Lãi suất cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam và hàm ý chính sách

Nội dung text: Lãi suất cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam và hàm ý chính sách

1. LÃI SUẤT CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH1 ThS. Lê Vân Chi ThS. Khúc Thế Anh2 ThS. Tạ Nhật Linh ThS. Phan Thu Trang Viện Ngân hàng Tài chính, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Tóm tắt Cùng với sự ph t triển của thị trường bất động sản, c c hoạt động li n quan đến cho vay mua nhà ở đang được c c ngân hàng thương mại đẩy mạnh trong thời gian qua. Tuy nhi n, những lo ngại về c c khoản vay dưới chuẩn đã làm NHNN thắt chặt hoạt động này. Bài nghi n cứu nhằm tìm hiểu những khía cạnh li n quan đến việc định gi lãi suất cho vay của ngân hàng, cũng như c c vấn đề xung quanh như thời hạn cho vay, tài sản đảm bảo, phí suất, nhằm đưa ra những mặt còn hạn chế của thị trường, và gợi mở một số vấn đề về chính s ch đối với c c cơ quan quản lý. Từ khóa: Kỳ hạn cho vay, lãi suất, mức bù rủi ro, tín dụng bất động sản. 1. Giới thiệu Nhà ở là tài sản chiếm tỷ trọng rất lớn trong tài sản của mỗi hộ gia đình cũng như trong tổng giá trị vốn hóa tài sản ở mỗi quốc gia. Tại Mỹ, chỉ riêng giá trị các khoản tín dụng bất động sản (mortgage) lớn gấp 3 lần giá trị thị trường trái phiếu công ty và xấp xỉ giá trị của thị trường trái phiếu Chính phủ, trái phiếu chính quyền địa phương và trái phiếu cơ quan của Chính phủ cộng lại (Mishkin, 2013). Thị trường tín dụng bất động sản (BĐS) là nơi mua bán các khoản vay được đảm bảo bằng bất động sản, qua đó tài trợ cho việc cho vay bất động sản của các ngân hàng. Ví dụ, một ngân hàng cho khách hàng vay tiền để mua một 1 Bài nghiên cứu thuộc phạm vi của đề tài NCKH cấp Bộ: “Mô hình x c định lãi suất các khoản vay được đảm bảo bằng bất động sản và khả năng ứng dụng tại c c ngân hàng thương mại Việt Nam”, mã số B2016 – KHA - 06. 2 Email của tác giả chính: theanhnhd@gmail.com 173
2. ngôi nhà và sử dụng chính ngôi nhà đó làm tài sản đảm bảo cho khoản vay (hay nói cách khác ngôi nhà là tài sản đảm bảo hình thành từ khoản vay của ngân hàng). Hoạt động cho khách hàng vay để mua nhà tạo nên thị trường tín dụng BĐS sơ cấp. Do các khoản cho vay này có kỳ hạn dài, các ngân hàng có thể lựa chọn bán khoản vay cho một bên thứ ba. Việc bán lại các khoản vay này tạo nên thị trường tín dụng BĐS thứ cấp. Việc bán khoản vay sẽ giúp ngân hàng có một số tiền mới và có thể tiếp tục mở rộng cho vay đối với các khách hàng khác. Đây là lý do để nói rằng thị trường tín dụng BĐS là nơi tài trợ cho việc cho vay BĐS. Các khoản tín dụng BĐS thường có kỳ hạn dài, từ 15 cho tới 30 năm. Sau khi đã tạo lập khoản tín dụng BĐS, các tổ chức tài chính thường bán hoặc chứng khoán hóa các khoản cho vay này trên thị trường thứ cấp. Năm 2004, trên 60% các khoản tín dụng nhà ở tại Mỹ được chứng khoán hóa theo cách này. Việc bán/chứng khoán hóa các khoản cho vay trên thị trường thứ cấp giảm rủi ro thanh khoản, rủi ro lãi suất và rủi ro tín dụng đối với các tổ chức tài chính (TCTC). Đồng thời, việc bán/chứng khoán hóa các khoản cho vay có thể tạo thu nhập từ phí tạo lập các khoản vay và giúp các tổ chức tài chính giảm được ảnh hưởng của các quy định điều chỉnh hoạt động. Đối với các nước đang phát triển, các nước có nền kinh tế chuyển đổi, đặc điểm thường thấy là thị trường tín dụng BĐS chưa phát triển và chưa hoàn thiện. Do vậy, nhiều nghiên cứu tập trung vào chiến lược và giải pháp để phát triển và hoàn thiện mảng thị trường này. Jaffee và Renaud (1997) nghiên cứu chiến lược phát triển thị trường tín dụng BĐS tại các nước chuyển đổi cho thấy ngân hàng tại các nước chuyển đối không có động lực để cung cấp các khoản tín dụng BĐS do rủi ro từ khoản vay tạo nên. Sau ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008, Chính phủ Việt Nam đã tiến hành gói kích cầu 1 tỷ đô la nhằm khôi phục sức sản xuất trong nước. Tuy nhiên, thời điểm đó, các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS lại là đối tượng được hưởng lợi nhiều nhất: vừa được tiếp cận vốn thông qua hệ thống ngân hàng thương mại (NHTM), vừa được hưởng lãi suất thấp (4%/năm – đối với các doanh nghiệp nằm trong lĩnh vực được phép vay). Hệ quả tất yếu của việc này là ngành BĐS trở thành khu vực thu hút một 174
3. lượng vốn của nền kinh tế, và đẩy giá nhà đất cũng như chung cư tăng cao; sau đó, thị trường trở lại cảnh ảm đạm. Để ứng phó với những diễn biến của thị trường, nhà nước lại tung ra gói 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ mua nhà ở xã hội. Tất cả những cố gắng đó đều được tài trợ thông qua hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, một câu hỏi được nhiều nhà nghiên cứu quan tâm là: các ngân hàng định giá các khoản vay để mua BĐS ra sao? Dựa trên cơ sở nào? Và sau đó, khi nợ xấu trong khu vực ngân hàng trở nên trầm trọng (Nguyễn Hoài Phương, 2013) thì việc xử lý các khoản nợ cũng như tài sản đảm bảo như thế nào? Và liệu có những khoản vay dưới chuẩn từ khu vực này hay không. 2. Thực trạng lãi suất cho vay mua nhà của các ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam 2.1. Một số chính sách về cho vay mua nhà của các cơ quan quản lý nhà nước Trong khoảng 10 năm trở lại đây, đặc biệt từ sau khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008, hoạt động cho vay mua nhà của các ngân hàng thương mại chịu ảnh hưởng lớn từ chính sách tài khóa của Chính phủ và chính sách tiền tệ của ngân hàng nhà nước. Lớn nhất trong chính sách tài khóa là việc thông qua gói kích cầu 1 tỷ đô la vào năm 2009. Thông qua hệ thống NHTM, đặc biệt là các ngân hàng lớn vào thời điểm bấy giờ như Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (VCB), Ngân hàng Công thương Việt Nam (Vietinbank), Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng Quân đội (MB), các doanh nghiệp sản xuất trong nền kinh tế đã có được vốn để mở rộng sản xuất với chi phí rất thấp (4%/năm), đồng thời được vay rất ưu đãi, thậm chí là vay để xây thô. Với lực đẩy này, kinh tế Việt Nam giai đoạn 2010 - 2012 đã có nhiều dấu hiệu khởi sắc, song đến năm 2013, Chính phủ lại phải thông qua gói 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ mua nhà ở xã hội, và lại thông qua chính những ngân hàng đã thực hiện gói kích cầu bên trên. Một số ngân hàng khác cũng được tham gia như Ngân hàng Đông Nam Á (SeABank), Ngân hàng Bưu điện Liên Việt (LienvietPostbank), Các chính sách này đã giúp phần lớn các ngân hàng lọc được khách hàng vay vốn thông qua những “đối tượng nằm trong chính sách được vay của nhà nước” – đa phần là các cá nhân. 175
4. Tuy nhiên, nhìn nhận thấy những dấu hiệu bất ổn của thị trường, ngân hàng nhà nước (NHNN) bắt đầu có những điều chỉnh các văn bản dưới luật nhằm yêu cầu các ngân hàng điều chỉnh danh mục đầu đầu tư đã được ban hành. Đầu tiên phải kể đến Thông tư 13/2010/TT-NHNN. Văn bản này quy định hệ số rủi ro đối với cho vay để đầu tư BĐS được điều chỉnh từ 150% lên 250% đã được xem là một chốt hãm nguồn vốn ngân hàng vào lĩnh vực này. Tuy nhiên, một điều khá lý thú trong vấn đề này là đối với các khoản vay dùng để mua nhà ở, và dùng chính căn nhà đó làm tài sản đảm bảo thì chỉ có hệ số là 50%. Điều này làm cho việc tiếp cận vốn trên thị trường của các doanh nghiệp xây dựng gặp khó khăn: các NHTM đặc biệt chú ý các khoản mục này để cho vay, nhưng lại thóang đối với mua nhà ở! Tiếp đó Chỉ thị 01/CT ngày 1/3/2011 của NHNN quy định thực hiện giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán; đến 30/6/2011 tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa là 22% và đến 31/12/2011 tỷ trọng tối đa là 16%. Do vậy, các khoản vay đối với BĐS lại tiếp tục giảm xuống. Và từ đây đặt ra một vấn đề: nếu các doanh nghiệp BĐS không có vốn thì khó có thể tiếp tục sản xuất, và cũng khó có thể bán được nhà, đồng nghĩa với việc NHTM không thu đủ vốn và lãi theo đúng thời gian quy định, và từ đó lại không thể cho vay tiếp được! Sau đó, Thông tư 36/2014/TT-NHNN và Thông tư 06/2016/TT-NHNN mặc dù đã sửa đổi những quy định trên và nới hệ số rủi ro xuống còn 150% đối với kinh doanh BĐS, song, lại quy định tỷ lệ tiền gửi ngắn hạn dùng để cho vay trung và dài hạn lên đến 60%, trong đó quan điểm về ngắn hạn lại sửa thành thời gian đáo hạn chứ không phải thời gian huy động làm cho nguồn vốn dành cho việc xây cất hay mua nhà ở trở lên khó khăn, khi mà các khoản mục vay này thường có thời gian trung và dài hạn. Thêm vào đó, Nghị quyết số 01/NQ-CP về những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu chỉ đạo điều hành thực hiện Kế hoạch Phát triển kinh tế - xã hội và dự toán ngân sách nhà nước năm 2016, Chính phủ cũng đã yêu cầu chú trọng kiểm soát chặt chẽ các khoản cấp tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro bất động sản. Cùng với chỉ thị này, Luật Nhà ở (2014) và Nghị định 99/2015/NĐ-CP càng quy định chặt hơn về việc có thể dùng nhà ở sẽ hình thành từ vốn vay làm tài sản đảm bảo cho khoản vay hay không. Điều này 176
5. càng thúc đẩy các ngân hàng thương mại chặt chẽ hơn đối với cho vay mua nhà ở trong thời gian tới. 2.2. Thị trường bất động sản và cho vay mua bất động sản tại Việt Nam Việt Nam đã và đang trải qua tình trạng tăng trưởng quá nóng về việc phát triển nhà ở tại các thành phố lớn. Sức ép của di dân nông thôn đã tạo ra áp lực phải xây dựng các chung cư mới, và gây hiện tượng tăng giá ảo. Mặc dù bong bóng BĐS đang xẹp dần ở Việt Nam, song vẫn còn cao ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Bảng 1: Phát triển nhà ở tại đô thị năm 1999, 2009 và định hƣớng năm 2020 Hạng mục 1999 2009 2020 Tổng số hộ gia đình tại đô thị (triệu người) 4,03 6,76 13,50 Tổng diện tích nhà ở (triệu m2) 251,69 476,31 1.260,00 Diện tích sàn trên đầu người (m2/người) 10,23 19,20 29,00 Số lượng đô thị (thành phố, thị xã, thị trấn) 629 752 934 Nguồn: Quyết định số 1659/QĐ-TTg Theo Lê Phong Châu và các cộng sự (2015), giá nhà ở trung bình tại Việt Nam giai đoạn 2005 – 2015 cao hơn 25 lần so với thu nhập của người lao động trong khi ở các nước châu Âu là 7 lần, Thái Lan là 6,3 lần, Singapore là 5,2 lần, thậm chí tại một số nước có khủng khoảng xuất phát từ khoản vay BĐS dưới chuẩn như Hy Lạp hay Ireland khi giá nhà đạt đỉnh thì con số này cũng chỉ là 7,24 lần. Năm 2014, thu nhập người Việt Nam đứng 120 trên thế giới nhưng giá nhà lại xếp thứ 20 trên toàn cầu. Sự bất hợp lý này khẳng định bong bóng BĐS đang hiện hữu. Một trong những nguyên nhân gây ra việc này là các ngân hàng được khuyến khích cho vay xây dựng và kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, do tác động của khủng hoảng kinh tế thế giới nên việc trả nợ giảm sút mạnh vì sức mua của thị trường yếu đi. Năm 2009, Chính phủ đưa ra gói kích cầu 1 tỷ USD, trong đó phần lớn được sử dụng để phát triển nhà ở xã hội cho: (i) nhà ở, cho thuê cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp tập trung; (ii) nhà ở, cho thuê cho sinh viên, học sinh tại các trường đại học, cao đẳng; (iii) nhà ở để 177
6. bán, cho thuê, cho thuê mua đối với người có thu nhập thấp tại đô thị nên tăng trưởng tín dụng giai đoạn này rất cao, trong đó dư nợ cho BĐS luôn đứng đầu. Bảng 2: Tăng trƣởng tín dụng và tăng trƣởng tín dụng ngành bất động sản Nguồn: Nguyễn Thị Minh Huệ (2015), trang 40 Tăng trưởng tín dụng những năm trước 2011 cao đã thúc đẩy tăng trưởng trong lĩnh vực BĐS tăng theo do giá nhà thời điểm đó chưa chững lại, đồng thời chính sách tài khóa đã phát huy tác dụng. Mặc dù hiện tại, tăng trưởng tín dụng đã có xu hướng giảm những vẫn cao hơn ngành BĐS và điều này đã tạo tiền đề để nợ xấu tăng cao, gây ra tin đồn về thanh khoản trong hệ thống ngân hàng Việt Nam do không đảm bảo được các khoản nợ đảm bảo bằng BĐS sẽ thu hồi được. Nguyễn Hoài Phương (2013) cho rằng nợ xấu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS chiếm khoảng 17% tổng dư nợ toàn hệ thống, xếp thứ hai sau vận tải, kho bãi; chưa kể đến nợ xấu một số ngành có liên quan khác như sản xuất vật liệu xây dựng, thi công công trình, Mặt khác, trong giai đoạn 2006 – 2012, với mức tăng lợi nhuận sau thuế thường ở mức 30%/năm đã đẩy NHTM tại Việt Nam trở thành một trong những ngành có độ nóng vào bậc nhất. Một trong những minh chứng cho vấn đề này là các NHTM lớn ở Việt Nam như BIDV, VCB, MB hay những ngân hàng ở cỡ vừa (LienvietPostBank), thậm chí cả các ngân hàng nhỏ hơn như Ngân hàng Quốc dân (NCB), Ngân hàng Tiên Phong (TPBank), Ngân hàng Nhà Thành phố Hồ Chí Minh (HDBank), tuy bị sự chi phối của các văn bản trong luật và dưới luật, nhưng lại đều phát triển các dịch vụ liên quan đến cho vay mua nhà ở: 178
7. Bảng 3: Sản phẩm cho vay mua nhà ở tại một số NHTM năm 2017 BIDV MB VCB HDbank LienvietPostBank Tên Cho vay mua Cho vay Cho vay Cho vay nhu sản căn hộ, nhà mua nhà bất động Cho vay mua nhà cầu nhà ở phẩm đất, dự án dự án sản Đối Sinh sống/ Khách hàng có Cá nhân Là công dân Cá nhân hộ gia tượng thường xuyên độ tuổi dưới 55 không quá Việt Nam, đình là người Việt vay làm việc trên tuổi (đối với nữ) 45 tuổi trên 18 tuổi Nam có hộ cùng địa bàn và 60 tuổi (đối và không khẩu/KT3 trên Chi nhánh cho với nam); được quá 60 cùng địa bàn có vay hoặc địa Khách hàng có tuổi khi đến đơn vị kinh doanh bàn lân cận hộ khẩu/KT3 tại thời điểm của LienvietPost- các Chi nhánh Tỉnh/thành phố hết hạn bank cho vay nơi MB có trụ sở khoản vay Điều Có thu nhập Khách hàng có Có thu nhập Cá nhân có Có thu nhập hợp kiện ổn định, đảm đủ năng lực hàng tháng từ thu nhập ổn pháp, ổn định và vay bảo khả năng pháp luật dân sự 10 triệu hoặc định chứng minh được trả nợ và hành vi dân từ 20 triệu Có tài sản khả năng trả nợ Có tài sản bảo sự; đồng trở lên đảm bảo Có tài sản đảm bảo đảm phù hợp Có khả năng tài Có lịch sử vay phù hợp chỉnh đảm bảo trả nợ tốt; Đạt nguồn trả nợ chuẩn xếp thực hiện các hạng tín dụng thủ tục đảm bảo của VCB tiền vay theo Cá nhân quy định của không quá 60 MB tuổi Kỳ Tối đa lên Tối đa 20 năm Tối đa 20 năm Tối đa Tối đa là 25 năm hạn đến 20 năm nếu cho vay 20 năm vay mua nhà dự án có thỏa thuận hợp tác với VCB, và tối đa 15 năm với các trường hợp khác Đặc Tối đa 100% Mức cho vay tối Giá trị khoản Số tiền vay Tài trợ tối đa 90% điểm giá trị HĐMB đa: 80% nhu vay lên đến lên tới 70% giá trị căn nhà khác nhà ở cầu tài chính 70% giá trị nhu cầu vốn định mua của của khách hàng ngôi nhà Phương thức trả món Chấp nhận nợ linh hoạt vay nhiều loại tài Tài sản đảm bảo sản đảm bảo đa dạng 179
8. BIDV MB VCB HDbank LienvietPostBank Lãi Lãi suất cạnh Lãi suất vay Lãi suất ưu Lãi suất cạnh suất tranh (từ cạnh tranh đãi và cạnh tranh tính trên dư cho 7,3%/năm) tranh nợ thực tế vay Các Trả gốc hàng Phương thức trả Lựa chọn Phương Phương thức trả yếu tháng/quý/bán nợ linh hoạt hình thức trả thức trả nợ nợ linh hoạt, cho tố đặc niên hoặc nợ vốn vay linh hoạt phép ân hạn gốc thù hàng năm phù hợp mức tối đa 6 tháng đầu khác Trả lãi hàng thu nhập thực tháng hoặc tế (trả dần) hàng quý Nguồn: Tổng hợp của nhóm t c giả tr n trang web của c c NHTM Bảng 3 phần nào cho thấy, dù rằng các NHTM đã có những nỗ lực nhất định trong việc đáp ứng yêu cầu của các cơ quan quản lý cấp trên về cho vay mua nhà ở và của chính mình trong quản lý nợ xấu, song, về cơ bản vẫn phải đáp ứng được cạnh tranh trên thị trường. Điều đáng nói rằng, trong các công bố trên, không hề có một chỉ dẫn nào về việc từ chối cho vay BĐS. 3. Phƣơng pháp nghiên cứu và thu thập dữ liệu Tính đến thời điểm hiện tại, có rất nhiều bài viết về lãi suất cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, đặc biệt từ sau khi gói 30.000 tỷ chấm dứt, và sự phát triển ồ ạt của các chung cư mới quanh khu vực nội thành 2 thành phố lớn là Hà Nội và Hồ Chí Minh. Hầu hết các NHTM khi tham gia vào khu vực này đều phát hành chứng thư bảo lãnh về cam kết cho vay mua nhà. Tuy nhiên, không có một ngân hàng nào lý giải tại sao lại cho vay với mức lãi suất, tài sản đảm bảo và thời gian như công bố trên các trang thông tin như website hay tại chính bản thân các doanh nghiệp rao bán BĐS. Đối với một số nước trên thế giới như Mỹ hay thuộc Liên minh Châu Âu, lãi suất của các khoản cho vay mua nhà ở được xác định trên hạng của chủ thể vay – thông qua việc mua dữ liệu của các công ty xếp hạng tín nhiệm lớn trên thế giới như S&P, Moody, Fitch; và mức độ chấp nhận rủi ro của chính các tổ chức tín dụng đó. Song, tại Việt Nam, mặc dù có tồn tại các tổ chức như trên, nhưng không đáng tin cậy, và cũng không đáng kể, nên bản thân các NHTM lại phải tự xây dựng dữ liệu 180
9. riêng cho mình và cũng không thông nhất giữa các ngân hàng với nhau. Do vậy, trong nghiên cứu này, tác giả sử dụng phương pháp phỏng vấn sâu nhằm xác định bản thân các NHTM định giá lãi suất cho vay ra sao. Đối tượng phỏng vấn: Các chuyên viên tín dụng có thời gian công tác ít nhất 5 năm tại các NHTM hoặc các chức vụ tương đương nhưng ở mức độ cao hơn. Các ngân hàng được lựa chọn để phỏng vấn: Nhóm tác giả tiến hành phân bổ các NHTM trên thị trường thành 3 nhóm chính: (1) Các NHTM mà nhà nước chiếm trên 50% cổ phần – không bao gồm các NHTM được mua lại với giá 0 đồng; (2) Các NHTM thuộc khối G14 không bao gồm các NHTM thuộc nhóm (1) và (3) Các NHTM còn lại. Tuy nhiên, vì đặc điểm giống nhau của thị trường, nên số lượng các NHTM được lựa chọn để nghiên cứu chỉ gồm VCB, VietinBank, BIDV, MB, Ngân hàng Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank), Ngân hàng Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank), Ngân hàng An Bình (AnbinhBank), SeABank, NCB, HDBank. Câu hỏi phỏng vấn: Nhóm tác giả tập trung vào các nhóm câu hỏi chính, bao gồm: (1) Chính sách lãi suất và cách xác định lãi suất; (2) Các loại phí kèm theo khi vay mua nhà ở; (3) Thời hạn cho vay; (4) Vấn đề tài sản đảm bảo. 4. Kết quả nghiên cứu Thứ nhất, đa phần kết quả phỏng vấn sâu cho thấy, các chuyên viên tín dụng có kinh nghiệm hoặc các chuyên viên thuộc bộ phận cao hơn như quản lý rủi ro tín dụng hoặc các bộ phận hỗ trợ đều không biết cách mà chính ngân hàng mình xác định lãi suất cho vay để mua nhà. Thậm chí, một số người trả lời phỏng vấn đã thẳng thắn trả lời rằng sau khi làm việc tại một số ngân hàng thì đều thấy rằng: “quy trình ở phía trên chuyển xuống, cứ thế tiến hành áp dụng”, song, khi phỏng vấn các chuyên viên cao cấp thì “cũng không hiểu rõ quy trình này lấy lãi suất ở đâu”. Một số ngân hàng thuộc nhóm số (3) trong khi xác định mức lãi suất cho vay với các khoản mua nhà ở đã “căn cứ chặt chẽ vào diễn biến của một số ngân hàng khác” – tức là ngân hàng thuộc nhóm (1). Thêm vào đó, đa phần các ngân hàng đều trả lời rằng: đối với lãi suất cho vay mua nhà đều bằng lãi suất huy động vốn đầu vào (không tính lãi suất năm đầu tiên – được coi là năm ưu đãi) đều lấy bằng lãi suất huy động vốn trung và dài 181
10. hạn cộng thêm một biên độ nhất định (từ 3,5% đến 5%/năm). Lãi suất năm đầu tiên cũng dao động khá mạnh, từ 6,68% đến 9,58%. Trả lời cho câu hỏi, căn cứ vào đâu để xác định lãi suất ưu tiên năm đầu, thì một số người được phỏng vấn đã trả lời rằng: căn cứ vào lãi suất của gói ưu đãi 30.000 tỷ. Lúc đầu lãi suất của khoản vay này là 6%, sau đó ngân hàng căn cứ vào biên độ chấp nhận rủi ro nên đẩy dần lên. Điều đáng chú ý là đa phần các NHTM thuộc nhóm 3 lại cho vay với mức lãi suất 1 hoặc 2 năm đầu thấp hơn, và biên độ dao động cũng nhỏ hơn. Việc này đặt ra một câu hỏi: Với một mức lãi suất đầu vào cao, nhưng biên độ dao động và lãi suất các năm đầu thấp hơn hẳn, thì các ngân hàng này sẽ cạnh tranh thế nào với các NHTM khác? Cùng với đó, nhóm tác giả còn phát hiện thấy, điểm giống nhau giữa các NHTM khi đồng ý giải ngân cho khách hàng vay nhà ở là dựa trên chấm điểm tín dụng, trong đó chú trọng đặc biệt đến vị trí mà khách hàng công tác cũng như nguồn trả nợ. Tuy nhiên, đối với một số trường hợp, khách hàng vay vốn lại dựa trên thu nhập, song, đối với khu vực nhà nước thì việc này rất khó: lương của khu vực này thấp, chưa chắc đã đảm bảo đủ nguồn để trả nợ. Thực tế thì các chỉ tiêu phi tài chính đối với khu vực khách hàng cá nhân rất khó chấm, và phụ thuộc vào ý kiến chủ quan của cán bộ tín dụng. Trả lời cho câu hỏi: liệu có trường hợp nào ngân hàng rơi vào trạng thái (1) cho vay với các khoản không đạt tiêu chuẩn hoặc (2) từ chối các khoản cho vay đạt chuẩn không, thì nhóm nghiên cứu nhận được câu trả lời rằng: “đa phần đều dựa vào chính sách tín dụng của ngân hàng trong từng thời kỳ”, và có lẽ chỉ có thể rơi vào tình trạng số (1) vì thời điểm hiện tại, các NHTM đều có mức độ cạnh tranh cao, nên khó có khả năng từ chối các khoản vay đến chuẩn. Vấn đề này lại đặt ra một tình trạng đáng báo động: phải có một mức độ nào đó để giám sát các khoản vay mua nhà và thẩm định các chỉ tiêu phi tài chính đối với các khoản cho vay mua nhà ở nói riêng tại các NHTM Việt Nam. Thứ hai, đối với nhóm câu hỏi về phí dịch vụ đi kèm, đa phần các câu trả lời đều nhận được là có, đặc biệt với các nhóm NHTM có mức lãi suất cho vay thấp, cũng như biên độ dao động không cao. Như vậy, có thể thấy người tiêu dùng đang bị rối khi tham khảo “giá” của các khoản tín dụng khi vay vốn tại các ngân hàng. Tuy rằng, đa phần các câu trả lời đều nói rằng không áp dụng 182
11. phí khi cho vay với khách hàng cá nhân, và một số trường hợp đối với khách hàng pháp nhân, song, hầu hết các câu trả lời lại đồng thuận ở việc khách hàng phải trả thêm phí cho ngân hàng khi trả nợ trước hạn, thậm chí đến một nửa tổng số lãi trước hạn! Việc này đẩy lãi suất cho vay của 1 khoản vay thực tế lên thêm khoảng 30% so với mức lãi suất ban đầu, gây ra tình trạng bất cập với khách hàng. Đây là mức phí phổ biến nhất, bên cạnh các mức phí khác như hoa hồng từ dịch vụ (được hạch toán trực tiếp – nhưng không cụ thể là bao nhiêu!), phí kiểm đếm và các phí khác. Các loại phí này thường không được công bố đến khách hàng, do vậy, điều tất yếu là việc lãi suất cạnh tranh cũng thường không thể hiện rõ lãi suất thực của hợp đồng là bao nhiêu, và thường cũng nằm ở bên dưới hợp đồng. Khách hàng thường sẽ là người chịu thiệt nếu không đọc kỹ các bản hợp đồng do NHTM soạn trước. Ngoài ra, cũng có một số ý kiến thẳng thắn thừa nhận, khi ký kết hợp đồng, khách hàng sẽ phải chi trả một khoản “lót tay” phù hợp cho chuyên viên tín dụng – nếu muốn được một hợp đồng phù hợp với bản thân mình. Cũng có một số ngân hàng trả lời rằng, đối với các dự án mà ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh, lãi suất sẽ được giảm xuống 0,2 - 0,3%/năm. Tuy nhiên, số lượng ngân hàng này không nhiều. Thứ ba, đối với thời gian của khoản vay, thì đa phần các câu trả lời nhóm nghiên cứu nhận được đều tập trung vào các khoản vay dài hạn, tức là thời gian từ 5 năm trở lên (cá biệt vẫn có ngân hàng quan điểm rằng có khoản vay 3 năm đã được coi là dài hạn). Thời gian dài nhất của các khoản vay khoảng 25 năm, hoặc 20 hay 15 năm, tùy từng ngân hàng; song, trong quá trình vay vốn, khách hàng được quyền đàm phán về thời gian vay (thấp hơn thời hạn vay – tùy theo khả năng trả nợ của mình), cũng như cách thức trả nợ trong từng thời kỳ. Tuy vậy, việc đàm phán này cũng thường dựa theo khung có sẵn của ngân hàng, chứ không quá phụ thuộc vào ý kiến chủ quan của khách hàng. Thứ tư, đối với vấn đề về tài sản đảm bảo. Ngân hàng thường cho vay đến khoảng 70% - 80% giá trị tài sản của khách hàng hoặc của bên bảo lãnh. Tuy nhiên, đối với trường hợp khách hàng dùng chính tài sản sẽ hình thành từ vốn vay làm tài sản đảm bảo thì lại phát sinh một vấn đề: Nghị định 183
12. 99/2015/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn của nghị định này quy định việc tài sản sẽ hình thành từ vốn vay (thuộc lĩnh vực BĐS) có thể dùng làm tài sản đảm bảo hay không vẫn chưa rõ ràng. Sau gói kích cầu 1 tỷ đô la, Chính phủ đã không cho các NHTM cho vay để xây thô, và hiện thực hóa bằng nghị định này. Tuy nhiên, bản thân nghị định này lại không hướng dẫn đối với việc khách hàng vay vốn mua nhà ở xã hội hoặc nhà ở lần đầu thì xử lý ra sao. Và cũng chính vì thế, bản thân người trả lời câu hỏi cũng rất lúng túng và cho một luồng ý kiến rằng: “hiểu theo cách nào cũng được”. Đối với câu chuyện định giá, một số NHTM lớn đều có các công ty định giá riêng biệt, thế nên giá cả của tài sản thế chấp sẽ qua các công ty này, song, với một số ngân hàng nhỏ hơn, thì sẽ do phòng thẩm định hoặc tái thẩm định quyết định, thông qua “gợi ý” của chuyên viên tín dụng. Từ đây cho thấy, đối với khu vực này thì một trong những ưu đãi cho khách hàng không phải là từ phía lãi suất hay thời gian mà lại là từ phía định giá tài sản: định giá càng cao thì nhu cầu vay vốn càng rộng mở, và khách hàng càng có nhiều lựa chọn để vay vốn. Nhưng cũng chính từ đó, lại xuất hiện thêm một vấn đề: các khoản vay mua nhà ở đang được định giá cao lên với các chính sách dưới chuẩn, song vẫn tiếp tục hiện hữu, trong khi đó, những quy định của NHNN tuy có chặt chẽ hơn, nhưng “bản thân chúng tôi bị ép chỉ tiêu, do vậy, chúng tôi phải tìm con đường để có thể giữ được chính mình”! 5. Các hàm ý chính sách Từ các vấn đề được thảo luận, có thể gợi mở một số hàm ý chính sách liên quan đến các vấn đề về cho vay mua nhà ở tại thị trường Việt Nam như sau: Thứ nhất, phải có một nghiên cứu hoàn chỉnh về định giá các khoản cho vay mua nhà ở, được đảm bảo bằng chính tài sản đó. Bởi, trong thời điểm hiện tại, mỗi ngân hàng có một cách thức khác nhau để đánh giá cho các khoản mục này. Thậm chí, một số ngân hàng nhỏ về cơ bản căn cứ vào lãi suất cho vay của các ngân hàng lớn mà tìm cách cạnh tranh. Việc đánh giá dựa trên tài sản hiện có của khách hàng hay nguồn trả nợ quá rủi ro cho phía ngân hàng, và cũng làm cho khách hàng chấp nhận một mức giá không hợp lý càng đẩy 184
13. cho thị trường BĐS trở nên xáo động, vì không biết căn cứ vào đâu để xác định một mức giá “chuẩn”, phù hợp với nhu cầu của thị trường. Một điều đáng chú ý đối với hàm ý chính sách này là phải tạo ra một bộ “khung” không những thẩm định về tài sản của khách hàng, mà phải thẩm định được cả “các chỉ tiêu phi tài chính” như ngành nghề, tuổi, trình độ, của khách hàng; nhằm hạn chế các khoản mục vay dựa trên mối quan hệ giữa khách hàng và chuyên viên ngân hàng. Thứ hai, yêu cầu các NHTM phải công khai các dịch vụ đi kèm, cũng như các loại phí mà khách hàng phải trả. Mặc dù theo các quy định công bố hiện hành, bản thân các ngân hàng phải nêu rõ, song, số lượng thực hiện rất thấp, hoặc mặc nhiên không thực hiện. Do vậy, điều cần thiết là phải có một chế tài yêu cầu phải công bố minh bạch thông tin. Việc này vừa nhắm đến trụ cột thứ 2 của Basel II, đồng thời cũng gắn liền với việc các nhà đầu tư có thể giám sát chính những hoạt động của các NHTM trên thị trường, đồng thời thúc đẩy thị trường tự do cho việc mua bán các khoản nợ từ BĐS. Đây là một hướng đi trong thời gian dài, vì hiện tại, Việt Nam vẫn chưa có một thị trường nào tương tự để có thể thực hiện. Thứ ba, vấn đề tài sản đảm bảo là một vấn đề khẩn thiết cần phải được tiến hành khi nhận hồ sơ của khách hàng. Hiện tại, trên thị trường có rất nhiều phương thức để thẩm định như (1) Thông qua khung của địa chính thuộc các quận. Tuy nhiên, cách thức này gây ra tính chất khó khăn cho ngân hàng và khách hàng vì giá theo cách này rất thấp, không đúng giá trị thực tế của thị trường. (2) Thông qua giá trị dùng để xây cất lên tài sản thế chấp đó. Tuy rằng cách này phù hợp với hiện trạng của tài sản gắn liền với đất như nhà cửa, vật kiến trúc, song lại gây khó khăn đối với khách hàng mua nhà mặt đất. (3) Thông qua định giá của các công ty trên thị trường. Hướng đi này được nhiều ngân hàng áp dụng, và người trả phí lại là khách hàng! Chi phí vay các khoản vay đã cao, lại phải chịu thêm phí thẩm định, làm cho khoản mục vay vốn càng cao thêm. Chính vì vậy, cần phải có một quy định phù hợp cho thẩm định giá trị tài sản thế chấp đối với các khoản vay mua nhà ở. Thêm vào đó, các quy định thuộc Luật Nhà ở (2014) và các văn bản hướng dẫn lại chưa rõ ràng, 185
14. càng làm cho tình hình trở nên rối, khi các ngân hàng hiểu theo nhiều hướng khác nhau. Những văn bản luật và dưới luật cho thấy, cho đến thời điểm hiện tại, Chính phủ đang muốn thắt chặt tín dụng cho nhà ở, do lo ngại tình trạng nợ xấu trong khu vực ngân hàng tăng cao; nhưng các ngân hàng phải vật lộn vì mục tiêu tăng trưởng - sinh lời, lại thêm những vấn đề liên quan đến quy định không rõ ràng, nên càng có nhiều cách hiểu về quy định của nhà nước. Tóm lại, nghiên cứu đã cho thấy, trong lĩnh vực cho vay mua nhà ở tại Việt Nam, vẫn còn rất nhiều bất cập, từ khâu định giá tài sản thế chấp, đến mức lãi suất và phí suất kèm theo, cũng như sự chồng chéo liên quan đến các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật. Điều cần thiết trong thời gian tới là phải khắc phục được tình trạng mơ hồ trong cách hiểu của người hành pháp và ngân hàng, cũng như phải xây dựng được một phương thức thực hiện định giá các hoạt động mua bán này. Tài liệu tham khảo 1. Chính phủ (2014), Nghị định 99/2015/NĐ-CP. 2. Chính phủ (2016), Nghị quyết số 01/NQ-CP về những nhiệm vụ, giải ph p chủ yếu chỉ đạo điều hành thực hiện Kế hoạch Ph t triển kinh tế - xã hội và dự to n ngân s ch nhà nước. 3. Lê Phong Châu, Khúc Thế Anh (2015), Khủng hoảng Ireland và các hàm ý cho Việt Nam, „Tạp chí Ph t triển Kinh tế số tháng 8 (II) năm 2015. 4. Nguyễn Thị Minh Huệ (2015), Nợ xấu (NPLs) - Nhân tố ảnh hưởng đến sự bền vững của hệ thống Ngân hàng thương mại Việt Nam. Tạp chí Kinh tế Ph t triển, số 214 (II), tháng 04 năm 2015, tr. 37- 45. 5. Nguyễn Hoài Phương (2013), Luận n Tiến sĩ Kinh tế, Đại học Kinh tế Quốc dân. 6. Ngân hàng Nhà nước (2011), Chỉ thị 01/CT-NHNN ngày 1/3/2011, Chỉ thị về thực hiện giải ph p tiền tệ và hoạt động ngân hàng nhằm kiểm so t lạm ph t, ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo an sinh xã hội. 7. Ngân hàng Nhà nước (2013), Thông tư 02/2013/TT-NHNN, quy định về phân loại tài sản có, mức trích, phương ph p trích lập dự phòng rủi ro và việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nh nh ngân hàng nước ngoài. 186
15. 8. Ngân hàng Nhà nước (2014a), Thông tư 09/2014/TT-NHNN, sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 02/2013/TT-NHNN ngày 21/01/2013 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định về phân loại tài sản có, mức trích, phương ph p trích lập dự phòng rủi ro và việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nh nh ngân hàng nước ngoài. 9. Ngân hàng Nhà nước (2014b), Thông tư 36/2014/TT-NHNN, quy định c c giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nh nh ngân hàng nước ngoài. 10. Ngân hàng Nhà nước (2016), Thông tư 06/2014/TT-NHNN, sửa đổi, bổ sung c c quy định của thông tư Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định c c giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nh nh ngân hàng nước ngoài. 11. Frederic S. Mishkin (2013), The Economics of Money, Banking, and Financial Markets, 10th edition, Pearson. 12. Quốc hội (2014), Luật Nhà ở. 13. Thủ tướng Chính phủ Việt Nam (2012). Quyết định số 1659/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ph duyệt chương trình ph t triển đô thị quốc gia giai đoạn 2012 - 2020. 187