Các hợp đồng nên giao kết giữa tổ chức tín dụng và khách hàng khi tài sản bảo đảm không phải của người vay vốn

Nội dung text: Các hợp đồng nên giao kết giữa tổ chức tín dụng và khách hàng khi tài sản bảo đảm không phải của người vay vốn

1. Tạp chí Khoa học – Trường Đại học Phú Yên, Số 28 (2021), 41-46 41 CÁC HỢP ĐỒNG NÊN GIAO KẾT GIỮA TỔ CHỨC TÍN DỤNG VÀ KHÁCH HÀNG KHI TÀI SẢN BẢO ĐẢM KHÔNG PHẢI CỦA NGƯỜI VAY VỐN Nguyễn Thị Dịu Hiền* Học viện Ngân hàng – Phân viện Phú Yên Ngày nhận bài: 12/09/2021; Ngày nhận đăng: 06/10/2021 Tóm tắt Khi vay vốn, thông thường người vay vốn sẽ dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Tuy nhiên, không ít các trường hợp trên thực tế, tài sản bảo đảm nghĩa vụ trả nợ không phải của người vay vốn. Quy định của pháp luật hiện tại cho trường hợp này chưa có sự rõ ràng, thống nhất ở các văn bản quy phạm pháp luật. Điều này dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý cho các tổ chức tín dụng và chủ sở hữu tài sản. Bài viết phân tích cơ sở pháp lý nhằm xác định các hợp đồng cần giao kết trong trường hợp tài sản bảo đảm không phải của người vay vốn, bình luận tính pháp lý của các hợp đồng giao kết trên thực tế đối với trường hợp này; từ đó, tác giả đề xuất các hợp đồng nên giao kết trong trường hợp tài sản bảo đảm không phải của người vay vốn và một số kiến nghị. Từ khoá: bảo lãnh, hợp đồng thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba, tài sản bảo đảm của bên thứ ba 1. Cơ sở pháp lý nhằm xác định các hợp vào việc thỏa thuận, các biện pháp đồng cần giao kết trong trường hợp tài BĐTHNV có những quy chế xử lí khác sản bảo đảm không phải của người vay vốn nhau. Mỗi biện pháp BĐTHNV có đặc trưng 1.1. Quy định của pháp luật về thế chấp và bản chất pháp lí khác nhau. tài sản và bảo lãnh 1.1.1. Thế chấp tài sản Thế chấp tài sản và bảo lãnh là 2 trong Theo quy định tại Điều 317 của BLDS 9 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ 2015, thế chấp tài sản là “ việc một bên (BĐTHNV) được quy định tại Bộ luật dân (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản sự (BLDS) 2015. Theo đó, nhằm bảo đảm thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện quyền lợi trong trường hợp người có nghĩa nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia vụ không thực hiện, thực hiện không đúng, (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản không đầy đủ các nghĩa vụ mà họ đã cam thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể kết; người có quyền có thể áp dụng biện thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản pháp BĐTHNV do các bên thỏa thuận hoặc thế chấp”. Căn cứ vào quy định này, thế yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp tài sản có các đặc điểm sau: can thiệp để buộc bên có nghĩa vụ phải thực Một là, tài sản dùng để bảo đảm thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết. Về mặt lý hiện nghĩa vụ là tài sản của bên thế chấp. thuyết, các biện pháp BĐTHNV đều mang Trên thực tế, hầu hết các trường hợp, tài sản tính chất dự phòng và luôn tồn tại kèm theo thế chấp vẫn do bên thế chấp giữ. Bên nhận một nghĩa vụ chính nên chỉ được áp dụng khi thế chấp giữ các giấy tờ chứng minh quyền bên có nghĩa vụ đã không thực hiện hoặc sở hữu tài sản. thực hiện không đúng, không đầy đủ nghĩa Hai là, bên thế chấp dùng tài sản để vụ chính. Tùy từng trường hợp và tùy thuộc BĐTHNV của chính bên thế chấp hay có thể ___ là nghĩa vụ của người khác. Tức là, trong * Email: nguyenthidiuhien1985@gmail.com biện pháp thế chấp tài sản thì bên có nghĩa
2. 42 Journal of Science – Phu Yen University, No.28 (2021), 41-46 vụ chỉ có thể là bên thế chấp hay có thể là nghĩa vụ trong thế chấp tài sản chỉ có thể là bên thế chấp, có thể là người thứ ba. Vấn đề bên thế chấp. Bởi vì, về mặt ngữ pháp tiếng này đang là tranh cãi của các chuyên gia Việt, quy định của Điều 317 BLDS 2015 pháp lý. Theo quan điểm của PGS.TS Đỗ được hiểu, bên thế chấp dùng tài sản thuộc Văn Đại (2020) thì: “Trong quá trình chỉnh lý Dự thảo tại Quốc hội, chưa bao giờ phía sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa Quốc hội theo hướng thế chấp được sử dụng vụ (của mình). Việc lược bỏ từ “của mình” để đảm bảo nghĩa vụ cho người thứ ba là hoàn toàn bình thường trong văn phong Trong quá trình chỉnh lý Dự thảo tại Quốc tiếng Việt. Do đó, quan điểm thứ 2 cho rằng hội, ý tưởng dùng tài sản thế chấp để bảo Điều 317 BLDS 2015 không rõ ràng quy đảm cho người thứ ba cũng bị phía Tòa án định nghĩa vụ của ai là không phù hợp. Còn phản đối ”. Như vậy quan điểm thứ nhất việc viện dẫn khoản 3 Điều 4 Thông tư số cho rằng, việc thế chấp phải được hiểu là sử dụng để đảm bảo cho nghĩa vụ của chính bên 07/2019/TT-BTP là không có sơ sở pháp lý, thế chấp và không thể hiểu Điều 317 của vì theo Luật ban hành văn bản quy phạm BLDS 2015 theo nghĩa là dùng tài sản thế pháp luật 2015, về nguyên tắc áp dụng văn chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bản pháp luật, khi cùng một vấn đề được quy người thứ ba. định khác nhau ở nhiều văn bản, thì áp dụng Tuy nhiên, cũng có quan điểm thứ hai văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn. Văn cho rằng, Điều 317 BLDS 2015 chỉ quy định bản quy phạm pháp luật được áp dụng để chung là bên bên thế chấp dùng tài sản của giải quyết vấn đề này là BLDS 2015. mình để “bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”, mà 1.1.2. Bảo lãnh không chỉ rõ nghĩa vụ đó có phải chỉ là nghĩa Điều 335 BLDS 2015 quy định: “Bảo vụ của bên thế chấp hay không. Cho nên, có lãnh là việc người thứ ba ( bên bảo lãnh) thể hiểu là nghĩa vụ được bảo đảm (tức là cam kết với bên có quyền ( bên nhận bảo khoản vay hay khoản tín dụng được cấp) lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có không nhất thiết phải là nghĩa vụ của bên thế nghĩa vụ ( bên được bảo lãnh), nếu khi đến chấp (Nguyễn Vĩnh Long và Đỗ Thị Mai thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được Hoàng Hà, 2015). Quan điểm này còn viện bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện dẫn, khoản 3 Điều 4 Thông tư số không đúng nghĩa vụ. Các bên có thể thỏa 07/2019/TT-BTP của Bộ Tư pháp ngày 25 thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực tháng 11 năm 2019 hướng dẫn một số nội hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, trong trường hợp bên được bảo lãnh không tài sản gắn liền với đất (có hiệu lực kể từ có khả năng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh”. ngày 10 tháng 01 năm 2020):“đối với các Như vậy, bảo lãnh là biện pháp BĐTHNV trường hợp thế chấp để bảo đảm thực hiện có những đặc điểm cơ bản sau: nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp, bảo đảm Một là, chủ thể của bảo lãnh, khác với thực hiện nghĩa vụ dân sự của người khác thế chấp tài sản, trong bảo lãnh có xuất hiện hoặc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của thêm một chủ thể thứ ba ngoài bên có quyền cả bên thế chấp và của người khác”. Điều và bên có nghĩa vụ, đó là bên bảo lãnh. đó có nghĩa là pháp luật đã thừa nhận biện Hai là, đối tượng của bảo lãnh là các pháp thế chấp bằng bất động sản của người cam kết của người bảo lãnh với người nhận thứ ba (Bùi Đức Giang, 2020). bảo lãnh. Nếu tính chất bảo đảm trong thế Theo ý kiến cá nhân, tác giả đồng ý với chấp được gắn liền với tài sản bảo đảm thì quan điểm thứ nhất. Nghĩa là, người có trong quan hệ bảo lãnh tính chất bảo đảm
3. Tạp chí Khoa học – Trường Đại học Phú Yên, Số 28 (2021), 41-46 43 được thể hiện thông qua sự cam kết thực hàng các hợp đồng: Hợp đồng tín dụng hiện nghĩa vụ thay của người thứ ba đối với (HĐTD), Hợp đồng uỷ quyền (HĐUQ) và bên có quyền. Tuy nhiên để thực hiện được Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cam kết đó thì người bảo lãnh phải có tài sản (HĐTC). hoặc công việc phù hợp để đáp lại lợi ích của 2. Phân tích tính pháp lý của các hợp đồng bên nhận bảo lãnh trong trường hợp người giao kết trong trường hợp tài sản bảo đảm được bảo lãnh không thực hiện, thực hiện không phải của người vay vốn trên thực tế không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ. Để phân tích tính pháp lý của các hợp 1.2. Quy định của pháp luật về đại diện đồng giao kết trong trường hợp tài sản bảo Điều 134 của BLDS 2015 quy định: đảm không phải của người vay vốn trên thực “Đại diện là việc cá nhân, pháp nhân (sau tế, tác giả giả sử tình huống như sau: Nguyễn đây gọi chung là người đại diện) nhân danh A vay vốn tại tổ chức tín dụng (TCTD) C, và vì lợi ích của cá nhân hoặc pháp nhân tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất thuộc khác (sau đây gọi chung là người được đại quyền sở hữu của Lê B. Theo tìm hiểu, tác diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự”. giả tổng hợp những cách thức mà các TCTD Đại diện được chia làm 2 loại là đại diện theo thực hiện trong trường hợp tài sản bảo đảm pháp luật và đại diện theo uỷ quyền. Theo không phải của người vay vốn như sau: đó, đại diện theo pháp luật được hiểu, chủ 2.1. Trường hợp 1: thể đại diện, quyền và nghĩa vụ của các chủ HĐUQ ghi: Bên uỷ quyền: Lê B, bên thể trong quan hệ đại diện là do pháp luật được uỷ quyền: Nguyễn A, nội dung uỷ quyền: quy định. Còn đại diện theo uỷ quyền được Bên được uỷ quyền được quyền dùng tài sản hiểu, việc lựa chọn chủ thể đại diện, nội của bên uỷ quyền để thế chấp tài sản cho khoản dung đại diện là do các bên thoả thuận phù vay của bên được uỷ quyền tại TCTD C. hợp với quy định của pháp luật. Khái niệm HĐTD ghi: Bên cho vay: TCTD C; bên đại diện được làm rõ ở 2 khía cạnh sau: vay: Nguyễn A. Một là, giao dịch dân sự do người đại HĐTC ghi: Bên nhận thế chấp: TCTD diện xác lập, thực hiện với người thứ ba phù C, bên thế chấp: Nguyễn A, tài sản thế chấp hợp với phạm vi đại diện làm phát sinh là quyền sử dụng đất của Lê B. quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện. Trường hợp này, về mặt pháp lý là Tức là, khi người đại diện thực hiện giao không phù hợp với quy định của pháp luật ở dịch với người thứ ba trong phạm vi đại diện HĐUQ và HĐTC. Một là, HĐUQ không thì, quyền và nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch đúng về nội dung uỷ quyền. Theo phân tích đó thuộc về người được đại diện. ở phần trên, nội dung uỷ quyền là công việc Hai là, đối tượng của giao dịch đại diện phải làm. Việc Lê B uỷ quyền cho Nguyễn là công việc phải làm. Công việc ở đây là A được quyền dùng tài sản của Lê B để thế xác lập, thực hiện giao dịch. Công việc này chấp BĐTHNV của Nguyễn A là không đáng lẽ người được đại diện thực hiện, đúng với quy định của pháp luật. Hai là, đối nhưng vì nhiều lý do khác nhau, người đại với HĐTC, bên thế chấp là Nguyễn A, trong diện nhân danh và lợi ích của người được đại khi đó, tài sản thế chấp là của Lê B. Như diện để thực hiện. phân tích ở phần trên, tài sản dùng để thế Trên thực tế, trong trường hợp tài sản chấp phải là tài sản của bên thế chấp. Nếu có bảo đảm không phải của người vay vốn, các tranh chấp xảy ra, HĐUQ và HĐTC sẽ bị tổ chức tín dụng thường giao kết với khách Toà án tuyên vô hiệu vì nội dung của 2 hợp
4. 44 Journal of Science – Phu Yen University, No.28 (2021), 41-46 đồng này không phù hợp với quy định tại hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, Điều 134, 317 BLDS 2015. Lúc này, rủi ro theo các hợp đồng trên thì người vay vốn là thuộc về TCTD vì khoản vay của Nguyễn A Lê B. Trong khi, tình huống thực tế, người trở thành khoản vay không có tài sản bảo đảm. có nhu cầu vay là Nguyễn A. Tức là, cách 2.2. Trường hợp 2: thức này tuy không trái với quy định của HĐTD ghi: Bên cho vay: TCTD C, bên pháp luật, nhưng không phản ánh đúng thực vay: Nguyễn A. tế. Rủi ro pháp lý của trường hợp này thuộc HĐUQ ghi: Bên uỷ quyền: Lê B, bên chủ sở hữu tài sản. Nếu Nguyễn A không được uỷ quyền: Nguyễn A, nội dung uỷ thực hiện, thực hiện không đúng, không đầy quyền: Bên được uỷ quyền thực hiện các đủ nghĩa vụ trả nợ, thì tài sản bảo đảm của công việc có liên quan đến đăng ký thế chấp, Lê B sẽ bị xử lý. xoá thế chấp. 2.4. Trường hợp 4: HĐTC ghi: Bên nhận thế chấp: TCTD HĐTD ghi: Bên cho vay: TCTD C; bên C, bên thế chấp: Nguyễn A, tài sản thế chấp vay: Nguyễn A. là quyền sử dụng đất của Lê B. HĐTC ba bên gồm: Bên nhận thế chấp: Trường hợp này khác với trường hợp 1, TCTD C, bên thế chấp: Lê B, bên vay: Nguyễn A. là HĐUQ phù hợp với quy định của pháp Đây là cách thức được các TCTD thực luật về đại diện. Tuy nhiên, TCTD vẫn gặp hiện phổ biến hiện nay. Thực tiễn xét xử các rủi ro pháp lý vì HĐTC không phù hợp với tranh chấp liên quan đến HĐTC ba bên cho quy định của pháp luật. Điểm không phù hợp thấy, một số Toà án tuyên bố HĐTC ba bên đây là, bên thế chấp là Nguyễn A, trong khi vô hiệu vì trong biện pháp thế chấp tài sản đó, tài sản thế chấp là của Lê B. Như phân thì bên có nghĩa vụ chỉ có thể là bên thế tích ở phần trên, tài sản dùng để thế chấp chấp; một số Toà án vẫn công nhận hiệu lực phải là tài sản của bên thế chấp. Nếu có tranh của HĐTC ba bên vì cho rằng trong biện chấp xảy ra, HĐTC sẽ bị Toà án tuyên vô pháp thế chấp tài sản thì bên có nghĩa vụ có hiệu vì nội dung của HĐTC không phù hợp thể là bên thế chấp, có thể là người thứ ba với quy định tại Điều 317 BLDS 2015. Cũng (Lê Thanh Phong, 2019). như trường hợp 1, khoản vay của Nguyễn A Như vậy, trong các trường hợp trên thì trở thành khoản vay không có tài sản bảo đảm. trường 1,2,4 đều có rủi ro pháp lý. Trường 2.3. Trường hợp 3: hợp 3, về hình thức là phù hợp với quy định HĐUQ ghi: Bên uỷ quyền: Lê B, bên của pháp luật nhưng không phản ánh đúng được uỷ quyền: Nguyễn A, nội dung uỷ thực tế. quyền: Bên được uỷ quyền thực hiện các 3. Đề xuất các hợp đồng nên giao kết trong công việc: ký các hợp HĐTD, HĐTC, thực trường hợp tài sản bảo đảm không phải của hiện các công việc có lên quan đến thế chấp, người vay vốn và một số kiến nghị xoá thế chấp. 3.1. Đề xuất các hợp đồng nên giao kết HĐTD ghi: Bên cho vay: TCTD C; bên trong trường hợp tài sản bảo đảm không vay: Lê B. Người được uỷ quyền: Nguyễn A phải của người vay vốn HĐTC ghi: Bên nhận thế chấp: TCTD Đâu tiên, vì người vay vốn là Nguyễn A C, bên thế chấp: Lê B, tài sản thế chấp là nên dĩ nhiên, trên HĐTD, người vay vốn quyền sử dụng đất của Lê B. Người được uỷ phải là Nguyễn A. Vậy thì hợp đồng thứ nhất quyền: Nguyễn A. cần lập là: HDTD giữa TCTD C và Nguyễn Trường hợp này, về mặt pháp lý là phù A. Tiếp đến, tài sản bảo đảm là của Lê B,
5. Tạp chí Khoa học – Trường Đại học Phú Yên, Số 28 (2021), 41-46 45 không phải của người vay vốn. Do đó, trong Để thống nhất việc áp dụng pháp luật và trường hợp này, cần lập hợp đồng thứ hai, là cũng để bảo vệ quyền lợi cho các bên, tác hợp đồng bảo lãnh gồm 3 bên: Người nhận giả đề xuất giải pháp: Cần có hướng dẫn cụ bảo lãnh: TCTD C, người bảo lãnh: Lê B, thể, rõ ràng và thống nhất ở các văn bản quy người được bảo lãnh: Nguyễn A. phạm pháp luật về thế chấp tài sản, theo Vấn đề đặt ra là, hợp đồng bảo lãnh thì hướng bên thế chấp cũng là bên có nghĩa vụ. không đăng ký biện pháp bảo đảm được, vì Về phía các TCTD, chủ sở hữu tài các trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm sản: Như đã phân tích ở trên, hành lang pháp được quy định tại Điều 4 của Nghị định lý về bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba 102/2017/NĐ-CP không có đăng ký biện vẫn còn một số khoảng trống, hạn chế nhất pháp bảo đảm cho trường hợp bảo lãnh. Việc định. Điều này dẫn đến rủi ro pháp lý cho đăng ký biện pháp bảo đảm có nhiều ý nghĩa, TCTD lẫn chủ sở hữu tài sản. Các TCTD cần trong đó có hai ý nghĩa lớn: Một là, để cho cẩn trọng và suy xét khi chuẩn bị hồ sơ tài người có nghĩa vụ, họ thiện chí trong việc sản bảo đảm, xác lập bảo đảm một cách cẩn thực hiện nghĩa vụ. Hai là, đăng ký biện trọng nhằm góp phần hạn chế các tranh chấp pháp bảo đảm giúp TCTD yên tâm về khả có thể phát sinh. năng thu hồi nợ. Vậy làm thế nào để đăng ký 4. Kết luận biện pháp bảo đảm trong trường hợp này. Trong hoạt động cấp tín dụng, áp dụng Trở lại hợp đồng bảo lãnh. Trong hợp các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đồng bảo lãnh chắc chắn phải có điều khoản trả nợ bằng tài sản của người vay tại các ghi: Người bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ trả TCTD là việc làm phổ biến. Thực tế cho nợ thay cho Bên được bảo lãnh trong trường thấy, có nhiều trường hợp, tài sản bảo đảm hợp Bên được bảo lãnh không thực hiện, không phải của người vay vốn. Trường hợp hoặc thực hiện không đúng, hoặc không đầy này được hiểu, TCTD nhận tài sản bảo đảm đủ nghĩa vụ theo Hợp đồng tín dụng. Tức là, của bên thứ ba để bảo đảm cho việc thực theo hợp đồng bảo lãnh, người có nghĩa vụ hiện nghĩa vụ trả nợ vay của bên vay vốn là Lê B. Đây là cơ sở để lập hợp đồng thứ (bên có nghĩa vụ được bảo đảm). Hợp đồng ba, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bảo đảm được ký kết trong trường hợp này, Lê B để BĐTHNV tại hợp đồng bảo lãnh. thường là là hợp đồng thế chấp bằng tài sản Chủ thể của hợp đồng thứ ba này bao gồm: của bên thứ ba. Ngoài ra, một số các TCTD TCTD C và Lê B. Rõ ràng, HĐTC này TCTD để giải quyết trường hợp này, còn ký thực C hoàn toàn có thể mang đi đăng ký biện pháp hiện các cách khác như ký thêm hợp đồng bảo đảm theo quy định của pháp luật. uỷ quyền, hợp đồng thế chấp Mỗi cách Tóm lại, trong trường hợp tài sản bảo thức đều tiềm ẩn rủi ro pháp lý cho tổ chức đảm không phải của người vay vốn thì tín dụng, chủ sở hữu tài sản. Nguyên nhân TCTD nên lập 3 hợp đồng: Một là, HĐTD của tình trạng này là do chưa có sự rõ ràng giữa TCTD và người vay vốn. Hai là, hợp và nhất quán trong quy định của pháp luật. đồng bảo lãnh giữa: TCTD, người vay vốn Cụ thể là, bên thế chấp dùng tài sản để và người bảo lãnh. Ba là, HĐTC giữa TCTD BĐTHNV của chính bên thế chấp hay có thể và người bảo lãnh. là nghĩa vụ của người khác. Tức là, trong 3.2. Một số kiến nghị biện pháp thế chấp tài sản thì bên có nghĩa Từ các phân tích trên, tác giả kiến nghị: vụ chỉ có thể là bên thế chấp hay có thể là Về phía cơ quan nhà nước có thẩm: bên thế chấp, có thể là người thứ ba. Trong
6. 46 Journal of Science – Phu Yen University, No.28 (2021), 41-46 lúc chờ đợi sự sửa đổi bổ sung quy định của vốn và người bảo lãnh. Ba là, HĐTC giữa pháp luật từ cơ quan nhà nước có thẩm TCTD và người bảo lãnh. Tác giả hy vọng, quyền, tác giả đề xuất, trong trường hợp tài bài viết góp một phần nhỏ trong việc giúp sản bảo đảm không phải của người vay vốn các TCTD cũng như chủ sở hữu tài sản bảo thì TCTD nên lập 3 hợp đồng: Một là, vệ được quyền lợi của mình, khi tham gia HĐTD giữa TCTD và người vay vốn. Hai là, giao dịch tín dụng mà tài sản bảo đảm không hợp đồng bảo lãnh giữa: TCTD, người vay phải của người vay vốn TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân sự 2015; Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015; Thông tư số 07/2019/TT-BTP của Bộ Tư pháp ngày 25 tháng 11 năm 2019 hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; Bùi Đức Giang (2020), Bảo đảm khoản vay bằng tài sản của bên thứ ba – Từ quy định pháp luật đến thực tiễn áp dụng, Tạp chí ngân hàng, số 13, trang 13-15; Đỗ Văn Đại (2020), Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật Dân sự năm 2015 (sách chuyên khảo, tái bản lần thứ ba), Nxb. Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam, tr. 341 – 342; Lê Thanh Phong (2019), Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng và các tranh chấp dân sự khác trong lĩnh vực ngân hàng tại TAND thành phố Hồ Chí Minh, Tham luận Hội thảo “Thực tiễn giải quyết tranh chấp liên quan đến tín dụng ngân hàng tại Tòa án nhân dân” do Hiệp hội Ngân hàng phối hợp với Tòa án Nhân dân Tối cao tổ chức ngày 4 tháng 10 năm 2019 tại thành phố Hội An, Đà Nẵng; Nguyễn Vĩnh Long và Đỗ Thị Mai Hoàng Hà (2015), Giải pháp tránh vô hiệu hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất của bên thứ ba – Biện pháp phòng ngừa nợ xấu, Tạp chí Khoa học Trường Đại học An Giang, số 6 (2), trang 87-94. CONTRACTS SHOULD BE SIGNED BETWEEN CREDIT INSTITUTIONS AND CUSTOMERS IN THE CASES OF SECURITY ASSETS NOT OF LOANS Nguyen Thi Diu Hien Banking Academy of Viet Nam – Phu Yen Campus *Email: nguyenthidiuhien1985@gmail.com Received: September 12, 2021; Accepted: October 06, 2021 Abstract When taking out a loan, usually the borrower will use his or her assets to secure the repayment of the debt. However, in many cases, in fact, the property to secure the debt repayment obligation is not of the borrower's. The current legal regulations for this case are not clear and consistent in legal documents. This leads to many legal risks for credit institutions and property owners. The article analyzes the legal basis to determine the contracts that need to be concluded in case the collateral is not of the borrower's, provides comments on the legality of the actual signed contracts in this case; Based on this, the author also proposes some recommendations and sample contracts that should be concluded in case the collateral is not of the borrower's. Keywords: guarantee, third-party mortgage contract, third-party collateral.