Hướng dẫn thủ tục liên quan đến nhận, kiểm tra TSBĐ và các lưu ý khi thực hiện ký kết hợp đồng bảo đảm tại phòng công chứng và ĐKGDBĐ

Nội dung text: Hướng dẫn thủ tục liên quan đến nhận, kiểm tra TSBĐ và các lưu ý khi thực hiện ký kết hợp đồng bảo đảm tại phòng công chứng và ĐKGDBĐ

1. 1. HƯỚNG DẪN CÁC THỦ TỤC LIÊN QUAN ĐẾN NHẬN, QUẢN LÝ TSBĐ. 2. HƯỚNG DẪN KIỂM TRA TSBĐ. 3. CÁC LƯU Ý KHI THỰC HIỆN KÝ KẾT HỢP ĐỒNG BẢO ĐẢM TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG VÀ ĐKGDBĐ 1
2. a) Thẩm định và xét duyệt TSBĐ b) Hoàn thiện thủ tục nhận TSBĐ, ký kết hợp đồng TSBĐ, quản lý TSBĐ c) Các trường hợp đăng ký GDBĐ theo quy định của Chính Ph ủ về ĐKGDBĐ. d) Các trường hợp đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm đã đăng ký. e) Lợi ích của việc đăng ký GDBĐ. f) Các cơ quan thực hiện đăng ký GDBĐ CV QHKH tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ của TSBĐ. CV QHKH căn cứ vào phân luồng hồ sơ định giá theo Quy trình định giá TSBĐ để gửi đề nghị định giá cho Phòng QLTD CN/Phòng Định giá Khối QLRR CV QHKH phối hợp với CB QLTD/CB phòng định giá khối QLRR tiến hành kiển tra thực tế hiện trạng tài sản và thực hiện định giá TSBĐ. Sau khi thẩm định và định giá TSBĐ, CB QLTD/CB phòng định giá lập Báo cáo thẩm định TSBĐ theo quy định và trình TP QLTD/TP ĐG khối QLRR kiểm soát V i ệ c xét duyệt nhận TSBĐ gắn liền với việc xét duyệt gi ao dịch cấp tín dụng tương ứng của Khách hàng. Cấp xét duyệt có thể là Hội đồng tín dụng, TGĐ, Phó TGĐ, GĐCN/Phó GĐ phụ trách CN. 2
3. Động sản: ◦ Ô tô m ớ i 100% do các hãng có uy tín thuộc Hiệp hội các nhà sản xuất ô tô V i ệ t Nam sản xuất và xe được sản xuất lắp ráp trong nước ◦ Vàng, đá quý, kim khí quý; ◦ Hàng hóa nguyên liệu Giấy tờ có giá Quyền đòi nợ và LC xuất khẩu TS hình thành trong tương lai ◦ Bất động sản (Căn hộ chung cư, biệt thự, nhà ở KĐT m ớ i ) ◦ Động sản Các trường hợp còn lại do Phòng định giá – Khối QLRR thực hiện Căn cứ vào phê duyệt của cấp có thẩm quyền, CB QLTD soạn thảo các hợp đồng TSBĐ và các giấy tờ cần thiết trình TP QLTD kiểm soát. Nếu thống nhất các ý kiến, TP QLTD ký nháy vào từng trang của các văn bản này và chuyển cho CB QLTD trình ký GĐCN. CB QLTD phối hợp với KH ký hợp đồng bảo đảm tiền vay tại Phòng công chứng và thực hiện đi ĐKGDBĐ đối với các trường hợp TS phải đăng ký quyền sở hữu. Sau khi hoàn thiện thủ tục nhận TSBĐ, CB QLTD thực hiện nhập kho TSBĐ theo đúng quy định 3
4. Thế chấp quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng Thế chấp tàu bay, tàu biển Thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ Các giao dịch bảo đảm bằng tài sản không thuộc các trường hợp quy định nêu trên được đăng ký khi cá nhân, tổ chức có y ê u cầu Rút bớt, bổ sung hoặc thay thế bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm; thay đổi tên của bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm Rút bớt tài sản bảo đảm Tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai đã hình thành, trừ trường hợp tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh hoặc tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai là phương tiện giao thông cơ giới đã g h i số khung khi đăng ký gi ao dịch bảo đảm. 4
5. Bổ sung tài sản bảo đảm mà không ký kết hợp đồng bảo đảm mới Yêu cầu sửa chữa sai sót nội dung đã kê khai trong đơn y ê u cầu đăng ký Thay đổi nội dung khác đã đăng ký Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Lợi ích của việc ĐKGDBĐ: • Đảm bảo việc đăng ký thế chấp của Ngân hàng đã được Cơ quan ĐKGDBĐ xác nhận. • Xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý TSBĐ 5
6. Các trường hợp ĐKGDBĐ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất địa phương: • Thế chấp QSD đất • Thế chấp TS gắn liền với đất (nhà ở, công trình kiến trúc, vườn cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng, ) • Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: Căn hộ chung cư được XD trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Nhà ở riêng lẻ là nhà biệt thự/nhà liền kề được xây dựng trong các dự án đầu tư XD nhà ở Trường hợp nhận thế chấp là tàu biển thì thực hiện ĐKGDBĐ tại Chi cục hàng hải hoặc Cảng vụ hàng hải thuộc Cục Hàng hải Việt Nam Trường hợp nhận thế chấp là tàu bay thì thực hiện ĐKGDBĐ tại Cục Hàng không Việt Nam Trường hợp nhận thế chấp là tài sản có đăng ký quyền sở hữu với Nhà nước như các phương tiện vận tải đường bộ, đường sông, các tài sản khác, thì thực hiện ĐKGDBĐ tại Cục đăng ký quốc gi a GDBĐ- Bộ Tư Pháp và gửi thêm thông báo thế chấp tài sản đến các Cơ quan phát hành/cấp đổi lại Đăng ký/GCN ĐK cho TSBĐ (Phòng CSGT, Cục quản lý đường sông, ) 6
7. a) Kiểm tra hồ sơ pháp lý của chủ sở hữu TSBĐ. b) Kiểm tra các giấy tờ liên quan đến TSBĐ. c) Kiểm tra các điều k i ệ n về nhận TSBĐ theo quy định của PG BANK và Pháp luật d) Kiểm tra các thông tin trên Báo cáo thẩm định TSBĐ/Biên bản định giá với hồ sơ TSBĐ. e) Kiểm tra tổng giá trị các TSBĐ so với tổng nghĩa vụ được cấp tín dụng của KH a) Kiểm tra hồ sơ pháp lý của chủ sở hữu TSBĐ: Đối với chủ tài sản là cá nhân: ◦ Kiểm tra chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn/ giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, giấy xác nhận nhân khẩu của cơ quan quản lý nhân khẩu nơi chủ tài sản sinh sống nếu tài sản là bất động sản cấp cho hộ gia đình và các giấy tờ khác có liên quan. ◦ Kiểm tra giấy tờ pháp lý do chủ tài sản cung cấp đảm bảo phù hợp với thông tin chủ sở hữu/sử dụng được gh i trên gi ấy chứng nhận QSD/sở hữu tài sản. 7
8. Đối với chủ tài sản là pháp nhân: ◦ Kiểm tra đăng ký kinh doanh, biên bản họp HĐQT/HĐTV, văn bản của chủ sở hữu/Tổng giám đốc/giám đốc của doanh nghiệp (tùy loại hinh doanh nghiệp) về việc đồng ý sử dụng tài sản của doanh nghiệp để bảo đảm cho các nghĩa vụ cấp tín dụng và ủy quyền ký kết hợp đồng bảo đảm. ◦ Kiểm tra hồ sơ pháp lý người đại diện/người được ủy quyền ký kết Hợp đồng bảo đảm. Lưu ý kiểm tra xác định thông tin về chủ tài sản trong các trường hợp tài sản thuộc sở hữu riêng/đồng sở hữu/thuộc sở hữu của nhóm người. Hồ sơ pháp lý của chủ tài sản cần thêm: Văn bản xác nhận tài sản riêng/ Văn bản ủy quyền người đại diện ký kết hợp đồng bảo đảm có công chứng, (tùy theo từng trường hợp cụ thể). 8
9. Đảm bảo đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng của chủ tài sản với TSBĐ: Giấy chứng nhận QSD/QSH/Giấy đăng ký, Hợp đồng kinh tế, Hóa đơn, Tờ khai hải quan, Giấy chứng nhận bảo hiểm, Giấy chuyển quyền thụ hưởng bảo hiểm, (tùy theo từng loại TSBĐ). Kiểm tra hình thức của Giấy chứng nhận QSD/QSH tài sản/ Giấy đăng ký: có dấu hiệu tẩy xóa không. Kiểm tra nội dung trên Giấy chứng nhận QSD/QSH tài sản: đảm bảo sự logic liền mạch, font chữ, khoảng cách chữ đồng nhất. Kiểm tra chữ ký của người cấp Giấy chứng nhận/Giấy đăng ký hoặc chữ ký của người xác nhận nội dung thế chấp. Kiểm tra con dấu đóng trên Giấy chứng nhận Kiểm tra nguồn gốc, m ụ c đích sử dụng (đối với TSBĐ là bất động sản). Kiểm tra GCN Bảo hiểm và chuyển quyền thụ hưởng (đối với trường hợp TSBĐ phải m u a bảo hiểm). Kiểm tra điều kiện khác tùy theo TSBĐ 9
10. Kiểm tra đối tượng TSBĐ có nằm trong danh m ụ c TSBĐ PG BANK được phép nhận thế chấp/ cầm cố. Kiểm tra tỷ lệ cho vay tối đa đối với từng loại TSBĐ theo quy định của PG BANK và pháp luật hoặc theo phê duyệt (trường hợp có phê duyệt riêng) Đảm bảo các thông tin giữa Báo cáo thẩm định TSBĐ phải đầy đủ, khớp đúng với giấy tờ chứng minh quyền sở hữu TSBĐ Đảm bảo có đầy đủ chữ ký của các bên, bao gồm cả các đồng sở hữu tài sản và người có thẩm quyền phê duyệt Báo cáo thẩm định TSBĐ. 10
11. Khi KH phát sinh đề nghị làm thay đổi giá trị nghĩa vụ tín dụng (như giá trị khoản vay, L/C, bảo lãnh ): CB QLTD cần kiểm tra lại giá trị của các TSBĐ đang đảm bảo cho các nghĩa vụ đó của KH bằng cách: Sao kê giá trị TSBĐ trên hệ thống phần mềm, đối chiếu lại với hồ sơ tín dụng, hồ sơ TSBĐ, các biên bản định giá lại TSBĐ gần nhất. Kiểm tra thời hạn HĐTC và định giá TSBĐ/Kiểm tra định kỳ TSBĐ xem có bị biến động hay không. CB QLTD chuẩn bị hồ sơ khi đi ký công chứng Hợp đồng bảo đảm: • Hồ sơ của Ngân hàng • Hồ sơ của KH vay vốn (CB QLTD thông báo để KH chuẩn bị). • Hồ sơ của chủ tài sản (CB QLTD thông báo để KH chuẩn bị) 1 1
12. CB QLTD lưu ý thông báo cho chủ tài sản, bên vay (trong trường hợp tài sản thuộc quyền sở hữu của bên thứ ba): • Đảm bảo đầy đủ các thành viên tham gia ký kết tại Phòng Công chứng (Nếu TSBĐ của hộ gia đình thì tất cả các thành viên phải tham gia ký kết, ) • Mang đầy đủ bản gốc các Giấy tờ pháp lý của chủ TSBĐ, của bên vay và giấy tờ gốc về TSBĐ để thực hiện thủ tục cần thiết tại Phòng Công chứng. • Cần trao đổi giải thích rõ trách nhiệm của bên thế chấp khi thực hiện bảo đảm thế chấp cho bên vay vay vốn tại ngân hàng Các tình huống cần lưu ý: TH1: Lưu ý các trường hợp vay ké: Đối với một số trường hợp TS thuộc sở hữu của bên thứ ba, chủ tài sản khi xem HĐTC thấy nghĩa bảo đảm cấp tín dụng nhiều hơn số tiền muốn bảo đảm cho bên vay vay vốn-> không phối hợp ký HĐTC. => Xử lý của CB QLTD: Cần trao đổi giải thích rõ giới hạn trách nhiệm của bên thế chấp khi thực hiện bảo đảm thế chấp cho bên vay vay vốn tại ngân hàng. 12
13. Các tình huống cần lưu ý: TH2: Chủ tài sản/Bên vay xuất trình giấy tờ Pháp lý khác (do được cơ quan đăng ký cấp lại/nguyên nhân khác) so với giấy tờ đã cung cấp cho ngân hàng. => Xử lý của CB QLTD: Cần thu thập bản sao để bổ sung vào hồ sơ tín dụng và chỉnh sửa thông tin trên hợp đồng thế chấp. Các tình huống cần lưu ý: TH3: Một số trường hợp KH không phối hợp thanh toán phí công chứng vì cho rằng các chi phí này do bên Ngân hàng chịu. => Xử lý của CB QLTD: Cần giải thích cho Bên vay biết việc nộp phí công chứng là do bên vay chịu. 13
14. Các tình huống cần lưu ý: TH4: Một số trường hợp chủ tài sản có hành vi lừa đảo đưa người khác ra ký kết tại phòng công chứng (bằng cách thay ảnh trên CMND): thường xảy ra với trường hợp sổ đỏ đứng tên 1 mình Chồng/vợ và người còn lại không muốn cho Chồng/vợ biết. => Xử lý của CB QLTD: Nếu có nghi ngờ, CB QLTD cần trao đổi và xác nhận thông tin với chủ tài sản (về nhân thân, gia cảnh, các mối quan hệ, ) để làm rõ thông tin. Các tình huống cần lưu ý: TH5: Lưu ý thêm một số trường hợp chủ TS không đủ năng lực hành vi dân sự: có biểu hiện bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình. => Xử lý của CB QLTD: nên tìm hiểu trao đổi với Công chứng viên và các thành viên còn lại. Trong trường hợp chủ tài sản không đủ năng lực hành vi dân sự thì phải có người đại diện/người được ủy quyền ký kết hợp đồng bảo đảm theo quy định của pháp luật. 14
15. Các tình huống cần lưu ý: TH6: Một số trường hợp chưa giải chấp TSBĐ tại Ngân hàng khác đã đi ký HĐTC công chứng tại PG Bank do trước đây tại 1 số Văn phòng ĐK QSD đất không ghi nội dung đăng ký thế chấp vào GCN QSD đất, KH không cung cấp thông tin chưa xóa ĐKGDBĐ. => Xử lý của CB QLTD: Nên trao đổi trước với chủ tài sản để xác định TSBĐ đã đăng ký thế chấp tại Ngân hàng nào khác hay không trước khi đi ký kết. 15