Quản lý thị trường bất động sản Việt Nam với những bài học từ Ba Lan

Nội dung text: Quản lý thị trường bất động sản Việt Nam với những bài học từ Ba Lan

1. QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM VỚI NHỮNG BÀI HỌC TỪ BA LAN Vũ Ngọc Xuân*1 Tóm tắt: nền kinh tế Việt vào năm 2017 đạt tốc độ tăng trưởng GDP khoảng 6,81%, lạm phát đã được kiểm soát ở mức 3,53%. Theo Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc, nền kinh tế của Việt Nam đã vượt qua nhiều khó khăn với sự phục hồi và tăng trưởng cao hơn. Trong năm 2017, quy mô của nền kinh tế GDP khoảng 220 tỷ đô la Mỹ, GDP theo sức mua tương đương- PPP 600 tỷ đô la Mỹ, GDP bình quân đầu người khoảng 2.385 đô la Mỹ và GDP bình quân đầu người theo PPP là 6.000 đô la Mỹ. Theo dự đoán của Tổng cục Thống kê, GDP của Việt Nam trong hai năm tiếp theo dự kiến sẽ tăng 6,8%, và 7%. Tỷ giá hối đoái giữa đồng Việt Nam và các ngoại tệ như USD, yên và euro vẫn ổn định, trong khi thặng dư thương mại vào năm 2017 khoảng 2,67 tỷ đô la Mỹ, tăng nhẹ so với 2,52 tỷ đô la Mỹ thặng dư năm 2016. Bên cạnh những điểm sáng về kinh tế vĩ mô, nền kinh tế Việt Nam phải đối mặt với những thách thức do nợ xấu từ sự suy giảm của thị trường bất động sản trong quá khứ, tỷ lệ nợ xấu của hệ thống ngân hàng cao, lãi suất giảm nhưng vẫn ở mức cao, nhiều doanh nghiệp vẫn khó khăn trong huy động nguồn vốn kinh doanh. Hiện nay, sự quyết liệt trong chỉ đạo, điều hành của ngân hàng nhà nước, sự ra đời của Công ty VAMC thời gian qua đã đưa tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng về mức trung bình dưới 5%. Thông qua bài viết này, tác giả đề cập đến bài học rút ra từ quản lý trên thị trường bất động sản tại Ba Lan nhằm cung cấp một số biện pháp để tăng tính thanh khoản trên thị trường bất động sản tại Việt Nam, góp phần tăng trưởng kinh tế trong tương lai. Từ khóa : Công ty Quản lý Tài sản Việt Nam (VAMC), nghĩa vụ nợ thế chấp (CDO), Hiệp hội bất động sản Ba Lan (REAS), Quỹ tiền tệ quốc tế (IMF), tổng sản phẩm quốc nội (GDP), sức mua tương đương (PPP). 1. GIỚI THIỆU Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp đến một số lượng tài sản khổng lồ về quy mô, tính chất và giá trị của các mặt hàng trong nền kinh tế. Bất động sản là một tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ lệ bất động sản trong tổng tài sản của xã hội ở các nước khác nhau nhưng thường chiếm khoảng 40% của cải vật chất của mỗi quốc gia. Hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm 30% tổng hoạt động kinh tế. Theo các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác vào bất động sản ẩn ở các nước thế giới thứ 3 là rất lớn, khoảng hàng nghìn tỷ đô la, gấp nhiều lần tổng số vốn ODA của các nước phát triển hiện có sẵn cho các nước đang phát triển trong 30 năm qua. Bất động sản cũng là tài sản lớn đối với từng hộ gia đình. Trong nền kinh tế, các chức năng chính của thị trường bất động sản như nơi cư trú, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình Bất động sản cũng tạo nguồn vốn cho phát triển thông qua hoạt động thế chấp. Các ngành công nghiệp liên quan đến bất động sản cũng có tác động chính đến hoạt động ngân hàng. Chúng ta có thể nhìn lại những gì đã xảy ra trong khủng hoảng thị trường tài chính thế giới trong nửa cuối năm 2007 và những tháng đầu của năm 2008 để thấy điều này. * Khoa Kinh tế học, Đại học Kinh tế Quốc dân, Email: xuanvn@neu.edu.vn
2. 1006 HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC TẾ KHỞI NGHIỆP ĐỔI MỚI SÁNG TẠO QUỐC GIA Số liệu thực tế cho biết giá nhà trung bình trong cả nước Ba lan từ 2007-2016 có thể được thúc đẩy bởi cả chính sách của chính phủ và văn hóa Ba Lan. Dân số Ba Lan gần như không thay đổi từ 38,639 triệu năm 1997 và 38,638 triệu vào năm 2017. Các hộ gia đình cũng xác định đặc điểm của nhu cầu nhà ở lâu dài, bao gồm diện tích nhà ở và số lượng phòng trong căn hộ. Có một xu hướng cho thấy số lượng người tại mỗi hộ gia đình giảm tại Ba Lan. Trong năm 2017, Ba Lan có tổng sản phẩm quốc nội- GDP là 470 tỷ đô la Mỹ và GDP bình quân đầu người là 12.539 đô la Mỹ. Tốc độ tăng trưởng GDP những năm gần đây tại Ba Lan là 3% mỗi năm. Tại Ba Lan, giá nhà trên thu nhập ở mức cao, giá thuê nhà tăng tại các thành phố lớn, và số lượng lớn trung tâm thương mại thưa thớt là những bài học cho Việt Nam trong phát triển và quản lý thị trường bất động sản trong tương lai. 2 QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN BA LAN Hình 1. Dữ liệu giá nhà tại Ba Lan từ 2007- 2017 (Nguồn: Ngân hàng Trung ương Ba Lan truy cập Với lãi suất thấp kỷ lục, nguồn cung nhà hạn chế, chương trình trợ cấp nhà ở mới ra đời, nhu cầu nhà ở tại Ba Lan tiếp tục tăng mạnh. Đáng ngạc nhiên, sự tăng giá nhà đã diễn ra rất chậm tại 7 thành phố lớn của Ba Lan (Warsaw, Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, và Wrocław), cụ thể giá nhà tăng nhẹ 0,3% (sau khi điều chỉnh lạm phát 1,3%) trong suốt năm 2017. Trong quý mới nhất gần đây, giá nhà tại Ba Lan đã tăng 0,1% (0,8% điều chỉnh lạm phát). Hình 1 cho thấy giá nhà đất tại Ba Lan trong 10 năm vừa qua từ 2008-2018 gần như tăng không đáng kể. Giai đoạn từ 2008-2014 thậm chí giá nhà có xu hướng giảm hầu hết trên toàn quốc. Từ năm 2014 đến nay, giá nhà đất tại Ba Lan có xu hướng tăng nhẹ. Điều này phản ánh một thị trường bất động sản ổn định và không có nhiều biến động tại Ba Lan. Thủ đô Warsaw có nhà ở đắt nhất trong cả nước, với giá bán bình quân PLN8,658 (EUR1,975) mỗi mét vuông. Tiếp theo là Kraków, thành phố du lịch với nhiều di sản văn hóa thế giới được UNESCO công nhận với giá trung bình của PLN6,827 (EUR1,558) mỗi mét vuông, Gdynia với PLN6,407 (EUR1,462) mỗi mét vuông và Gdańsk với PLN6,193 (EUR1,413) mỗi mét vuông. Zielona Góra có nhà ở giá rẻ nhất tại Ba Lan, với giá trung bình chỉ EUR786 mỗi mét vuông Năm 2017, nền kinh tế Ba Lan tăng trưởng 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Tăng trưởng kinh tế dự kiến sẽ duy trì mạnh mẽ ở các năm tới, theo dự đoán của IMF Ba Lan sẽ tăng trưởng 3,6%, và 3,7% trong năm 2018 và 2019. Doanh số bán nhà Ba Lan tăng nhẹ trong thời gian qua
3. INTERNATIONAL CONFERENCE STARTUP AND INNOVATION NATION 1007 Tổng số khoảng 14.300 nhà ở bán tại Ba Lan trong quý đầu tiên của năm 2017, tăng 24,8% so với cùng kỳ năm ngoái, theo số liệu từ hiệp hội bất động sản Ba Lan. Trong 6 thị trường chính của Ba Lan, doanh số bán nhà đạt gần 54.700 căn từ Q2 2017 đến Q1 năm 2017, tăng 25,8% so với cùng kỳ năm ngoái, theo số liệu từ hiệp hội bất động sản Ba Lan- REAS. Số căn hộ tung ra bán tại Q1 2017 tăng 21,7% so với cùng kỳ và đạt mức 13.700 căn nhà. Kết quả là, số lượng căn hộ chào bán vào cuối Q1 2017 tăng 1,3% đạt 48.300 căn nhà so với năm ngoái. Những người mua sử dụng các khoản trợ cấp của chính phủ. Chính phủ Ba Lan cung cấp chương trình trợ cấp dành cho người trẻ tuổi muốn mua nhà, với các khoản vay với lãi suất ưu đãi nhằm khuyến khích người trẻ tuổi sở hữu nhà. Ngoài ra, nhu cầu vẫn còn mạnh mẽ đối với các căn hộ cho thuê. Tại Ba Lan, người dân rất quan tâm đến đầu tư bất động sản, phần lớn dân chúng đầu tư nhà ở với mục đích mua để cho thuê. Điều này phần nào do lãi suất tiền gửi ngân hàng rất thấp từ năm 1990 đến nay, lạm phát thấp, cũng như giá thuê ổn định, sự hấp dẫn của đầu tư cho thuê vẫn còn rất cao đối với người dân. Giá nhà ở các thành phố lớn của đất nước Ba Lan vẫn còn thấp hơn đỉnh trước khủng hoảng vào giữa năm 2008. Nhưng số lượng người dân phá sản do sự sụp đổ của thị trường bất động sản là không đáng kể, do chính phủ có những biện pháp nhằm thu hẹp đáng kinh ngạc của sự bùng nổ thị trường nhà ở Ba Lan từ năm 2004 đến năm 2007. Khi Ba Lan gia nhập liên minh Châu Âu EU, thị trường bất động sản bị thúc đẩy bởi làn sóng đầu tư từ các nước EU. Thị trường bất động sản bùng nổ bởi mức lãi suất thấp kỷ lục, và sự phát triển thị trường nhà đất thế chấp. Hoạt động cho vay dễ dàng với lãi suất thấp làm thị trường bất động sản đột nhiên tăng mạnh ở thủ đô Warsaw - tăng 23% năm 2005, tăng 28% trong năm 2006, 45% trong năm 2007, và 13% trong năm 2008. Các thành phố khác như Wroclaw giá nhà thậm chí leo thang với tốc độ chóng mặt. Đằng sau sự bùng nổ giá nhà những năm mới gia nhập EU của Ba Lan là làn sóng đầu cơ và nguồn vốn mới từ các nước EU. Tuy nhiên, khủng hoảng kinh tế 2008- 2009 làm giá trị đồng Zloty Ba Lan giảm đáng kể, và kết quả là các khoản thế chấp mua nhà- chủ yếu có gốc ngoại tệ - đã trở thành những khoản nợ xấu và không có khả năng chi trả. Hậu quả là giá nhà giảm trong 6 năm liên tiếp. Giá nhà ở 7 thành phố lớn của Ba Lan giảm 13,8% (-25,3% điều chỉnh theo lạm phát) từ năm 2008 đến năm 2013. Tỷ lệ lãi suất cho vay nhà thế chấp tiếp tục giảm trong nhiều năm tại Ba Lan Lãi suất bình quân mua nhà thế chấp tại Ba Lan giảm nhẹ xuống còn trung bình 3,5%/năm trong năm 2017, từ mức 3,6%/năm trong cùng thời gian năm trước, theo số liệu từ ngân hàng trung ương Ba Lan- NBP. Ngân hàng trung ương Ba Lan giữ lãi suất chủ chốt của mình không đổi trong vòng 16 tháng liên tiếp đến thời điểm hiện nay, ở mức thấp lịch sử là 1,5%. Mặc dù chỉ số lạm phát đang giảm, lãi suất cơ bản hiện nay tại Ba Lan dự kiến sẽ vẫn không thay đổi trong tương lai gần nhất. Theo Hội đồng chính sách tài chính tiền tệ Ba Lan, việc duy trì mức lãi suất thấp hiện nay là có lợi cho việc giữ nền kinh tế Ba Lan trên con đường phát triển bền vững. Hơn nữa, thống đốc ngân hàng trung ương mới, Adam Glapinski, cho rằng “Brexit không phải là một trận động đất, và cho đến nay nó đã không ảnh hưởng đến Ba Lan”. Việc Anh rút khỏi EU gây ra sự không chắc chắn rất lớn, tuy nhiên sự lựa chọn tốt nhất trong tình huống này là chờ đợi và xem nước Anh có ảnh hưởng thật sự lớn đến sự thống nhất của khối EU. Số lượng nhà cho thuê tăng mạnh cùng với nhu cầu thuê nhà của người dân Ba Lan Tổng số lượng nhà cho thuê có mức tăng ở Warsaw, dao động từ 5,5% đến 6,5%. Tại Krakow, số lượng nhà cho thuê tăng dao động từ 4,74% đến 6,77%. Tại thủ đô Warsaw, trong khu Mokotow, nằm ngay dưới Srodmiescie, nơi có đại sứ quán và nhiều trụ sở của các công ty nước ngoài. Một căn hộ có diện tích trung bình 120 mét vuông tỷ suất sinh lời của đầu tư căn hộ ở Mokotow khoảng 6,45%/năm. Các căn hộ trong khu Srodmiescie, gần khu di tích lịch sử phố cổ (Stare Miasto) và New Town (Nowe Miasto), cung cấp
4. 1008 HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC TẾ KHỞI NGHIỆP ĐỔI MỚI SÁNG TẠO QUỐC GIA nhiều căn hộ cho thuê với tỷ lệ sinh lời từ 5,5% đến 5,8% mỗi năm. Tại các khu vực Warsaw phổ biến khác Ursynów, Wilanów, và Żoliborz, căn hộ cung cấp lợi nhuận tốt khoảng 6,4%/năm. Tại Krakow, căn hộ tại đây có tỷ lệ sinh lời dao động từ 4,7% đến 6,7%/năm. Vì vậy, thành phố cổ Krakow có thị trường căn hộ hấp dẫn nhất tại Ba Lan. Tuy nhiên, nhược điểm lớn là giá nhà cao làm tăng chi phí du lịch tại Krakow và thủ đô Warsaw. Thuê nhà là một sự lựa chọn không thể tránh khỏi cho ngày càng có nhiều người Ba Lan, do những yêu cầu khắt khe hơn đối với việc thế chấp nhà ở, sự không chắc chắn của thị trường lao động với tỷ lệ thất nghiệp luôn ở mức cao trên 6%. Mặt khác, thị trường lao động tại Ba Lan có triển vọng tăng trưởng thấp, không khuyến khích các hộ gia đình phải chịu các khoản nợ dài hạn. Các làn sóng di dân của người dân từ các thành phố khác đến thủ đô, đặc biệt là sinh viên hoặc những người trẻ tuổi đang tìm việc làm, cũng khiến mọi người đều tăng nhu cầu thuê nhà tại các thành phố lớn. Theo số liệu của tổng cục thống kê Ba Lan, 21% hộ gia đình thuê căn hộ tại thủ đô Warsaw, với một nửa trong số này thuê nhà ở xã hội và cộng đồng. Hầu hết các tài sản nhà đất trong dân cư ở Ba Lan thuộc sở hữu tư nhân. Trong khi chỉ khoảng 10,7% tổng số nhà ở được cho thuê ở mức giá thấp hơn, với 5,7% nhà ở xã hay xã hội, 2,1% hợp đồng thuê nhà hợp tác xã, 1,2% thuê nhà của các công ty nhà nước, 1,2% nhà ở thuộc kho bạc Nhà nước. Hoạt động xây dựng nhà ở tại khu dân cư Ba Lan tăng trong thời gian gần dây Trong Q1 năm 2017, số lượng nhà được cấp giấy phép xây dựng tăng 9,9% so với cùng kỳ đạt 42.200 đơn vị, theo số liệu từ tổng cục thống kê Ba Lan- CSO. Trong cùng thời gian, số lượng nhà bắt đầu xây dựng cũng tăng 7,9% đạt 34.300 đơn vị. Trong khi số lượng ngôi nhà xây dựng xong cũng tăng 2,5% đạt 717.500 đơn vị. Hình 2. Số liệu xây dựng nhà tại Ba Lan từ 2000- 2017 (Nguồn: Cục Thống kê Trung ương Ba Lan) Hình 2 cho biết số lượng nhà được cấp phép xây dựng, số lượng nhà khởi công và số lượng nhà hoàn thành việc xây dựng tại Ba Lan trong thời gian từ 2000- 2017. Số liệu cho thấy số lượng nhà được cấp phép xây dựng, khởi công và hoàn tất việc xây dựng trong những năm gần đây tại Ba Lan tăng trưởng nhẹ và đạt mức khoảng 250 nghìn đến 300 nghìn căn nhà hàng năm. Như vậy, số liệu cho thấy hoạt động xin phép
5. INTERNATIONAL CONFERENCE STARTUP AND INNOVATION NATION 1009 xây dựng, khởi công và hoàn tất nhà ở của người dân Ba Lan trong thời gian qua đều tăng trưởng nhẹ trong những năm vừa qua. Trong quý 1 năm 2017, số nhà xây hoàn tất tăng 18% đạt 37.400 đơn vị so với cùng kỳ năm ngoái. Một tỷ lệ đáng kể nhà ở của người dân Ba Lan được xây dựng bởi các nhà đầu tư tư nhân, chứ không phải là các công ty xây nhà ở xã hội của nhà nước. Thị trường nhà ở Ba Lan đứng sau các nước Tây Âu về chất lượng, tuổi thọ căn nhà, và do dân số bị già hóa cùng với mức tăng trưởng dân số âm nên thị trường bất động sản tại Ba Lan đã ở mức độ bão hòa thị trường. Trong số 13.850.000 dân cư ở Ba Lan, khoảng 72% ở những căn nhà được xây dựng trước năm 1989, chủ yếu là trong thời đại cộng sản sử dụng công nghệ xây nhà đúc sẵn và lắp ghép, vì vậy xu hướng căn nhà có chất lượng rất kém. Các ngôi nhà hiện đại được xây dựng từ năm 2000 trở đi chỉ chiếm khoảng 12% tổng số và tập trung chủ yếu trong sáu thành phố lớnc: Warsaw, Krakow, Poznan, Wroclaw, Tricity, và một số ít nhà ở Lodz. Ba lan đã quản lý chặt chẽ việc quy hoạch xây nhà và diện tích đất được sử dụng để xây nhà ở được quy hoạch theo kế hoạch, chỉ chiếm dưới 30% diện tích của đất nước. Việc điều chỉnh quy hoạch chung phải thông qua thủ tục hành chính từ một vài tháng đến một năm. Hình 3. Dữ liệu về dư nợ thế chấp nhà tại Ba Lan từ 2000- 2017 (Đơn vị: 1000 Zloty) (Nguồn: Tổng cục Thống kê Ba Lan) Hình 3 cho biết số liệu về dư nợ cho vay thế chấp nhà ở tại Ba lan trong thời gian từ 2000- 2018. Dư nợ thế chấp nhà ở trên thị trường thế chấp của Ba Lan tăng trưởng mạnh trong hơn mười năm vừa qua với chỉ 1,3% GDP năm 2000 (khoảng 50 tỷ zloty) tăng lên 9,9% GDP (khoảng 100 tỷ zolty) trong năm 2007, và 21% GDP (khoảng 400 tỷ zolty) vào năm 2017 - nhưng vẫn còn thấp so với tiêu chuẩn quốc tế. Việc mở rộng thị trường cho vay thế chấp có thể là do sự tăng trưởng nhanh chóng trong cả khoản vay nhà ở bằng tiền zloty trong nước và bằng ngoại tệ euro ngoài nước trong những năm gần đây. Vào tháng 4/2018, tổng số nhà ở thế chấp để vay tăng 2,2% so với cùng kỳ năm ngoái đạt mức dư nợ PLN 379.73 tỷ ( khoảng EUR 86.64 tỷ), theo ngân hàng trung ương Ba Lan (NBP). Ngoài công dân Ba Lan tăng vay thế chấp mua nhà, nhà đầu tư nước ngoài cũng là tác nhân làm thúc đẩy nhu cầu. Các khoản vay mua nhà tại Ba Lan chỉ khoảng 2% trong năm 1996, tỷ trọng cho vay nhà bằng tiền nước ngoài (bao gồm cả các khoản vay franc Thụy Sĩ) lên tới đỉnh điểm tại hơn 69% trong năm 2008. Tuy nhiên, tỷ lệ đã giảm về khoảng 44% vào năm 2017. Nguyên nhân do cuộc khủng hoảng năm 2008, đồng nội tệ zolty mất giá mạnh so với euro làm nhiều người Ba Lan bị phá sản khi vay thế chấp mua nhà bằng ngoại tệ. Vì vậy, người dân gần đây thận trọng hơn trong việc tham gia thế chấp vay tiền mua nhà bằng ngoại tệ.
6. 1010 HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC TẾ KHỞI NGHIỆP ĐỔI MỚI SÁNG TẠO QUỐC GIA Hình 4 cho biết GDP của Ba lan từ năm 1990 đến nay. Năm 1990, khi chuyển đổi nền kinh tế Ba Lan sang cơ chế thị trường và Đảng cộng sản không còn nắm quyền tại Ba Lan, GDP chỉ khoảng 100 tỷ đô năm 1990. Kinh tế Ba Lan đã tăng trưởng liên tục trong hơn 20 năm vừa qua. Tuy nhiên GDP Ba Lan đạt đỉnh khoảng 500 tỷ đô vào năm 2008. Trong những năm gần đây, triển vọng kinh tế Ba Lan là rất tích cực. Tốc độ tăng trưởng kinh tế tại Ba lan luôn đạt tỷ lệ khoảng 3% hàng năm, nhưng GDP năm 2018 chỉ khoảng 470 tỷ đô la và còn chưa lấy lại mốc đỉnh năm 2008. Hình 4. Ba Lan GDP từ 1990- 2017 (Nguồn: Ngân hàng Thế giới Báo cáo 2017) Trong năm 2015, nền kinh tế Ba Lan tăng một mạnh mẽ 3,8%, tốc độ nhanh nhất kể từ năm 2012, chủ yếu là do nhu cầu trong nước. Tăng trưởng kinh tế dự kiến sẽ duy trì mạnh mẽ ở mức 3.6% trong năm nay 2018 và 3,7% trong năm 2017, theo IMF. Tại Ba Lan, đồng nội tệ zolty được sử dụng và không dùng đồng euro. Vì vậy, Ba Lan là nước duy nhất của châu Âu tránh được suy thoái kinh tế trong cuộc khủng hoảng tài chính và kinh tế toàn cầu. Trong quá khứ, nền kinh tế Ba Lan tăng trưởng 3,9% trong năm 2008, 2,6% năm 2009, 3,7% năm 2010 và 5% vào năm 2011, theo IMF. Tuy nhiên, kinh tế tăng trưởng chậm trong năm 2012 và 2013, với tốc độ tăng trưởng GDP chỉ 1,6% và 1,3% tương ứng, nguyên nhân do suy thoái kinh tế ở Eurozone, nơi chiếm hơn 50% xuất khẩu của nền kinh tế Ba Lan. Ba Lan tăng trở lại vào năm 2014 với mức tăng trưởng 3,3%, đà tăng trưởng được thúc đẩy bởi nhu cầu trong nước. Trong tháng 5 năm 2015, Đảng (PiS) với ứng cử viên Andrzej Duda thắng cuộc bầu cử tổng thống, thay thế tổng thống Bronisław Komorowski. Duda, một người bảo thủ, đã giành 51,55% số phiếu, trong khi Komorowski chỉ đạt 48,45%. Tổng thống mới, người nhậm chức vào tháng 8 năm 2015, cam kết sẽ giảm tuổi về hưu, và tăng thuế để tăng trợ cấp cho người nghèo. Năm 2016 và năm 2017, nền kinh tế Ba Lan tăng trưởng bằng 2,9% và 3% so với cùng kỳ năm ngoái, giảm so với mức tăng trưởng 3,8% năm 2015. Gần đây, Fitch Ratings xếp hạng Ba Lan tại mức tín nhiệm A- và A, do thâm hụt ngân sách tại Ba Lan giảm xuống còn mức thấp nhất 8 năm chỉ 2,6% GDP vào năm 2015, so với mức 3,3% trong năm 2014, 4% vào năm 2013, 4,9% vào năm 2012, và 7,5% trong năm 2011, theo quy định của Ủy ban châu Âu. Tuy nhiên, thâm hụt dự kiến sẽ tăng lên 2,8% GDP trong năm nay 2018 và đến hơn 3% GDP vào năm 2019 để thực hiện lời hứa của Tổng thống trước khi trúng cử. Nợ công của chính phủ Ba Lan khoảng 51,3% GDP vào năm 2015, giảm so với 56% trong năm 2013. Nợ công được dự kiến sẽ tăng lên 53,2% GDP vào năm 2018.
7. INTERNATIONAL CONFERENCE STARTUP AND INNOVATION NATION 1011 Hình 5 cho biết số liệu về tỷ lệ thất nghiệp tại Ba Lan từ năm 1990 đến nay. Tỷ lệ thất nghiệp tại Ba Lan luôn duy trì ở mức cao trong suốt thời gian qua, tỷ lệ thất nghiệp có lúc đạt mức 20% vào năm 2004. Thời gian gần đây, tỷ lệ thất nghiệp có giảm xuống mức 9,1% vào năm 2016, giảm so với 10,7% của năm 2015. Tỷ lệ thất nghiệp năm 2017 có giảm xuống mức khoảng 8% nhưng vẫn ở mức cao so với nhiều nước khác. Vấn đề việc làm là mối quan tâm hàng đầu của giới trẻ tại Ba Lan. Hình 5. Tỷ lệ thất nghiệp tại Ba Lan từ 1990- 2017 (Nguồn: Tổng cục Thống kê Ba Lan) 3. MỘT SỐ HẠN CHẾ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Hình 6 cho biết diện tích nhà ở xây dựng tại Việt Nam từ năm 2005 đến nay. Số liệu cho thấy diện tích nhà ở xây dựng tại Việt nam năm 2005 khoảng 40 triệu m2, trong đó gần như 100% là nhà tư nhân. Tuy nhiên, diện tích căn hộ xây dựng đã tăng mạnh trong thời gian gần đây. Năm 2017, diện tích nhà ở xây dựng tư nhân khoảng 80 triệu m2, diện tích căn hộ khoảng 40 triệu m2. Như vậy, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân, trong hơn mười năm diện tích nhà ở xây dựng của Việt Nam đã tăng gấp 3 lần. Hình 6. Diện tích nhà ở xây dựng tại Việt Nam từ 2005- 2017. Đơn vị: 1000 m2 (Nguồn: Tổng cục Thống kê Việt Nam) Một nền kinh tế tốt phải dựa trên thị trường bất động sản phát triển mạnh, nếu thị trường bất động sản khủng hoảng và sụt giảm thì nền kinh tế sẽ phải trả giá đắt. Bất động sản là một yếu tố quan trọng bất kỳ
8. 1012 HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC TẾ KHỞI NGHIỆP ĐỔI MỚI SÁNG TẠO QUỐC GIA nền kinh tế, tuy nhiên nếu toàn bộ các nguồn lực của đất nước đổ vào lĩnh vực này, khủng hoảng thị trường bất động sản sẽ làm nền kinh tế khủng hoảng mạnh. Cần đặc biệt làm rõ cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư ý tưởng cho rằng bất động sản là cách dễ dàng để trở nên giàu có. Lợi thế ngắn hạn thực ra chỉ làm giàu cho thiểu số và sẽ chỉ dẫn đến những hậu quả tai hại cho nền kinh tế trong dài hạn. Bên cạnh đó, nguồn nhân lực của đất nước có thể đầu tư vào ngành xây dựng, kỹ thuật, công nghệ, nhưng các nhà nghiên cứu lại chỉ ra nguồn lực tại Việt Nam đổ vào đất đai quá nhiều. Giá bất động sản tại Việt Nam, hiện đang ở mức cao của thế giới (giá thuê văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh cao thứ 17 trên thế giới). Nhu cầu đối thuê văn phòng cao làm cho giá thuê văn phòng tại Hà nội và thành phố Hồ Chí Minh tăng nhanh. Giá thuê hiện tại văn phòng hạng A năm 2017 tại thành phố Hồ Chí Minh đã tăng 52%, tại Hà nội giá thuê đã tăng 30%. Đối với giá thuê văn phòng hạng B tại thành phố Hồ Chí Minh, giá đã tăng 35%, còn tại Hà Nội giá tăng khoảng 40%. Giá cho thuê văn phòng hạng C tại thành phố Hồ Chí Minh tăng 35% và tại Hà Nội tăng khoảng 45%. Sự gia tăng giá thuê văn phòng đã làm tăng chi phí kinh doanh và sẽ làm giảm khả năng cạnh tranh về chi phí của nền kinh tế của Việt Nam so với các nước khác trong khu vực. Việc nâng cao nhận thức về bản chất, vai trò, vị trí của thị trường bất động sản trong dân chúng tại Việt nam có những tiến bộ nhưng vẫn còn hạn chế, hệ thống quản lý bất động sản từ trung ương đến địa phương chưa đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ hóa. Một số yếu tố có ảnh hưởng lớn đến sự hình thành và phát triển của các vấn đề quản lý thị trường bất động sản như đất đô thị, quy hoạch xây dựng đô thị, đầu tư, công trình xây dựng được chia ra nhiều cơ quan khác nhau quản lý, vì vậy thiếu sự quản lý của một cơ quan thống nhất dẫn đến sự chồng chéo và trùng lặp trong việc quản lý thị trường bất động sản Việt nam. Khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản, mặc dù từng bước cải thiện, bổ sung, sửa đổi, nhưng vẫn còn nhiều thiếu sót cần phải được sửa đổi, bổ sung hơn nữa. Trong đó có cơ chế chính sách rất quan trọng, chẳng hạn như chính sách để huy động vốn dài hạn cho phát triển thị trường bất động sản như thuế giao dịch, thuế bất động sản nên sớm được nghiên cứu ban hành tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, khắc phục sự tham gia mua, bán, chuyển nhượng trái với quy định của pháp luật làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách. Gần đây đề xuất đánh thuế nhà đối với phần có giá trị trên 700 triệu đồng của bộ tài chính gây ra nhiều tranh cãi của dân chúng. Đề xuất này là đánh thuế 0,3 đến 0,4% với giá trị của căn nhà trên 700 triệu đồng nhằm bổ sung cho ngân sách hàng năm khoảng 30-60 nghìn tỷ đồng. Đầu cơ, mua bán bất động sản trốn thuế vẫn còn phổ biến ở nhiều nơi, đặc biệt là ở khu vực đô thị lớn dẫn đến hoạt động của thị trường bất động sản là không bền vững và thiếu sự ổn định. Tóm lại, có thể thấy một số hạn chế trên thị trường bất động sản tại Việt nam so với thị trường bất động sản tại Ba Lan như: Thứ nhất, năng lực cạnh tranh và tính minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn thấp, đặc biệt là ở thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê đất). Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn nhà đầu tư mặc dù đã được định nghĩa trong một số luật, nhưng việc áp dụng trong thực tế vẫn còn hạn chế, thậm chí nhiều vấn đề chưa thực hiện (phân bổ thông qua đấu thầu để lựa chọn dự án đầu tư được quy định trong Luật đất đai vào năm 2003 nhưng cho đến nay hầu như không có dự án được lựa chọn nhà đầu tư theo cách này). Để đạt được mục tiêu của tính minh bạch cho các giao dịch bất động sản, kinh doanh bất động sản, Luật đã xác định các tổ chức kinh doanh bất động sản để bán bất động sản phải thông qua sàn giao dịch, nhưng quy định này cũng chưa được thực hiện rất nhiều dự án được triển khai, rất nhiều đất được chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất sản xuất đất công nghiệp và dân cư. Tuy nhiên, theo dõi nguồn gốc của dự án nhà ở đưa vào lưu thông là rất khó khăn trong theo dõi và kiểm soát. Khó khăn này (đến từ cả hai phía doanh nghiệp và các nhà đầu tư thứ cấp) đã khiến hình thành thị trường rất không minh bạch, tăng đầu cơ. Thứ hai, giá bất động sản quá cao so với mức thu nhập của người dân cũng như sự phát triển của nền
9. INTERNATIONAL CONFERENCE STARTUP AND INNOVATION NATION 1013 kinh tế và giá trị của bất động sản, do đó ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội hội và làm cho việc tạo ra một diện tích lớn phân khúc nhà ở người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn. Thứ ba, giá đất cao gây ra nhiều hậu quả. Tiền sẽ được chuyển giao cho các nhà đầu cơ nhanh nhẹn nhỏ lẻ. Nông dân bán đất chỉ được hưởng một phần nhỏ của sự tăng giá đất. Các nhà đầu tư, các doanh nghiệp phải tăng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng và tiếp cận đất đai. Khi nhà ở đạt đến người tiêu dùng cuối cùng, họ phải trả giá quá cao đôi khi ngớ ngẩn. Người nghèo, đa số những người nghèo có thu nhập thấp ở Việt nam, sẽ không thể mua một ngôi nhà với giá cao hiện nay. Thứ tư, khả năng trả nợ của các nhà đầu tư và đầu cơ bất động sản đã đạt đến một giới hạn cực kỳ nguy hiểm. Tỷ số cực kỳ quan trọng là tỷ lệ giữa số tiền mà một gia đình tầng lớp trung lưu phải trả mỗi tháng cho khoản vay mua nhà ở Việt Nam là quá cao. Thông lệ quốc tế là tỷ lệ này nên khoảng một phần ba thu nhập hàng tháng của hộ gia đình, tức là tổng cộng chỉ nên chiếm 30% thu nhập hàng tháng trả cho mua nha mỗi tháng; mỗi gia đình nên chi tối đa khoảng 33% để trả tiền thế chấp căn nhà của mình. Ở Việt Nam, các khoản tiết kiệm để mua một căn nhà là hơn 80% thu nhập hộ gia đình là một số liệu bất thường so với các nước như Ba Lan. 4. BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM Sự suy giảm mạnh của bất động sản tại Việt Nam bắt đầu xảy ra từ đầu năm 2011, khi chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tăng gần 20%, tỷ lệ lãi suất bình thường vẫn còn trên 20%. Giá nhà đất bắt đầu giảm. Từ 4/2011 đến nay, một hiện tượng khá lạ đang xuất hiện ngày càng nhiều bài viết trên báo chí cảnh báo về tình trạng giá cao của bất động sản (BĐS) tại Việt Nam. Tần suất của những thông tin này chỉ có thể được so sánh với giai đoạn “bóng tối” của thị trường bất động sản trong năm 2008 và đầu năm 2009. Tuy nhiên, trong những con sóng lớn tăng giá đất tại Hà Nội đã diễn ra từ giữa năm 2009 đến đầu năm 2011, với giá bị đẩy lên gần gấp ba lần, khá ngạc nhiên rằng những thông tin cảnh báo trên thị trường bất động sản khá ít ỏi. Các câu hỏi về sự sụt giảm mạnh của bất động sản không phải là một chủ đề mới vì nó đã xảy ra ở hầu hết các nước trên khắp thế giới trong năm 2006 và 2007. Những bài học rút ra từ Ba Lan có thể giúp Việt Nam rất nhiều. Việc các cơn sốt đất đai thường lặp lại và có tính chu kỳ, vấn đề này cần được xem xét một cách cẩn thận, thường khi cơ sốt đất qua đi thì chúng ta mới thấy vấn đề đó được đề cập nhiều trên các phương tiện thông tin đại chúng, nghĩa là tại thời điểm mà giới đầu cơ gần như đã hoàn thành bán hàng. Rõ ràng là sự suy giảm trong giá nhà trong 3 năm 2011-2013 đã dẫn đến sự biến mất khối lượng lớn các doanh nghiệp bất động sản. Điều này gây ra kết quả là các khoản nợ xấu trong ngân hàng tăng, đơn vị thi công xây lắp ngập trong nợ nần, nhiều công ty sa thải người lao động và nhân viên không được trả lương. Trong 4 sóng lớn của thị trường bất động sản gần hai mươi năm trước (sóng thuộc về thị trường bất động sản tại Hà Nội và Đà Nẵng đã lan sang khu vực phía Nam), có lẽ là bong bóng bất động sản chỉ đề cập rất nhiều sau làn sóng phát triển từ năm 2000 đến năm 2001. Trong gần 5 năm sau đó, 2002-2006, chúng ta không chứng kiến sự sụt giảm mạnh trong giá nhà đất. Trong khi đó, phân khúc căn hộ vẫn chưa được hình thành nhiều. Số tiền đầu tư vào bất động sản chủ yếu là đất nền và nhà liên kề, biệt thự Vài năm gần đây, thị trường bất động sản căn hộ và nghỉ dưỡng bùng nổ và phát triển mạnh mẽ với sản lượng căn hộ lớn. Các nhà đầu tư bất động sản như Vinhomes, FLC liên tục cung một lượng lớn căn hộ. Giá đất nền hiện nay đang nóng tại các thị trường từ bắc đến nam, chỉ có giá căn hộ chung cư là không còn hiện tượng sốt nóng. Từ việc phân tích thị trường bất động sản tại Ba Lan, có thể thấy trong thời đại toàn cầu hóa, Việt Nam là một quốc gia nhỏ và tác động kinh tế là không thể tránh khỏi ảnh hưởng từ các nền kinh tế lớn. Bong bóng
10. 1014 HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC TẾ KHỞI NGHIỆP ĐỔI MỚI SÁNG TẠO QUỐC GIA bất động sản bùng nổ ở các nước trong khu vực và Việt Nam không phải là một ngoại lệ. Nếu giá bất động sản giảm liên tục trong 3 năm sẽ tác động đáng kể ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế vĩ mô. Chính phủ Việt Nam trong thời gian qua đã thực hiện một số giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển trên thị trường bất động sản. Chúng ta có thể thấy tỷ lệ nợ xấu tại Việt Nam trong những năm gần đây trong lĩnh vực ngân hàng chủ yếu từ thị trường bất động sản, vì vậy chính phủ đã thực hiện một số biện pháp quyết định để hạn chế tác động của sự suy giảm trên thị trường bất động sản và tăng cường tính thanh khoản cho thị trường bất động sản đóng góp vào tăng trưởng GDP trong những năm tới. Trên thực tế, việc triển khai gói 30.000 tỷ hỗ trợ cho người mua nhà thu được thấp có nhiều thiếu sót. Số tiền này không thể được giải ngân giai đoạn đầu do các vấn đề hành chính. Tuy nhiên, gói 30.000 tỷ đã được giải ngân trong thời gian qua cũng góp phần hỗ trợ người mua nhà thu nhập thấp với lãi suất khoảng 4,8%/năm. Theo một cuộc khảo sát của Trung tâm phân tích dự báo và phát triển bền vững, Đại học Kinh tế Quốc dân, nhiều người mua nhà ở thu nhập thấp tại Hà Nội đã phải mua nhà ở với giá cao hơn giá nhà thương mại. Thủ tục hành chính phức tạp, cùng với việc xây nhà thu nhập thấp được UBND thành phố Hà nội giao cho một số công ty nhà nước có chi phí sản xuất cao, tham nhũng làm cho giá nhà thu nhập thấp cao hơn cả giá nhà thương mại của một số chủ đầu tư tư nhân như tập đoàn Mường Thanh Ví dụ, một số cán bộ thành phố tại Hà Nội phản ánh các tòa nhà chung cư thu nhập thấp của họ, xa trung tâm, không có thang máy có giá tận 11 triệu đồng/m2, lãi suất trong vòng 10 năm nằm trong khoảng 16-24%. Trong khi giá nhà thương mại hiện hành đối với người có thu nhập thấp chỉ 10-12 triệu đồng/m2, lãi suất thế chấp tại các ngân hàng thương mại là khoảng 10-12%/năm trong một thời gian dài 10-20 năm. Để hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản Việt nam hơn nữa, với kinh nghiệp quản lý bất động sản từ Ba lan, chính phủ cần có một số giải pháp như sau: Thứ nhất, cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư vẫn là vấn đề tồn tại với nhiều thiếu sót cần phải được cải thiện hơn nữa để khắc phục tình trạng bất bình của người dân. Xây dựng và quản lý quy hoạch phát triển kinh tế - cũng như việc lập kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch, quy hoạch xây dựng đô thị cũng cần được một cơ quan quản lý thống nhất, công khai và minh bạch. Mọi người dân ở khu vực nông thôn cũng có thể tiếp cận dễ dàng quy hoạch, việc đơn giản hóa thủ tục nhà đất là cần thiết nhằm trách lãng phí thời gian và chi phí của Nhà nước và nhà đầu tư. Việc cho phép thẩm quyền trong phạm vi chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở tiếp tục để tạo ra hiệu quả trong việc sản xuất nhà ở nhưng lại tạo ra sự bất công khi người nông dân nhận được sự đền bù rất nhỏ so với giá đất ở được bán trên thị trường. Sự thay đổi thị trường từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp còn nhiều bất cập, chủ yếu là quyền lợi chính đáng của người dân bị thu hồi đất nông nghiệp chưa được đảm bảo đúng theo yêu cầu của pháp luật, khiếu nại của người dân rất nhiều ở khắp nơi từ địa phương ra trung ương. Vì vậy, chính phủ cần phải có những giải pháp làm giảm thiểu sự bất bình đẳng trong việc đền bù đất đai cho nông dân, tăng cường sự minh bạch, công khai trong vấn đề quy hoạch và triển khai các dự án. Thứ hai, cơ sở hạ tầng yếu kém của hệ thống thông tin thị trường bất động sản, đặc biệt là hệ thống giao thông kém phát triển làm giảm sự hấp dẫn và quy mô của thị trường bất động sản Việt nam. Sự phát triển dự án bất động sản vẫn chủ yếu tập trung tại các đô thị trong khu vực, sự phát triển của bất động sản ra khu vực xa trung tâm, nơi có điểm yếu cơ sở hạ tầng là rất hạn chế, quy mô và cơ hội đầu tư thị trường bất động sản không thực sự được mở rộng đến tất cả các vùng của các địa phương khác nhau trên khắp cả nước. Vì vậy, chính phủ cần tạo ra các chính sách làm giảm sự bất bình đẳng giữa những người tham gia thị trường, những giao dịch bất động sản không được đảm bảo cần được loại bỏ khỏi thị trường. Mặc dù, các cơ chế, chính sách đối với hoạt động đầu tư nói chung đã được xác định thống nhất trong Luật đầu tư,
11. INTERNATIONAL CONFERENCE STARTUP AND INNOVATION NATION 1015 tuy nhiên, những người tham gia thị trường bất động sản chưa thực sự được hoạt động theo cơ chế tương tự (giữa các tổ chức và cá nhân về cơ chế giao đất, cho thuê đất cũng như quá trình thẩm định và cấp giấy chứng nhận đầu tư, đăng ký kinh doanh bất động sản ). Thứ ba, sự phát triển của thị trường bất động sản Việt nam nhiều khi là tự phát, thiếu chiến lược và kế hoạch cụ thể. Thời gian qua thị trường bất động sản, phát triển không bảo đảm cân đối; các nhà đầu tư chỉ tập trung quan tâm đến dự án nhà ở và các dự án khu đô thị mới để bán cho những người có thu nhập cao. Trong khi đó, dự án nhà ở để bán hoặc cho thuê trả góp thanh toán cho thuê cho các đối tượng có mức thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức. Chính phủ cần thay đổi cơ chế, chính sách hơn nữa nhằm cho phép tư nhân triển khai nhiều dự án nhà ở xã hội. Cần phải loại bỏ cơ chế cho phép các doanh nghiệp nhà nước phát triển nhà ở xã hội. Thực tế tại thị trường bất động sản Ba Lan cho thấy, chỉ có các doanh nghiệp tư nhân mới có hiệu quả sản xuất nhà tốt và chất lượng. Việc ban hành nhiều chính sách khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản tư nhân xây nhà ở xã hội là giải pháp hợp lý và cần tiếp tục tăng cường trong thời gian tới. Thứ tư, thị trường nhà cho thuê chưa phát triển tương xứng với nhu cầu của xã hội đòi hỏi phải có các giải pháp can thiệp để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản theo yêu cầu của xã hội. Chính phủ cần ban hành các chính sách nhằm khuyến khích các doanh nghiệp tư nhân xây dựng nhà ở và cho thuê. Việc phát triển thị trường nhà ở cho thuê sẽ góp phần nâng cao khả năng tiệp cận nhà ở của những người thu nhập thấp. Thực tế, có một số dự án bất động sản phát triển tràn lan, tự phát, thiếu định hướng dẫn đến sự “đóng băng” của thị trường bất động sản ở một số địa phương. Thứ năm, một số địa phương đã cho thấy có rất nhiều các dự án kinh doanh bất động sản bị đình trệ hoặc triển khai chậm so với tiến độ quy định. Tình trạng này xảy ra do nhiều nguyên nhân, trong đó có một số những lý do chính là các dự án đầu tư không đánh giá đúng nhu cầu của thị trường, vì vậy các nhà đầu tư thiếu năng lực, kinh nghiệm và khả năng huy động tài chính khó khăn hoặc bồi thường, giải phóng mặt bằng không thỏa đáng nên khiếu kiện kéo dài Việc kiểm tra, kiểm soát và xử lý vi phạm đối với hoạt động của thị trường bất động sản, đặc biệt là các hoạt động giao dịch cũng bị buông lỏng. Nhiều chính sách đã có hiệu lực, nhưng sự chỉ đạo và thực hiện còn chậm. Tổ chức quản lý hệ điều hành thị trường bất động sản từ Trung ương là không đầy đủ. Việc phân cấp quản lý và phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết đối với cấp huyện là hợp lý; Tuy nhiên, do điều kiện về trình độ và năng lực chuyên môn của cán bộ, công chức làm nhiệm vụ được giao là không đầy đủ, đòi hỏi chính phủ phải có những giải pháp nhằm nâng cao trình độ của cán bộ địa chính cơ sở. Ngoài ra, cần phải xử lý nghiêm, thậm chí truy tố những cán bộ làm công tác địa chính nhũng nhiễu và tham nhũng. Hoạt động của Ban phòng chống tham nhũng cần tập trung vào những cán bộ làm việc trong lĩnh vực bất động sản. Ngoài ra, cần phải đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có nhu cầu về bất động sản và nhà đầu tư. Giảm dần sự chênh lệch quá lớn về chỗ ở giữa các tầng lớp trong xã hội. Phát huy vai trò của Nhà nước trong định hướng, điều tiết và kiểm soát hoạt động của thị trường bất động sản. Cuối cùng, Việt nam cần hướng tới một thị trường bất động sản hoàn hảo, cả về tổ chức, cơ cấu và tổ chức hoạt động để phát huy vai trò vị trí quan trọng của thị trường bất động sản cho sự phát triển của kinh tế xã hội, cải thiện cuộc sống của người dân trong quá trình thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Chính phủ cần tập trung hoàn thành, ban hành sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, phù hợp với quy luật cung - cầu, nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế, đồng thời đảm bảo công bằng xã hội với định hướng xã hội chủ nghĩa.
12. 1016 HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC TẾ KHỞI NGHIỆP ĐỔI MỚI SÁNG TẠO QUỐC GIA TÀI LIỆU THAM KHẢO Bradsher, Keith (2012-06-10). “SellingAbroad, ChinaeasesSlumpatHome.” NewYorkTimes.Retrieved 11 June 2012. “The popping of China’s real estate bubble over the past year depressed demand for steel, cement and other materials,” Bradsher, Keith (2012-06-9). “AffirmingSlowdown, ChinaReportsSecondMonthofscantEconomicGrowth.” NewYorkTimes.Retrieved 11 June 2012. “China’s Leaders deliberately a real estate bubble popped last summer Furniture Because of Concerns middle-class families had been priced out of homeownership in many cities,” Cohen, Roger (2010-01-25). “BurnsAWoman.” The New YorkTimes.Retrieved 2010-01-25. Chovanec, Patrick (2009-06-08). “China’sRealEstateRiddle”. Far East Economic Review.Retrieved March 13, 2010. Globalpropertyguide (2017), data report 2017 Roberts, Dexter (2010-01-05). “China’spropertybubbleunfortunatelyleadtoUS-stylereal-estateslump.”Retrieved 2010-01-07. “How did this bubble get going? Low interest rates, official Encouragement of Bank Lending, and then Beijing’s half-trillion-dollar stimulus plan all made Funds​​ readily available.” Nguyen Ba An (2011), “Risk breaking bubble real estate is real”, Vietnam Economic Times, Encyclopedia 2017 Jose Luis Suarez (2009), “European real estate markets”, Palgrave Macmillan Publications. Pham Chi Dung (2017), Real estate bubble has not burst,Vietnam Economic Forum Vu Dinh Son (2017), Real Estate continues to deflate, UK, Thanh Nien newspaper ZhaMinjie (2009-12-09). “Pitchingatentandamessage”. ShanghaiDaily.Retrieved 2010-01-13. “WhyShanghaiRealEstateIsTheMostObviousBubbleEver”.The Business Insider. 2010-01-13. Retrieved 2010-01-25.