Khóa luận Phân tích hoạt động cho vay bất động sản cho đối tượng khách hàng cá nhân tại ngân hàng quân đội - Chi nhánh Đông Sài Gòn

Nội dung text: Khóa luận Phân tích hoạt động cho vay bất động sản cho đối tượng khách hàng cá nhân tại ngân hàng quân đội - Chi nhánh Đông Sài Gòn

1. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh BỘGIÁODỤCVÀ ĐÀOTẠO ĐẠI HỌCCÔNG NGHỆ TP. HCM KHOAKẾ TOÁN– TÀICHÍNH– NGÂNHÀNG KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CHO ĐỐI TƢỢNG KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI- CN ĐÔNG SÀI GÕN Ngành: Tài chính – Ngân hàng Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng Giảng viên hƣớng dẫn : ThS. Võ Tƣờng Oanh Sinh viên thực hiện : Trần Văn Thuyên MSSV: 1154021003 Lớp:11DTNH11. TP. Hồ Chí Minh, năm Trang i
2. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan đây là đề tài nghiên cứu của tôi. Những kết quả và các số liệu trong báo cáo thực tập tốt nghiệp được thực hiện tại Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội - CN Đông Sài Gòn, không sao chép bất kỳ nguồn nào khác. Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường về sự cam đoan này. TP. Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2015 Sinh viên thực hiện Trần Văn Thuyên Trang ii
3. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập vừa qua, em xin chân thành cảm ơn các Anh Chị trong CN Đông Sài Gòn đã tạo mọi điều kiện giúp em hoàn thành tốt thời gian thực tập và đề tài khóa luận. Em cũng gửi lời cảm ơn các Thầy Cô trong khoa Kế toán- Tài chính Ngân hàng trường Đại học Công nghệ TP.HCM đã truyền đạt những kiến thức bổ ích, tận tình giảng dạy em trong suốt những năm theo học tại trường, đặc biệt là ThS.Võ Tường Oanh, người đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành đề tài thực tập. Do trình độ và kiến thức còn giới hạn, thời gian thực tập không nhiều, kinh nghiệm thực tế còn nhiều hạn chế nên bài nghiên cứu không thể tránh khỏi những khuyết điểm và thiếu sót. Em rất mong được sự đóng góp ý kiến của Anh Chị tại CN Đông Sài Gòn cùng quý Thầy Cô và các bạn để đề tài được hoàn thiện hơn. Sau cùng, kính chúc Thầy Cô đang công tác tại tại trường Đại học Công nghệ TP. Hồ Chí Minh cùng toàn thể anh chị tại tại ngân hàng TMCP Quân Đội - CN Đông Sài Gòn dồi dào sức khỏe và luôn thành công trong công tác. Tp.Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2015 Sinh viên thực hiện Trần Văn Thuyên Trang iii
4. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh CỘNG HÕA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP Tên đơn vị thực tập : Ngân hàng TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn Địa chỉ: 538 cách mạng tháng 8, Phường 11, Quận 3, Tp.HCM Điện thoại liên lạc : 39934888 Email : NHẬN XÉT VỀ QUÁ TRÌNH THỰC TẬP CỦA SINH VIÊN: Họ và tên sinh viên : Trần Văn Thuyên MSSV : 1154021003 Lớp : 11DTNH11 Thời gian thực tập tại đơn vị : Từ 1 tháng 4 năm 2015 đến 28 tháng 5 năm 2015 Tại bộ phậnthực tập:Phòng khách hàng cá nhân. Trong quá trình thực tập tại đơn vị sinh viên đã thể hiện : 1. Tinh thần trách nhiệm với công việc và ý thức chấp hành kỷ luật : Tốt Khá Trung bình Không đạt 2. Số buổi thực tập thực tế tại đơn vị : >3 buổi/tuần 1-2 buổi/tuần ít đến đơn vị 3. Đề tài phản ánh được thực trạng hoạt động của đơn vị : Tốt Khá Trung bình Không đạt 4. Nắm bắt được những quy trình nghiệp vụ chuyên ngành (Kế toán, Kiểm toán, Tài chính, Ngân hàng ) : Tốt Khá Trung bình Không đạt TP. HCM, Ngày tháng năm 2015 Đơn vị thực tập (ký tên và đóng dấu) Trang iv
5. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM KHOA KẾ TOÁN – TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN NHẬN XÉT VỀ QUÁ TRÌNH THỰC TẬP CỦA SINH VIÊN : Họ và tên sinh viên : Trần Văn Thuyên MSSV : 1154021003 Lớp : 11DTNH11 Thời gian thưc tập: Từ đến Tại đơn vị: Ngân hàng TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn. Trong quá trình viết báo cáo thực tập sinh viên đã thể hiện : 1. Thực hiện viết báo cáo thực tập theo quy định: Tốt Khá Trung bình Không đạt 2. Thường xuyên liên hệ và trao đổi chuyên môn với Giảng viên hướng dẫn : Thường xuyên Ít liên hệ Không 3. Đề tài đạt chất lượng theo yêu cầu : Tốt Khá Trung bình Không đạt TP.HCM, ngày . tháng .năm 2015 Giảng viên hƣớng dẫn (Ký tên, ghi rõ họ tên) Trang v
6. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT AMC: Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản CBTD: Cán bộ tín dụng CB NV: Cán bộ nhân viên CIC: Trung tâm thông tin tín dụng CN: Chi nhánh CVQHKHCN: Chuyên viên quan hệ khách hàng cá nhân CNTT: Công nghệ thông tin DATC: Công ty mua bán nợ HĐQT: Hội đồng quản trị HĐTD: Hội đồng tín dụng KHCN: Khách hàng cá nhân MB: Ngân hàng thương mại cổ phần quân đội NHTMCP: Ngân hàng thương mại cổ phần NHTM: Ngân hàng thương mại PGD: Phòng giao dịch SXKD: Sản xuất kinh doanh TSĐB: Tài sản đảm bảo TCTD: Tổ chức tín dụng Trang vi
7. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Tình hình hoạt động kinh doanh của NHTMCP Quân Đội Giai đoạn 2012-2014 24 Bảng 2.2. : kết quả hoạt động kinh doanh của NH TMCP Quân đội – CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014 30 Bảng 2.3. Doanh số cho vay giai đoạn 2012-2014 38 Bảng 2.4. Doanh số cho vay theo thời hạn giai đoạn 2012-2014 của MB – CN Đông Sài Gòn 39 Bảng 2.5. Doanh số cho vay theo sản phẩm tại MB – CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2012 – 2014. 41 Bảng 2.6. : Doanh số thu hồi nợ theo sản phẩm cho vay tại MB – CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014 44 Bảng 2.7. : Doanh số thu hồi nợ theo thời hạn cho vay của sản phẩm bất động sản tại NHTMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn 46 Bảng 2.8. : nợ quá hạn theo sản phẩm cho vay bất động sản tại MB – CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014 47 Bảng 2.9. : nợ quá hạn theo thời hạn cho vay bất động sản tại MB – CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014 49 Bảng 2.10. : Tỷ lệ tăng trưởng doanh số bất động sản của chi nhánh MB – Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014. 51 Bảng 2.11. : Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ trong hoạt động cho vay bất động sản của chi nhánh MB – Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014. 52 Bảng 2.12 : Tỷ lệ thu lãi của chi nhánh MB – Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014 53 Trang vii
8. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh Bảng 2.13: Tỷ lệ thu nợ đến hạn và nợ quá hạn của chi nhánh MB – Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014. 54 Bảng 2.14 : Tỷ lệ nợ xấu của chi nhánh MB – Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014 . 54 Trang viii
9. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ Hình vẽ 2.1: Cơ cấu bộ máy quản lý của ngân hàng TMCP Quân Đội 22 Hình vẽ 2.2. Cơ cấu bộ máy quản lý của Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Đông Sài Gòn. 28 Hình vẽ 2.3. quy trình xử lý hồ sơ vay vốn tại ngân hàng. 34 Biểu đồ2.1. Biểu đồ thể hiện kết quả kinh doanh của MB -CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2013-2014 31 Biểu đồ 2.2. doanh số cho vay theo thời hạn giai đoạn 2012-2014. 39 Biểu đồ2.3. doanh số cho vay theo sản phẩm tại MB – CN Đông Sài Gòn từ 2012 – 2014 42 Biểu đồ 2.4. Doanh số thu hồi nợ theo sản phẩm cho vay của sản phẩm bất động sản tại MB – CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014. 44 Biểu đồ2.5 : Biểu đồ thể hiện doanh số thu hồi nợ theo thời hạn cho vay tại NHTMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn 46 Biểu đồ2.6 : Biểu đồ thể hiện nợ quá hạn theo sản phẩm cho vay tại MB – CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014. 48 Biểu đồ2.7 : Biểu đồ thể hiện nợ quá hạn theo thời hạn cho vay tại MB – CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014. 50 Trang ix
10. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh Mục lục Trang LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN. 1.1. Khái quát về tín dụng cho vay bất động sản tại ngân hàng 3 1.1.1. Khái niệm về bất động sản và hoạt động cho vay mua bất động sản 3 1.1.2. Đặc điểm của cho vay bất động sản. 4 1.1.3. Phân loại cho vay bất động sản .5 1.1.4. Vai trò của hoạt động cho vay bất động sản 5 1.2. Chính sách tín dụng với hoạt động cho vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần quân đội. 7 1.2.1. Điều kiện khách hàng vay vốn .7 1.2.2. Mức cho vay, thời hạn cho vay, lãi suất cho vay và phí. 7 1.2.3. Phương thức thực hiện. 9 1.2.4. Hồ sơ vay vốn 10 1.3. Những quy định về chính sách cho vay đối với đối tƣợng khách hàng cá nhân của MB. 10 1.3.1. Điều kiện cho vay. 10 1.3.2. Điều kiện về mục đích sử dụng vốn 11 1.3.3. Điều kiện chứng minh khả năng tài chính 11 1.3.4. Điều kiện giải ngân. 13 1.4. Những chính sách hổ trợ hoạt động cho vay bất động sản cho đối tƣợng khách hàng cá nhân tại ngân hàng Quân Đội. 14 1.4.1. Chính sách ghi nhận thu nhập linh hoạt. 14 1.4.2. Chính sách ghi nhận chi phí. 16 CHƢƠNG II. PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CHO ĐỐI TƢỢNG KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI – CN ĐÔNG SÀI GÕN. 18 2.1. Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Quân Đội chi nhánh Đông Sài Gòn 18 2.1.1. Giới thiệu chung về ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội. 18 Trang x
11. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh 2.1.2. Tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng Quân Đội. 24 2.1.3. Khả năng cạnh tranh trong và ngoài nước của ngân hàng Quân Đội. 26 2.2. Giới thiệu về MBBANK - CN ĐÔNG SÀI GÒN 27 2.2.1. Lịch sử hình thành và phát triển 27 2.2.2. Cơ cấu tổ chức chi nhánh Đông Sài Gòn 28 2.2.3. Địa bàn kinh doanh của chi nhánh MB Đông Sài Gòn. 30 2.2.4. Tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng Quân Đội – CN Đông Sài Gòn. 30 2.3. Hoạt động cho vay bất động sản dành cho đối tượng khách hàng cá nhân tại ngân hàng TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn. 34 2.3.1. Quy trình cho vay 34 2.3.2. Sản phẩm cho vay. 36 2.4. Tình hình cho vay. 38 2.4.1. Doanh số cho vay .38 2.4.2. Doanh số thu hồi nợ .43 2.4.3. Nợ quá hạn. .47 2.4.4. Các chỉ tiêu đánh giá tình hình cho vay bất động sản tại chi nhánh. 51 Trang xi
12. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh CHƢƠNG III ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CHO ĐỐI TƢỢNG KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI MB – CN ĐÔNG SÀI GÕN. 56 3.1. Ưu điểm. .56 3.2. Nhược điểm. .57 3.3. Nguyên nhân 59 3.4. Giải pháp . 60 3.5. Định hƣớng phát triển của chi nhánh trong tƣơng lai. 62 KẾT LUẬN 6 Trang xii
13. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài: Trong 3 năm trở lại đây, hệ thống ngân hàng thương mại của Việt Nam rơi vào tình trạng không ổn định, nợ xấu tăng cao, nhiều rủi ro về tác nghiệp và đạo đức cán bộ trong NH bị phát hiện, gây mất uy tín đối với công chúng, tạo nên tình trạng mất thanh khoản, nhiều NH phải chấp nhận báo kết quả kinh doanh lỗ, bị thâu tóm, sáp nhập Song, chúng ta không thể phủ nhận sự cố gắng nỗ lực thanh lọc, rà soát chặt chẽ hệ thống NH của Chính phủ và NHNN. Bản thân các NHTM cũng đã có những biện pháp tích cực để đưa hệ thống ngân hàng phát triển hơn, phục hồi nền kinh tế nước nhà trong vai trò luân chuyển vốn tới các nhà đầu tư, đặc biệt là các doanh nghiệp và Tập đoàn kinh tế lớn. Việc đầu tư vào các dự án kinh tế hiệu quả được coi là bước đi thông minh để mở ra thành công trong công cuộc hiện đại hóa đất nước. NH với chức năng là kênh dẫn vốn quan trọng nhất của nền kinh tế, đã và đang tiếp tục tham gia đầu tư vào các dự án phát triển kinh tế quan trọng. Với chiến dịch chuyển dịch cơ cấu hệ thống thành công, NHTMCP Quân Đội đã trở thành một ngân hàng đa năng, cung cấp các dịch vụ tín dụng có chất lượng cao, tương xứng với vị thế và tiềm năng của NH. Hiện nay, hoạt động tín dụng của hệ thống NH chiếm phần lớn kết quả kinh doanh, trong đó tín dụng cá nhân ở mảng bất động sản đang mở rộng để chiếm nhiều tỷ trọng hơn trong toàn bộ doanh thu từ hoạt động tín dụng. Hình thức cấp tín dụng này mang lại lợi nhuận lớn cho bản thân NH nhưng ngược lại, nó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cao vì những đặc thù nhất định. Chính vì vậy, việc nâng cao hoạt động tín dụng, hạn chế rủi ro là một bài toán khó và tương đối phức tạp đối với hệ thống NHTM nói chung và NHTMCP Quân Đội nói riêng. Trải qua thời gian thực tập tại NHTMCP Quân Đội -Chi nhánh Đông Sài Gòn, nhận thấy đây là một vấn đề cấp thiết mà ngân hàng quan tâm hiện nay. Với sự giúp đỡ nhiệt tình từ phía ngân hàng, đặc biệt là từ Phòng Khách hàng Cá nhân của Chi nhánh, em quyết định chọn đề tài “Phân tích hoạt động cho vay bất động sản cho đối tƣợng Svth: Trân Văn Thuyên Trang 1
14. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh khách hàng cá nhân tại ngân hàng Quận Đội –Chi nhánh Đông Sài Gòn” cho chuyên đề tốt nghiệp của mình. 2. Mục tiêu của đề tài: . Tìm hiểu về môi trường, chính sách hoạt động của Ngân hàng TMCP Quân Đội và Chi nhánh Đông Sài Gòn . Tìm hiểu các hình thức cấp tín dụng và quy trình tín dụng cho sản phẩm bất động sản cho đối tượng khách hàng cá nhân của ngân hàng và Chi nhánh. . Tìm ra những yếu điểm, tồn tại của hình thức cấp tín dụng cá nhân, từ đó đưa ra những biện pháp hữu hiệu để nâng cao hoạt động tín dụng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Quân Đội -Chi nhánh Đông Sài Gòn. 3. Phạm vi của đề tài: Trong thời gian và những kiến thức cho phép, đề tài nghiên cứu và Phân tích tình hình cho vay bất động sản cho đối tượng khách hàng cá nhân tại ngân hàng Quận Đội – Chi nhánh Đông Sài Gòn Về mặt phương pháp, bản thân tiếp cận vấn đề dựa trên những thông tin thu thập được trong quá trình thực tập và trên những báo cáo của đơn vị thực tập đã được kiểm duyệt. 4. Kết cấu của đề tài: Nội dung chính của chuyên đề được chia làm ba chương: Chƣơng 1. Cơ sở lý luận chung về hoạt động tín dụng cho vay mua bất động sản Chƣơng 2: Phân tích hoạt động cho vay bất động sản cho đối tƣợng khách hàng cá nhân tại ngân hàng TMCP Quân Đội – Cn Đông Sài Gòn. Chƣơng 3. Đánh giá tình hình hoat động tín dụng cho vay bất động sản cho đối tƣợng khách hàng cá nhân tại MB – CN Đông Sài Gòn . Svth: Trân Văn Thuyên Trang 2
15. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh Chƣơng I CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN. 1.1. Khái quát về tín dụng cho vay bất động sản tại ngân hàng. Hoạt động cho vay bất động sản trong kinh doanh của ngân hàng là một trong những hoạt động mang lại cho ngân hàng lượng dư nợ lớn nhất trong thời kỳ kinh tế hiện nay và bản thân nó quyết định phần lớn đến thu nhập lâu bền của ngân hàng. Trong quá trình nghiên cứu và đề ra chính sách của ngân hàng, có thể nói thu nhập là sức hút của chính sách ngân hàng. Chính vì vậy, hoạt động cho vay bất động sản trong kinh doanh rất được các ngân hàng coi trọng. 1.1.1. Khái niệm về bất động sản và hoạt động cho vay mua bất động sản. 1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản. Xoay quanh vấn đề về khái niệm bất động sản, pháp luật của nhiều nước có những cách đưa ra những quan điểm khác nhau, tuy nhiên các nước đều thống nhất ở chổ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai và có sự phân chia ranh giới về khái niệm bất động sản và động sản. Theo nguồn: Cục quản lý nhà – Bộ Xây Dựng nghiện cứu và đưa ra các định nghĩa về bất dộng sản của các nước như sau: Theo Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, , Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức thì đưa ra khái niệm “bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất”. Tuy nhiên theo Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga 1994 lại quy định: “BĐS là những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”.Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ ” cũng là các BĐS. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với Svth: Trân Văn Thuyên Trang 3
16. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, với khái niệm bất động sản rất da dạng và đều có sự quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước, theo đó pháp luật của mỗi nước sẽ quy định những hàng mục tài sản nào được đưa vào mảng bất động sản và những tài sản nào được đưa vào hạng mục động sản. Quan điểm của cá nhân đưa ra khái niệm về bất động sản là những tài sản không thể dịch chuyển được bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất. 1.1.1.2. Khái niệm về cho vay bất động sản. Cho vay bất động sản là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng (pháp nhân và thể nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đó, cho vay bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng có liên quan đến bất động sản (theo định nghĩa cho vay bất động sản của ngân hàng TMCP Quân Đội). Mục đích của sản phẩm này là ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán hoặc để ở, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng, nhà trọ cho thuê Như vậy, cho vay bất động sản bao gồm cả hai hình thức là cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản (để sử dụng cho chính nhu cầu của người vay vốn hay còn gọi là khách hàng cá nhân gồm: xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, quyền sử dụng đất). 1.1.2. Đặc điểm của cho vay bất động sản. Trong hoạt động của ngân hàng, cho vay bất động sản có thể là những khoản vay xây dựng ngắn hạn, được thanh toán lại cho ngân hàng trong vòng vài tuần và chậm nhất là trong 1 năm khi dự án hoàn tất và cũng có thể là những khoản thế chấp kéo dài từ 20 đến 25 năm, nhằm cung cấp một nguồn tài chính lâu dài cho việc mua lại một tài sản hoặc cải tạo, nâng cấp tài sản đó. Tuy nhiên, hình thức cho vay bất động sản là một trong những hình thức rủi ro nhất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 4
17. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh Cho vay bất động sản là một lĩnh vực mà bản thân nó chứa đựng một sự khác biệt so với các dạng cho vay khác của ngân hàng. Cho vay bất động sản có một số đặc điểm khác biệt so với các sản phẩm khác, cụ thể: Thứ nhất, quy mô trung bình một khoản vay cho mục đích bất động sản thường lớn hơn nhiều so với một khoản vay tiêu dùng hay sản xuất kinh doanh quy mô nhỏ. Thứ hai, về thời hạn vay đối với sản phẩm cho vay bất động sản thường kéo dài hơn so với các sản phẩm cho vay khác. Cụ thể một khoản vay bất động sản trung bình có thời hạn dài hơn so với khoản tiêu dùng hay sản xuất kinh doanh từ 3 đến 4 lần. Thứ ba, yếu tố tài sản đảm bảo bằng bất động dùng thế chấp vay có tầm quan trọng trong việc đánh giá khoản vay. Thứ tư, trong hoạt động cho vay bất động sản có một đặc thù quan trọng là có thể tài sản được tài trợ cho vay cũng chính là tài sản được thế chấp tại ngân hàng cho vay mà các sản phẩm khác không có đặc điểm này. 1.1.3. Phân loại cho vay bất động sản. Việc phân loại cho vay bất động sản sẽ có những cách khác nhau, tuy nhiên nếu căn cứ vào mục đích vay thì hoạt động cho vay bất động sản được chia là 2 mảng chính là cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản. Mảng cho vay kinh doanh bất động sản: dành cho đối tượng khách hàng doanh nghiệp để tài trợ cho các dự án bất động sản như xây dựng khu đô thị mới, khu thương mại, các căn hộ chung cư Mảng cho vay tiêu dùng bất động sản: dành cho đối tượng khách hàng cá nhân để tài trợ cho nhu cầu về nhà ở như xây dựng, sửa chữa, mua nhà đất, trang trí nội thất và đây chính là mảng mà đề tài đang hướng đến. 1.1.4. Vai trò của hoạt động cho vay bất động sản. 1.1.4.1. Đối với ngân hàng. Thứ nhất, cho vay bất động sản là một trong những hình thức cho vay mà lãi suất cơ bản ngang với lãi suất của các sản phẩm khác, tuy nhiên xét trên phạm vi rộng về thời Svth: Trân Văn Thuyên Trang 5
18. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh gian thì lãi suất cho vay sản phẩm bất động sản cao hơn so với các khoản vay khác. Điều này mang lại khoản lợi nhuận nhiều hơn cho ngân hàng. Thứ hai, từ hoạt động cho vay bất động sản, ngân hàng có thể có được thêm các khoản huy động vốn và chiếm dụng vốn từ phía khách hàng và người bán trong trường hợp khách hàng mua nhà và thế chấp bằng chính tài sản mua hoặc có thể phát sinh thêm các khoản vay kèm theo khoản vay mua bất động sản như sửa chữa lại căn nhà dự định mua hoặc trang trí thêm nội thất. Thứ ba, ngoài các lợi nhuận đạt được từ thu lãi suất, ngân hàng còn có thể đạt được những khoản phí khác như phí sử dụng dịch vụ thẻ thanh toán, quản lý tài khoản ngân hàng và có thể những khách hàng này chính là “nhà môi giới tài ba” giới thiệu khách hàng cho ngân hàng trong thời gian tới mà ngân hàng không phải tốn phí. 1.1.4.2. Đối với khách hàng. Thứ nhất, khách hàng có được nguồn vốn từ phía ngân hàng cấp để mua hoặc tài trợ cho những dự án mà mình mong muốn có. Thứ hai, với việc mua nhà đất trả góp, khách hàng cân đối nguồn chi phí thuê nhà với chi phí trả cho ngân hàng, trong thời gian dài khách hàng có được nhà, đất mà chi phí bỏ ra không nhiều. Thứ ba, với các dự án nhà, đất chưa ra sổ. Khách hàng có thể phòng ngừa được một lượng lớn rủi ro trong quá trình mua bán. Cụ thể, trường hợp khách hàng mua chung cư thế chấp bằng chính tài sản mua và ngân hàng đồng ý tài trợ 70% vốn, trường hợp trong quá trình xây dựng và tiến độ thanh toán đã được 80% nhưng vì một lí do nào đó mà dự án khách hàng mua bị treo và không thể hoàn thiện được. Khi đó, nếu khách hàng sử dụng toàn bộ vốn của mình để đầu tư sẽ thiệt thòi nặng, tuy nhiên nếu khách hàng sử dụng sản phẩm của ngân hàng, khách hàng có thể giảm rủi ro của mình bằng cách đẩy một phần lớn rủi ro về phía ngân hàng. 1.1.4.3. Đối với bên bán Trong nhiều trường hợp, người bán mong muốn bán nhà cho người mua, tuy nhiên nhiều lúc khách hàng không đủ vốn để trang trải chi phí cho bên bán. Trong trường hợp này ngân hàng chính là trung gian thanh toán cho người mua, đảm bảo hoạt động mua Svth: Trân Văn Thuyên Trang 6
19. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh bán bất động sản của người bán cũng như người mua trở nên an toàn hơn, tránh các trường hợp phát sinh rủi ro trong quá trình chuyển tiền, sang tên không mong muốn. Ngoài ra, hoạt động cho vay bất động sản là cầu nối giữa người bán, người mua và ngân hàng với nhau. Thông qua ngân hàng, người bán có thể tìm kiếm được khách hàng mua bất động sản từ phía ngân hàng cung cấp hay người mua có thể tìm được bất động sản thông qua ngân hàng. 1.2. Chính sách tín dụng với hoạt động cho vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần quân đội. 1.2.1. Điều kiện khách hàng vay vốn. 1.2.1.1. Điều kiện đối với khách hàng. - Khách hàng có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự. - Cá nhân/ hộ gia đình có hộ khẩu thường trú/KT3 tại Tỉnh/Thành phố nơi MB có trụ sở. - Có độ tuổi nằm trong khoản từ 20 đến 60 tuổi đối với nữ và 65 đối với nam. - Có mục đích rõ ràng, có giấy tờ hợp lệ chứng minh mục đích sử dụng vốn vay phù hợp với quy định của MB. - Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời gian cam kết. - Có TSĐB và thực hiện đảm bảo tiền vay theo quy định của pháp luật và MB. 1.2.1.2. Điều kiện về tài sản đảm bảo. MB chỉ nhận các loại tài sản đảm bảo bao gồm giấy tờ có giá, phương tiện vận tải, bất động sản (đất, tài sản khác gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất trong tương lai). 1.2.2. Mức cho vay, thời hạn cho vay, lãi suất cho vay và phí. 1.2.2.1. Mức cho vay. Mức cho vay được xác định căn cứ vào đối tượng khách hàng, nhu cầu vay vốn, khả năng tài chính và giá trị tài sản đảm bảo nợ vay của khách hàng. Mức cho vay tối thiểu là 50 triệu đồng và tối đa được quy định như sau. Đối với tài sản đảm bảo hình thành trong tương lai. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 7
20. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh TSĐB là đất, nhà xây mới và sửa chữa trên đất, mức cho vay tối đa là 80% tổng nhu cầu vốn nhưng không vượt quá 70% giá trị định giá TSĐB của MB AMC. Đối với nhà chung cư chưa ra sổ, mức cho vay tối đa 70% nhu cầu vốn và 70% giá trị thị trường của tài sản (áp dụng đối với các dự án nhà chung cư đã liên kết). MB không nhận thế chấp TSĐB là chung cư chưa ra sổ và không thuộc danh mục các dự án mà MB không liên kết. Đối với tài sản đảm bảo độc lập. Trường hợp TSĐB là giấy tờ có giá. Mức cho vay tối đa 90% tổng nhu cầu vốn của khách hàng nhưng không vượt quá tỷ lệ cho vay trên giá trị TSĐB theo nghiệp vụ cho vay cầm cố GTCG của MB trong từng thời kỳ. Trường hợp TSĐB là phương tiện vận tải. Mức cho vay tối đa 80% tổng nhu cầu vốn và không vượt quá tỷ lệ cho vay trên TSĐB theo quy định nghiệp vụ cho vay mua ô tô trả góp của MB trong từng thời kỳ. Trường hợp TSĐB là bất động sản. Mức cho vay tối đa 80% tổng nhu cầu vốn và không vượt quá 80% giá trị định giá tài sản đảm bảo. 1.2.2.2. Thời hạn cho vay. Thời hạn cho vay được xác định dựa trên tài sản đảm bảo của khách hàng. Trường hợp tài sản đảm bảo là bất động sản. Đối với hoạt động cho vay xây dựng nhà,mua nhà phố, nhà chung cư, đất dự án. Thời hạn cho vay tối đa là 20 năm. Đối với hoạt động cho vay sửa chữa nhà kết hợp mua sắm nội thất . Thời hạn cho vay tối đa là 15 năm. Trường hợp tài sản đảm bảo là động sản hoặc giấy tờ có giá, thời hạn cho vay được quy định theo nghiệp vụ quy định của MB. 1.2.2.3. Lãi suất cho vay. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 8
21. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh Theo quy định của MB trong từng thời kỳ nhưng tối đa không vượt quá 150% lãi suất cơ bản của NHNN quy định trong từng thời kỳ. Khách hàng được lựa chọn áp dụng một trong các hình thức lãi suất thả nổi hoặc cố định suốt thời gian vay. 1.2.2.4. Phí Các loại phí bao gồm: phí trả cho MB và phí trả cho các tổ chức cung ứng dịch vụ liên quan cụ thể có các khoản phí sau. Phí định giá: khách hàng phải trả cho công ty quản lý nợ và khai thác tài sản MB AMC. Mức phí cụ thể được niêm yết dựa trên giá trị TSĐB. Phí công chứng: khách hàng phải trả cho phòng công chứng, nơi công chứng hợp đồng thế chấp của khách hàng. Mức phí cụ thể vào khoảng 0,1% giá trị khoản vay và giảm dần khi khoản vay lớn hơn 1 tỷ đồng. Phí đăng ký giao dịch đảm bảo: là khoản phí khách hàng phải chịu để trả cho phòng tài nguyên môi trường để thực hiện việc đăng ký thế chấp tài sản của khách hàng tại ngân hàng. Mức phí đăng ký giao dịch đảm bảo được phòng tài nguyên môi trường quy định là 80.000VND cho một tài sản/1 lần đăng ký. 1.2.3. Phương thức thực hiện. 1.2.3.1. Phương thức cho vay Áp dụng phương thức cho vay từng lần (vay theo món). 1.2.3.2. Phương thức giải ngân. Trường hợp vay xây dựng, sửa chữa nhà. Áp dụng phương thức giải ngân chuyển khoản vào tài khoản của bên cung ứng vật tư /dịch vụ hoặc vào tài khoản của khách hàng. Trường hợp vay mua nhà, đất. Thực hiện giải ngân chuyển khoản/tiền mặt trực tiếp cho bên bán. Trường hợp cho vay bù đắp. Thực hiện giải ngân chuyển khoản vào tài khoản của bên đã cung ứng vốn trước đó cho khách hàng. Trường hợp giải ngân tiền mặt phải có biên bản giao nhận tiền ba bên có sự giám sát của MB. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 9
22. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh 1.2.3.3. Phương thức thu nợ gốc và lãi vay Việc trả nợ có thể bằng tiền mặt, chuyển khoản hoặc các phương thức thanh toán khác phù hợp với quy định của MB. MB và khách hàng thỏa thuận phương thức trả nợ gốc lãi tùy theo nhu cầu và mong muốn của khách hàng. 1.2.4. Hồ sơ vay vốn. Khách hàng vay vốn cần cung cấp các hồ sơ sau: Giấy CMND/ Hộ chiếu, Hộ khẩu/sổ tạm trú (KT3) của khách hàng và người hôn phối (vợ/chồng), người bảo lãnh (nếu có) hoặc các giấy tờ có giá trị tương đương. Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân của khách hàng. Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa khách hàng và người bảo lãnh. Giấy tờ chứng minh khả năng tài chính và nguồn trả nợ. Giấy tờ chứng minh mục đích sử dụng vốn. Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp/ sở hữu hợp pháp đối với tài sản khách hàng dự định dùng làm tài sản bảo đảm. 1.3. Những quy định về chính sách cho vay đối với đối tƣợng khách hàng cá nhân của MB. 1.3.1. Điều kiện cho vay. 1.3.1.1. MB không cho vay với các trường hợp khách hàng là: Thành viên hội đồng quản trị, ban kiểm soát, Tổng giám đốc (giám đốc), Phó tổng giám đốc (phó giám đốc) của MB. Người có thẩm quyền, xét duyệt cho vay của MB. Bố, mẹ, vợ, chồng, con của thành viên hội đồng quản trị, ban kiểm soát, Tổng giám đốc (giám đốc), Phó tổng giám đốc (phó giám đốc) của MB. Khách hàng phát sinh nợ nhóm 3 trở lên tại các TCTD trong 12 tháng gần nhất tính đến ngày vay vốn. 1.3.1.2. MB ưu tiên cho vay với các khách hàng thuộc đối tượng sau: Svth: Trân Văn Thuyên Trang 10
23. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh Khách hàng được MB xếp hạng tín dụng từ A trở lên Khách hàng có mức thu nhập bình quân hàng tháng từ 15tr trở lên Khách hàng đang sử dụng dịch vụ trả lương qua tài khoản của MB. Hộ kinh doanh có thời gian hoạt động liên tục 2 năm, có giấy phép kinh doanh và mức lợi nhuận bình quân hàng tháng từ 30 triệu đồng trở lên. 1.3.2. Điều kiện về mục đích sử dụng vốn. 1.3.2.1. Đối với mục đích mua bất động sản. Khách hàng cần cung cấp giấy chứng nhận chủ quyền hợp pháp của căn nhà dự định mua như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử đụng đất và sở hữu nhà ở, biên lai nộp lệ phí trước bạ, biên lai nộp thuế sử dụng đất, hợp đồng ủy quyền Giấy tờ mua bán (giấy đặc cọc)/ hợp đồng mua bán nhà đất công chứng, biên bản thanh toán tiền 1.3.2.2. Đối với mục đích sửa chữa, xây dựng nhà. Khách hàng cần cung cấp giấy chứng nhận chủ quyền hợp pháp của căn nhà dự định xây dựng, sửa chữa. Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp xây dựng mới). Hợp đồng thi công xây dựng, hợp đồng cung ứng vật tư, hàng hóa theo biên lai, hóa đơn mua bán Bảng dự toán chi phí công trình xây dựng/sửa chữa phù hợp bản vẽ thiết kế công trình và quy định về giá thành. 1.3.2.3. Đối với mục đích cho vay bù đắp. Giấy chứng nhận chủ quyền hợp pháp của căn nhà vừa xây dựng, sửa chữa hoặc vừa mua đã sang tên của khách hàng và thời gian không quá 3 tháng. Giấy tờ chứng minh nguồn vốn huy động hợp pháp trước đó để thanh toán cho bên bán nhà/bên cung ứng vật tư, nguyên liệu. 1.3.3. Điều kiện chứng minh khả năng tài chính Svth: Trân Văn Thuyên Trang 11
24. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh 1.3.3.1. Xác nhận nguồn trả nợ. MB xác định nguồn thu nhập ròng của khách hàng để đảm bảo khách hàng có thể trả nợ gốc và lãi vay trong suốt thời gian vay. Theo đó, thu nhập ròng của khách hàng là thu nhập hợp pháp đã trừ đi tất cả các khoản chi phí thường xuyên của khách hàng và gia đình. Thu nhập hợp pháp là các nguồn thu nhập từ lương và phụ cấp của khách hàng và người đồng trách nhiệm, thu nhập từ hộ sản xuất kinh doanh, thu nhập từ đầu tư góp vốn Chi phí thường xuyên bao gồm các khoản chi phí sinh hoạt hàng tháng của gia đình, chi phí hoạt động của hộ kinh doanh, chi phí trả gốc, lãi của khoản vay hiện tại (nếu có), chi phí sử dụng thẻ visa (nếu có) 1.3.3.2. Giấy tờ chứng minh khả năng tài chính của khách hàng. Đối với nguồn thu từ cá nhân: Giấy tờ bao gồm: hợp đồng lao động, quyết định bổ nhiệm/nâng lương, bảng lương, sao kê lương hoặc văn bản xác nhận thu nhập của công ty khách hàng đang làm việc. Đối với hộ kinh doanh. Giấy tờ bao gồm: đăng ký kinh doanh, giấy phép hành nghề, hợp đồng thuê cửa hàng. Báo cáo tài chính (nếu có), hóa đơn điện, nước sổ sách theo dõi doanh thu, chi phí, hợp đồng kinh tế, hóa đơn nhập hàng Giấy tờ chứng minh thu nhập hợp pháp khác. 1.3.3.3. Điều kiện tài sản đảm bảo tiền vay. Loại tài sản đảm bảo. Phương tiện vận tải: bao gồm xe hạng thường, hạng trung và hạng sang. Bất động sản: bao gồm đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai. Giấy tờ có giá: bao gồm các loại giấy tờ theo quy định của MB Svth: Trân Văn Thuyên Trang 12
25. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh Điều kiện đối với tài sản. Quyền sở hữu: TSĐB phải thuộc sở hữu của khách hàng và/hoặc người hôn phối hoặc bên thứ 3 có quan hệ huyết thống với khách hàng (hoặc với người hôn phối) như ông, bà, bố, mẹ, chị, em Độ tuổi của bên bảo lãnh không quá 65 tuổi. Hồ sơ tài sản bảo đảm Tài sản đảm bảo là phương tiện vận tải: Bảng gốc đăng ký xe, bản gốc giấy chứng nhận bảo hiểm còn hiệu lực bằng với thời gian vay vốn, sổ đăng kiểm Tài sản đảm bảo là giấy tờ có giá: bản gốc giấy tờ có giá hoặc xác nhận của đơn vị phát hành giấy tờ có giá hoặc xác nhận của tổ chức lưu ký đối với giấy tờ có giá lưu ký tại bên thứ 3 Tài sản đảm bảo là bất động sản. Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật. Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền. 1.3.4. Điều kiện giải ngân. 1.3.4.1. Điều kiện giải ngân. MB thực hiện giải ngân khi khách hàng đã nộp đủ phần vốn tự có/ tỷ lệ vốn tự có trong từng lần giải ngân vào tài khoản thanh toán tại MB để trả cho bên bán hoặc bổ sung giấy tờ chứng minh khách hàng đã thanh toán đủ phần vốn tự có/tỷ lệ vốn tự có trong từng lần giải ngân cho bên bán. MB giải ngân khi khách hàng cam kết thực hiện các điều kiện mà MB yêu cầu, hoàn thành các thủ tục vay vốn và phong tỏa TSĐB đồng thời nộp đầy đủ các khoản phí theo quy định của MB. Quá trình thanh toán tiền mua bán/ xây dưng phải được thanh toán chuyển khoản cho bên bán hoặc phải được sự giám sát của MB trong trường hợp giải ngân tiền mặt Svth: Trân Văn Thuyên Trang 13
26. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh 1.3.4.2. Hồ sơ giải ngân Hồ sơ giải ngân của khách hàng bao gồm các loại giấy tờ sau: hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, khế ước nhận nợ, ủy nhiệm chi/giấy lĩnh tiền 1.4. Những chính sách hổ trợ hoạt động cho vay bất động sản cho đối tƣợng khách hàng cá nhân tại ngân hàng Quân Đội. 1.4.1. Chính sách ghi nhận thu nhập linh hoạt. 1.4.1.1. Nguồn thu nhập từ lương. Nguồn thu nhập từ lương hình thành sau độ tuổi lao động. Đối với khách hàng là những người làm công tác nghiên cứu tại cơ quan Đảng, Nhà nước, những người có học vị tiến sỹ khoa học, phó giáo sư, giáo sư được kéo dài thời gian lao động sau độ tuổi lao động từ 1-5 năm. Đối với giảng viên trình độ tiến sỹ, kéo dài thêm 5 năm, phó giáo sư 7 năm và giáo sư là 10 năm. Đối với nguồn thu công chức, viên chức góp vốn điều hành doanh nghiệp. MB không ghi nhận nguồn thu nhập từ lương/ cổ tức/ lợi tức hay nguồn thu nhập phát sinh từ việc thành lập, góp vốn, quản lý doanh nghiệp của khách hàng. MB chỉ đồng ý ghi nhận nguồn thu nhập trên với điều kiện khách hàng không phải là người đứng tên trực tiếp trên các văn bản chứng nhận góp vốn, thành lập doanh nghiệp. Tuy nhiên người đứng tên trên giấy tờ phải có mối quan hệ “tứ thân phụ mẫu” với khách hàng. Đối với nguồn thu nhập từ lương của khách hàng. MB quy định bảng số liệu lương bình quân theo phụ lục 1. Trong trường hợp nơi khách hàng công tác và làm việc có quy mô nhỏ và MB không có thông tin về quy mô, tình hình tài chính của khách hàng. Trường hợp ĐVKD ghi nhận nguồn thu nhập cao hơn bảng lương bình quân theo phụ lục 1. ĐVKD cung cấp thêm các hồ sơ đánh giá về quy mô, tình hình tài chính của đơn vị nơi khách hàng công tác. 1.4.1.2. Nguồn thu nhập từ cho thuê nhà. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 14
27. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh Nguồn thu nhập từ cho thuê nhà nhưng tài sản không được ghi nhận trên sổ đỏ, không có giấy phép xây dựng. MB chỉ ghi nhận nguồn thu nhập này với điều kiện. ĐVKD cung cấp chứng thư về giá của MB AMC có thể hiện quy mô, tài sản trên đất hay xác nhận của chính quyền về quy mô tài sản trên đất phù hợp với thực tế cho thuê hoặc sao kê tài khoản ngân hàng thể hiện việc bên thuê thanh toán tiền thuê nhà cho bên cho thuê trong 3 tháng gần nhất. ĐVKD thực hiện thẩm định thực tế nguồn thu từ cho thuê của khách hàng, chụp ảnh tài sản và đính kèm hồ sơ vay vốn theo quy định của MB Đối với nguồn thu nhập từ cho thuê nhà nhưng nhà đang được thế chấp tại TCTD khác. Khách hàng và bên thuê nhà ký kết hợp đồng thuê nhà/ phụ lục hợp đồng thuê nhà có quy đinh nội dung tiền cho thuê được bên thuê chuyển khoản vào tài khoản duy nhất không hủy ngang của khách hàng tại MB. Đối với nguồn thu nhập từ cho thuê nhà nhưng khách hàng không có đăng ký kinh doanh cho thuê nhà. MB ghi nhận nguồn thu nhập của khách hàng từ hoạt động thuê nhà trên căn cứ theo hồ sơ khách hàng cung cấp tuân thủ quy trình cấp tín dụng của MB. Đối với nguồn thu từ cho thuê nhà có thời hạn trên 6 tháng. Theo quy định tại điều 492 bộ luật dân sự năm 2005, “hợp đồng cho thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Theo đó, hợp đồng thuê nhà có thời hạn dưới 6 tháng chỉ cần CV QHKH thẩm định trực tiếp tình hình, chụp ảnh ghi nhận. Trường hợp hợp đồng cho thuê nhà có thời hạn trên 6 tháng mà không có công chứng, chứng thực. KH cam kết bổ sung hợp đồng cho thuê nhà có công chứng, chứng thực theo đúng quy định. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 15
28. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh Đối với nguồn thu từ cho thuê chung cư không phục vụ mục đích để ở hay chưa có GCN quyền sở hữu. MB ghi nhận nguồn thu nhập hình thành trong tương lai dựa trên cơ sở đánh giá khả năng cho thuê nhà trong tương lai với mức giá trung bình sử dụng với mục đích thuê để ở, trường hợp chưa có GCN quyền sở hữu nhà, khách hàng cung cấp biên bản bàn giao nhà, hợp đồng cho thuê nhà, chứng từ giao nhận tiền thanh toán 1.4.1.3. Với nguồn thu nhập từ cho thuê xe. Đối với nguồn thu nhập từ cho thuê xe. ĐVKQ tham khảo bảng giá cho thuê xe theo phụ lục 2. Giá trị cho thuê được tính toán dựa trên giá trị khấu hao, trong thời gian khấu hao ghi nhận 100% giá trị cho thuê, hết thời gian khấu hao ghi nhận 50% giá trị thuê theo đánh giá và thêm 30% thời gian khấu hao theo quy định của bộ tài chính. MB không ghi nhận nguồn thu nhập từ cho thuê xe giữa cá nhân với cá nhân do thực tế đánh giá nhu cầu thuê xe của cá nhân về nguồn thu không ổn định. 1.4.1.4. Với nguồn thu nhập từ sản xuất kinh doanh. Với việc xác định doanh thu trong trường hợp sổ sách ghi chép không liên tục, số ngày ghi chép không đầy đủ, ĐVKD cung cấp sổ sách ghi chép tiền và hóa đơn mua bán của khách hàng hoặc sao kê tài khoản hộ kinh doanh (trường hợp mua bán chuyển khoản) 03 tháng gần nhất tính đến ngày đề nghị vay vốn. Tính doanh thu bình quân trên ngày/tuần/tháng/quý và ước tính doanh thu cả tháng/năm. Trường hợp khách hàng đăng ký kinh doanh tại 1 địa điểm nhưng có nhiều địa điểm kinh doanh hay khách hàng có nhiều đăng ký kinh doanh thì MB chỉ ghi nhận nguồn thu từ các địa điểm kinh doanh có đăng ký kinh doanh (theo nghị định 88/2006/NĐ-CP ngày 29/08/2006 về đăng ký kinh doanh: đối với những ngành bắt buộc phải đăng ký kinh doanh thì mỗi cá nhân chỉ được đăng ký kinh doanh tại 1 địa điểm). 1.4.2. Chính sách ghi nhận chi phí. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 16
29. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh 1.4.2.1. Chi phí sinh hoạt gia đình. Để xác định chi phí sinh hoạt của gia đình khách hàng bao gồm khách hàng, người đồng trách nhiệm và người phụ thuộc. MB ghi nhận chi phí sinh hoạt của gia đình khách hàng như sau: Khu vực Hà Nội, TP.HCM: từ 3-5 triệu đồng/người/tháng. Khu vực ngoài Hà Nội, TP.HCM: từ 2-4 triệu đồng/người/tháng. 1.4.2.2. Chi phí thanh toán thẻ visa. MB xác định chi phí trả thẻ visa bằng 5% dư nợ bình quân + lãi suất 2,5%/tháng/dư nợ bình quân. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 17
30. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh Chƣơng II PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CHO ĐỐI TƢỢNG KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI – CN ĐÔNG SÀI GÕN. 2.1. Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Quân Đội chi nhánh Đông Sài Gòn 2.1.1. Giới thiệu chung về ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội. 2.1.1.1. Khái quát về ngân hàng TMCP Quân Đội. Tên đầy đủ bằng tiếng việt :Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Quân Đội Tên gọi tắt bằng tiếng việt: Ngân Hàng TMCP Quân Đội Tên bằng tiếng Anh : Military Commercial Joint Stock Bank Tên viết tắt : Military Bank, hoặc MB Tên giao dịch: Ngân Hàng Quân Đội Mã cổ phiếu: MBB, niêm yết trên Sàn giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh ngày 01/11/2011. Giấy chứng nhận ĐKKD số: 0100283873 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp đăng ký lần đầu ngày 30/09/1994, thay đổi lần thứ 35 ngày 04/12/2013. Giấy phép số: 0054/NH-GP ngày 14/9/2004 do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp kèm theo Quyết định số 194/QĐ-NH5 ngày 14/9/1994 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Vốn điều lệ ( tính đến hết 31/12/2014): 11.593.937.500.000 đồng Địa chỉ trụ sở chính: Số 21 Cát Linh, Phường Cát Linh, Quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội, Việt Nam Điện thoại: 04 62661088 Fax: 04 62661080 Email: info@mbbank.com.vn Website: www.mbbank.com.vn Logo của MB gồm 2 phần: - Ngôi sao màu đỏ: biểu trưng cho ý chí quyết tâm, hy vọng, chiến thắng của MB. Và chữ MB màu xanh lam: biểu trưng cho sự vững vàng, tin cậy (đối với khách hàng), cho niềm tin và hy vọng (đối với MB). Svth: Trân Văn Thuyên Trang 18
31. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh 2.1.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân Hàng TMCP Quân Đội Quy mô hoạt động của ngân hàng rộng lớn, mạng lưới các kênh giao dịch truyền thống và hiện đại. Điều này đã giúp MB vượt qua nhiều thử thách, năm 1995 MB từ số vốn 20 tỷ đồng, với 25 cán bộ, nhân viên hoạt động trong một chi nhánh duy nhất, sau hơn 22 năm đã nhanh chóng vươn lên thành một trong những Ngân Hàng TMCP hàng đầu Việt Nam có vốn điều lệ đạt 11.593 tỷ đồng và gần 7000 nhân sự đang làm việc trong hơn 200 điểm giao dịch trên toàn quốc, 2 chi nhánh tại Lào, Campuchia, đồng thời đang phát triển theo hướng trở thành NH lớn mạnh có khả năng đáp ứng tốt nhất các nhu cầu về tài chính trên thị trường với các công ty thành viên hoạt động hiệu quả. Bao gồm: Tổng công ty CP Bảo hiểm Quân Đội (MIC), Công ty CP Chứng khoán MB (MBS), Công ty CP Quản lý Qũy Đầu Tư MB (MB Capital), Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản MB ( MB AMC), Công ty cổ phần Đại Ốc MB ( MB Land). Hiện nay MB đã phát triển và mở rộng thêm các mạng lưới chi nhánh như: MB Bắc Sài Gòn, MB Đông Sài Gòn, MB Láng Thượng, MB Tân Thuận, MB Phú Nhuận, MB Hà Đông, MB Đăc Lăk, và nâng tổng số điểm giao dịch từ năm 1995 cho đến nay là 303 điểm, 250 máy ATM và 1.100 POS. Cụ thể qua các năm nhƣ sau: - Năm 1994: MB được thành lập với vốn điều lệ ban đầu chỉ 20 tỷ đồng với mục đích cung cấp tài chính cho một số doanh nghiệp Quân Đội. - Năm 2000: Sự phát triển vượt ra ngoài hoạt động nghiệp vụ ngân hàng bằng việc thành lập 2 thành viên đầu tiên: Công ty TNHH Chứng khoán Thăng Long – tiền thân của Công ty CP chứng khoán NH TMCP Quân Đội (MBS) ngày nay. Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng TMCP Quân Đội (MBAMC). - Năm 2003: Sau 8 năm từ ngày thành lập, MB thành công rực rỡ giai đoạn phát triển thứ nhất và bắt đầu kế hoạch cải tổ toàn diện bền vững mạnh mẽ. Vì vậy, MB đã hợp tác với Công ty tư vấn nước ngoài xây dựng chiến lược 2004-2008 vơi tầm nhìn 2015. - Năm 2004: MB trở thành Ngân hàng TMCP đầu tiên phát hành cổ phiếu thông qua bán đấu giá công chúng với tổng mệnh giá là 20 tỷ đồng. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 19
32. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh - Năm 2005: MB tiến hành lý kết thỏa thuận ba bên với Vietcombank và Tập đoàn Viễn Thông Quân Đội ( Viettel) về việc thanh toán cước viễn thông của Viettel và đạt thỏa thuận hợp tác với Citibank. - Năm 2006: MB tiếp tục vươn rộng bằng việc thành lập Công ty Quản lý Qũy Đầu Tư Chứng Khoán Hà Nội (HFM), nay là Công ty cổ phần Quản lý Qũy Đầu Tư Ngân Hàng TMCP Quân Đội (MB Capital). Triển khai thành công dự án hiện đại hóa công nghệ thông tin Core Banking T24 của Tập Đoàn TEMENOS ( Thụy Sỹ). - Năm 2008: MB tiếp tục tái cấu trúc lại mô hình tổ chức, hoàn thiện và triển khai Chiến lược nhân sự theo mô hình tổ chức giai đoạn 2008-2012. Thời điểm này, Tập đoàn Viễn Thông Quân Đội ( Viettel) cũng chính thức trở thành cổ đông chiến lược. MB hoàn thành tăng vốn điều lệ lên 3.400 tỷ đồng. - Năm 2009: MB tiếp tục tăng vốn điều lệ lên 5.300 tỷ đồng. MB cũng vinh dự đoàn nhận Huân chương Lao động hạng Ba, đón nhận chứng chỉ ISO 9001:2008 của Bureau Veritas Certification ( Anh Quốc). Ra mắt trung tâm dịch vụ khách hàng 24/7. - Năm 2010: Ông Lê Công tiếp quản vị trí Tổng giám đốc từ người tiền nhiệm Lê Văn Bé. MB cũng đã tiến hành kỳ kết và hoàn thành triển khai dự án tư vấn xây dựng chiến lược 2011-2015 và tầm nhìn 2020 với đối tác McKisney. Khai trương chi nhánh đầu tiên tại nước ngoài ( Lào). Được tổ chức xếp hạng uy tín thế giới Moody’s đánh giá và xếp hạng E+ về sức mạnh tài chính. - Năm 2011: MB đã thực hiện thành công việc chuyển giao vị trí Chủ Tịch HĐQT Ngân Hàng, đồng thời chuyển chức năng hành chính Quân sự về trực thuộc Bộ Quốc Phòng, Đảng bộ Ngân Hàng trực thuộc Quản ủy Trung Ương. MB tổ chức khai trương thành công chi nhánh thứ 2 tại PhnomPenh- Campuchia, sau một năm hoạt động thành công chi nhánh quốc tế đầu tiên tại Lào. - Năm 2012: MB chuyển đổi thành công mô hình tổ chức theo chiến lược phát triển 2010-2015 và hoàn thành di chuyển Hội sở từ số 3 Liễu Giai về trụ sở mới 21 Cát Linh. Lợi nhuận trước thuế đạt 3.090 tỷ đồng, dẫn đầu khối Ngân hàng TMCP, dẫn đầu về ROE và khẳng định vị trí chắc chắn trong Top 5 Ngân hàng lớn mạnh nhất Việt Nam. - Năm 2013: Tiếp tục là một năm ghi dấu thành công của MB trên thị trường tài chính Ngân hàng Việt Nam. Tổng tài sản đạt hơn 180.000 tỷ đồng, lợi nhuận đạt 3.022 tỷ đồng cao nhất trong nhóm các ngân hàng không do nhà nước nắm cổ phần, huy động Svth: Trân Văn Thuyên Trang 20
33. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh vốn tăng 16%, dư nợ cho vay tăng 18% cao hơn 1,5 lần so với bình quân toàn thị trường. Nợ xấu vẫn giữ vững dưới mức 2,5% theo kế hoạch đặt ra. *Thành tựu đạt được: Từ khi thành lập đến nay, cùng với sự quá trình phát triển MB đã: -Nhiều lần được : Giải thưởng thanh toán quốc tế và quản lý tiền tệ trên thị trường quốc tế” do Ngân Hàng HSBC trao tặng. -Giải thưởng “Ngân Hàng đại lý thanh toán quốc tế và quản lý vốn tốt nhất năm 2005” của Ngân Hàng UBOC. - Nhiều năm liền được Ngân Hàng Nhà Nước xếp hạng A. -Huân chương Lao Động hạng ba (2009), Cờ thi đua và Bằng khen của Thủ Tướng Chính Phủ ( 2008-2009). Được xếp trong số 500 doanh nghiệp lớn nhất Việt Nam năm 2009. Được người bình chọn là một trong 200 sản phẩm được người tiêu dùng ưa thích nhât và lọt vào Top 10 đơn vị thuộc ngành tài chính có sản phẩm tốt nhất do Thời báo Kinh tế Việt Nam bình chọn. Năm 2010 được lọt vào Top 100 đơn vị đạt giải thưởng “ Sao Vàng Đất Việt. Năm 2013 giữ vững vị thế trong Top 5 các NHTM hàng đầu Việt Nam có lợi nhuận đứng đầu hệ thống NHTMCP. Nhận cờ thi đua của Chính Phủ, cờ thi đua của Bộ Quốc Phòng, cờ đơn vị xuất sắc phong trào thi đua của UBND TP.HCM, giải vàng chất lượng quốc gia, giải thưởng AsiaMoney- Ngân Hàng nội địa tốt nhất Việt Nam 2013. 2.1.1.3. Tầm nhìn và phương châm hoạt động. Tầm nhìn: Trở thành ngân hàng thuận tiện đối với khách hàng. Trở thành một trong những ngân hàng tốt nhất Việt Nam, hướng tới vị trí Top 3, với định vị là một ngân hàng công đồng, có đội ngũ nhân viên thân thiện và điểm giao dịch thuận lợi. Phương châm chiến lược: Tăng trưởng mạnh, tạo sự khác biệt và bền vững bằng văn hóa kỹ luật, đội ngũ nhân sự thông minh về nghiệp vụ, cam kết cao và được tổ chức khoa học. Giá trị cốt lõi: Gía trị của MB không nằm ở tài sản mà là ở những giá trị tinh thần mà mỗi thành viên MB luôn coi trọng và phát huy bao gồm 6 giá trị cơ bản: Tin cậy, Hợp tác, Chăm sóc khách hàng, Sáng tạo, Chuyên nghiệp, Hiệu quả. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 21
34. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh 2.1.1.4. Cơ cấu tổ chức và mạng lưới hoạt động của MBBANK: Hình vẽ 2.1: Cơ cấu bộ máy quản lý của ngân hàng TMCP Quân Đội. ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG HỘI ĐỒNG QUẢN BAN KIỂM TRỊ SOÁT HỘI ĐỒNG QUẢN LÝ TÀI BAN TỔNG P.KIỂM TOÁN NỘI SẢN NỢ VÀ CÓ GIÁM ĐỐC BỘ KHỐI QUẢN LÝ HỆ KHỐI GIAO DỊCH MẠNG LƯỚI KHỐI KINH THỐNG KHÁCH HÀNG CHI NHÁNH DOANH KHU VỰC MIỀN DOANH NGHIỆP P.KẾ HOẠCH P.TÍN DỤNG BẮC LỚN P.CÔNG NGHỆ DOANH NGHIỆP P.THẨM ĐỊNH KHU VỰC MIỀN THÔNG TIN TRUNG VỪA VÀ NHỎ P.TỔ CHỨC KHU VỰC ĐÔNG KHÁCH HÀNG CÁ HÀNH CHÍNH P.NGUỒN VỐN NAM BỘ NHÂN P.ĐỊNH CHẾ KHU VỰC TÂY P.NGÂN QUỸ TÀI CHÍNH NAM BỘ P.KẾ TOÁN P.KỸ THUẬT KHU VỰC HỒ HÀNH CHÍNH THẺ CHÍ MINH P.PHÁP LÝ Nguồn: Báo cáo thường niên- Ngân Hàng TMCP Quân Đội. Chức năng, nhiệm vụ các phòng ban:  Đại hội đồng cổ đông: Đại hội đồng cổ đông là cơ quan có thẩm quyền cao nhất của MB, quyết định những vấn đề thuộc nhiệm vụ và quyền hạn được Luật Pháp và Điều lệ MB quy định. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 22
35. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh  Hội đồng quản trị: Là cơ quan quản trị của MB có toàn quyền nhân danh MB để quyết định các vấn đề liên quan đến mục đích, quyền lợi của MB, trừ những vấn đề thuộc thẩm quyền của Đại hội đồng cổ đông.  Ban kiểm soát: Là cơ quan giám sát hoạt động MB nhằm đánh giá chính xác hoạt động kinh doanh, thực trạng tài chính của MB. Ban kiểm soát thực hiện kiểm toán nội bộ, kiểm soát, đánh giá việc chấp hành quy định của Pháp luật, quy định nội bộ, điều lệ và nghị quyết, quyết định của Đại hội đồng cổ đông, Hội đồng quản trị. Nhiệm vụ và quyền hạn của Ban kiểm soát thực hiện theo quy định của điều lệ và Pháp luật.  Hội đồng quản lý tài sản nợ và có: Hội đồng đầu tư tài chính có trách nhiệm quyết định các hoạt động đầu tư đúng theo các quy định tại Quy chế về đầu tư tài chính hiện hành của MB. Hội đồng tín dụng Ngân hàng là cơ quan có thẩm quyền cấp tín dụng theo quy định tại Quy chế phán quyết cấp tín dụng hiện hành của MB.  Tổng giám đốc: Là người có trách nhiệm quản lý và điều hành mọi hoạt động của MB theo đúng pháp luật Nhà nước, các quy định của ngành, điều lệ, quy chế, quy định của MB, đồng thời là người tham mưu cho HĐQT về mặt hoạch định các mục tiêu, chính sách. Giúp việc cho Tổng giám đốc có các Phó giám đốc, Kế toán trưởng và bộ máy chuyên môn nghiệp vụ.  Phòng kế hoạch: Tham mưu xây dựng chiến lược của MB, xây dựng kế hoạch tài chính hàng năm phù hợp với chiến lược phát triển của MB, đầu mối tổng hợp quản lý đánh giá kế hoạch kinh doanh của MB, báo cáo tổng hợp phân tích tình hình hoạt động của MB.  Phòng công nghệ thông tin: Lập trình ứng dụng cho các dự án, sản phẩm dịch vụ công nghệ thông tin của MB, nâng cấp các ứng dụng có sẵn theo yêu cầu nghiệp vụ, thực hiện công tác quản lý đảm bảo hoạt động và phát triển ứng dụng CNTT trong quản lý. Quản lý các tài liệu liên quan đến hệ thống thiết kế, model, báo cáo  Phòng định chế tài chính: Thiết lập duy trì phát triển quan hệ hợp tác với các định chế tài chính trong và ngoài nước. Quản lý hồ sơ dữ liệu pháp lý thiết lập mối Svth: Trân Văn Thuyên Trang 23
36. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh quan hệ với Ngân hàng, quản lý tài khoản tiền gửi của Hội sở mở tại các định chế tài chính ngoài nước. Phát triển cơ hội kinh doanh.  Phòng kế toán hành chính: Quản lý bảo quản và lưu trữ chứng từ, tài liệu kế toán phát sinh tại Hội sở. công tác kế toán quản trị MB, Cài công tác kế toán tài chính của MB. Tuyển dụng và đào tạo đội ngũ nhân sự kế toán phục vụ nhu cầu phát triển kinh doanh của MB.  Phòng pháp lý: Tư vấn pháp lý, kiểm soát việc tuân thủ các quy định pháp luật, đầu mối giải quyết tranh chấp với bên thứ ba, xây dựng cập nhật và quản lý hệ thống phân quyền ủy quyền của Ban điều hành MB, quản lý hệ thống mẫu biểu ký kết với khách hàng.  Phòng tín dụng: Quản lý chất lượng hoạt động tín dụng trong toàn hệ thống. Tái thẩm định các hồ sơ cấp tín dụng liên quan đến khách hàng theo quy định của Ngân hàng, tham gia đánh giá tổ chức tín dụng, đơn vị phát hành chứng khoán nợ nhằm phục vụ cho việc cấp hạn mức giao dịch và đầu tư chứng khoán nợ dựa trên hồ sơ do các Phòng nghiệp vụ Ngân hàng đề xuất. Thẩm định các dự án MB đồng tài trợ, xây dựng quản lý văn bản liên quan đến tín dụng.  Phòng thẩm định: Thẩm định tái thẩm định hồ sơ cấp thẻ tín dụng liên quan đến khách hàng. Quản lý thông tin tài khoản thẻ tín dụng. Xây dựng văn bản lập quy về thẻ tín dụng.  Phòng Ngân quỹ: Thực hiện nghiệp vụ ngân quỹ, quản lý công tác ngân quỹ, quản lý kiểm soát nghiệp vụ chế độ an toàn kho quỹ.  Phòng nguồn vốn: điều hành thanh khoản của MB, xây dựng và phát triển các sản phẩm và sản phẩm phái sinh có liên quan đến nguồn vốn, kiểm soát các giao dịch vốn phát sinh, hỗ trợ hoạt động kinh doanh vốn.  Phòng kỹ thuật thẻ: quản trị hệ thống thẻ, vận hành hệ thống thẻ, nghiên cứu và phát triển ứng dụng thẻ, hỗ trợ CNTT liên quan đến hệ thống thẻ.  2.1.2. Tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng Quân Đội. Bảng 2.1: Tình hình hoạt động kinh doanh của NHTMCP Quân Đội Giai đoạn 2012-2014 Svth: Trân Văn Thuyên Trang 24
37. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh Đơn vị tính: Tỷ đồng Năm So sánh Chỉ tiêu 2013/2012 2014/2013 2012 2013 2014 Số tiền % Số tiền % Doanh thu 15,499 13,456 13,416 -2043 -13,18 -40 -0,30 Chi phí 12,410 10,435 10,242 -1975 -15,91 -193 -1,85 Lợi nhuận trước thuế 3,089 3,021 3,174 -68 -2,20 153 5,06 (Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của NHTMCP Quân Đội) Tính đến hết ngày 31/12/2014, NHTM Quân Đội đã cơ bản hoàn thành các chỉ tiêu kinh doanh năm 2014 theo nghị quyết HĐQT đề ra, cụ thể: - MB đã hoàn thành tốt kế hoạch, đảm bảo tăng trưởng ở tất cả các chỉ tiêu, chấp hành tốt các chủ trương, chính sách của Chính phủ, của Ngân hàng Nhà nước và thực hiện hiệu quả các chính sách tiền tệ, hoạt động ngân hàng góp phần kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, tăng trưởng kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội. Với phương hướng “Tái cơ cấu, tăng trưởng bền vững” và đạt kết quả kinh doanh đáng khích lệ đến qua các năm như sau: -Tổng doanh thu năm 2013 đạt 13,456 tỷ đồng giảm 13,18% so với năm 2012 là 15,499 tỷ đồng. Năm 2014 Tổng doanh thu đạt 13,416 tỷ đồng, giảm 0.3% so với năm 2013. Giải thích nguyên nhân có sự sụt giảm doanh thu của ngân hàng trong giai đoạn 2012-2014 là do trong năm 2012, lãi suất cho vay của ngân hàng tăng cao, trong khi doanh số cho vay và dư nợ hiện tại của ngân hàng cũng đạt ở mức tương đối lớn. Chính điều này dẫn đến doanh thu của ngân hàng từ hoạt động tín dụng và thu lãi cũng nằm ở mức lớn. Trong 2 năm tiếp theo là 2013 và 2014, tình hình kinh tế có nét khả quan hơn, do đó lãi suất huy động thấp hơn so với năm 2013 làm cho lãi suất cho vay giảm, trong khi dư nợ cho vay vẫn được duy trì ở một mức tương đối và không có sự bức phá mạnh mẽ. Chính điều này làm doanh thu của ngân hàng trong 2 năm 2013 và 2014 có sự sụt giảm nhẹ. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 25
38. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh - Năm 2013 lợi nhuận trước thuế của ngân hàng là 3,021 tỷ đồng giảm 2,2% so với năm 2012 là 3,089 tỷ đồng. Năm 2014 lợi nhuận trước thuế của ngân hàng đạt 3,174 tỷ đồng, tăng 5.06% so với năm 2013. Giải thích nguyên nhân có sự sụt giảm lợi nhuận trong năm 2013 là do chi phí bỏ ra trong năm có sự sụt giảm nhẹ so với năm 2012, tuy nhiên lượng giảm của chi phí năm 2013 là vẫn ít hơn dẫn đến lợi nhuận trong năm 2013 giảm nhẹ so với năm 2012. Đến năm 2014, ngân hàng thực hiện thắc chặt các khoản chi phí làm cho lợi nhuận trong năm 2014 tăng so với năm 2013. Trong khi đó, chi phí của ngân hàng năm 2013 là 10,435 tỷ đồng, giảm 15,91% so với năm 2013. Năm 2014, chi phí của ngân hàng là 10,242 tỷ đồng, giảm 1,85% so với năm 2013.Giải thích nguyên nhân có sự sụt giảm chi phí qua các năm là do lãi suất huy động vốn đầu vào của ngân hàng qua các năm có sự sụt giảm, điều này làm cho chi phí mà ngân hàng bỏ ra để thực hiện hoạt động tín dụng giảm nhẹ, trong khi các khoản chi phí khác như chi phí bán hàng khác và chi phí quản lý doanh nghiệp của ngân hàng được duy trì và thắc chặc, sự biến động về chi phí đầu vào của ngân hàng có sự sụt giảm trong giai đoạn 2012-2014. Từ bảng tổng hợp tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng giai đoạn 2012- 2014 cho thấy tình hình hoạt động của ngân hàng đang có chiều hướng tốt, mặc dù doanh thu giảm sụt trong hai năm 2013 và 2014, tuy nhiên nhờ vào các chính sách kiềm chế và giảm các chi phí mà chi phi của ngân hàng trong giai đoạn 2012-2014 giảm theo lượng giảm của doanh thu, điều này làm cho lợi nhuận của ngân hàng được duy trì và tăng trưởng tương đối ổn định. Nhìn chung tình hình hoạt động của Ngân hàng TMCP Quân Đội tương đối tốt, lợi nhuận của ngân hàng luôn được xoay quanh một khuôn mức cụ thể theo kế hoạch của ngân hàng và có sự biến động nhẹ qua các năm, chi phí được kiểm soát ở mức phù hợp Cho thấy MB đang trong thời kỳ phát triển tốt về tài chính. 2.1.3. Khả năng cạnh tranh trong và ngoài nước của ngân hàng Quân Đội. 2.1.3.1. Trong nước. Tình hình kinh tế nước ta trong thời gian qua có nhiều thử thách cho tất cả các doanh nghiệp nói chung và hệ thống ngân hàng nói riêng, sự cạnh tranh gay gắt giữa các ngân hàng với nhau đang mang đến nhiều thách thức lớn đối với ngân hàng Quân Đội. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 26
39. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh Tuy nhiên, với những chính sách và cơ cấu địa bàn hoạt động hiệu quả bằng cách phát triển và mở rộng thêm các mạng lưới chi nhánh như: MB Bắc Sài Gòn, MB Láng Thượng, MB Bình Thuận, MB Hà Đông, MB Đăc Lăk, và nâng tổng số điểm giao dịch lên 303 điểm, cùng với 250 máy ATM và 1.100 máy POS. Hiện tại MB đã có mặt trên hầu hết các tỉnh thành trong cả nước. Điều này khẳng định vị thế cạnh tranh của MB trong toàn quốc. 2.1.3.2. Ngoài nước Với việc mở 2 chi nhánh tại 2 nước là Lào và Campuchia, MB đã mở rộng hoạt động của mình ra ngoài lãnh thỗ Việt Nam, ngoài ý nghĩa tăng tính cạnh tranh của ngân hàng đối với các ngân hàng nội địa tại Việt Nam từ các hoạt động như bao thanh toán, chuyển tiền 2 chi nhánh MB Lào và MB Campuchia còn có ý nghĩa tăng tính đoàn kết và hợp tác trong tình giao hữu của 3 nước Đông Dương. 2.2. Giới thiệu về MBBANK - CN ĐÔNG SÀI GÒN 2.2.1. Lịch sử hình thành và phát triển. Ngân hàng TMCP Quân Đội – chi nhánh Đông Sài Gòn trực thuộc ngân hàng TMCP Quân Đội ( Viết tắt là MB) được thành lập năm 2000 theo giấy phép hoạt động số 0054/NH-GP do Thống Đốc ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp. Là một trong những chi nhánh có trang thiết bị hiện đại và có tỷ lệ tăng trưởng nhanh và mạnh trong hệ thống của MB. Chi nhánh Đông Sài Gòn được thành lập nhằm kinh doanh tất cả các hoạt động liên quan đến ngân hàng. Cùng với sự phát triển của các ngành kinh tế, Ngân Hàng TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn cũng ngày càng mở rộng địa bàn hoạt động của mình. Và luôn đạt được những thành tích nhất định trong những năm gần đây thông qua các hệ thống chỉ tiêu quan trọng mà Chi nhánh đề ra trong năm 2015. -Tên giao dịch tiếng việt: Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Đông Sài Gòn. -Trụ sở chính: 538 Cách Mạng Tháng 8, Phường 11, Quận 3, TP.HCM. -ĐT: (84-8) 3993 4888 Fax: (84-8) 3993 4999 Svth: Trân Văn Thuyên Trang 27
40. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh 2.2.2. Cơ cấu tổ chức chi nhánh Đông Sài Gòn Hình vẽ 2.2. Cơ cấu bộ máy quản lý của Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Đông Sài Gòn. BAN GIÁM ĐỐC PHÕNG PHÕNG BỘ KẾ TOÁN QUAN PHÕNG BỘ PHẬN VÀ DỊCH HỆ GIAO PHẬN HÀNH VỤ KHÁCH DỊCH HỖ TRỢ CHÍNH KHÁCH HÀNG HÀNG PHÕNG PHÕNG PHÕNG GIAO PHÕNG PHÕNG GIAO GIAO DỊCH KHÁCH KHÁCH DỊCH DỊCH VÕ NGUYỄN HÀNG HÀNG TÂN VĂN CÁ ĐÌNH DOANH THUẬN TẦN NHÂN CHIỂU NGHIỆP Nguồn: Phòng hành chính nhân sự Chi nhánh Đông Sài Gòn. Chức năng, nhiệm vụ các phòng ban trong chi nhánh: + Ban giám đốc: Ban giám đốc có nhiệm vụ quản lý và điều hành mọi hoạt động của chi nhánh, hướng dẫn chỉ đạo thực hiện đúng chức năng nhiệm vụ và phạm vi hoạt động của cấp trên giao. Được quyết định những vấn đề liên quan đến tổ chức, bổ nhiệm, bãi nhiệm, khen thưởng và kỷ luật cán bộ, công nhân viên của đơn vị. Cũng như việc xử lý hoặc kiến nghị với các cấp có thẩm quyền, xử lý các tổ chức hoặc cá nhân vi phạm chế độ tiền tệ, tín dụng thanh toán của chi nhánh. Đại diện chi nhánh kí kết các hợp đồng với khách hàng. Phối hợp với các tổ chức đoàn thể lãnh đạo trong phong trào thi đua và bảo đảm quyền lợi của cán bộ công nhân viên trong chi nhánh theo chế độ quy định. Quản lý và quyết định những vấn đề về cán bộ thuộc bộ máy chi nhánh theo sự phân công ủy quyền của tổng giám đốc. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 28
41. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh + Phòng kế toán và dịch vụ khách hàng: Thực hiện quản lý tài chính, quản lý tài sản chi nhánh. Tổ chức công tác hạch toán, công tác cân đối vốn. Tổ chức thực hiện công tác huy động vốn, lãi suất huy động, thực hiện công tác công nghệ thông tin cho chi nhánh. + Phòng hành chính: Thực hiện công tác tổ chức nhân sự, quản trị, hành chính và đảm bảo an toàn vệ sinh cho cơ quan. Đề xuất soạn thảo văn bản về quản lý hành chính. Xây dựng nội quy, quy chế hành chính của chi nhánh phù hợp với quy định của Ngân hàng Quân Đội. Quản lý và sử dụng con dấu chi nhánh. Tiếp nhận đăng ký, chuyển phát, sao chụp, lưu trữ, tổng hợp các văn bản đi và văn bản đến của chi nhánh. Tham mưu cho giám đốc trong việc mua sắm, sửa chữa tài sản và thực hiện quản lý tài sản trang thiết bị của chi nhánh và tổ chức thực hiện khi có phê duyệt của các cấp thẩm quyền trong ngân hàng Quân Đội. Xây dựng công tác bảo vệ tài sản của chi nhánh và khách hàng, giữ gìn an ninh, thực hiện công tác phòng cháy chữa cháy cho chi nhánh. Thực hiện giữ gìn vệ sinh nơi làm việc, cung cấp nước uống và các phương tiện sinh hoạt trong cơ quan. Điều động xe phục vụ hoạt động của chi nhánh. + Phòng quan hệ khách hàng doanh nghiệp: tổ chức, quản lý và thực hiện nghiệp vụ cấp tín dụng, bảo lãnh đối với khách hàng bao gồm các nghiệp vụ cho vay, cầm cố, chiết khấu, bảo lãnh và cam kết, thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến thanh toán LC, nhờ thu theo quy định của Ngân hàng Quân Đội, quản lý rủi ro trong kinh doanh. Quản lý, phát triển và cung cấp các sản phẩm dịch vụ cho khách hàng Doanh Nghiệp. Quản lý tỷ giá hối đoái, biểu phí dịch vụ, tiếp thị và mở rộng thị trường. Huy động vốn, khai thác dịch vụ khách hàng của các khách hàng doanh nghiệp. Thực hiện công tác tín dụng bảo lãnh. Thực hiện công tác kinh doanh ngoại tệ và dịch vụ thanh toán quốc tế. Xây dựng và trình kế hoạch về quảng cáo sản phẩm dịch vụ Ngân Hàng. +Phòng khách hàng cá nhân: Tổ chức quản lý và thực hiện nghiệp vụ tín dụng, bảo lãnh đối với khách hàng bao gồm các nghiệp vụ cho vay, cầm cố, chiết khấu, bảo lãnh, cam kết, quản lí rủi ro trong kinh doanh, quản lý phát triển và cung cấp các sản phẩm dịch vụ cho khách hàng cá nhân. Huy động vốn, khai thác các dịch vụ khách hàng của khách hàng cá nhân. Nghiên cứu thẩm định, đề xuất và trình phê dụng ( cho vay, cầm cố, chiết khấu, bảo lãnh và cam kết) cho khách hàng theo quy định của Ngân Hàng Nhà Nước và Ngân Hàng Quân Đội. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 29
42. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh +Bộ phận hỗ trợ: Soạn thảo các giấy tờ liên quan đến hồ sơ vay của khách hàng sau khi nhận kết quả từ Bộ phận thẩm định, như hợp đồng tín dụng, khế ước cho vay, hợp đồng thế chấp Tài Sản Đảm Bảo, quyết định cho vay, hợp đồng giải ngân, Thực hiện công chứng ccác loại giấy tờ bắt buộc theo quy định của MB – Chi nhánh Đông Sài Gòn. Hoàn thiện thủ tục giải ngân. +Phòng giao dịch: Phòng làm nhiệm vụ tiếp nhận, xừ lí các thanh toán của khách hàng tới giao dịch, trực tiếp chi trả các giao dịch tiền mặt có giá trị nhỏ dưới 300 triệu đồng, giải đáp, hỗ trợ, tư vấn khách hàng sử dụng sản phẩm dịch vụ Ngân Hàng 2.2.3. Địa bàn kinh doanh của chi nhánh MB Đông Sài Gòn. Với vị trí đặt tại 638 cách mạng tháng 8, phường 11, Quận 3. Vị trí trung tâm thành phố, chi nhánh chú trọng phát triển khách hàng trong địa bàn các quận lân cận như quận 1, quận 3, quận 10, quận Tân Bình, quận Bình Thạnh. Tuy nhiên đó chỉ là giới hạn kinh doanh, thực tế chi nhánh hoạt động kinh doanh trên toàn bộ địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, giới hạn các khách hàng có KT3 hoặc hộ khẩu thường trú tại thành phố Hồ Chí Minh hoặc nơi có trụ sở MB, Sử dụng vốn vào các mục đích trong phạm vi thành phố. 2.2.4. Tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng Quân Đội – CN Đông Sài Gòn. Trong nhiều năm qua, hệ thống ngân hàng đã có những đóng góp hết sức quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, các ngân hàng thương mại là trung tâm tài chính quan trọng trong quá trình huy động các nguồn vốn này cho các mục tiêu đầu tư khác nhau trong nền kinh tế. Mặc dù nền kinh tế từ năm 2012 đến nay có nhiều biến cố, từ sự suy thoái kinh tế trong năm 2012 cho đến những bước dần ổn định trong hoạt động ngân hàng trong giai đoạn 2013-2014. Kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh cũng đạt được nhiều điều đáng khích lệ và được thể hiện cụ thể thông qua lợi nhuận thời gian qua của chi nhánh. Tuy nhiên, cơ cấu lợi nhuận của hệ thống ngân hàng trong giai đoạn này có nhiều biến đổi, nhưng lợi nhuận từ hoạt động cấp tín dụng vẫn chiếm một tỷ lệ rất cao trong hoạt động của ngân hàng. Sự gia tăng lợi nhuận sẽ giúp ngân hàng có vốn để tăng vốn điều lệ và lợi nhuận để tái đầu tư. Bảng 2.2. : kết quả hoạt động kinh doanh của NH TMCP Quân đội – CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014 Svth: Trân Văn Thuyên Trang 30
43. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh Đơn vị tính: tỷ đồng Năm Chênh lệch 2013 so với 2012 2014 so với 2013 Tương Tương 2012 2013 2014 Số tiền Số tiền đối (%) đối (%) Doanh thu 34.591 39.780 52.716 5.189 15,00 12.936 32,52 Chi phí 21.048 23.153 26.245 2.105 10,00 3.092 13,35 Lợi nhuận 13.543 16.627 26.471 3.084 22,77 9.844 59,20 trƣớc thuế Thuế 3.792 4.656 6.618 0.864 22,78 1.962 42,13 LN ròng 9.751 11.971 19.853 2.220 22,77 7.882 65,84 Nguồn: Báo cáo tài chính ngân hàng TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn. Biểu đồ2.1. Biểu đồ thể hiện kết quả kinh doanh của MB -CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2013-2014 Đơn vị tính: Tỷ đồng 60.000 52.716 50.000 39.780 40.000 34.591 Doanh thu 26.245 30.000 23.153 Chi phí 21.048 19.853 Lợi nhuận ròng 20.000 11.971 9.751 10.000 0 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2015 Nguồn: Báo cáo tài chính ngân hàng TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 31
44. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh Năm 2012 được coi là một trong những năm kinh tế thế giới gặp nhiều khó khăn. Cuộc khủng hoảng nợ công ở châu Âu tiếp tục sa lầy mà lối thoát thì chưa thực sự rõ ràng, tăng trưởng kinh tế chậm lại, thất nghiệp tăng cao, sức mua hạn chế, nợ công nhiều hơn. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh thua lổ, rất nhiều doanh nghiệp bị phá sản. Tuy nhiên với những chính sách phù hợp cùng những định hướng phát triển ngân hàng ổn định, kết quả kinh doanh của chi nhánh được duy trì ổn định và bền vững. Cụ thể: Doanh thu của chi nhánh tăng đều qua các năm, doanh thu của chi nhánh được tính từ các nguồn thu tín dụng, tài trợ thương mại, dịch vụ thanh toán, ngân quỹ và thu từ các hoạt động khác. Trong đó chủ yếu là doanh thu từ hoạt động tín dụng. Năm 2012 doanh thu của chi nhánh là 34.591 tỷ đồng, đến năm 2013 doanh thu đạt 39.78tỷ đồng, tăng 15% so với năm 2012, mức tăng 2014 là 12.936 tỷ đồng, tăng 32,52% so với năm 2013. Điều này cho thấy định hướng phát triển của chi nhánh trong giai đoạn qua luôn bám sát theo chủ trương và kế hoạch của ngân hàng. Hoạt động của chi nhánh đang dần trở thành chi nhánh phát triển bền vững và mạnh mẽ nhất trong thời gian tới. Chi phí của chi nhánh cũng biến động theo sự tăng trưởng của doanh thu, năm 2012 tổng chi phí mà chi nhánh năm 2012 là 21.048 tỷ đồng, đến năm 2013 con số này là 23.153 tỷ đồng, tăng 2.105 tỷ đồng tương ứng 10% so với năm 2012 và năm 2014 là 26.245 tỷ đồng, tăng 3.092 tỷ đồng tương ứng 13.35% so với năm 2013. Giải thích nguyên nhân có sự biến động chi phí trong thời gian dần ổn định của nền kinh tế là do tổng chi phí huy động của chi nhánh tăng lên, các chi phí liên quan đến công tác điều hành và quản lý cũng có chiều hướng tăng, một nguồn chi phí khác chiếm một tỷ lệ không nhỏ trong hoạt động kinh doanh của chi nhánh là chi phí hoa hồng cho các đối tác giới thiệu khách hàng. Đó là những nguyên nhân làm chi phí của chi nhánh tăng tịnh tiến với doanh thu. Giai đoạn 2012-2013 đón nhận những khó khăn trong việc phát triển kinh tế của Việt Nam cũng như thế giới. Lãi suất huy động vốn cũng như cấp tín dụng ngất ngưỡng của hệ thống ngân hàng, tưởng chừng lợi nhuận của chi nhánh có chiều hướng sụt giảm, tuy nhiên lợi nhuận của chi nhánh năm 2012 đạt 9.751 tỷ đồng; năm 2013 là 11.971 tỷ đồng , tăng 2.22 tỷ đồng tương ứng 22,77% so với năm 2013. Trong giai đoạn 2013 - 2014, lợi nhuận của chi nhánh có sự tăng mạnh, cụ thể năm 2014 đạt 19.853 tỷ đồng tăng 7.882 tỷ đồng tương ứng 65.84 % so với năm 2013, giải thích nguyên nhân có sự Svth: Trân Văn Thuyên Trang 32
45. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh sụt tăng mạnh lợi nhuận của chi nhánh là do trong năm 2014, chi nhánh đẩy mạnh hoạt động cấp tín dụng, chi hoa hồng cho đối tác, mở rộng chính sách cho vay làm tăng lợi nhuận của chi nhánh. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 33
46. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh 2.3. Hoạt động cho vay bất động sản dành cho đối tượng khách hàng cá nhân tại ngân hàng TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn. 2.3.1. Quy trình cho vay Hình vẽ 2.3. quy trình xử lý hồ sơ vay vốn tại ngân hàng. Khách hàng: Nhân viên tín dụng: Lập hồ sơ: Cung cấp các - Tiếp xúc, hướng dẫn - Giấy đề nghị vay tài liệu và thông tin - Phỏng vấn khách hàng - Hồ sơ pháp lý - Phương án/dự án Thu thập thông Tổ chức phân tích và Kết quả ghi nhận: tin qua phỏng thẩm định: - Biên bản, báo cáo vấn, viếng - Pháp lý - Tờ trình thăm, trao đổi - Bảo đảm nợ vay - Giấy tờ về bảo đảm nợ Cập nhật thông Quyết định tín dụng: tin th ị trường, - Hội đồng phán quyết Giấy báo Từ chối lý do chính sách, - Cá nhân phán quyết khung pháp lý Hợp đồng tín dụng: Chấp nhận - Đàm phán - Ký kết HĐ tín dụng - Ký kết HĐ phụ khác Giải ngân: - Tiền mặt - Trả cho nhà cung cấp Tổ chức giám sát: - Nhân viên kế toán Giám sát Vi phạm - Nhân viên tín dụng tín dụng hợp đồng - Thanh tra, kiểm soát viên Không đủ, không Thu nợ cả gốc và lãi đúng hạn Thanh lý hợp đồng tín dụng Đầy đủ và đúng hạn Biện pháp: Cảnh báo, Tăng bắt buộc cường kiểm soát, tái xét tín dụng Xử lý: Tòa án Thanh lý HĐTD mặc nhiên Không đủ, không Cơ quan thẩm đúng hạn quyền Nguồn: quy trình cho vay ngân hàng TMCP Quân Đội. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 34
47. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh  Quy trình xét duyệt tín dụng Ngân hàng thực hiện cấp tín dụng cho khách hàng theo quy trình cấp tín dụng do Tổng Giám đốc ban hành. Tổng Giám đốc ban hành văn bản hướng dẫn về quy trình cấp tín dụng phải bảo đảm nguyên tắc độc lập, khách quan giữa các khâu quan hệ khách hàng, khâu thẩm định quyết định tín dụng và khâu quyết định cấp tín dụng, gồm các nội dung cơ bản sau: Bƣớc 1: Phỏng vấn, trao đổi với khách hàng và hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ đề nghị vay vốn, tiếp nhận và đối chiếu hồ sơ đề nghị vay vốn. Bƣớc 2: Thẩm định mức độ đáp ứng các điều kiện vay vốn. Bƣớc 3: Thẩm định và đề xuất cấp tín dụng do phòng khách hàng thực hiện. Cán bộ và lãnh đạo phòng khách hàng phải chịu trách nhiệm về các thông tin cung cấp, nội dung thẩm định và đề xuất cấp tín dụng. Bƣớc 4: Thẩm định và đề xuất quyết định tín dụng do phòng quản lý rủi ro thực hiện. Cán bộ và lãnh đạo phòng quản lý rủi ro phải chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định và nội dung đề xuất quyết định tín dụng của mình. Trường hợp khoản tín dụng phức tạp, vượt quá khả năng thầm định thì phòng quản lý rủi ro đề xuất cấp có thẩm quyền thuê cơ quan có chức năng thẩm định thực hiện. Hợp đồng thẩm định ghi rõ cơ quan thẩm định phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả thẩm định của mình. Nếu cần thông tin, tài liệu bổ sung, hoặc yêu cầu khách hàng giải thích, hoặc tiếp xúc trực tiếp với khách hàng thì đề nghị phòng khách hàng cung cấp và thu xếp. Bƣớc 5: Quyết định cấp tín dụng do cấp có thẩm quyền quyết định tín dụng thực hiện theo quy định, đảm bảo nguyên tắc người quyết định tín dụng không đồng thời là người thẩm định cấp tín dụng cho khách hàng đó. Bƣớc 6: Soạn thảo hợp đồng cấp tín dụng, hợp đồng bảo đảm và các văn bản liên quan (bao gồm cả thủ tục công chứng, chứng thực, đăng ký giao dịch bảo đảm) do Phòng Khách hàng thực hiện. Bƣớc 7: Cập nhật, duy trì, sửa đổi và phê duyệt dữ liệu vào hệ thống thanh toán do phòng khách hàng, phòng quản lý rủi ro và cấp có thẩm quyền thực hiện. Nhập kho TSBĐ và hồ sơ TSBĐ do phòng khách hàng phối hợp với các bộ phận liên quan thực hiện. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 35
48. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh Bƣớc 8: Thực hiện thủ tục giải ngân, phát hành bảo lãnh thư tín dụng do phòng khách hàng thực hiện. (phòng Quản lý rủi ro giám sát việc nhập thông tin trên hệ thống thanh toán của phòng khách hàng, ký phiếu xác nhận và điều chỉnh thông tin tài khoản (nếu có sai sót)). Bƣớc 9: Kiểm tra, giám sát tín dụng do phòng khách hàng và phòng quản lý rủi ro thực hiện. Bƣớc 10: Theo dõi, đôn đốc khách hàng trả nợ gốc, lãi, phí đúng hạn do phòng khách hàng thực hiện; Thu nợ gốc, lãi, phí do phòng (bộ phận) kế toán giao dịch thực hiện. Bƣớc 11: Giải chấp TSBĐ do phòng Khách hàng phối hợp với phòng quản lý rủi ro và các phòng liên quan thực hiện. 2.3.2. Sản phẩm cho vay. Đối với sản phẩm cho vay mua nhà, nhà chung cư, đất dự án sử dụng tài sản đảm bảo độc lập với khoản vay MB thực hiện quy trình giải ngân giống như sản phẩm cho vay tiêu dùng thông thường, tuy nhiên với các trường hợp vay mua nhà, nhà chung cư, đất dự án sử dụng tài sản đảm bảo chính bằng tài sản dự định mua có những nét khác biệt và những quy định cụ thể trong từng mục đích. Cụ thể. 2.3.2.1. Cho vay mua nhà chung cư chưa ra sổ. Sản phẩm cho vay mua nhà chung cư chưa ra sổ là sản phẩm ngân hàng áp dụng cho các đối tượng khách hàng cá nhân có nhu cầu mua chung cư với mục đích để ở. Sản phẩm này có những đặc thù khác biệt so với sản phẩm cho vay mua nhà phố thông thường. Điềm đặc biệt ở sản phẩm này là các nhà chung cư này chưa có giấy tờ sở hữu của khách hàng và rộng hơn là chưa được xây dựng và tài sản này vẫn được chấp nhận làm tài sản thế chấp. Ràng buộc pháp lý về tài sản đảm bảo của sản phẩm này là bên ngân hàng và bên chủ đầu tư phải có biên bản thỏa thuận hợp tác tài trợ và thỏa thuận về quyền tài sản của 3 bên là người mua, người bán (chủ đầu tư) và bên phía ngân hàng. Một cam kết quản lý tài sản ba bên với nội dung chủ yếu: Bên ngân hàng có trách nhiệm hỗ trợ khách hàng giải ngân trực tiếp bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản phần vốn khách hàng cần vay sang cho bên chủ đầu tư sau khi khách hàng Svth: Trân Văn Thuyên Trang 36
49. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh đã đi hết phần vốn tự có và sẽ nhận tài sản khi ra sổ của khách hàng thực hiện đăng ký thế chấp, giao dịch đảm bảo theo quy định của pháp luật và MB. Bên khách hàng có trách nhiệm trả cho bên bán toàn bộ phần vốn tự có và thực hiện việc ký kết hợp đồng, đăng ký thế chấp theo quỵ định của ngân hàng và pháp luật. Bên bán có trách nhiệm hoàn thành công trình xây dựng theo tiến độ và thực hiện việc ra sổ cho khách hàng. Trường hợp khi ra sổ phải thông báo cho MB để thực hiện nhận sổ đỏ và thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định. Mẩu phụ lục 3 đính kèm 2.3.2.2. Sản phẩm cho vay mua đất dự án. Sản phẩm cho vay mua đất dự án có nhiều nét tương đồng so với sản phẩm cho vay mua nhà chung cư chưa ra sổ trên. Điều khác biệt giữa 2 sản phẩm này là ở sản phẩm cho vay mua nhà chung cư chưa ra sổ, đối tượng tham gia vào trong mối quan hệ đó là ngân hàng, khách hàng và chủ đầu tư (yêu cầu là phải là pháp nhân lớn, có thỏa thuận hợp tác với MB). Trong khi sản phẩm cho vay mua đất dự án, đối tượng tham gia vào gồm ngân hàng, khách hàng và chủ đất ( có thể là cá nhân hoặc công ty và không cần ký kết hợp đồng hợp tác). Điều đặc biệt thứ hai là ở sản phẩm này, ngân hàng sẽ không giải ngân trực tiếp tiền mặt hoặc chuyển khoản cho chủ đầu tư mà sẽ “giải ngân treo” số tiền khách hàng cần bên phía ngân hàng vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại MB và tài khoản bị phong tỏa. Tuy nhiên, khi kí kết hợp đồng mua bán công chứng giữa khách hàng và chủ đầu tư, chủ đầu tư cũng phải ký kết một thỏa thuận ba bên kiêm đề nghị quản lý tài sản/sổ tiết kiệm thì bên phía ngân hàng mới thực hiện việc giải ngân cho chủ đầu tư (bên bán). Nội dung cam kết chủ yếu là bên bán đề nghị tạm khóa tài sản, sổ tiết kiệm thuộc sở hữu của mình và bên phía MB sẽ mở phong tỏa tài sản, sổ tiết kiệm với điều kiện bên bán hoàn thành các thủ tục chuyển giao quyền sử dụng cho bên mua và bên mua hoàn thành các thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định của MB. Mẩu hợp đồng theo phụ lục 4 dính kèm. 2.3.2.3. Sản phẩm cho vay mua nhà đất thông thường. Sản phẩm cho vay mua nhà, đất thông thường tương tự với sản phẩm cho vay mua nhà đất dự án, cả về thủ tục lẫn hồ sơ. Chỉ có điểm đặc biệt nhỏ so với sản phẩm trên là thời Svth: Trân Văn Thuyên Trang 37
50. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh gian phong tỏa tài khoản của bên bán trong thời gian ngắn hơn, cụ thể là trong khoản 2 tuần so với trường hợp cho vay mua đất dự án thường khoản 2 tháng. Nguyên nhân là thời gian tách sổ và sang tên lâu hơn so với sổ chỉ sang tên. 2.3.2.4. Sản phẩm cho vay xây dựng, sửa chữa nhà. Đặc tính của sản phẩm này là tương tự như sản phẩm tiêu dùng, công đoạn làm hồ sơ khách hàng bao gồm nhận hồ sơ, xử lý hồ sơ, đăng ký giao dịch đảm bảo và giải ngân cho khách hàng. Không có sự ràng buộc gì về mặt pháp lý và thời gian. 2.4. Tình hình cho vay. Tín dụng là hoạt động không thể thiếu trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Sự chuyển đổi vốn từ vốn huy động sang vốn để cấp tín dụng đóng một vai trò rất quan trọng, điều đó không chỉ có ý nghĩa đối với nền kinh tế mà còn có ý nghĩa với ngân hàng. Thu nhập từ việc cấp tín dụng trả đi chi phí huy động sẽ tạo ra được lợi nhuận của ngân hàng, tức là thu nhập từ tín dụng tăng sẽ làm cho lợi nhuận của ngân hàng tăng với điều kiện các chi phí khác không thay đổi. Tuy nhiên, hoạt động cấp tín dụng là một hoạt động mang tính rủi ro rất lớn cho ngân hàng, do đó, ngoài việc gia tăng doanh số cấp tín dụng nhằm gia tăng lợi nhuận cho ngân hàng cần đảm bảo được tính chặc chẽ và hạn chế những điều rủi ro đến lợi nhuận của ngân hàng. 2.4.1. Doanh số cho vay Bảng 2.3. Doanh số cho vay giai đoạn 2012-2014 Đơn vị tính: Tỷ đồng Năm So sánh Chỉ tiêu 2013/2012 2014/2013 2012 2013 2014 Số tiền % Số tiền % Doanh số 362,58 547,04 466,94 184,46 50,87% -80.10 - 14,64% cho vay (nguồn: NH TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn) Giai đoạn 2012-2013 là giai đoạn mà nền kinh tế đang trong thời kỳ khủng hoảng, nhu cầu vốn trong năm 2012 của các cá nhân không nhiều. Một mặt do khủng hoảng làm người dân có tâm lý hoang mang, cân nhắc trong việc có nên vay vốn hay không, một Svth: Trân Văn Thuyên Trang 38
51. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh mặt do lãi suất của ngân hàng cao. Do đó, doanh số cho vay ở mảng bất động sản này trong năm 2012 chỉ đạt 362,58 tỷ đồng. Sang năm 2013, nhờ vào sự khởi sắc của kinh tế, kéo theo nhu cầu vốn tăng cao cùng chính sách nới lỏng tín dụng của ngân hàng, tổng doanh số cho vay mảng bất động sản trong năm 2013 đạt 547,04 tỷ đồng, tăng 50,87% tương đương tăng 184,46 tỷ đồng so với năm 2012. Giai đoạn 2013-2014 là giai đoạn tăng trưởng mạnh trong hoạt động của chi nhánh ngân hàng. Tính đến cuối năm 2014, tổng doanh số cấp tín dụng dành cho mảng bất động sản đạt 466,94 tỷ đồng, so với năm 2013 thì doanh số giảm nhẹ 14,64% tương đương 80.1 tỷ đồng. doanh số giảm nhẹ được giải thích là do sự cạnh tranh quá gay gắt giữa các ngân hàng, nhiều ngân hàng hướng mục tiêu đến khách hàng là cá nhân, thực hiện chiến lượt giảm lãi suất nhằm tăng tính cạnh tranh trên thị trường và một nguyên nhân khác là do chi nhánh có sự biến động mạnh về nhân sự, cơ cấu nhân sự thay đổi làm cho doanh số giải ngân trong năm 2014 giảm nhẹ. 2.4.1.1. Doanh số cho vay theo thời hạn. Bảng 2.4. Doanh số cho vay theo thời hạn giai đoạn 2012-2014 của MB – CN Đông Sài Gòn Đơn vị tính: Tỷ đồng Năm So sánh Chỉ tiêu 2013/2012 2014/2013 2012 2013 2014 Số tiền % Số tiền % Ngắn hạn 15,46 11,09 1,40 - 4,37 - 28,27 - 9,69 - 87,38 Trung hạn 73,62 156,80 103,14 83,18 112,99 - 53,66 - 34,22 Dài hạn 273,50 379,15 362,40 105,65 38,63 - 16,75 - 4,42 Doanh số cho 362,58 547,04 466,94 184,46 50,87% -80.10 - 14,64% vay (nguồn: NH TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn) Biểu đồ 2.2. doanh số cho vay theo thời hạn giai đoạn 2012-2014. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 39
52. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh 600 500 400 Dài hạn 300 Trung hạn 200 Ngắn hạn 100 0 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 (nguồn: NH TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn) Giai đoạn 2012-2014 là giai đoạn mà các ngân hàng đang trong thời kỳ chuyển giao chính sách tín dụng. Cụ thể trong năm 2012, lãi suất cho vay cũng nằm trong khoảng 15-17%/năm, đến năm 2013 ngân hàng bắt đầu cơ cấu lại lãi suất, hạ lãi suất cho vay của ngân hàng cho đối tượng khách hàng cá nhân, đến năm 2014 là năm mà hàng loạt các ngân hàng đưa ra chính sách ưu đãi dành cho đối tượng khách hàng cá nhân, theo đó lãi suất cho vay của ngân hàng chỉ dao động ở mức 7-9%/năm cho năm đầu. Ngân hàng MB – CN Đông Sài Gòn cũng vậy, hàng loạt các chính sách tín dụng ngân hàng đưa ra nhằm kích cầu khách hàng, các sản phẩm mua nhà trả góp thời hạn 20 năm, bổ sung vốn lưu động sản xuất kinh doanh trả góp được thực thi mạnh mẽ, do đó, sản phẩm tín dụng trung dài hạn được sử dụng nhiều, doanh số lớn. Cụ thể: Năm 2012, doanh số cấp tín dụng dài hạn đạt 273,5 tỷ đồng, đến năm 2013 là 379,15 tỷ đồng, tăng 105,65 tỷ đồng so với năm 2012, đạt tỷ lệ tăng 38,63%. Năm 2014 doanh số tín dụng dài hạn có sự sụt giảm nhẹ và đạt 362,4 tỷ đồng, giảm 16,75 tỷ đồng so với năm 2013 và tỷ lệ giảm là 4,42 %. Doanh số cấp tín dụng trung hạn trong giai đoạn 2012-2014 có sự biến động mạnh, theo đó doanh số cho vay trung hạn năm 2012 đạt 73,62 tỷ đồng, đến năm 2013 có sự tăng mạnh vượt bậc là 156,8 tỷ đồng, tăng 83,18 tỷ đồng đạt tỷ lệ tăng 112,99% so với năm 2012. Đến năm 2014, doanh số cấp tín dụng giảm nhẹ xuống 103,14 tỷ đồng, mức giảm cụ thể là 53,66 tỷ đồng. Điều đáng lưu ý trong giai đoạn cấp tín dụng 2012-2014 là sự sụt giảm mạnh mẽ của sản phẩm cấp tín dụng ngắn hạn. Cụ thể, năm 2013 doanh số cấp tín dụng ngắn hạn Svth: Trân Văn Thuyên Trang 40
53. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh giảm nhẹ, đạt tỷ lệ giảm 28,27% so với năm 2012 nhưng trong năm 2014 chứng kiến sự sụt giảm đáng kể, giảm 87,38% so với năm 2013, nguyên nhân được giải thích là do trong năm 2014, ngân hàng chuyển giao cơ cấu lãi suất. Áp dụng hình thức cho vay mới là trả góp cân đối nguồn thu nhập, theo đó nhiều khách hàng kéo dài thời gian vay nhằm đảm bảo được khả năng tài chính để trả gốc lãi cho ngân hàng. Do đó sản phẩm cho vay mua nhà đất ngắn hạn rất hạn chế với KHCN đi vay. Mặc khác sản phẩm này chỉ áp dụng cho đối tượng KHCN mua nhà đất để ở, do đó với các khách hàng vay đầu tư bất động sản cũng phải hướng qua hạng mục trung dài hạn dẩn đến daonh số giải ngân ngắn hạn giảm mạnh trong năm 2014. 2.4.1.2. Doanh số cho vay theo sản phẩm. Các sản phẩm bất động sản ngân hàng đang cho vay hiện tại bao gồm sản phẩm cho vay mua nhà đất thông thường, cho vay mua nhà chung cư, cho vay mua đất dự án, cho vay xây dựng, sửa chữa. Bảng 2.5. Doanh số cho vay theo sản phẩm tại MB – CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2012 – 2014. Đơn vị tính: tỷ đồng Năm So sánh Chỉ tiêu 2013/2012 2014/2013 2012 2013 2014 Số tiền % Số tiền % Cho vay mua nhà đất thông thường 189,73 263,49 247,48 73,76 38,88% -16,01 -6,08% Cho vay mua nhà chung cư 87,25 175,3 121,6 88,05 100,9% -53,7 -30,63% Cho vay mua đất dự án 12,4 12,32 14,2 8,92 71,94% -7,12 -33,40% Cho vay xây dựng, sửa chữa. 73,2 95,93 83,66 22,73 31,05% -12,27 -12,79% Tổng 362,58 547,04 466,94 184,46 50,87% -80.10 -14,64% Nguồn: NHTMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn Svth: Trân Văn Thuyên Trang 41
54. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh Biểu đồ2.3. doanh số cho vay theo sản phẩm tại MB – CN Đông Sài Gòn từ 2012 - 2014 300 250 Cho vay mua nhà đất thông 200 thường Cho vay mua nhà chung cư 150 Cho vay mua đất dự án 100 Cho vay xây dựng, sửa chữa 50 0 năm 2012 năm 2013 năm 2014 Nguồn: NHTMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn Trong cơ cấu doanh số cho vay đối với KHCN của chi nhánh, chi nhánh tập trung vào sản phẩm cho vay nhà đất thông thường. Năm 2012 sản phẩm cho vay nhà đất thông thường đạt 189,73 tỷ đồng, chiếm 52,3% tổng doanh số cho vay bất động sản với KHCN. Đến năm 2014, doanh số cho vay nhà đất thông thường đạt 247,48 tỷ đồng. tăng 30,43% so với năm 2012 nhưng lại giảm 8,43% so với năm 2013 (giảm 16,01tỷ đồng). Sản phẩm cho vay mua nhà chung cư cũng được đẩy mạnh và có sự biến động trong giai đoạn 2012-2014. Cụ thể, năm 2012 tổng doanh số giải ngân cho sản phẩm cho vay mua chung cư đạt 189,73tỷ đồng, đến năm 2013 con số này là 263,49 tăng 73,76tỷ đồng tương ứng 38,88% so với năm 2012, tuy nhiên trong giai đoạn 2013-2014. Doanh số cho vay đối với hạng mục này không còn được duy trì như trước. Cụ thể tổng doanh số cho vay năm 2014 là 121,6 tỷ đồng, giảm 53,7 tỷ đồng so với năm 2013. Giải thích nguyên nhân có sự sụt giảm này là do chính sách của ngân hàng. Cụ thể ngân hàng chỉ thực hiện việc ký kết hợp đồng hợp tác với bên chủ đầu tư mà không trực tiếp làm việc và thực hiên tài trợ như các ngân hàng khác, cụ thể là VPBank. Điều này dẩn đến một hệ Svth: Trân Văn Thuyên Trang 42
55. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh quả là các CV QHKH không thể khai thác một cách triệt để các khách hàng có nhu cầu mua nhà chung cư làm suy giảm doanh số cho vay. Nhìn chung, doanh số cho vay sản phẩm mua đất dự án của chi nhánh luôn nằm ở mức thấp chỉ đạt ở trong khoản 12 đến 14 tỷ đồng. Trong thị trường bất động sản đang nóng lên như thời gian từ năm 2014 đến nay, doanh số cho vay đối với sản phẩm đất dự án chỉ đạt ở mức như vậy là một điều đáng đề cập và cân nhắc. Tuy nhiên, nhìn rộng ra về vấn đề vị trí địa lí, chi nhánh có trụ sở đặt tai trung tâm thành phố, khó tiếp cận với các dự án đất nền đang nổi ở quận 9. Cùng với chính sách của ngân hàng là các chi nhánh hạn chế cho vay ở các địa điểm tài sản nằm ở quá xa chi nhánh dẩn đến tình trạng khó kiểm soát tài sản. Với doanh số cho vay sản phẩm xây dựng, sửa chữa nhà. Doanh số cho vay năm 2012 là 73,2 tỷ đồng, chiếm 20,2% doanh số giải ngân của cả chi nhánh cho mảng bất động sản. Năm 2013 doanh số cho vay đạt 95,93 tỷ đồng, tăng 31.05% so với năm 2015, đạt doanh số tăng ròng là 22,75 tỷ đồng. Đến năm 2014, doanh số cho vay đạt 83,66 tỷ đồng, giảm nhẹ 12,79% so với năm 2013. Điều bất cập trong doanh số cho vay của sản phẩm này không phải là sự biến động của doanh số trong giai đoạn 2012-2014, mà điều bất cập là doanh số cho vay lại chiếm một lượng quá lớn trong cơ cấu sản phẩm. Giải thích nguyên nhân của điều bất cập này là do sản phẩm này là sản phẩm mà CV QHKH dùng để lách phương án cho khách hàng, do trong cơ cấu sản phẩm của ngân hàng không có sản phẩm cho vay góp vốn kinh doanh, hoặc hạn mức cho vay tiêu dùng chỉ ở mức tối đa 500 triệu đồng. Do đó, các nhu cầu tiêu dùng trên 500 triệu hoặc nhu cầu vay góp vốn được CV QHKH lách qua sản phẩm này. 2.4.1.3. Doanh số cho vay theo đơn vị tiền tệ. Dựa theo sản phẩm và chính sách ngân hàng TMCP Quân Đội quy định sản phẩm cho vay bất động sản thì đồng tiền cho vay áp dụng là VND. 2.4.2. Doanh số thu hồi nợ Doanh số thu hồi nợ cho biết quá trình hoạt động của chi nhánh trong những năm trước đó và những khoản tín dụng ngắn hạn của chi nhánh được thu hồi như thế nào. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 43
56. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh 2.4.2.1. Doanh số thu hồi nợ theo sản phẩm. Bảng 2.6. : Doanh số thu hồi nợ theo sản phẩm cho vay tại MB – CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014 Đơn vị tính: tỷ đồng Năm So sánh Chỉ tiêu 2013/2012 2014/2013 2012 2013 2014 Số tiền % Số tiền % Thu nợtừ nhà đất thông thường 44,32 53,36 71,18 9,04 20,40% 17,82 33,40% Thu nợ từ mua nhà chung cư 14,5 17,3 15,38 2,8 19,31% -1,92 -11,10% Thu nợ từ mua đất dự án 3,2 7,46 7,83 4,26 133,1% 0,37 4,96% Thu nợ từ xây dựng, sửa chữa 15,3 7,23 9,86 -8,07 -52,75% 2,63 36,38% Tổng 77,32 85,35 104,25 8,03 10,39 18,9 22,14 nguồn: NHTMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn Biểu đồ 2.4. Doanh số thu hồi nợ theo sản phẩm cho vay của sản phẩm bất động sản tại MB – CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014. 80 70 60 50 Thu nợ từ nhà đất thông thường 40 Thu nợ từ mua nhà chung cư 30 Thu nợ từ mua đất dự án 20 Thu nợ từ xây dựng , sửa chữa 10 0 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Nguồn: NHTMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn Doanh số thu hồi nợ của chi nhánh tăng đều qua các năm, năm 2012 doanh số thu hồi nợ của chi nhánh là 77,32tỷ đồng, năm 2014 là 83,35 tỷ đồng, tăng 10,39% so với Svth: Trân Văn Thuyên Trang 44
57. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh năm 2012, đến năm 2014, doanh số thu hồi nợ của chi nhánh là 104,25 tỷ đồng, tăng 22,14 % so với năm 2013. Cụ thể: Doanh số thu hồi nợ theo sản phẩm cho vay mua nhà đất thông thường năm 2012 là 44,32 tỷ đồng, chiếm 57,32% tổng doanh số thu hồi nợ của chi nhánh, đến năm 2013, doanh số thu hồi nợ tăng lên 53,36 tỷ đồng, tăng 9,04 tỷ đồng so với năm 2012 và đạt tỷ lệ tăng 20,4%.Năm 2014 chứng nhận mức thu hồi nợ tăng mạnh, theo đó doanh số thu hồi nợ năm 2014 đạt 71,18 tỷ đồng, tăng 17,82 tỷ đồng so với năm 2013 và đạt tỷ lệ tăng 33,40%. Giải thích nguyên nhân có doanh số thu hồi nợ có sự tăng mạnh là do trong các năm 2013, các đối tượng đầu cơ bất động sản trong lĩnh vực mua nhà đất đầu tư mạnh. Đến năm 2014, tình hình bất động sản trong nước có sự chuyển biến theo hướng tích cực, đối tượng đầu tư bất động sản bán được tài sản dẩn đến tình hình thu nợ của sản phẩm nhà đất thông thường trong năm 2014 của chi nhánh tăng đột biến. Doanh số thu hồi nợ theo sản phẩm mua nhà chung cư trong giai đoạn 2012-2014 có sự biến động nhẹ. Cụ thể doanh số thu nợ trong năm 2012 là 14,5 tỷ đồng, chiếm 18,75% tổng doanh số thu nợ của chi nhánh, năm 2013 có sự tăng nhẹ về doanh số thu nợ, đạt 17,3 tỷ đồng, tăng 2,8 tỷ đồng so với năm 2012, đạt tỷ lệ tăng 19,31%. Đến năm 2014 doanh số thu nợ của chi nhánh đạt 15,38 tỷ đồng, giảm nhẹ 1,92 tỷ đồng so với năm 2013 và đạt tỷ lệ giảm 11,1%. Điều đáng lưu ý trong doanh số thu hồi nợ của chi nhánh là doanh số thu nợ lại có xu hướng sụt giảm, nguyên nhân được đưa ra là do trong năm 2014, doanh số trả nợ trước hạn của khách hàng ở hạng muc cho vay mua chung cư có xu hướng sụt giảm so với năm 2013. Doanh số thu nợ với sản phẩm cho vay mua đất dự án của chi nhánh chỉ nằm ở mức thấp và sự gia tặng nhẹ qua các năm. Doanh số thu hồi nợ của sản phẩm cho vay xây dựng sửa chữa có sự biến động không đồng đều, cụ thể trong năm 2012, doanh số thu hồi nợ của chi nhánh đạt 15,3 tỷ đồng, chiếm 19,78% tổng doanh số thu hồi nợ của sản phẩm cho vay bất động sản của cả chi nhánh. Năm 2013 doanh số thu hồi nợ giảm mạnh và đạt 7,23 tỷ đồng, đạt tỷ lệ giảm 52,75% so với năm 2012, đến năm 2014 doanh số thu hồi nợ của chi nhánh đạt 9,86 tỷ đồng, tăng nhẹ 2,63 tỷ đồng so với năm 2013 đạt tỷ lệ tăng 36,38%. Giải thích nguyên nhân trong năm 2012, doanh số thu nợ lại đạt ở mức cao như vậy là do trong các năm trước đó, sản phẩm cho vay trả góp chưa được phổ biến nhiều, dẫn đến trong năm đó có Svth: Trân Văn Thuyên Trang 45
58. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh khách hàng tất toán nợ làm doanh số thu nợ của chi nhánh hạng mục cho vay xây dựng, sửa chữa ở mức cao. 2.4.2.2. Doanh số thu nợ theo thời hạn cho vay. Bảng 2.7. : Doanh số thu hồi nợ theo thời hạn cho vay của sản phẩm bất động sản tại NHTMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn Đơn vị tính: tỷ đồng Năm So sánh Chỉ tiêu 2013/2012 2014/2013 2012 2013 2014 Sốtiền % Số tiền % Thu nợ ngắn hạn 11,32 12,44 6,72 1,12 9,89% -5,72 -45,98% Thu nợ trung hạn 23,66 27,64 37,55 3,98 16,82% 9,91 35,85% Thu nợ dài hạn 42,34 45,27 59,98 2,93 6,92% 14,71 32,49% Doanh số thu hồi 77,32 85,35 104,25 8,03 10,39 18,9 22,14 nợ Nguồn: NHTMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn Biểu đồ2.5 : Biểu đồ thể hiện doanh số thu hồi nợ theo thời hạn cho vay tại NHTMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn 70 60 50 40 Thu nợ ngắn hạn 30 Thu nợ trung hạn Thu nợ dài hạn 20 10 0 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Nguồn: NHTMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn Svth: Trân Văn Thuyên Trang 46
59. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh Doanh số thu nợ theo dài hạn của chi nhánh trong giai đoạn 2012-2014 có sự tăng đều qua các năm. Cụ thể doanh số thu nợ dài hạn năm 2012 đạt 42,34 tỷ đồng, chiếm 54,75% tổng doanh số thu nợ của chi nhánh trong năm 2012. Đến năm 2013 doanh số thu nợ của chi nhánh đạt 45,27 tỷ đồng, tăng 2,93 tỷ đồng so với năm 2012 và đạt tỷ lệ tăng 6,92%, năm 2014 chứng kiến mức tăng mạnh trong doanh số thu nợ của chi nhánh, cụ thể doanh số thu nợ đạt 59,98 tỷ đồng, tăng 14,71 tỷ đồng so với năm 2013 và đạt tỷ lệ tăng 32,49%. Doanh số thu nợ theo trung hạn của chi nhánh năm 2012 đạt 23,66 tỷ đồng, chiếm 30,66% tổng doanh số thu nợ mảng bất động sản của chi nhánh. Năm 2013 và 2014 có sự giá trị thu nợ và tỷ lệ thu nợ tương đương với sản phẩm cho vay dài hạn. Điều cần lí giải trong quá trình thu nợ theo thời hạn là ở sản phẩm cho vay ngắn hạn. Theo đó doanh số thu nợ ngắn hạn của sản phẩm trong 2 năm 2012 và 2013 luôn ở mức cao, nhưng đến năm 2014 thì có sự sụt giảm mạnh. Nguyên nhân được lí giải là do với những khoản vay ngắn hạn, khách hàng vay trả trong vòng 1 năm, đến thời hạn là khách hàng tất toán khoản vay dẫn đến doanh số thu nợ cao. Đến năm 2014, chính sách ngân hàng thay đổi làm doanh sổ cho vay ngắn hạn giảm dẫn đến doanh số thu hồi nợ có sự sụt giảm. 2.4.3. Nợ quá hạn. Trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng, doanh số cấp tín dụng luôn đóng một vai trò quan trọng. Đơn giản vì nguồn thu nhập chủ yếu của ngân hàng đến từ hoạt động cấp tín dụng. Tuy nhiên, để thể hiện được một ngân hàng có hoạt động kinh doanh tốt hay không, không phải chỉ dựa vào doanh số cấp tín dụng để đánh giá mà còn phải đánh giá dựa trên doanh số nợ quá hạn của ngân hàng. Việc quản lý doanh số thu hồi nợ và nợ quá hạn không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình quản lý của ngân hàng mà còn ảnh hưởng đến những nguy cơ sau này và nếu không quản lý chặt chẻ có khả năng dẩn đến mất vốn. Hoạt động của một chi nhánh ngân hàng cũng như vậy, ở chi nhánh Đông Sài Gòn, doanh số nợ quá hạn được thể hiện như sau: 2.4.3.1. Nợ quá hạn theo sản phẩm cho vay. Bảng 2.8. : nợ quá hạn theo sản phẩm cho vay bất động sản tại MB – CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014 Svth: Trân Văn Thuyên Trang 47
60. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh Đơn vị tính: tỷ đồng Năm So sánh 2013/2012 2014/2013 Chỉ tiêu 2012 2013 2014 Số % Số tiền % tiền Cho vay mua nhà đất thông thường 2,53 5,13 4,57 2,6 102,77% -0,56 -10,92% Cho vay mua nhà chung cư 1,87 3,61 2,53 1,74 93,05% -1,08 -29,92% Cho vay mua đất dự án 1,25 2,83 2,31 1,58 126,40% -0,52 -18,37% Cho vay xây dựng, sửa chữa. 1,78 2,32 1,56 0,54 30,34% -0,76 -32,76% Tổng 7,43 13,89 10,97 6,46 86,94% -2,92 -21,02% Nguồn: NHTMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn Biểu đồ2.6 : Biểu đồ thể hiện nợ quá hạn theo sản phẩm cho vay tại MB – CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014. 6 Cho vay mua nhà đất thông thường 5 Cho vay mua nhà chung cư 4 Cho vay mua đất dự án 3 Cho vay xây dựng, sửa chữa 2 1 0 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Nguồn: NHTMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn Doanh số nợ quá hạn theo sản phẩm của chi nhánh giai đoạn 2012 – 2014 có sự tăng giảm không đồng đều. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 48
61. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh Nợ quá hạn theo sản phẩm của chi nhánh tăng trong giai đoạn 2012 – 2013, trong năm 2012, tổng nợ quá hạn của chi nhánh là 7,43 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 2,05% tổng doanh số giải ngân. Năm 2013, nợ quá hạn của chi nhánh ở mức 13,89tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 2,54% tổng doanh số giải ngân. Giai đoạn 2013-2014 chứng kiến sự giảm nhẹ về lượng lẫn về chất của nợ quá hạn, cụ thể năm 2014 tổng nợ quá hạn 10,97tỷ đồng chiếm tỷ lệ 2,35% trên tổng doanh số giải ngân. Nguyên nhân có sự tăng giảm này được lý giải cụ thể giai đoạn 2012-2013, năm 2012, là năm rơi vào khủng hoảng kinh tế, chi nhánh cố gắng kiểm soát doanh số cho vay, kiềm hãm nợ quá hạn dẫn đến nợ quá hạn của chi nhánh ở mức thấp. Đến năm 2013, chi nhánh thực hiện theo chỉ thị của ngân hàng, tăng ròng dư nợ, hỗ trợ hộ cá nhân kinh doanh sản xuất và mua nhà đất, cải thiện tình hình kinh tế, cố gắng kiểm soát nợ quá hạn ở mức thấp nhất. Năm 2014, tổng nợ quá hạn của ngân hàng giảm từ 13,89 tỷ đồng xuống còn 10,97 tỷ đồng. Giải thích nguyên nhân có sự giảm nhẹ này là do trong năm 2014, mặc dù ngân hàng nới lỏng chính sách cho vay nhưng vẫn duy trì được công tác kiểm soát dẫn đến nợ quá hạn tăng. Tuy nhiên, đánh giá khách quan, tỷ lệ nợ quá hạn của chi nhánh được quản lý và duy trì ở mức tốt. 2.4.3.2. Nợ quá hạn theo thời hạn cho vay. Để so sánh giữa hoạt động cấp tín dụng cho mục đích ngắn hạn và mục đích tín dụng trung dài hạn, hoạt động cấp tín dụng nào diễn ra tốt hơn, cơ cấu nợ quá hạn như thế nào để định hướng phát triển trong những năm mới. Ngân hàng đánh giá doanh số nợ quá hạn theo thời hạn, cụ thể: Bảng 2.9. : nợ quá hạn theo thời hạn cho vay bất động sản tại MB – CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014 Đơn vị tính: Tỷ đồng Năm So sánh Chỉ tiêu 2013/2012 2014/2013 2012 2013 2014 Số tiền % Số tiền % Ngắn hạn 0,57 0,9 0 0,33 57,89% -0,9 -100,00% Svth: Trân Văn Thuyên Trang 49
62. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh Trung hạn 3,73 7,32 6,49 3,59 96,25% -0,83 -11,34% Dài hạn 3,13 5,67 4,48 2,54 81,15% -1,19 -20,99% Tổng nợ quá 7,43 13,89 10,97 hạn 6,46 86,94% -2,92 -21,02% (nguồn: NH TMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn) Biểu đồ2.7 : Biểu đồ thể hiện nợ quá hạn theo thời hạn cho vay tại MB – CN Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014. 8 7 6 5 Ngắn hạn 4 Trung hạn 3 Dài hạn 2 1 0 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Nguồn: NHTMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn Giai đoạn 2012 – 2014, Nợ quá hạn của tập trung chủ yếu vào doanh số cấp tín dụng trung dài hạn. Điều này không có gì khó hiểu nếu so sánh với thị trường bất động sản của hoạt động cho vay ngân hàng hiện nay, doanh số cấp tín dụng tập trung vào mục trung, dài hạn. Tỷ trọng của nợ quá hạn ngắn hạn so với nợ ngắn hạn trung dài hạn là rất nhỏ. Cụ thể, nợ quá hạn ngắn hạn năm 2012 là 0,57 tỷ đồng, chỉ chiếm 7,67% tổng nợ quá hạn của chi nhánh. Năm 2013, nợ quá hạn ngắn hạn của chi nhánh tăng nhẹ ở mức 0,9 tỷ đồng, nhưng chỉ còn chiếm 6,48% tổng nợ quá hạn, đến năm 2014 nợ quá hạn ngắn hạn của chi nhánh giảm xuống con số 0 đồng. Nợ quá hạn của chi nhánh tập trung chủ yếu vào hạn mục cho vay trung hạn. Cụ thể trong năm 2012, nợ quá hạn trung hạn là 3,73 tỷ đồng, chiếm 50,2% tổng nợ quá hạn của cả chi nhánh, đến năm 2013, nợ quá hạn của chi nhánh tăng lên 7.32 tỷ đồng, tăng Svth: Trân Văn Thuyên Trang 50
63. Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh 96,25% so với năm 2012. Đến năm 2014, nợ quá hạn trung hạn của chi nhánh được kiểm soát tốt hơn so với năm 2013, đạt 6,49 tỷ đồng, giảm 11,34% so với năm 2013. Giải thích nguyên nhân nợ quá hạn tập trung chủ yếu vào mục cho vay trung hạn là do sản phẩm cho vay trung hạn đối tượng vay chủ yếu là những người có thu nhập cao, hay hộ kinh doanh, tuy nhiên do khoản vay trung hạn thường có thời gian ngắn và số tiền vay lớn dẫn đến số tiền trả hàng tháng thường nhiều, một số đối tượng trong quá trình quan hệ bị mất khả năng chi trả dẫn đến nợ quá hạn. Mặc dù doanh số giải ngân không quá lớn nhưng hạn mục quá hạn của sản phẩm này quá cao, do đó ngân hàng cần xem xét lại vấn đề về cân đối nguồn thu nhập để đảm bảo chi nhánh được phát triển bền vững trong thời gian dài sau này. Ở sản phẩm cho vay dài hạn, nợ quá hạn dài hạn của chi nhánh được ổn định ở mức tương đối tốt và duy trì ổn định. 2.4.4. Các chỉ tiêu đánh giá tình hình cho vay bất động sản tại chi nhánh. 2.4.4.1. Tỷ lệ tăng trưởng doanh số cho vay. Tỷ lệ tăng trưởng doanh số được sử dụng để so sánh sự tăng trưởng doanh số tín dụng của năm nay so với năm trước đó. Mục đích của chỉ tiêu này là để đánh giá khả năng cho vay, tìm kiếm khách hàng và đánh tình hình thực hiện kế hoạch tín dụng ở hạng mục cho vay bất động sản của ngân hàng qua các năm. Bảng 2.10. : Tỷ lệ tăng trưởng doanh số bất động sản của chi nhánh MB – Đông Sài Gòn giai đoạn 2012-2014. Đơn vị tính: tỷ đồng Năm Tỷ lệ tăng trƣởng Doanh số 2013/2012 2014/2013 cho vay 2012 2013 2014 Số tiền % Số tiền % Tổng 362,58 547,04 466,94 184,46 50,87% -80.10 - 14,64% Nguồn: NHTMCP Quân Đội – CN Đông Sài Gòn Tỷ lệ tăng trưởng tín dụng 2012-2014 có những giai đoạn tăng giảm khác nhau. Trong đó giai đoạn 2012 -2013 chứng kiến bước nhảy vọt trong tăng trưởng tín dụng của chi nhánh, tỷ lệ tăng trưởng tín dụng tăng 50,87% đạt 184,46 tỷ đồng so với năm 2012. Trong giai đoạn này, chi nhánh đã thực hiện kế hoạch tín dụng theo chủ trương của ngân Svth: Trân Văn Thuyên Trang 51