Xây dựng và quản lý dự án - Chương 5: Ước tính tổng mức đầu tư - Đặng Xuân Trường

Nội dung text: Xây dựng và quản lý dự án - Chương 5: Ước tính tổng mức đầu tư - Đặng Xuân Trường

1. 1 HỌC PHẦN XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN MSHP: 16091008 CHƯƠNG 5: ƯỚC TÍNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ GV. Đặng Xuân Trường Tiến sĩ, Kĩ sư Asean E: dxtruong@hcmunre.edu.vn W: www.dangxuantruong.edu.vn B: www.dxtruong.blogspot.com ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG F: www.facebook.com/bkdxtruong Thành phố Hồ Chí Minh
2. XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN Nội dung 1. Ước lượng ngân sách dự án 2. Các phương pháp ước lượng 3. Hiệu chỉnh ước lượng 4. Chỉ số giá xây dựng 2
3. XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN 1. ƯỚC LƯỢNG NGÂN SÁCH DỰ ÁN 3
4. 1. ƯỚC LƯỢNG NGÂN SÁCH DỰ ÁN NGÂN SÁCH DỰ ÁN • Ngân sách cho dự án là khoản tiền tối đa mà chủ đầu tư sẵn sàng chi trả để hoàn thành dự án một cách kinh tế • Lập dự trù kinh phí là bước cơ bản để lập kế hoạch ngân sách • Chuẩn bị dự trù kinh phí quan trọng với tất cả các bên trong dự án 4
5. 1. ƯỚC LƯỢNG NGÂN SÁCH DỰ ÁN VAI TRÒ VÀ MỤC ĐÍCH 1. Với khách hàng (người quyết định đầu tư) • Đánh giá khả thi dự án • Cơ sở để thiết lập dự toán chi phí • Đánh giá khả năng chi trả • Quyết định theo đuổi dự án hay không • Quyết định vấn đề cung cấp tài chính cho dự án 5
6. 1. ƯỚC LƯỢNG NGÂN SÁCH DỰ ÁN VAI TRÒ VÀ MỤC ĐÍCH 2. Với chủ đầu tư • Xác định được kinh phí cần thiết cho dự án • Đánh giá được tính khả thi • Giúp lựa chọn nhà thầu phù hợp 3. Với đơn vị thiết kế • Kế hoạch chi phí cho dịch vụ của mình • Đánh giá sự hợp lý của các phương án thiết kế đề ra • Đánh giá tỷ lệ kinh phí phân phối cho các thành phần công việc của dự án 6
7. 1. ƯỚC LƯỢNG NGÂN SÁCH DỰ ÁN ĐỘ CHÍNH XÁC CỦA DỰ TRÙ  Độ chính xác phụ thuộc vào lượng thông tin sẵn có và sự phức tạp của dự án. Có hai loại dự trù: ▫ Xấp xỉ: báo cáo khả thi, báo cáo dự án đầu tư ▫ Chi tiết: căn cứ trên thiết kế chi tiết và thường do nhà thầu lập  Đối với ước lượng xấp xỉ: ▫ Chưa có thiết kế: từ -20% đến +40% ▫ Thiết kế cơ sở: từ -10% đến +25% ▫ Có thiết kế chi tiết: từ -5% đến +10%  Đối với thanh quyết toán: độ chính xác thay đổi phụ thuộc nhiều yếu tố nhưng thông thường chấp nhận ở mức ±1%. 7
8. 1. ƯỚC LƯỢNG NGÂN SÁCH DỰ ÁN PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG  Có nhiều phương pháp khác nhau để thực hiện ước lượng chi phí xây dựng.  Các phương pháp được sử dụng phụ thuộc vào: ▫ Mục đích của ước lượng ▫ Số lượng thông tin sẵn có ▫ Thời gian dành cho ước lượng ▫ Sự có sẵn của dữ liệu về chi phí 8
9. XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN 2. PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ 9
10. 2. PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ  Phương pháp đơn vị phân bổ chi phí đến mỗi đơn vị sử dụng của công trình: ▫ Sân đậu xe: Chi phí / khoảng chiếm chỗ của xe ▫ Bệnh viện: Chi phí / giường bệnh ▫ Trường học: Chi phí / học sinh ▫ Nhà hát: Chi phí / chỗ ngồi.  TỔNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN = NĂNG LỰC SỬ DỤNG (còn gọi là năng lực thiết kế trong các báo cáo thống kê của VN) × CHI PHÍ ĐƠN VỊ (the unit rate)  Chi phí đơn vị theo VN còn gọi là suất vốn đầu tư XDCB 10
11. 2. PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ  Nhược điểm của phương pháp đơn vị: ▫ Thiếu chính xác ▫ Rất khó khăn để có thể xem xét đến toàn bộ các yếu tố: kiểu dáng và kích thước công trình, phương pháp thi công, vật liệu xây dựng, v.v  Cách xác định chi phí đơn vị (suất vốn đầu tư XDCB): ▫ Suất vốn đầu tư xây dựng công trình của Bộ Xây Dựng ban hành ▫ Theo dữ liệu ghi nhận được từ các dự án đã được thực hiện trong quá khứ 11
12. 2. PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ - tra bảng 12
13. 2. PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ - dữ liệu quá khứ • Ví dụ: Chi phí đơn vị cho dự án xây dựng bãi giữ xe 13
14. 2. PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ  Nên sử dụng phương pháp này cho: ▫ Các dự án công cộng ▫ Các giai đoạn ban đầu của một dự án khi mà chỉ mới có các thiết kế sơ bộ.  Lưu ý: Tuy nhiên với các chính trị gia và lãnh đạo chính quyền thì phương pháp này là rất có ý nghĩa và dễ hiểu để giúp họ ra quyết định trong việc phê duyệt ngân sách cho một dự án công cộng. 14
15. XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN 3. PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH 15
16. 3. PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH  Công thức tính: Chi phí xây dựng = Thể tích công trình (m3) * giá thành của 1m3 (đồng/m3)  Phạm vi áp dụng: • Thường được sử dụng cho các công trình mà chiều cao các tầng là khác nhau. • Cách xác định chiều cao của công trình phụ thuộc vào phương pháp thi công và tính chất của mặt bằng. 16
17. 3. PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH  Khuyết điểm của phương pháp thể tích: • Chưa xem xét đến: hình dạng mặt bằng, các chiều cao tầng và số tầng. • Không chỉ ra cho khách hàng diện tích sàn sử dụng • Không thể dự báo những ảnh hưởng của các thay đổi về đặc điểm kỹ thuật trên giá thành 1 đơn vị thể tích (cubic rates) 17
18. XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN 4. PHƯƠNG PHÁP DIỆN TÍCH SÀN 18
19. 4. PHƯƠNG PHÁP DIỆN TÍCH SÀN PHƯƠNG PHÁP DIỆN TÍCH SÀN • Tổng diện tích sàn của tất cả các tầng = Tổng diện tích sàn của tất cả các tầng nằm giữa các bức tường bao mà không trừ tường bên trong, hố thang máy và hố thang bộ. Tổng chi phí = Tổng diện tích sàn * Giá thành 1m2 sàn 19
20. 4. PHƯƠNG PHÁP DIỆN TÍCH SÀN PHƯƠNG PHÁP DIỆN TÍCH SÀN • Tính toán nhanh hơn. • Dể hiểu, dễ thực hiện hơn và mang lại nhiều ý nghĩa hơn cho khách hàng hơn. • Hạn chế chủ yếu là xác định giá thành 1m2 sàn thích hợp. (Thông thường người ta dựa vào việc phân tích các dự án tương tự đã thi công xong). • Và cũng như các phương pháp trước, nó chưa xem xét đến: hình dạng mặt bằng, các chiều cao tầng, số tầng, sự thay đổi của đặc điểm kỹ thuật, 20
21. XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN 5. PHƯƠNG PHÁP SEM 21
22. 5. PHƯƠNG PHÁP SEM PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)  Mục tiêu: Tạo ra một hệ thống ước lượng, cho phép tính đến kiểu cấu trúc và tiêu chuẩn hoàn thiện vào giá thành đơn vị thông qua bản miêu tả về: 1. Hình dạng của công trình 2. Tổng diện tích sàn 3. Vị trí theo phương đứng của các diện tích sàn trong công trình 4. Các chiều cao tầng của công trình 5. Chi phí phát sinh của các tầng ngầm 22
23. 5. PHƯƠNG PHÁP SEM PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)  Các thừa số, trọng số khi dùng SEM: 1. 2 lần diện tích của sàn tầng trệt hoặc 3 lần nếu nó nằm dưới tầng trệt 2. Trọng số gia tăng 0.15 cho mỗi tầng phía trên mặt đất (2+0.15X); trong đó X là số thứ tự của tầng 3. 1 lần diện tích mái được đo lường đến phủ bì các bức tường 4. 1 lần diện tích của các bức tường bên ngoài. 5. Thừa số gia tăng 1 đơn vị cho tường tiếp giáp mặt đất (2). 23
24. 5. PHƯƠNG PHÁP SEM PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)  Khi sử dụng các kỹ thuật này, các công việc sau đây cần phải được ước lượng một cách riêng biệt: • Công tác mặt bằng như: làm đường nội bộ, thoát nước, công việc khác bên ngoài công trường. • Chi phí tăng thêm cho nền móng của những công trình đặc biệt mà đắt tiền hơn những loại nền móng thông thường. • Ống nước vệ sinh, dịch vụ cấp nước, dịch vụ cung cấp gas, cung cấp điện, cung cấp nhiệt và thang nâng • Một số đặc trưng kết cấu phụ như là cửa sổ mái nhà, mái che cong, ống khói thoát nhiệt, • Các công việc trên những bề mặt cong 24
25. 5. PHƯƠNG PHÁP SEM PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)  Ưu điểm: • Dễ thực hiện và khá linh hoạt khi áp dụng. • Chi phí ước lượng gần với các đặc trưng của công trình hơn là các phương pháp trước đó  Giới hạn: • Khó áp dụng trong công nghiệp vì khối lượng công việc có liên quan khá nhiều và khan hiếm các dữ liệu trong quá khứ. 25
26. 5. PHƯƠNG PHÁP SEM VÍ DỤ: PHƯƠNG PHÁP SEM  Ví dụ: Hãy ước lượng chi phí đầu tư của công trình có hình dạng như ở dưới. Với các đặc điểm: • Tường tầng hầm và tường tầng trệt dày 380mm, các bức tường còn lại dày 200mm • Chi phí một đơn vị tương đương đối với sàn là $150 • Chi phí một đơn vị tương đương đối với tường là $80 • Ước lượng chi phí của thang máy $100.000 • Ước lượng các công việc bên ngoài $140.000 26
27. 5. PHƯƠNG PHÁP SEM VÍ DỤ: PHƯƠNG PHÁP SEM 27
28. XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN 6. PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ 28
29. 6. PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor Estimating) • Áp dụng cho dự án có những thành phần chi phí nổi trội như: nhà máy lọc dầu, nhà máy tinh chế kim loại • Các thừa số được tính cho mỗi thành phần như là hàm số của chi phí nổi trội (predominant cost). Thông thường chi phí nổi trội là chi phí mua sắm thiết bị. • Người ta xem dự án mới sẽ có tỷ lệ giữa từng chi phí thành phần và chi phí nổi trội giống như dự án hiện hữu. 29
30. 6. PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor Estimating)  Sử dụng dữ liệu của các dự án tương tự sẽ ước lượng sơ bộ được chi phí của một dự án công nghiệp nhanh chóng với độ chính xác chấp nhận được • Một chi phí thành phần = Thừa số tương ứng của dự án hiện hữu × Chi phí mua sắm thiết bị của dự án mới  Khuyết điểm của phương pháp • Quan hệ giữa các thành phần chi phí thường khác nhau giữa các dự án. 30
31. 6. PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor Estimating) 31
32. 6. PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor Estimating) 32
33. XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN 7. PHƯƠNG PHÁP PHẦN TRĂM 33
34. 7. PHƯƠNG PHÁP PHẦN TRĂM PHƯƠNG PHÁP PHẦN TRĂM (Percentages Estimating)  Tương tự phương pháp ước lượng thừa số, cũng cần dự án có chi phí nổi trội.  Dựa vào dữ liệu quá khứ, tính tỷ lệ % của từng công việc so với tổng chi phí. Coi dự án mới có tỷ lệ % tương tự dự án cũ. Tổng chi phí của dự án mới = Chi phí thiết bị của dự án mới / phần trăm của thiết bị 34
35. 7. PHƯƠNG PHÁP PHẦN TRĂM PHƯƠNG PHÁP PHẦN TRĂM (Percentages Estimating)  Các bước thực hiện: 1. Dựa vào dữ liệu quá khứ, tính tỷ lệ % của từng công việc so với tổng chi phí 2. Xác định tỷ lệ % giữa chi phí mua sắm máy móc thiết bị (gọi là phần trăm của thiết bị) 3. Tính toán tổng chi phí dự án mới = Chi phí thiết bị của dự án mới / phần trăm của thiết bị 4. Tính chi phí từng công việc của dự án mới = tỷ lệ % của từng công việc * Tổng chi phí dự án mới 35
36. 7. PHƯƠNG PHÁP PHẦN TRĂM PHƯƠNG PHÁP PHẦN TRĂM (Percentages Estimating) 36
37. 7. PHƯƠNG PHÁP PHẦN TRĂM PHƯƠNG PHÁP PHẦN TRĂM (Percentages Estimating) 37
38. XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN 8. HIỆU CHỈNH ƯỚC LƯỢNG 38
39. 8. HIỆU CHỈNH ƯỚC LƯỢNG HIỆU CHỈNH THỜI ĐIỂM  Chi phí là một đại lượng có giá trị thay đổi theo thời gian. Khi dự trù kinh phí dựa trên các dữ liệu quá khứ cần phải được hiệu chỉnh thời gian  Ví dụ: một dự án xây dựng có chi phí theo dữ liệu quá khứ trước đây 3 năm là $843,500. Hệ số theo thời gian của chi phí cho trong bảng 39
40. 8. HIỆU CHỈNH ƯỚC LƯỢNG HIỆU CHỈNH VỊ TRÍ  Chi phí thực hiện cùng một loại công việc sẽ thay đổi theo không gian. Khi dự trù kinh phí cần phải hiệu chỉnh vị trí.  Ví dụ: một dự án xây dựng có chi phí theo dữ liệu quá khứ là $387,200 được thi công ở thành phố A. Hệ số theo vị trí được cho trong bảng 40
41. 8. HIỆU CHỈNH ƯỚC LƯỢNG CHI PHÍ DỰ TRÙ  Chi phí dự trù cuối cùng là chi phí đã nhân các hệ số quy đổi: Chi phí cuối = Chi phí đầu x Quy đổi thời điểm x Quy đổi vị trí x Quy đổi quy mô 41
42. XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN 9. CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG 42
43. 9. CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG  Chỉ số giá xây dựng (Construction price index) là chỉ tiêu phản ánh mức biến động của giá xây dựng theo thời gian  Do Bộ Xây dựng ban hành với năm 2000 được lấy làm năm gốc  Lưu ý: một số vấn đề chưa được hiệu chỉnh trong chỉ số này như: bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, 43
44. 9. CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG  Các chỉ số giá xây dựng được xác định theo nhóm 5 loại công trình xây dựng (công trình xây dựng dân dụng, công trình công nghiệp, công trình giao thông, công trình thủy lợi, công trình hạ tầng kỹ thuật) và theo 3 vùng: Hà Nội, Đà Nẵng và TP. Hồ Chí Minh.  Bao gồm các loại chỉ số sau: . Chỉ số giá xây dựng công trình . Chỉ số giá phần xây dựng; . Các chỉ số giá xây dựng theo yếu tố chi phí gồm: chỉ số giá vật liệu xây dựng, chỉ số giá nhân công và chỉ số giá máy thi công. 44
45. 9. CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG  Ví dụ: chỉ số giá xây dựng khu vực TPHCM 45
46. 9. CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG  Ví dụ: chỉ số giá xây dựng khu vực Hà Nội 46
47. XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN KẾT THÚC CHƯƠNG 5 (Mời xem tiếp Chương 6) Dang Xuan Truong, Ph.D Bài giảng được biên soạn cùng với HUNG. NGUYEN DUY, PhD Candidate (Italia) 47