Thực trạng tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam

Nội dung text: Thực trạng tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam

1. THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM Tạ Thanh Huyền*1- Trần Thị Thu Hường TÓM TẮT: Sự phát triển thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng và có sự ảnh hưởng sâu sắc tới sự phát triển và ổn định của nền kinh tế, đặc biệt đối với các quốc gia đang phát triển, trong đó Việt Nam là một ví dụ điển hình. Nhận thức được vai trò quan trọng này, Chính Phủ cũng như các ngân hàng thương mại (NHTM) Việt Nam luôn dành sự quan tâm đặc biệt cho sự phát triển bền vững của thị trường này. Thưc tế, trong những năm gần đây cho vay bất động sản chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong tổng dư nợ tín dụng của các NHTM. Mặc dù tổng giá trị các khoản cho vay bất động sản mà các ngân hàng nắm giữ ngày càng lớn, nhưng nó không hoàn toàn phản ánh được đầy đủ hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản tại các NHTM Việt Nam. Hiệu quả cho vay bất động sản chưa đạt được kết quả như mong đợi của nhiều ngân hàng do sự đa dạng hoá về loại hình sản phẩm trong lĩnh vực này còn hạn chế, các sản phẩm hiện có chưa đáp ứng được đầy đủ và đúng nhu cầu của các đối tượng khách hàng khi nguồn cung về nhà đất đang dồi dào và đặc biệt giá bất động sản có xu hướng trở về đúng giá trị của nó. Bài nghiên cứu tập trung tìm hiểu tín dụng bất động sản đóng vai trò như thế nào trong chiến lược phát triển tín dụng cũng như chiến lược phát triển của ngân hàng Việt Nam nói chung và cung cấp thông tin về một số sản phẩm tín dụng bất động sản điển hình của các NHTM Việt Nam. Từ khóa: Bất động sản, tín dụng, chất lượng, ngân hàng thương mại I. GIỚI THIỆU Thị trường BĐS là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế, liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn kể cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân. Theo Michael J.Lea (2006) tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội không đồng nhất ở các quốc gia khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% tổng lượng của cải vật chất. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo báo cáo của Bộ xây dựng Việt Nam (2008), tại các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Michael J.Lea (2006) chỉ ra rằng tại các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 - 2 USD. Điều này được giải thích bởi thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động và các thị trường khác. Điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, tạo nên chuyển dịch quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn vốn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế. Một trong những kênh cung cấp vốn, ảnh hưởng trực tiếp tới sự phát triển của thị trường BĐS đó là tín dụng ngân hàng. Thông qua việc cấp tín dụng, ngân hàng đẩy mạnh hoạt động sản xuất, kinh doanh, lưu *, Học viện ngân hàng, 12 Chùa Bộc, Việt Nam
2. INTERNATIONAL CONFERENCE STARTUP AND INNOVATION NATION 833 thông vốn trên thị trường BĐS, giúp các nhà đầu tư có nguồn vốn tiền mặt để tái đầu tư, thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Theo Lê Ngọc Điền (2012) có tới 89% vốn đầu tư, kinh doanh vào thị trường BĐS hiện nay là lấy từ tín dụng của NHTM. Tín dụng BĐS là nguồn lực không thể thiếu giúp cho các nhà đầu tư chủ động hơn về vốn và mạnh dạn đầu tư vào các dự án BĐS góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nước. Hoạt động tín dụng bất động sản giúp doanh nghiệp tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh. Với khách hàng cá nhân: tín dụng BĐS giúp cải thiện đời sống người dân nhờ có các chương trình hỗ trợ cho vay BĐS, người dân có thu nhập thấp, cán bộ công chức, công nhân có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống. Theo David Zetland (2008), với các NHTM trên thế giới, tín dụng bất động sản chiếm gần 1/3 khoản mục cho vay và chiếm 1/5 tài sản của các ngân hàng thương mại, góp phần lớn vào nguồn thu trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng. II. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NHTM VIỆT NAM Hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam phần lớn là cho vay có bảo đảm bằng tài sản là bất động sản, nên tác động của thị trường bất động sản tăng hoặc giảm cũng có ảnh hưởng nhất định đến hoạt động cho vay. Mặt khác, việc cho vay đối với lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng trong những năm gần đây không ngừng tăng lên trong khi nguồn vốn và các chính sách pháp luật còn nhiều bất cập, đã tạo nên rủi ro gia tăng trong hoạt động này. Mặc dù mức độ rủi ro cao nhưng tín dụng bất động sản vẫn có nhiều vai trò quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung và hiệu quả của hoạt động ngân hàng nói riêng, từ đó góp phần tạo nên sự gia tăng lợi ích về mặt kinh tế, lợi ích về mặt xã hội cho nhiều đối tượng liên quan. Thực tế ở Việt Nam, mỗi tổ chức tín dụng đều có cách tiếp cận khác nhau trong lĩnh vực cho vay bất động sản, tùy vào định hướng chiến lược phát triển, khả năng canh tranh và sự sáng tạo trong khuôn khổ luật định về nghiệp vụ cho vay bất động sản của mình. Mặc dù vậy, hoạt động tín dụng bất động sản của các NHTM Việt Nam nhìn chung có các đặc điểm sau: Thứ nhất, tỉ lệ dư nợ cho vay BĐS ở Việt Nam trên GDP thuộc nhóm thấp nhất so với các quốc gia Châu Á, nhưng tốc độ tăng trưởng lại cao nhất trong nhóm các n ước so sánh: Nguồn: Theo nghiên cứu của Mizuho (2015) Biểu đồ 1: Tỷ lệ dư nợ tín dụng BĐS/GDP của các nước Châu Á năm 2010 So với các quốc gia trong khu vực châu Á, thì dư nợ cho vay BĐS ở Việt Nam trên tỷ lệ GDP thuộc nhóm thấp nhất. Cụ thể về dư nợ tín dụng tuyệt đối trong lĩnh vực bất động sản Trung quốc, Hàn Quốc và
3. 834 HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC TẾ KHỞI NGHIỆP ĐỔI MỚI SÁNG TẠO QUỐC GIA Đài Loan là những quốc gia dẫn đầu, xét về tỷ lệ dư nợ BĐS/GDP thì Singapo có tỷ lệ cao nhất với 49,3%, tiếp đó là Hồng Kong và Đài loan với tỷ lệ tương ứng là 42,1% và 38,5%. Nghiên cứu của NHTM Mizuho (2015) đã chỉ ra rằng đây là các quốc gia có kết cấu dân số trẻ, thu nhập bình quân đầu người cao và nền tài chính tương đối phát triển so với các nước Đông Nam Á. Các yếu tố thuận lợi cả về phía cung và cầu bất động sản tín dụng đã khiến cho tỷ lệ dư nợ BĐS/GDP tại các quốc gia này vượt trội so với các quốc gia khác trong khu vực. Việt Nam cũng là một nước có kết cấu dân số trẻ, nhu cầu về nhà ở của dân cư rất lớn tuy nhiên nước ta lại là một trong những nước có dư nợ tín dụng BĐS thấp nhất trong khu vực, chỉ lớn hơn Phillipines, tỷ lệ dự dợ BĐS/GDP của Việt Nam tương đối khiêm tốn chỉ ở mức 2,2%. Điều này thể hiện rằng thị trường tín dụng BĐS ở Việt Nam vẫn là một thị trường tiềm năng, chưa được khai thác. Tuy nhiên, ngược lại với tỷ lệ dư nợ tín dụng BĐS/GDP, Tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS ở thị trường Việt Nam trong giai đoạn 2010-2015 là cao nhất trong nhóm các nước được so sánh: Nguồn: Theo nghiên cứu của Mizuho (2016) Biểu đồ 2: Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà các nước chấu Á giai đoạn 2010-2016 Tỷ lệ tăng trưởng bình quân dự nợ cho vay mua nhà tại Việt Nam giai đoạn 2005-2010 tương đối thấp so với các nước trong khu vực, tuy nhiên giai đoạn 2010-2015 Việt Nam lại là nước dẫn đầu về tăng trưởng cho vay mua nhà với con số tăng trưởng ấn tượng hơn 25% trong khi các nước trong khu vực tỷ lệ này chỉ vào khoảng 2% đến hơn 13%. Điều này cho thấy thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam sau giai đoạn tăng trưởng chậm đã phục hồi trong 5 năm gần đây, sự nới lỏng các qui định của pháp luật về cho vay bất động sản của chính phủ, cùng với nhu cầu về nguồn vốn tài trợ bất động sản lớn đã khiến mức tăng trưởng tín dụng bất động sản của các NHTM Việt Nam giai đoạn này cao nhất so với các nước trong khu vực. Một yếu tố nữa cũng được chỉ ra trong nghiên cứu của Stefan Gerlac và Wensheng Peng (2015), đó là niềm tin vào sự phát triển của nền kinh tế trong tương lai mới tại thị trường Việt Nam trong giai đoạn này chính là yếu tố làm thay đổi các quyết định đầu tư vào bất động sản, và do đó thúc đẩy tăng trưởng dư nợ BĐS. Thứ hai, dòng vốn tín dụng chảy vào BĐS trong những năm gần đây tăng mạnh và tôc đô tăng trương tin dung đôi vơi linh vưc nay cao hơn tôc đô tăng trương tin dung cua toan hê thông.
4. INTERNATIONAL CONFERENCE STARTUP AND INNOVATION NATION 835 Đơn vị: Nghìn tỷ đồng Nguồn: Ủy ban giám sát tài chính quốc gia Biểu đồ 3: Tăng trưởng dư nợ BĐS tại các NHTM Việt Nam giai đoạn 2004-2017 Theo bảng số liệu trên của ủy ban giám sát tài chính quốc gia về tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản từ năm 2004 đến tháng 12 năm 2017 có thể nhận thấy giai đoạn 2010 trở về trước, tín dụng của ngân hàng tăng trưởng mạnh theo sự thăng hoa của thị trường chứng khoán và bất động sản. Năm 2010, tín dụng tăng trưởng 27,6% thì dư nợ cho vay riêng bất động sản cũng tăng trưởng đến 23,5%. Sau giai đoạn bong bóng bất động sản, các ngân hàng đã siết hoạt động cho vay phi sản xuất trong đó có bất động sản. Năm 2011, tỷ lệ cho vay lĩnh vực này bị siết ở mức 16% tổng dư nợ, và các khoản vay bất động sản bị áp mức rủi ro 250% khiến cho dư nợ ngành này giảm mạnh. Nhưng kể từ đầu năm 2012, NHNN đa thưc hiên quyêt liêt cac giai phap nhăm ôn đinh thi trương tiên tê; điêu hanh linh hoat, đông bô cac công cu chinh sach tiên tê, khơi thông dong vôn tin dung phuc vu phat triên kinh tê- xa hôi. Cac chinh sach cua NHNN đa va đang hương đên tao điêu kiên cho cac doanh nghiêp tiêp cân nguôn vôn tin dung phat triên san xuât – kinh doanh, trong đo cac doanh nghiêp hoat đông trong linh vưc bât đông san. Đăc biêt, riêng vơi thi trương bât đông san, NHNN đa triên khai nhiêu chinh sach thiêt thưc đê thao gơ kho khăn cho thi trương, hô trơ cho doanh nghiêp va tao điêu kiên cho ngươi dân co thu nhâp thâp, trung binh đươc cai thiên vê nha ơ. 1. Dư nợ tín dụng trong lĩnh vực BĐS theo báo cáo của NHNN Việt Nam, tính đến 31/12/2017 đạt hơn 471.022 tỷ đồng (tăng 12.2% so với thời điểm 31/12/2016). Trong đó, ba lĩnh vực có dư nợ tín dụng lớn nhất là cho vay đầu tư, kinh doanh các dự án xây dựng khu đô thị, phát triển nhà ở đạt 102.413 tỷ, cho vay xây dựng, sửa chữa và mua nhà để ở, nhà để ở kết hợp với cho thuê Thứ ba, dòng vốn tín dụng chảy vào phía tạo cung BĐS thường cao hơn dòng vốn tín dụng chạy vào phía tạo cầu BĐS Vốn tín dụng chảy vào thị trường bất động sản Việt Nam có thể phân chia theo hai nhóm: nhóm vay để tạo cung cho thị trường bất động sản như các công ty kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư; nhóm thứ hai vay để tạo nên cầu bất động sản, đại diện là các hộ gia đình. Báo cáo thống kê của Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia (UBGSTCQG) và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy trong tổng vốn tín dụng bất động sản 235.276 tỷ đồng (đến tháng 12/2010), thì có 60,63% (142.650 tỷ đồng) dòng vốn tín dụng chảy vào nhóm tạo cung bất động sản, còn lại 39,37% (92.626 tỷ đồng) chảy vào nhóm tạo cầu bất động sản. Một tỷ lệ tương tự như thế trong thống kê vào tháng 1/2012 với 68% chảy vào nhóm tạo cung và 32% chảy vào
5. 836 HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC TẾ KHỞI NGHIỆP ĐỔI MỚI SÁNG TẠO QUỐC GIA nhóm tạo cầu. Tính đến ngày 31/12/2013 thì có 179.172 tỷ đồng (68,36%) chảy vào các nguồn tạo cung và 82.935 tỷ đồng (31,64%) chảy vào nhóm tạo cầu. Nguồn vốn tín dụng bơm vào thị trường BĐS theo xu hướng tạo cung nhiều hơn tạo cầu trong một thời gian dài là một trong những nguyên nhân quan trọng tạo ra sự mất cân đối giữa cung và cầu (Lê Hà Diễm Chi, 2014). Điều này cho thấy, sự tác động của chính sách tín dụng ngân hàng đến thị trường BĐS. Sau một thời gian tăng trưởng nóng, cung cầu bất tương xứng, hệ lụy là công ty BĐS đã phải gánh chịu một lượng tồn kho lớn trong những năm gần đây. Tình trạng tồn kho BĐS đã chôn vùi lượng vốn lớn vào các dự án BĐS là nguyên nhân cơ bản tăng tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng. Nửa đầu năm 2013, Chính phủ đã chủ động hơn trong việc đề ra các giải pháp hỗ trợ nền kinh tế Việt Nam, biểu hiện rõ nhất là những giải pháp hỗ trợ thị trường BĐS. Chính phủ đã cho phép sử dụng 30.000 tỷ đồng vốn ngân sách Trung ương, vốn trái phiếu Chính phủ giai đoạn 2013 - 2015 để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và kích thích tăng tổng cầu; người mua nhà cũng đã được hưởng lợi từ các khoản vay ưu đãi để được phép sở hữu nhà một cách dễ dàng hơn. Hiện thực hóa các giải pháp của Chính phủ, NHNN đã phối hợp với Bộ Xây dựng để triển khai gói kích cầu này theo Thông tư 07/2013/TT-BXD. Mặc dù còn nhiều bất cập và rào cản với gói tín dụng này nhưng tính đến tháng 10/2013, đã có khoảng 7 doanh nghiệp và 939 cá nhân được ký cam kết hỗ trợ vay mua nhà ở. Tác động tích cực của gói vay ưu đãi là đã tạo hiệu ứng lan tỏa, giúp thị trường BĐS và ngành công nghiệp vật liệu xây dựng phục hồi. Đặc biệt, theo tinh thần Nghị quyết 02/NQ-CP, NHNN cũng đã cung cấp các khoản vay ưu đãi trị giá khoảng 9.000 tỷ đồng (tương đương 428 triệu USD) cho các công ty BĐS phát triển nhà giá thấp, hoặc chuyển đổi các sản phẩm tương đối cao cấp sang các sản phẩm bình dân với tỷ lệ thấp (6%/năm). Tiếp tục thực hiện Nghị quyết 02/NQ- CP, Quốc hội cũng đã thông qua việc cắt giảm thuế thu nhập doanh nghiệp từ mức 25% hiện tại xuống còn 22% từ ngày 1/1/2014 và đã tiếp tục cắt giảm xuống mức 20% vào năm 2016 đối với hoạt động chuyển nhượng dự án và chuyển nhượng BĐS, trừ thu nhập từ nhà ở xã hội. Nguồn: Ủy ban giám sát tài chính quốc gia Biểu đồ 4: Cơ cấu cho vay đầu tư kinh doanh BĐS tại các NHTM Việt Nam 2016-2017 Trong vòng 3 năm từ 2015 đến 2017, NHNN đã ban hành nhiều chính sách kích cầu tín dụng bằng những gói hỗ trợ cho vay mua nhà với đối tượng người có thu nhập thấp, làm cho dư nợ BĐS đối với hộ gia
6. INTERNATIONAL CONFERENCE STARTUP AND INNOVATION NATION 837 đình tăng lên, tỷ trọng cho vay sửa chữa và mua nhà để ở tăng từ 28,2% năm 2016 lên 34,6% năm 2017. Ngược lại, năm 2017 tỷ trọng tín dụng trong lĩnh vực sửa nhà, mua nhà để bán cho thuê là 9% giảm 0,4% so với năm 2016; cho vay xây dựng khu công nghiệp giảm từ 19,7% xuống 18,1 % và cho vay xây dựng văn phòng cao tầng cũng giảm từ 10% xuống 8,3%. Mặc dù xu hướng của tín dụng bất động sản cho phía tạo cung và cầu bất động sản có sự đảo chiều, tuy nhiên theo thống kê của ủy ban giám sát tài chính quốc gia năm 2017 thì tỷ trọng cho vay mua nhà để ở (34,6%) vẫn thấp hơn nhiều so với tổng tỷ trọng của cho xây nhà để bán, cho thuê và xây dựng trung tâm thương mại, khu đô thị và khu công nghiệp (65,4%). III. THỰC TRẠNG SẢN PHẨM TÍN DỤNG BĐS TẠI CÁC NHTM VIỆT NAM Trong những năm gần đây, các ngân hàng thương mại cổ phần nước ngoài và trong nước đều có nhiều nỗ lực nhằm gia tăng các loại sản phẩm, dịch vụ đưa ra thị trường. Cùng với sự ấm lên của thị trường BĐS, các ngân hàng cũng đầu tư nguồn lực đáng kể để nghiên cứu thị trường tiềm năng, khách hàng tiềm năng, phát triển sản phẩm mới để nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản. 1. Nhóm sản phẩm tín dụng đối với nhu cầu vay mua nhà để ở Mặc dù các NHTM đều đưa ra các sản phẩm tín dụng BĐS phục vụ cho cả phía tạo cung và tạo cầu cho thị trường BĐS, tuy nhiên sản phẩm cụ thể và chiến lược phát triển sản phẩm của mỗi ngân hàng có những đặc điểm riêng. So sánh đặc điểm các sản phẩm chính về cho vay mua nhà đối với khách hàng cá nhân tại các NHTM cổ phần nước ngoài: Bảng 1: Đặc điểm sản phẩm cho vay mua nhà tại nhóm các NHTM Nước ngoài HSBC ANZ Standard Chartered Thời hạn vay 25 năm 20 năm 20 năm Giá trị cho vay 70% 60% 60% Sổ đỏ chính chủ (HN/ Sổ đỏ chính chủ (HN/ Sổ đỏ chính chủ (HN/ Tài sản bảo đảm HCM) HCM) HCM) Định giá TSBĐ Công ty liên kết Công ty liên kết Công ty liên kết Lãi suất quá hạn 150% 150% 150% 2% năm đầu Phí trả nợ trước hạn 1% 1% 1% năm tiếp theo Phê duyệt tín dụng Tập trung Tập trung Tập trung Thời gian phê duyệt 7-10 ngày 7-10 ngày 7-10 ngày Lãi suất hiện tại 10.19% 12% 13.99% Trả nợ gốc &lãi Hàng tháng/hàng quý Hàng tháng/hàng quý Hàng tháng/hàng quý Nguồn: Tổng hợp của nhóm nghiên cứu Tại thời điểm hiện nay có thể nhận thấy 100% các NHTM nước ngoài tại Việt Nam thực hiện phê duyệt tập trung cho các khoản cho vay mua nhà của khách hàng cá nhân, tất cả các NHTM nước ngoài đều sử dụng các công ty định giá bên ngoài, chỉ cho vay với BĐS chính chủ và thời gian phê duyệt tương đối nhanh. Tong ba ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam, có thể nhận thấy sản phẩm cho vay mua nhà của HSBC là sản phẩm có ưu thế cạnh tranh hơn về thời hạn cho vay tối đa lên đến 25 năm, Tỷ lệ cho vay trên giá trị BĐS lớn (70%), Lãi suất hiện tại cũng thấp hơn ANZ và Standard Chartered khoảng 2%
7. 838 HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC TẾ KHỞI NGHIỆP ĐỔI MỚI SÁNG TẠO QUỐC GIA So sánh đặc điểm các sản phẩm chính về cho vay mua nhà đối với khách hàng cá nhân tại các NHTM cổ phần nhà nước: Bảng 2: Đặc điểm sản phẩm cho vay mua nhà tại nhóm các NHTM nhà nước VietinBank BIDV Agribank Thời hạn vay 20 năm 20 năm 15 năm Giá trị cho vay 70% 100% 85% Tài sản bảo đảm Sổ đỏ chính chủ/bên thứ 3 Sổ đỏ chính chủ/bên thứ 3 Sổ đỏ chính chủ/bên thứ 3 Định giá TSBĐ Bộ phận thẩm định Công ty liên kết Bộ phận thẩm định Lãi suất quá hạn 150% 150% 150% 2% năm đầu Phí trả nợ trước hạn 1% 1% 1% năm tiếp theo Phê duyệt tín dụng Phân quyền Phân quyền Phân quyền Thời gian phê duyệt 7-10 ngày 7-10 ngày 7-10 ngày Lãi suất hiện tại 14% 12% 11.5% Trả nợ gốc &lãi Hàng tháng/ hàng quý Hàng tháng/ hàng quý Hàng tháng/ hàng quý Nguồn: Tổng hợp của nhóm nghiên cứu Khác với các NHTM cổ phần nước ngoài, nhóm các NHTM cổ phần nhà nước thực hiện phê duyệt các khoản vay mua nhà theo thẩm quyền. Điểm khác nữa là các NHTM cổ phần nhà nước không chỉ chấp nhận TSBĐ chính chủ mà còn chấp nhận cho vay đối với TSBĐ của bên thứ 3. Thời gian phê duyệt khoản vay cũng tương đối nhanh chóng trong khoảng từ 7 đến 10 ngày. Lãi suất cho vay dao động từ 11,5% đến 14%, Agribank có ưu thế nhất về lãi suất cho vay so với các NHTM cùng nhóm. So sánh đặc điểm các sản phẩm chính về cho vay mua nhà đối với khách hàng cá nhân tại các NHTM cổ phần tư nhân: Bảng 3: Đặc điểm sản phẩm cho vay mua nhà tại nhóm các NHTM tư nhân Techcombank ACB Sacombank MB Thời hạn vay 20 năm 20 năm 15 năm Giá trị cho vay 70% 70% 100% 80% Sổ đỏ chính chủ/bên Sổ đỏ chính chủ/ Sổ đỏ chính chủ/bên Sổ đỏ chính chủ/bên Tài sản bảo đảm thứ 3 bên thứ 3 thứ 3 thứ 3 Định giá TSBĐ Công ty liên kết Công ty liên kết Công ty liên kết Bộ phận thẩm định Lãi suất quá hạn 150% 150% 150% Phí trả nợ trước hạn 1% 0,25% Từ 0,5% 1% Phê duyệt tín dụng Tập trung Tập trung Tập trung Phân quyền Thời gian phê duyệt 7-15 ngày 7-14 ngày 7-14 ngày 7-14 ngày Lãi suất hiện tại 12% 13.5% 14.5% 12% Hàng tháng/ hàng Hàng tháng/ hàng Hàng tháng/ hàng Hàng tháng/ hàng Trả nợ gốc &lãi quý quý quý/ theo kỳ quý/ theo kỳ Nguồn: Tổng hợp của nhóm nghiên cứu So với các nhóm ngân hàng khác, thời hạn cho vay mua nhà của các NHTM cổ phần tư nhân hầu hết là dài hơn, dao động từ 20 đến 30 năm, tuy nhiên ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) có chính sách cho vay ngắn hơn với thời hạn với hầu hết các sản phẩm tín dụng BĐS cá nhân chỉ khoảng 10 năm. Các NHTM cổ phần tư nhân thực hiện phê duyệt tín dụng kết hợp cả hình thức tập trung và phân quyền. Về định giá
8. INTERNATIONAL CONFERENCE STARTUP AND INNOVATION NATION 839 TSBĐ, hầu hết các NHTM tư nhân đều có các công ty con hoặc bộ phận thẩm định giá chuyên trách. Thời gian phê duyệt khoản vay trung bình từ 7-15 ngày và lãi suất kém cạnh tranh hơn so với các nhóm NHTM khác và ở mức trung bình từ 12% đến 14,5%. 2. NHÓM SẢN PHẨM TÍN DỤNG ĐỐI VỚI NHU CẦU VAY ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN Bất động sản là một thị trường có nhiều cơ hội kinh doanh cũng như đem lại lợi nhuận cao không chỉ tại thị trường Việt Nam mà còn ở nhiều nước trên thế giới. Chính vì vậy nhằm hỗ trợ các nhà đầu tư nắm bắt những cơ hội vàng trong kinh doanh, hiện nay tất cả các NHTM Việt Nam đều cung cấp sản phẩm cho vay đầu tư dự án bất động sản nhằm cung cấp kịp thời nguồn vốn phục vụ cho việc đầu tư xây dựng bất động sản để bán, cho thuê, cho thuê của doanh nghiệp với mức lãi suất hấp dẫn, thời gian vay và loại tiền cho vay đa dạng. Đối tượng tài trợ trong loại hình sản phẩm này bao gồm: dự án, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, khu đô thị, khu du lịch, khách sạn Khác với loại sản phẩm tín dụng BĐS cho cá nhân vay mua nhà để ở, các sản phẩm BĐS đối với doanh nghiệp vay để đầu tư dự án thường không được thiết kế thành các sản phẩm có sẵn với các đặc điểm cố định về mức cho vay tối đa, mức lãi suất, thời hạn vay tối đa hay phương thức giải ngân, thường các NHTM sẽ dựa vào nhu cầu thực tế của từng chủ đầu tư và đặc điểm của dự án BĐS để thiết kế sản phẩm phù hợp. Tuy nhiên, đặc điểm chung của loại sản phẩm này là: • Thời hạn vay trung dài hạn phù hợp với thời gian hoàn vốn của dự án đầu tư. • Được thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay • Được ân hạn trong thời gian triển khai dự án để giảm áp lực trả nợ • Tỷ lệ tài trợ cao. • Lãi suất hợp lý. • Loại tiền vay: VND hoặc ngoại tệ • Thời gian vay: Căn cứ vào thời hạn thu hồi vốn của dự án đầu tư • Giải ngân: Theo tiến độ thực hiện dự án • Lãi suất vay: Theo quy định trong từng thời kỳ • Tài sản bảo đảm: bất động sản, tài sản hình thành từ vốn vay Điều kiện vay vốn thường được áp dụng như sau ở tất cả các NHTM Việt Nam: • Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp • Khách hàng phải có khả năng tài chính bảo đảm khả năng trả nợ trong thời hạn cam kết • Có dự án đầu tư khả thi, có hiệu quả 3. MỘT SỐ CÁC SẢN PHẨM TÍN DỤNG BĐS ĐẶC THÙ CỦA CÁC NHTM CỔ PHẦN VIỆT NAM Ngoài các đặc điểm khác biệt về thời hạn vay, mức cho vay tối đa, chính sách TSBĐ, lãi suất đối với nhóm khách hàng thông thường Hiện nay, nhóm nghiên cứu nhận thấy một số NHTM cổ phần Việt Nam có xây dựng và phát triển thêm các sản phẩm tín dụng BĐS cho các nhóm khách hàng đặc biệt như cho vay cán bộ nhân viên ngân hàng, cho vay liên kết theo chuỗi 3 bên, 4 bên trong các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc các trung tâm thương mại hoặc nhà ở thương mại, nhà ở xã hội. Cụ thể, Ngân hàng TMCP Vietcombank có sản phẩm cho vay mua nhà, bù đắp tiền mua nhà đất để ở hoặc xây mới dành riêng cho cán bộ nhân viên của ngân hàng với thời hạn cho vay tối đa 20 năm, giá trị
9. 840 HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC TẾ KHỞI NGHIỆP ĐỔI MỚI SÁNG TẠO QUỐC GIA khoản vay lên đến 100% nếu tài sản bảo đảm là giấy tờ có giá. Tương tự như vậy NHTM cổ phần BIDV, Viettin bank, ACB cũng có các sản phẩm dành riêng cho cán bộ nhân viên của ngân hàng có thời gian công tác liên tục từ 3 năm trở lên với lãi suất và thời hạn ưu đãi. Ngày 11/6/2014, NHNN phát đi thông báo về việc triển khai gói tín dụng liên kết 4 nhà. Theo đó, NHNN đã giao BIDV cùng 7 ngân hàng (Agribank, Vietinbank, VCB, VNCB, SHB, LVPB và MHB) triển khai sản phẩm tín dụng liên kết 4 nhà nhằm kiểm soát dòng vốn tín dụng hiệu quả, đúng mục đích, khôi phục niềm tin trên thị trường, góp phần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, giảm bớt tồn kho vật liệu xây dựng và bất động sản. Trong thời gian qua, một số NHTM đã nghiên cứu và triển khai sản phẩm tín dụng liên kết 4 nhà. Đây là mô hình mới, trong đó ngân hàng cho vay ký hợp đồng liên kết 4 bên: ngân hàng - chủ đầu tư - nhà thầu - nhà cung cấp vật liệu xây dựng để thực hiện các nghiệp vụ quản lý dòng vốn tín dụng được sử dụng đúng mục đích. Tuy nhiên, mô hình liên kết 4 nhà mới chỉ thực hiện khi tất cả các chủ thể, bao gồm chủ đầu tư, nhà thầu và nhà cung cấp vật liệu xây dựng cùng quan hệ tại một tổ chức tín dụng. Trong khi đó, trên thực tế việc các chủ thể có quan hệ tín dụng tại nhiều tổ chức tín dụng khác nhau là khá phổ biến. NHNN nhận thấy, để thúc đẩy việc triển khai rộng rãi sản phẩm liên kết 4 nhà cần có sự hợp tác giữa các ngân hàng cùng tham gia tài trợ một chuỗi liên kết, bao gồm ngân hàng phục vụ chủ đầu tư, ngân hàng phục vụ nhà thầu, ngân hàng phục vụ nhà cung cấp vật liệu xây dựng. Vì vậy, NHNN đã giao BIDV cùng 7 ngân hàng triển khai sản phẩm tín dụng liên kết 4 nhà nhằm kiểm soát dòng vốn tín dụng hiệu quả, đúng mục đích, khôi phục niềm tin trên thị trường, góp phần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, giảm bớt tồn kho vật liệu xây dựng và bất động sản. Để triển khai sản phẩm liên kết 4 nhà, NHNN thực hiện vai trò khuyến khích, định hướng và theo dõi việc tuân thủ các cam kết, đảm bảo nguyên tắc các ngân hàng tham gia chuỗi liên kết bình đẳng về vai trò, tự nguyện tham gia và thống nhất về quyền lợi, nghĩa vụ. Đồng thời, đảm bảo sự cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng giữa các doanh nghiệp theo cơ chế đấu thầu hiện hành nhằm hạ giá thành, nâng cao hiệu quả trong hoạt động xây dựng cơ bản. Theo Vụ Tín dụng các ngành kinh tế thuộc Ngân hàng Nhà nước, do đây là sản phẩm mang tính chất thí điểm, nên quá trình triển khai chắc chắn sẽ có nhiều khó khăn phát sinh. NHNN luôn sát cánh cùng các ngân hàng tháo gỡ kịp thời các vướng mắc, khó khăn phát sinh nhằm hoàn thiện sản phẩm mới góp phần thực hiện thắng lợi các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội theo Nghị quyết của Chính phủ và Quốc hội. IV. KẾT LUẬN Thị trường tín dụng BĐS tại Việt Nam trong những năm qua có nhiều biến động mạnh và có tác động lớn đến hiệu quả hoạt động của các NHTM cũng như sự phát triển kinh tế xã hội của nước ta. Bài nghiên cứu đã tổng kết những đặc điểm của hoạt động tín dụng BĐS của hệ thống các NHTM Việt Nam giai đoạn từ năm 2010 đến nay, đồng thời cũng nghiên cứu về thực trạng nhóm sản phẩm tín dụng BĐS tại các NHTM Việt Nam. Về nhóm các sản phẩm tín dụng BĐS, các NHTM Việt Nam chủ yếu cung cấp thông tin về các sản phẩm tín dụng BĐS cụ thể với cá nhân và hộ gia đình có nhu cầu vay mua nhà để ở hoặc vay sửa chữa nhà, còn nhu cầu vay để đầu tư dự án BĐS của các doanh nghiệp được xếp vào đối tượng vay tài trợ dự án, được thiết kế riêng đối với từng nhu cầu của khách hàng doanh nghiệp.
10. INTERNATIONAL CONFERENCE STARTUP AND INNOVATION NATION 841 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo của ủy ban giám sát tài chính quốc gia về tình hình tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS 2010-2015, NXB Thống kê 2015 Báo cáo dư nợ tín dụng BĐS vụ tín dụng, Ngân hàng nhà nước 2010-2015, NXB Thống kê 2015 Báo cáo tình hình kinh tế xã hội Việt nam 10 năm 2001-2010, NXB Thống kê 2011; Bộ xây dựng (20016), Báo cáo về tình hình thị trường bất động sản Hoàng Văn Cường (2006), Thị trường BĐS, NXB Xây dựng, Hà Nội; Hoàng Văn Cường, 2014, Quy luật giá cả đầu tư và dự báo thị trường BĐS, Bài đăng kỷ yếu hội thảo “Kinh doanh BĐS - Cơ hội và thách thức trong bối cảnh thị trường có dấu hiệu phục hồi”, Đại học Kinh tế quốc dân - 2014; Lê Hà Diễm Chi (2014), Vốn tín dụng ngân hàng và thị trường BĐS. Tạp chí Thị trường - Tài chính - Tiền tệ số 9/5/2014; Nghiên cứu của Mizuho (2013), Nghiên cứu thị trường tín dụng BĐS Việt Nam, Tài liệu nội bộ Nguyên Hà (2014), Gần 1.000 dự án BĐS đang “bất động”, Báo điện tử Thời báo Kinh tế Việt Nam, 15/10/2014; Nguyễn Thị Hải Yến, Ngô Thị Phương Thảo, Nguyễn Thị Tùng Phương, Nguyễn Thanh Lân (2014), Thị trường BĐS 2013. Đề tài nghiên cứu khoa học cấp cơ sở trọng điểm 2013- Trường Đại học Kinh tế quốc dân. Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương (2016), Thị trường bất động sản Việt Nam – thực trạng và giải pháp Michael J.Lea (2006), Secondary mortgage markets: International perpective, page 34-37 David Zetland (2008), “ the real estate market index” , Real Estate Finance Journal, pp. 77-91, Fall 2010