›
›

Bài giảng Nguyên lý và tiêu chuẩn thẩm định giá - Nguyễn Thị Minh Phương

pdf 64 trang Gia Huy 24/05/2022 2090
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Bài giảng Nguyên lý và tiêu chuẩn thẩm định giá - Nguyễn Thị Minh Phương", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfbai_giang_nguyen_ly_va_tieu_chuan_tham_dinh_gia_nguyen_thi_m.pdf

Nội dung text: Bài giảng Nguyên lý và tiêu chuẩn thẩm định giá - Nguyễn Thị Minh Phương

  1. NGUYÊN LÝ VÀ TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ SLIDES Giảng viên: Ths. Nguyễn Thị Minh Phương Phó trưởng Bộ môn Định giá – ĐH KTQD. BÀI Điện thoại: 0915.268.678 GIẢNG Mail: nguyenminhphuong@neu.edu.vn Web: khoamarketing.neu.edu.vn 2018
  2. PHÂN BỔ THỜI GIAN
  3. Điểm chuyên cần (10%). Điều kiện dự thi: PHƯƠNG sinh viên tham gia 70% số giờ PHÁP ĐÁNH Kiểm tra học phần (30%): Kiểm tra viết, GIÁ HỌC hoặc làm bài tập theo nhóm. PHẦN Thi kết thúc học phần (60%): Kiểm tra viết.
  4. CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT VỀ LÝ THUYẾT THỊ TRƯỜNG GIÁ CẢ 1.1 Phạm trù giá cả trong nền kinh tế thị trường Các khái niệm về giá cả, giá trị Học thuyết giá trị của Mác Các quan điểm giá trị của kinh tế học hiện đại 1.2 Cơ chế vận động của giá cả thị trường Các quy luật kinh tế thị trường Giá thị trường biểu hiện giá trị hàng hoá và giá cả tiền tệ Xu hướng vận động của giá cả thị trường Các vai trò của giá cả
  5. 1.3 Các yếu tố quyết định sự hình thành giá của doanh nghiệp • Các yếu tố bên ngoài • Các yếu tố bên trong
  6. 1.4 PHÂN LOẠI, CƠ CẤU GIÁ VÀ THẨM ĐỊNH CHI PHÍ Phân loại giá Cơ cấu giá bán Phân loại chi phí Một số vấn đề liên quan
  7. 1.5 Các hình thị trường và phương pháp thẩm định giá
  8. CHƯƠNG II: CÁC NGUYÊN TẮC KINH TẾ ÁP DỤNG TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ 2.1 Nguyên tắc tối ưu hoá giá trị tài sản 2.2 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất 2.3 Nguyên tắc phù hợp
  9. NỘI DUNG QUAN TRỌNG 2.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất * Xét về mặt sử dụng: Bất động sản là loại tài sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau: 9 - Sử dụng hợp pháp - Sử dụng không hợp pháp - Sử dụng trái với các quy định của địa phương * Xét về mặt giá trị: - Sử dụng cho thu nhập ròng thấp nhưng kéo dài - Sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn rất ngắn.
  10. 2.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất Chúng ta đánh giá sử dụng cao nhất và tốt nhất ở 4 mặt:  Thỏa mãn nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất. 10  Sử dụng phải hợp pháp  Sử dụng cho thu nhập ròng cao nhất hoặc giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai cao nhất.  Thời gian tạo ra thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất
  11. VÍ DỤ SỬ DỤNG HỢP PHÁP: ĐẤT XÂY TRỤ SỞ CƠ QUAN CHO THUÊ VĂN PHÒNG.
  12. Các yếu tố cần phải phân tích: Các bước xác định sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu nhất: 1. Xác định sử dụng tốt nhất, tối ưu nhất đối với đất trống:  Trợ giúp thẩm định viên xác định mảnh đất khác có thể so sánh. 12  Đi đến ý tưởng về giá trị của đất Xác định công trình tối ưu có thể xây dựng và sử dụng trên đất để tối đa hoá thu nhập từ đất. 2. Ý tưởng về công trình tối ưu có thế xây dựng trên đất phải: Khai thác tối đa lợi thế của đất để thoả mãn nhu cầu thị trường. Tuân thủ những quy tắc, những hạn chế của khu vực và thị trường.
  13. Các yếu tố cần phải phân tích: 1. Xem xét sử dụng công trình trên đất tốt nhất, tối ưu nhất. - Trợ giúp thẩm định viên xác định các công trình khác có thể so sánh. - Trợ giúp việc đưa ra quyết định tối ưu với công trình xây dựng (CTXD) hiện có trên đất: + Duy trì CTXD như hiện trạng vốn có + Tân trang, nâng cấp công trình + Thay đổi mục đích sử dụng công trình + Phá bỏ công trình Đất coi như trống Công trình xây dựng trên đất Lựa chọn Lựa chọn Xây cất công trình Để nguyên Bỏ trống Thay đổi 2. Kết luận về việc sử dụng tốt nhất, tối ưu nhất: + Mục đích sử dụng + Thời gian sử dụng + Những người tham gia sử dụng
  14. VÍ DỤ: NHÀ CẦN PHÁ DỠ
  15. CHƯƠNG II: CÁC NGUYÊN TẮC KINH TẾ ÁP DỤNG TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ 2.4 Nguyên tắc thay thế 2.5 Nguyên tắc năng suất cận biên 2.6 Nguyên tắc quan hệ cung cầu
  16. CHƯƠNG II: CÁC NGUYÊN TẮC KINH TẾ ÁP DỤNG TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ 2.7 Nguyên tắc lợi ích trong tương lai 2.8 Nguyên tắc cân bằng, hài hoà trong sự phát triển 2.9 Nguyên tắc đóng góp
  17. 2.7. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai Được hiểu: Là hành vi phán đoán của người thẩm định giá về giá thị thu được từ bất động sản dựa vào kinh nghiệm và tình hình thực tế thị17 trường trong khu vực. Ví dụ: Một ngôi nhà đang cho thuê nhưng đang bị lỗ vốn. Bên cạnh có bất động sản tương tự, tốt hơn vừa bán được được 8 tỷ. - Hiện tại có một người mua trả 10 tỷ. - Người thẩm định giá sau khi khảo sát thông tin và xác minh các số liệu chính xác, dựa vào việc ước lượng các giá trị tương lai bất động sản mang lại có thể ước tính giá trị Bất động sản là 15 tỷ.
  18. 2.9. Nguyên tắc đóng góp Được hiểu: Giá trị một bộ phận cấu thành phụ thuộc vào sự đóng góp của nó vào tổng thu nhập của bất động sản mà nó 18 tham gia hợp thành. Ví dụ: Một ngôi nhà không có Gara ô tô ở tầng 1 bán 5tỷ, nhưng nếu có Gara ô tô có thể bán 6 tỷ. - Vậy giá trị Gara ô tô đóng góp vào bất động sản là 1 tỷ. - Thực tế chi phí để xây dựng Gara là 100 triệu.
  19. CHƯƠNG II: CÁC NGUYÊN TẮC KINH TẾ ÁP DỤNG TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ 2.10 Nguyên tắc tuân thủ 2.11 Nguyên tắc cân bằng
  20. CHƯƠNG III: CÁC TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ 3.1 Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 3.2 Tiêu chuẩn thẩm định giá ASEAN 3.3 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
  21. “Thẩm định giá là sự ước tính về 3.1 KHÁI giá trị của các quyền sở hữu về tài sản cụ thể bằng hình thái NIỆM tiền tệ cho một mục đích đã THẨM được xác định rõ” ĐỊNH GIÁ (GS.W.Seabrooke – UK);
  22. Hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá VN 1. Tiêu chuẩn TĐGVN 01: Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá. 2. Tiêu chuẩn TĐGVN 02: Giá trị thị trường 3. Tiêu chuẩn TĐGVN 03: Giá trị phi thị trường 4. Tiêu chuẩn TĐGVN 04: Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá. 5. Tiêu chuẩn TĐGVN 05: Quy trình thẩm định giá 6. Tiêu chuẩn TĐGVN 06: Báo cáo; Chứng thư; Hồ sơ thẩm định giá.
  23. Hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá VN 1 Tiêu chuẩn TĐGVN 07: Phân loại tài sản thẩm định giá 2 Tiêu chuẩn TĐGVN 08: Cách tiếp cận từ thị trường 3 Tiêu chuẩn TĐGVN 09: Cách tiếp cận từ chi phí 4 Tiêu chuẩn TĐGVN 10: Cách tiếp cận từ thu nhập 5 Tiêu chuẩn TĐGVN 11: Thẩm định giá bất động sản 6 Tiêu chuẩn TĐGVN 12: Thẩm định giá giá trị doanh nghiệp 7 Tiêu chuẩn TĐGVN 13: Thẩm định giá tài sản vô hình
  24. 3.2. Mục đích thẩm định giá máy móc, thiết bị: - Mua bán và cho thuê. - Liên doanh và liên kết. - Thế chấp vay vốn Ngân hàng. - Thanh lý tài sản. - Khấu hao để tính thuế. - Bảo hiểm. - Sát nhập - Xử lý tranh chấp - Chuyển đổi mục đích sử dụng.
  25. 3.3. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA MMTB
  26. 3. 4 CÁC NGUYÊN TẮC TĐG MMTB 1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất 2. Nguyên tắc cung - cầu 3. Nguyên tắc thay đổi 4. Nguyên tắc thay thế 5. Nguyên tắc cân bằng 6. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm 7. Nguyên tắc phân phối thu nhập 8. Nguyên tắc đóng góp 9. Nguyên tắc tuân thủ 10. Nguyên tắc cạnh tranh 11. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
  27. 3.5. QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ Khái niệm: Quy trình thẩm định giá là khoa học thực hiện có tổ chức và logic được sắp xếp phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho nhà thẩm định giá có thể đưa ra một kết luận ước tính giá trị có cơ sở và có thể tin tưởng được. • Quy trình thẩm định giá gồm sáu (6) bước sau đây: Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá. Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá. Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin. Bước 4: Phân tích thông tin. Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá.
  28. CHƯƠNG IV: PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ CÁCH TIẾP CẬN CHI PHÍ Khái niệm: là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. (TCTĐGVN số 08). * Các thuật ngữ sử dụng: - Chi phí; - Hao mòn (hữu hình, vô hình); - Tuổi đời kinh tế; - Tuổi đời hiệu quả; - Tuổi đời thực tế; - Chi phí tái tạo; - Chi phí thay thế.
  29. 11.1 Một số khái niệm cơ bản: a. Hao mòn: Được hiểu là sự suy giảm, mất tính năng, tác dụng vì bất cứ lý do gì. Hao mòn bao gồm: Hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình. Hao mòn hữu hình là hao mòn vật lý gây ra do các yếu tố tự nhiên (thời tiết, khí hậu ) làm giảm giá trị của MMTB trong quá trình sử dụng. Hao mòn vô hình là loại hao mòn phát sinh do tiến bộ kỹ thuật, do thay đổi, cải tiến dây chuyền công nghệ hoặc do sự thay đổi nhu cầu của thị trường về sản phẩm, dịch vụ làm giảm giá trị của MMTB trong quá trình sử dụng.
  30. VÍ DỤ: HAO MÒN MMTB
  31. Chi phí tái tạo và chi phí thay thế  Tái tạo: Là một phiên bản giống hoàn toàn phiên bản hiện hành.  Thay thế: Là một phiên bản tài sản có công năng, tác dụng tương đương với tài sản hiện hành  Chi phí tái tạo: là chi phí xây dựng theo giá hiện hành một bản sao giống hệt với tài sản đang được thẩm định giá, sử dụng cùng loại vật liệu, nguyên liệu và các chuẩn mực, thiết kế, kiểu dáng, kiến trúc của công trình đang được thẩm định giá (=> PP chi phí tái tạo).  Chi phí thay thế: là chi phí xây dựng theo giá hiện hành một công trình xây dựng có tính năng tương đương với tài sản đang được thẩm định giá, nhưng được xây bằng các vật tư, nguyên vật liệu hiện đại, và theo các chuẩn mực thiết kế, kiểu dáng kiến trúc hiện hành (=> PP chi phí thay thế)
  32. Một số khái niệm cơ bản: C. Các loại tuổi đời của MMTB: Tuổi đời kinh tế của MMTB là số năm dự tính sử dụng MMTB vào hoạt động sản xuất, kinh doanh theo quy định hiện hành, ở điều kiện bình thường, phù hợp với các thông số kinh tế - kỹ thuật của tài sản. Tuổi đời kinh tế còn lại là thời gian sử dụng còn lại của MMTB phát huy được hiệu quả. Tuổi đời thực tế là số năm đã trôi qua tính từ khi hoàn thành sản xuất, chế tạo MMTB mới 100% đưa vào sử dụng đến thời điểm cần thẩm định giá. Tuổi đời hiệu quả là số năm mà MMTB được sử dụng thực tế phát huy được tác dụng và mang lại hiệu quả trong sử dụng.
  33. CÁCH XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ HAO MÒN HỮU HÌNH 4.5 Xác định hao m n và ước tính giá trị hao m n l y kế: * Ước tính hao mòn hữu hình của máy, thiết bị: - Cách 1: Căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế: Tuổi đời hiệu quả Hao mòn của tài sản = x 100% Tuổi đời kinh tế - Cách 2: Căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các bộ phận chính: n Trong đó : H : Hao mòn của máy, thiết bị tính theo tỷ lệ % H i xTi i 1 Hi: Hao mòn của bộ phận kỹ thuật chủ yếu thứ i n H = Ti: Tỷ trọng giá trị của bộ phận i trong tổng giá trị máy, thiết bị Ti n : Số lượng bộ phận kỹ thuật chủ yếu trong máy, thiết bị i 1 * Ước tính hao mòn vô hình của máy, thiết bị: + Căn cứ vào thực tế giá bán trên thị trường gắn liền với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của máy thiết bị
  34. BÀI TẬP SỐ 4 Công ty A tại thành phố Hà Nội yêu cầu thẩm định giá 1 máy ủi cho mục đích mua bán vào thời điểm 12/2010 với các thông tin sau: 1/Thông tin về máy ủi cần thẩm định giá: - Máy đưa vào sử dụng 12/2006 với nguyên giá 600 triệu đồng - Thời gian sử dụng của máy ủi theo QĐ 206 và TT 203/2009/TT-BTC là 10 năm - Công suất của máy ủi là 30m3/h - Công ty A sử dụng máy ủi: +Có cường độ sử dụng lớn hơn mức bình thường là 25%. +Công ty thực hiện trùng tu bảo dưỡng đúng định kì theo yêu cầu kỹ thuật. Yêu cầu: Xác định tỷ lệ % giá trị còn lại của máy ủi.
  35. GỢI Ý LỜI GIẢI BÀI TẬP SỐ 4 1/Giá trị còn lại của máy ủi cần thẩm định giá: Tính hao mòn của máy ủi: Tỷ lệ hao mòn = ( tuổi đời hiệu quả/ Tuổi đời kinh tế ) × 100% Từ 12/2006 đến 12/2010 thời gian sử dụng thực tế ( tuổi đời thực tế ) là: 4 năm. Do cường độ sử dụng lớn hơn mức bình thường là 25%. Nên: Tuổi đời hiệu quả = tuổi đời thực tế x (1 + 25%) = 4năm x (1 + 25%) = 5 năm Tỷ lệ hao mòn = (5 năm/10 năm) × 100% = 50%  Tỷ lệ % giá trị còn lại của máy ủi là: 100% - 50% = 50%
  36. Các bước thực hiện 1. Ước tính các chi phí tái tạo (hoặc chi phí thay thế) tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, mới 100%. 2. Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của tài sản cần thẩm định giá. 3. Ước tính giá trị hiện tại của tài sản thẩm định giá, bằng Bước (2) – Bước (3).
  37. VÍ DỤ: TÀU CHỞ DẦU Chiếc tàu chở dầu thô trọng tải 104.000 tấn được khởi công vào tháng 10/2006, trị giá 800 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành hạ thủy vào tháng 3/2008, nhưng chưa hoàn thành. Tháng 7/2009, bão mạnh gây triều cường, sóng lớn tràn vào ụ tàu làm tàu gây ngập, hư hỏng thiết bị. Thiệt hại lên đến 350 tỷ đồng. Thời điểm thẩm định 7/2010: Tàu thì cơ bản đã hoàn thành, song ba bộ phận quan trọng là máy chính, nồi hơi và tụ điện chính vẫn chưa được lắp ráp. Khảo sát: máy chính thì đối tác nước ngoài đang sửa chữa. Nồi hơi đã chuyển từ nước ngoài về đến cảng ở Hải Phòng chưa thể đưa về nhà máy được vì nợ thuế hải quan. Còn tụ điện chính đã đặt hàng chế tạo hoàn thành nhưng còn ở bên Hàn Quốc chưa chuyển về vì khó khăn tài chính.
  38. CHƯƠNG V: PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP CÁCH TIẾP CẬN TỪ THU NHẬP Khái niệm: là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
  39. Nội dung phương pháp thu nhập Phương pháp thu nhập được chia thành hai phương pháp: 1.Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn. Tỷ suất vốn hóa: là tỷ suất lợi tức mong đợi trong 01 năm hoạt động trên tổng giá trị tài sản. 2.Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau. Tỷ suất chiết khấu: là một phân số dung để chuyển đổi dòng thu nhập dự tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản.
  40. Các bước áp dụng phương pháp thu nhập Bước 1: Ước tính Tổng thu nhập tiềm năng (hàng năm) Bước 2: Ước tính số tiền thất thu do không cho thuê hết công suất, rủi ro thanh toán. Bước 3: Ước tính các thu nhập khác Bước 4: Ước tính Tổng thu nhập thực tế (hàng năm) (B1-B2+B3) Bước 5: Ước tính chi phí duy tu, vận hành tài sản. Bước 6: Ước tính thu nhập ròng từ việc kinh doanh tài sản (B4-B5) Bước 7: Xác định tỷ suất vốn hóa/ tỷ suất triết khấu thích hợp dùng để tính toán. Bước 8: Áp dụng công thức Vốn hóa phù hợp để tìm ra giá trị hiện tại của tài sản cần thẩm định giá.
  41. Các dạng thẩm định giá bằng PP thu nhập a. Đối với tài sản mang lại thu nhập đều, vĩnh viễn: Công thức vốn hóa trực tiếp: I V R  Hoặc V = I x GI  Trong đó: V ; là giá trị tài sản  I: thu nhập ròng trong một năm  R: tỷ suất vốn hóa  GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R)
  42. Các dạng thẩm định giá bằng PP thu nhập b. Đối với tài sản mang lại thu nhập có thời hạn b.1 Thu nhập không bằng nhau (dòng tiền không đều): n CFt Vn V = ∑ + (1+r)t (1+r)n t-i Trong đó: V: Giá trị thị trường của tài sản CFt : Thu nhập năm thứ t Vn: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n n : Thời gian năm giữ tài sản. r: tỷ suất chiết khấu
  43. Các dạng thẩm định giá bằng PP thu nhập b. Đối với tài sản mang lại thu nhập có thời hạn b.2 Thu nhập bằng nhau (dòng tiền đều): n 1 V V = CF ∑ + n (1+r)t (1+r)n t-i Trong đó: V: Giá trị thị trường của tài sản CFt : Thu nhập năm thứ t Vn: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n n : Thời gian năm giữ tài sản. r: tỷ suất chiết khấu
  44. CHƯƠNG VI: Phương pháp so sánh CÁCH TIẾP CẬN THỊ TRƯỜNG 6.1 Phương pháp so sánh là: Phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị thị trường của tài sản. 6.2 Các trường hợp áp dụng: các tài sản cần TĐG có tính đồng nhất và giao dịch phổ biến trên TT.
  45. Các bước tiến hành • Gồm sáu (6) bước sau đây: Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá. Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá. Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin. Bước 4: Phân tích thông tin. Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá.
  46. 6.3 Yêu cầu khi khảo sát, thu thập thông tin + Ưu tiên thu thập giao dịch thành công + Thông tin khách quan, có thể chứng minh, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong Báo cáo TĐG. + Thông tin chào bán/ chào mua phải so sánh, điều chỉnh để tìm ra mức giá hợp lý. + Thời gian giao dịch không quá 2 năm + Lưu trữ bằng chứng. (theo TC_TĐGVN)
  47. 6.4 NGUYÊN TẮC ĐIỀU CHỈNH: - Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn. - Điều chỉnh giá một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại. - Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh tăng - Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh giảm - Những yếu tố ở tài sản so sánh giống với tài sản cần thẩm định giá thì không điều chỉnh. - Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh được trên thị trường.
  48. 6.5 PHƯƠNG THỨC ĐIỀU CHỈNH: a. Nguyên tắc khống chế: - Chênh lệch giữa mỗi mức giá chỉ dẫn và Trung bình các mức giá chỉ dẫn không qúa 15%. b. Phương thức điều chỉnh: - Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: Điều chỉnh trước Ví dụ: Điều kiện thanh toán, giao dịch; chi phí phát sinh ngay khi mua máy móc thiết bị - Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%): Điều chỉnh sau
  49. 6.6 Xác định giá trị của MMTB Bảo đảm chênh lệch giữa mức giá trung bình chung với các mức giá chỉ dẫn không quá 15%. Trị tuyệt đối của tổng các điều chỉnh nhỏ nhất (chênh lệch giữa giá trước điều chỉnh và giá sau điều chỉnh). Tổng số lần điều chỉnh: Số lần điều chỉnh càng ít càng tốt. Biên độ điều chỉnh: Mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt. Tổng giá trị điều chỉnh thuần: nhỏ nhất (Theo TC – TĐGVN)
  50. Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh Tài sản Tài sản Tài sản Tài sản TT Yếu tố so sánh thẩm định giá so sánh 1 so sánh 2 so sánh 3 A Giá bán Chưa biết Đã biết Đã biết Đã biết Điều chỉnh theo B các yếu tố so sánh Yếu tố so sánh 1 Tỷ lệ B1 Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh Yếu tố so sánh 2 Tỷ lệ B2 Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh Mức giá C chỉ dẫn Mức giá chỉ dẫn D tổng tài sản Thống nhất mức giá chỉ dẫn Số lần điều chỉnh E Tổng giá trị điều chỉnh thuần Tổng giá trị điều chỉnh gộp
  51. CHƯƠNG 7: Phương pháp Thặng dư
  52. Phương pháp thặng dư: 7.1 Phương pháp thặng dư: là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của BĐS cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của BĐS (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Công thức tính: V = DT - CP Trong đó: V: là giá trị BDS cần thẩm định giá, DT: là tổng doanh thu của dự án, CP: là tổng chi phí đầu tư dự án.
  53. Phương pháp thặng dư n DT n CP DT  t  t t CP = t t 1 (1 r) t 1 (1 r) Trong đó: Trong đó: DT là hiện giá tổng doanh thu CP là hiện giá tổng chi phí đầu phát triển của dự án, tư dự án, DTt là doanh thu dự tính của dự CPt là chi phí ước tính năm t, án vào năm thứ t, n là thời gian hay dòng đời của dự án, n là thời gian hay dòng đời của dự án, r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính r là tỷ suất chiết khấu hàng năm theo lãi suất vốn vay ngân của dự án (thông thường tính hàng). theo lãi suất vốn vay ngân hàng).
  54. Phương pháp thặng dư: 7.2 Phạm vi áp dụng: Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm năng phát triển. Cụ thế như: + Thẩm định giá đất trống có tiền năng phát triển để xây dựng các công trình trên đó. + Thẩm định đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất. 7.3. Nguyên tắc áp dụng: + Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và tối ưu nhất + Nguyên tắc Cung – Cầu + Nguyên tắc đóng góp. 7.4. Cơ sở giá trị thẩm định giá: + Giá trị thị trường
  55. Các tình huống áp dụng Phương pháp Thặng dư Ví dụ: Một lô đất trống hoặc chưa phát triển song đã được cho phép phát triển hoặc có khả năng đạt được sự cho phép đó. Một lô đất có CTXD đang tồn tại nhưng có khả năng nâng cấp thông qua việc thay đổi cải tạo. Một lô đất có CTXD nhưng không có giá trị kinh tế, song đã được phép hoặc có khả năng được cấp phép phá hủy và thay thế nó.
  56. 7.5 Các bước tiến hành: Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của dự án phát triển dự kiến, có tính đến quy hoạch, cung cầu, quy định về xây dựng và những hạn chế khác. Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của BĐS, chuyển đổi về giá trị tại thời điểm thẩm định giá Bước 3: Ước tính tổng chi phí đầu tư phát triển, chuyển đổi về giá trị tại thời điểm thẩm định giá Bước 4: Xác định giá trị BĐS căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của Bước 2 trừ (-) Bước 3
  57. 7.6 Tổng chi phí phát triển bao gồm: -Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, bao gồm: chi phí khảo sát; chi phí lập báo cáo đầu tư;, lập dự án; chi phí thiết kế xây dựng; . - Chi phí quản lý dự án - Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư - Chi phí xây dựng công trình gồm: chi phí xây dựng các hạng mục công trình; chi phí tháo dỡ các vật kiến trúc cũ; chi phí san lấp mặt bằng xây dựng; chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công - Chi phí trang thiết bị - Chi phí khác, gồm Chi phí liên quan đến nghĩa vụ Tài chính với Nhà nước, chi phí liên quan đến Đất đai và xây dựng, chi phí liên quan đến môi trường - Chi phí dự phòng: Chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá. - Chi phí kinh doanh: Chi phí lãi vay; Lợi nhuận cho nhà đầu tư; Chi phí quảng cáo, bán hàng; Thuế .
  58. CHƯƠNG VIII: Phương pháp chiết trừ 8.1 Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất). 8.2 Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá.
  59. Phương pháp chiết trừ 8.3 Các bước tiến hành: Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, hoặc đang mua bán trên thị trường mà thửa đất của các BĐS đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản trên đất. Giá trị hiện tại của = Giá trị xây dựng mới Phần giá trị các tài sản trên tại thời điểm định hao mòn đất giá Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các BĐS ở Bước 1
  60. Phương pháp chiết trừ Giá trị của = Giá chuyển nhượng Giá trị hiện tại của các thửa đất bất động sản tài sản trên đất Giá trị của thửa đất Đơn giá của thửa đất = Diện tích thửa đất Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá - Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các BĐS nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các BĐS (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực tiếp). - Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các BĐS đó.
  61. CHƯƠNG 9: ỨNG DỤNG 9.1 Các cách thức phân loại các loại tài sản CÁC PHƯƠNG 9.1.1 Phân loại theo bản chất vật chất của tài sản PHÁP ĐỂ 9.1.2 Phân loại theo tính sở hữu tài sản THẨM ĐỊNH 9.1.3 Phân loại theo mục đích kinh tế của tài sản GIÁ CÁC LOẠI 9.1.4 Các quy định pháp lý liên quan đến phân loại tài sản TÀI SẢN
  62. CHƯƠNG 9: 9.2 Thẩm định giá trị tài sản là đất đai 9.2.1 Đất gắn với mục đích sử dụng ỨNG DỤNG 9.2.2 Thẩm định giá trị đất nông nghiệp CÁC PHƯƠNG 9.2.3 Thẩm định giá trị đất đô thị PHÁP ĐỂ 9.2.4 Thẩm định giá trị đất rừng THẨM ĐỊNH 9.2.5 Thẩm định giá trị mặt nước GIÁ CÁC LOẠI TÀI SẢN
  63. CHƯƠNG 9: 9.3 Thẩm định giá trị các tài sản là sản ỨNG DỤNG phẩm xây dựng – vật kiến trúc CÁC PHƯƠNG 9.3.1 Sản phẩm xây dựng dân dụng PHÁP ĐỂ 9.3.2 Sản phẩm xây dựng công nghiệp THẨM ĐỊNH 9.3.3 Sản phẩm xây dựng hạ tầng công cộng 9.4 Thẩm định giá trị máy móc thiết bị GIÁ CÁC LOẠI 9.5 Thẩm định giá trị các tài sản tài chính TÀI SẢN 9.6 Thẩm định giá trị các tài sản vô hình
  64. XIN TRÂN TRỌNG CẢM ƠN