim Chung và Nguyễn Thị Hải Yến (2015), Kiều hối và bất động sản trong bối cảnh các nguồn vốn tại Việt Nam hiện nay, đăng tải tại cổng thông tin điện tử "Địa ốc Việt Nam" ngày 14/12/2015. 12. Vũ Thị Minh và Nguyễn Thanh Lân (2015a), Việt Nam gia nhập Cộng đồng Kinh tế ASEAN và tác động đến sự phát triển của thị trường BĐS Hà Nội, Hội thảo khoa học “Cộng đồng Kinh tế ASEAN và tác động tới phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội”, Hà Nội, 2015. 13. Vũ Thị Minh và Nguyễn Thanh Lân (2015b), Những làm gió mới đang thổi vào thị trường bất động sản, Đặc san Báo đầu tư “Toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam 2015”, trang 54-55. 14. UBGSTCQG (2015), Báo cáo Triển vọng kinh tế 2016, ngày 25/12/2015, Tài liệu phục vụ phiên họp Chính phủ tháng 12/2015, Hà Nội. 15. Nguyễn Thị Ngọc Loan (2014), Chính sách kiều hối của một số nước châu Á và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam, Nxb Học viện Khoa học Xã hội Việt Nam. 16. Lê Quốc Hội, Phạm Văn Hùng và Hoàng Thị Xuyên (2015), Một số giải pháp cho đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS Việt Nam, Tạp chí Kinh tế và Phát triển số 215 tháng 5/2015, trang 2 – 9. 17. Ngân hàng Thế giới (2013), Báo cáo Di dân và Phát triển năm 2013, Hà Nội. 18. Worldbank (2016), Migration and Remittances Factbook 2016, Third Edition, World Bank Publications. 19. Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (2014), Nghiên cứu về toàn cảnh kiều hối tại Việt Nam và những đóng góp cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, Hà Nội. 20. VEPR (2016), Báo cáo kinh tế vĩ mô Việt Nam Quý 1/2016, truy cập tại địa chỉ: ky/vmm16q1-20160412-bao-cao-kinh-te-vi-mo-viet-nam-quy-1-2016.html. 392